20140327邢台现代城市场报告65p.ppt

1,邢台现代城市场报告,众联地产,目录,目录,邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山 西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。辖区东西最长处约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。也是一座新兴工业城市。,城市概况区位,重工业基地，新工业城市,邢台位于冀晋鲁豫四省要冲，境内京广、京九铁路纵贯南北，与京深、青银、邢临高速形成交叉，106、107、308国道和邢德、邢左、邢和等11条高等级公路密布全境，已成为连接东部沿海地区、华北地区和中原地区的重要交通枢纽。,城市概况外部交通,城市概况内部交通,邢台市下辖2个区（桥东区、桥西区）、2个县级市（沙河市、南宫市）和15个县（新河县、清河县、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、临西县、隆尧县、柏乡县、威县、临城县、平乡县、南和县、巨鹿县），另外还设有邢台经济开发区、大曹庄管理区和七里河新区。全市共有191个乡（镇）、19个街道办事处，其中建置镇75个、有335个居民委员会、5190个村民委员会。 目前总人口710万，其中城区人口70万左右。,邢台市城市总体规划(2008-2020)确定的城市性质是：冀南重要的中心城市，发展煤化工、钢制品、装备制造为主的新型工业基地，历史文化和生态旅游名称。中心城区人口规模将在2010年和2020年分别达到76万人和100万人以上。,城市概况区域人口,7,居住用地 规划人均居住用地面积从43.85平方米降到32.81平方米，规划居住用地占建设用地的比32.98 行政办公用地 为推进桥西区的建设步伐，突出城市中心的位和作用，规划在北部新区，北二环北侧街区，集中布置市级行政办公用地和非市属办公用地，形成城市行政中心。 商业金融用地 商业轴线主要集中在顺德路、新华路北段、中兴大街中段、冶金路中段、团结大街中段，继续强化顺德路老商业中心。,城市概况城市规划,8,城市概况发展远景规划,邢台市政府近期设置装备摆设规划、远景展望等作出明确规定，把未来邢台市的城市性子确定为“冀南重要的中心城市，以发展煤化工、钢制品、装备制造为主的新式产业基地，历史文化和生态驴友名城”，到2020年，中心城区规划人口100万人以上，用地在95平方公里以内。市区远景规划的空间结构为“一城四区”，在中心城区基础上，建设皇寺新区、任城新区、和阳新区和石羊生态工业园区。充分挖掘中心城区自然资源优势，打造两河绕三山，六水润八园“的城市景不雅风貌。” 邢台市政府经过这一个5年计划，到2020年的时候，邢台市市区的面积会从原先的57平方公里大体上扩展到100平方公里，形成“一城四区”的格局。一城就是现在的老城区，四区就是南面的七里河新区、东边的开发区、西北角的皇寺新区、还有是北部的行政新区；而且这个城市功能将逐步完善。,加强城市建设，完善城市功能,9,邢台市远景规划的空间结构为“一城四区” 在现有中心城区的基础上，向西北方向依托皇寺镇和会宁镇建设皇寺新区；向东跨越京港澳高速公路，依托京广高速铁路客运站、祝村镇和任县县城，建设任城新区；向东南拓展高新技术开发区，联合东汪镇和南和县城，建设和阳新区；向西南方向依托羊范镇和大量未利用地建设石羊生态工业园区。,城市概况发展远景规划,10,新规划确定“一城五星”的中心城市总体布局：“一城”指中心城区，“五星”指内邱、沙河、任县、南和、皇寺五个卫星城。邢台市将积极推进市区与环城五县（市）一体化战略，加快市区到五个卫星城之间的快速公路建设，形成10分钟交通圈。对“一城五星”实行统一规划，统一管理，整合资源，统筹发展。,邢台市将被打造成为冀南重要的中心城市，以发展冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市。,城市概况产业布局,“一城三区、两心四轴”,一城：现状城区； 三区：北部新区、高新技术开发区、东部新区； 两心：桥东老城市中心和北部新区新城市中心； 四轴：中兴大街、郭守敬大道、铁路桥、邢州路,完善城市功能， 打造宜居城市！,城市概况规划布局,邢台地处邯郸与石家庄之间，经济和政策上受到来自南北两市的挤压，政府在寻求新的发展； 从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处于未来发展格局的中心位置，前景广阔。 未来十年，城区规模向四周拓展！老城区的核心地位凸显，房地产开发空间广阔，城区发展潜力巨大。,城市概况小结,目录,分类调控针对不同城市情况采取不同的政策，不再“一刀切”。一线城市继续限购限贷，增加 供应，增加中小套型商品房和共有产权住房供应；三四线城市，特别供应过剩的，减少供应，保 持供求平衡，防范可能的风险。 大力建设保障房今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行，政府继续完善保障制度建设。,做好房地产税立法工作两会报告在“财税体制改革重头戏”中，以清费立税的思路，提出推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。房地产税问题非常复杂，涉及法理、可行性、技术操作、社会影响究竟如何等多方面牵一发动全身的问题，绝非是简简单单加一个新税种就解决收入分配调节和房地产问题。房地产税的立法需要系统清理房地产领域的各种税、费，需要重新更好地确立房地产土地、开发、买卖、持有等一整套行业规范制度，同时也要重点考虑对民生的影响，以及对经济的影响。这是所有关涉税的问题所必须论证的。所以目前房地产税立法对房地产市场实质性影响是积极的，若干年后将如何影响市场也要看将来的立法设计究竟具体如何。（三中全会提到“到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。”）,分类调控，增加保障房，房产税的准备工作进行中,两会政策房地产,慎重稳妥进行农村土地制度改革试点土改也是房地产基本制度变化的一个方面，三中全会确立“建立城乡统一的建设用地市场”的目标，土地市场城乡一体化，实际上是从保障农民权益，使之获得更多的土地收益，缩小城乡贫富差距，打破城乡二元结构的方向去设计的，非房地产调控任务，所以，决策层在这一块的改革更加慎重。今年主要是抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，谨慎稳妥改革试点。这一点，也很难在中短期内看到对于房地产市场的实质影响。,两会政策房地产,推进以人为核心的新型城镇化提出今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这里蕴含这众多房地产和中小城市的发展机会。 2014年的置业投资策略本质上不应该和过去不同。首先，要买好房子。不动产物业什么保值增值前景好、附加值高就买什么。买房乘早，因为城市、经济在发展，人们的财富不断积累，房地产处在上升通道，财富增值幅度大。买房地产是普通居民分享经济、城市发展的果实的唯一可行且效果最佳的方式。,2014年房地产政策基本稳定是两会传达出来的最大信息,目录,区域内典型项目价格表现： 易融：未定 锦鼎国际 ：5400元/平（精装） 红星美凯龙 ： 公寓：毛坯4000元/平 精装4800元/平写字楼：毛坯5500元/平 精装6200元/平 豪装6800元/平 世贸天街： 公寓：精装6700元/平 金花国际： 公寓：精装6380元/平 毛坯5780元/平 中北城市中心： 公寓；精装7000元/平,本案所处的板块在邢台市桥西区具备绝对位置优势。,金花国际,中北城市中心,世贸天街,b,a,公寓,公寓,3.19日对外宣传 4.29日公开出售 8层毛坯公寓价格在4000元左右 9层精装公寓价格在4800元左右,29-35 平米 18户,12万平米商业招商基本完成，已经形成市场 1-4层已经招商完毕，5、6层部分招商，主要针对红木家居 具有较大的商户占有率 布局动线完整,入口,入口,入口,红星美凯龙自销售写字楼开始至今， 综合月销约为2951平米,a,b,项目优势 借助红星美凯龙品牌营销，影响力大 现房出售，体验较好 商业先行，带动客户到访 石材装修，上档次 价格优势,项目劣势 位置偏远 交通十分不便利 周边无生活配套 围和式建筑，采光缺陷 发展周期漫长，投资风险大;,大理石地面,红木墙饰,品牌灯具,全景落地窗,1,2,5,6,相对公寓产品体量较大，是我们的主要竞品,世贸天街优势： 位置相对核心，靠近火车站、汽车站等 配套齐全，距离成熟商圈（亿德隆）近， 借助品牌影响营销，引进沃尔玛超市,世贸天街劣势： 交通拥堵，出行不便利 配套档次较低，影响自身形象 商圈人员成次不齐，乱,易融共计货量： 2014年6月预计推出b座、c座 约56850平米,易融优势： 产品形式灵活，面积可定制 周边住宅项目集中，未来发展空间大,易融劣势： 位置偏远，交通不便利 发展周期长，投资风险大,优势： 相对位置比较好 交通便利，配套成熟 主题招商，主要针对电子产品类,劣势： 周边环境差,56,56,42平米（北）,101平米（西）,99平米（东）,42平米（南）,优势： 位置核心 周边配套齐全 交通便利，四通八达,劣势： 规模小， 物业服务无保障,优势： 精装包租，增加投资信心 配套齐全，满足最大生活需求 交通便利，周边四通八达 开发商实力强，当地客群认可度高,劣势： 单价过高,综上所述： 可以看出影响销售速度的，品牌、价格、位置是主导因素,目录,35,项目区位,36,区位交通,本案：共计7万平米商业综合体包括loft产品2万，公寓产品3万，写字楼产品2万。 项目自身位置优越。 周边配套齐全，邢台体育馆，面向全社会，为居民提供一个健全的健身场所。 周边像教育配套十分完善晨光小学，邢台八中，邢台十七中，邢台星汉中学，邢台冶金学校，邢台广播学院等学院覆盖。 社区毗邻邢台第五医院，第三医院医疗配套,项目特点：城市核心大体量贵族公寓社区,1.项目属于桥西区核心地段，居住属性高；,2.项目周边交通配套十分便利，四通八达，本地客群十分认可，绝对城市中心；,3.项目成熟配套完善，周边多个成熟社区入住，已经具备足够的生活配套设施。,4.周边医疗条件具备天然优势,5.教育也是必备购房因素。,整体swot分析,优势 地段：位于桥西区城区中心，紧邻中兴大街、钢铁路，当地客群认可度高。 交通：四通八达的交通体系 配套：现有生活配套全，居住属性高 体量：大体量的公寓产品集中，新型产品loft时尚公寓。 形象：区域市场项目形象定位好，宜居中心。,机会 区域内项目集中,供应量多，客户较为集中，容易形成区域认可度大大提高。 区域发展前景大，桥西区新中心。 区域社区居多，形成新的聚集地，价值洼地 可以通过政府关系,争取公寓水电采用民用标准,威胁 目前市场在售公寓的销售速度快的大多利用品牌 公寓产品投入市场时间冲撞，造成客户分流，竞争大。,劣势 项目公寓体量大，产品形式新，周边老旧社区偏多， 公寓产品40年产权（贷款限制，首付比例、贷款年限带来的硬伤）,发挥优势，抢占机会,突出项目特色，产品特色 突出项目的地段前景 突出项目loft的稀缺性 利用规划中利好、大事件，借势炒作 利用项目地位联和政府共同营销,利用机会，克服劣势,强调交通便利降低的生活成本 利用装修转移注意，克服劣势硬伤 精装修公共部分，为项目提供的更多优质空间,发挥优势，转化威胁,突出核心区块定位，突出远景的高升值潜力； 工程及建材品质展示，体现建筑质量的标准 视新政走势择机而动，适当价格入市.,城市中心再造一座城，足不出户，应有尽有,与其等待未来，不如坐享繁华，我们用心建造一座城,缔造商业传奇，引爆财富亮点,建筑无言，品格自现，精致小户，百变随心,只为懂得生活的都市人，私人定制,体验区细节，拉升项目,目录,投资型关注点,单总价、区域升值潜力、产品、交通、配套,用房产来固化自己的资产，注重区域升值潜力 有一定积蓄的，但是不懂理财的小资产阶级 中小型企业主，办公、自用,对区域生活习惯比较熟悉的当地住户。,西南片区，中高收入群体 努力打拼的年轻人，靠自己购置的年轻人 家庭富裕，注重居住环境的优越感。,重要客户,边缘客户,主力客群,重点突出，客群定位,客户分析,老带新优惠活动，利于口碑宣传，将客户资源最大化利用，拉动销售。,客户策略,成交,目录,短期内如何实现高速蓄客？,开售后如何保证持续热销？,项目存在的难度？,核心问题,如何在销售期内内实现目前市场最佳水平3倍以上的高速蓄客,创造不可能,创造“不可能”,我们的客户到访量是竞争项目的100%！ 我们让客户从购买80m2变为购买 130m2！ 我们20%的成交客户为第1次到访即成交！ 我们80%的成交客户7天之内完成签约！ 我们的销售人员比竞争项目每月多工作3000小时！,团队销售能力,在竞争激烈的市场下，增强推广工作的有效性和针对性， 快速销售产品，是营销工作首先要解决的问题?,营销执行策略,步步为营 双线营销，达成有效传播,营销执行策略-外销团队,高压、高效、高调的管理机制，保障外销战斗力,外销团队采用军事化管理，集中住宿，统一管理，保持外销团队的组织严整，更加直接有效的针对可利用资源。,军事化管理，统一行动，灵动传播模式,设置早会激发制度，每天晨会除布置工作外，还需进行团队协作的训练及精神鼓励，并且根据实际情况及时调整外销团队的工作战术，保证外销人员的工作有效性。,早训激励，文化洗礼,快销团队区别与传统派单的工作状态，对于业绩的渴求超越一切，更加主动的，积极的，自愿的工作状态是外销团队的精神支柱，工作业绩最高，通过考核可升职为销售主任。,激发工作积极性，业绩荣誉第一,项目拦截 完善的快销团队管理经验，利用高素质、组织健全的快销团队，对邢台市场竞品项目进行最有效的客户堵截。,东南部区域,拓客：针对目标客户一对一拦截,区域拦截 在各个竞品项目周边，写字楼、知名商圈，以派单和短信形式进行拦截，社区覆盖、动线堵截方式进行客户拦截； 针对企事业单位组织团购优惠宣传，团购先行，购置优先，优惠扩大等方式拓客。,营销执行策略-外销团队,营销执行策略-内销团队,早会的设置提升当日销售主任工作士气，保证卖场的工作积极性。,战场般案场，团队协作,默契的团队配合促进成交，烘托卖场热销氛围，层层锁定式谈判方式，实现绝对成交，最长的谈判时间，传输给客户有效的项目信息，,当日到访，当日追访，保证客户的购房热度，晚会的总结当日工作中的优缺点，专注，专心，所以才专业。,高标准、高要求、严管理的案场，保证了我们的销售力度,使命般的激情,极致的销售，专家的研究,1.明确项目三大核心价值及核心问题,2.主动暴露问题的原则,3.站在客户角度去想、去说、去做。,4.销售的是观念不是产品，是情感不是理智，是利益不是特征,5.有效时间讲有效内容,6.由里及外、由近及远、由实及虚、由易到难,7.上半场模棱两可，不做具体锁定,8.客户每一次异议都是建立关系. 切入 .引导的最佳机会,谈判核心价值,紧逼式签约管理体系,通过销售人员实施的紧逼式签约管理体系，全面的对客户形成压迫感，达成 80%成交客户7天之内完成签约。,高效汇款力,营销执行策略-内销团队,高奖励、高淘汰,分组pk责任到人，形成团队 狼性文化竞争心理，渗透细节 日清日毕当日工作，当日完成 大将当家专家团队，群策群力,细胞核模式pk,1名销售经理与2名高级销售分别组建“精英式”高级营销团队； 进行【1+2】pk【1+2】pk【1+2】高级营销，促进各团队服务品质的提升。,军事化管理,pk制案场,签约流程考评 销售承诺考评 按期签约考评,针对本案的强销特质，制定特定管理制度保障措施，针对专业、服务、执行力等方面予以针对性的分工制度。 专人、专事、逐级考核，保证案场的有序和更加有效的进展快销工作。,逐级连带式管理、处罚形式更加直