2012年房地产政策法规基础知识.ppt

东莞中原研究部 2012年3月,第一部分：房地产调控政策回顾 第二部分：住房公积金政策 第三部分：商业贷款的首付、利率 第四部分：土地出让金制度 第五部分：普通住宅标准 第六部分：住宅维修基金 第七部分：契税、营业税、个人所得税、土地增值税 第八部分：贷款基准利率走势及现状 第九部分：等额本金与等额本息还款的比较 第十部分：建筑规划设计 第十一部分：工程进度、预售证与认筹 第十二部分：东莞楼巴 第十三部分：东莞停车场收费标准,3 15 20 22 24 28 30 35 38 40 43 45 48,报告内容,页码,目录,房地产调控政策回顾,part. a,调控政策：,房地产调控政策：2003年开始的房地产调控最初多是对开发商的调控，如加强信贷管理，加强土地的管理等，但到了2005年，各地楼价疯涨，中央真正开始了目的在于稳定房价的房地产调控。,时间：2005年4月28日 政策：国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”：高度重视稳定住房价格、切实负起稳定住房价格的责任、房价提高到政治高度、对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应等等。 基调：稳定房价 市场反应：出现短暂观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度上涨，房地产领域三大问题（大城市房价过快上涨、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱）没有得到根本解决。,2005年的楼市印迹！-国八条,调控政策：,时间：2006年5月29日 政策：国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见俗称“国十五条”，要求新开工商品房90以下面积占总面积的70%以上。 基调：稳定房价 市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平缓，合拼户型应运而生。,2006年的楼市印迹！-国十五条,调控政策：,时间：2007年9月27日 政策：关于加强商业性房地产信贷管理的通知，也就是后来被人们频频提起的“927”房贷新政，购买首套房的市民，建筑面积在90以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90以上的，贷款首付款比例不得低于三成；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 基调：稳定房价 市场反应：2007年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后不久，恰逢金融危机，2008年，全年房价明显下跌。,2007年的楼市印迹！-9.27新政,调控政策：,时间：2008年12月20日 政策：国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见，放松二套房贷，现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其差额征收。 基调：鼓励并促进房地产业的发展。 市场反应：其他金融政策全面松绑，4万亿投资亦同时出炉，2009年楼市回暖后，量价齐升。,2008年的楼市印迹！-救市,调控政策：,时间：2009年12月9日-23日 连发多面金牌降温 政策： 12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年； 12月14日，中央经济工作会议，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求； 12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确表态遏制房价过快上涨； 12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知，开发商拿地首付款不低于全部土地出让金的50%； 12月23日，财政部、国家税务总局下发关于调整个人住房转让营业税的通知 基调：遏制房价过快上涨 市场反应：市场短暂观望，政策效果“雷声大雨点小”，2010年春节之后，市场迅速反弹、十分红火。,2009年的楼市印迹！-国四条,调控政策：,时间：2010年1月10日 政策：国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，包括增加保障性住房和普通商品房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，二套房贷首付不低于4成，加强风险防范与市场监管，加快推进保障性安居工程建设等11条措施，简称“国11条”。 基调：遏制房价过快上涨 市场反应：全国不少城市继续产生高价地王，3月两会之后，北京一天涌现3个地王。,2010年的楼市印迹！-国十一条,调控政策：,时间：2010年4月17日 政策：国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，实行更严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，第三套及以上首付、利率大幅度提高，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。简称“新国十条”。 基调：遏制房价过快上涨 市场反应：市场为了抢政实施策时间差，反而引起一波赶搭末班车的行情。,2010年的楼市印迹！-新国十条,调控政策：,时间：2010年9月29日 政策：各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 基调：遏制房价过快上涨,2010年的楼市印迹！-国五条,调控政策：,时间：2011年1月26日 政策：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，推出八条房地产市场调控措施：要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；确定本地区年度新建住房价格控制目标；省会城市和房价过高、上涨过快的城市实行限购；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税。简称“新国八条” 基调：遏制房价过快上涨 市场反应：市场为了抢政实施策时间差，反而引起一波赶搭末班车的行情。,2011年的史上最严厉调控政策！-新国八条,调控政策：,限购令席卷全国 概要：2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、深圳、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。截至2011年10月底，已有46城市提出限购； 2012年继续执行限购。,调控政策：,房产税试点 概要：2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税， 上海：征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%，人均60平米以内免征。 重庆：征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，交易单价在上一年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。,上海、重庆房产税征收测算对比,综合效果：力度偏弱、范围有限。,住房公积金政策,part. b,住房公积金：指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。,（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。 （2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。 （3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。 （4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存 （5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金。,住房公积金政策：,东莞住房公积金政策：,职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的单位，职工和单位的缴存比例可以提高，但不得高于20%。 缴纳满6个月就可以购房，半年可以提取一次公积金。,缴存比例、提取时间,缴存上限、用途,额度、首付、利率、 异地互贷,1,2,3,从11年7月1日起至12年6月30日，东莞市职工住房公积金月缴存总额上限从原来的7098元调整为7763元（包括单位缴存额个人缴存额）。 主要用于购房、房屋大修、租房等支出。,首次使用公积金贷款购房，90以下的，可以享受到最低两成首付；个人申请公积金贷款，最高可贷46万元，但如果是夫妻俩一起申请公积金贷款，则最高可以贷到66万元；5年以上贷款利率4.90%。,商转公,4,目前办理商业贷款委托提取公积金还贷业务只在建设银行中试行。,最新动态：2011年底，个人月收入超过5000元要提供纳税证明，一般月收入证明为月供的两倍；珠三角城市职工在东莞申请住房公积金贷款时，须提交配偶在莞一年以上社保证明。,广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆8个城市实现公积金异地互贷。,外地人购房需要缴纳半年公积金 或 提供1年社保证明。,上年度东莞市城镇在岗职工年平均工资4657612520%2,截止2011年底，东莞住房公积金缴存人数69.72万人，缴存总额222.75亿元，2011年新增贷款总额27.78亿元。,东莞住房公积金政策：,东莞住房公积金缴存总额庞大，成为一支庞大的购房消费群体。,商业贷款的首付、利率,part. c,商业贷款的首付、利率：,目前，东莞各大商业银行普遍执行：首套房首付3成、基准利率为主，或上浮1成；二套房贷首付6成，上浮3成；第三套住房基本停贷。,办理商业房贷需要提供1年社保证明，一般开的收入证明为月供2.5倍。,土地出让金制度,part. d,土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。,2009年12月： 关于进一步加强土地出让收支管理的通知，市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。,土地出让金：,契税（按成交价的3%计征）、印花税（按成交价的0.5计征）、和交易服务费（交易双方各50%）。 竞得人交纳的竞买保证金，成交后可抵作出让合同的定金（如保证金金额低于成交价款的10%，定金按成交价款的10%设定）。受让人在签订出让合同后15日内付清定金，定金抵作土地使用权出让价款。,东莞执行首付50%，低总价地块付款期限1个月，高总价地块3个月，最长不超过半年。,普通住宅标准,part. e,东莞现行普通住宅标准：,2007年11月12日，东莞市财政局联合东莞市地方税务局联合发布的关于重新明确我市普通住房价格标准的通知为依据。,必须同时符合3个条件,东莞现行普通住宅标准的尴尬：,时至2012年，东莞普通住宅标准4年多未变，陷入“被豪宅”的尴尬。,2011年与2007年东莞房价的对比情况（单位：元/）:,2011年东莞住宅享受契税优惠的比例,案例：以南城区1套建筑面积100、单价7500元/的房子为例，以1.5的优惠契税率计算，将使购房者比在3的契税率下少缴契税1.13万元左右。,上海、北京上调普通住宅标准：,城市,普通住宅标准调整,北京,1,上海,2,北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元平方米、南部地区为34560元平方米，四至五环北部地区为32400元平方米、南部地区为28080元平方米，五至六环北部地区为25920元平方米、南部地区为21600元平方米，六环外地区为17280元平方米。,内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。,上海、北京、厦门、天津、武汉纷纷普通住宅标准的提高，降低买卖双方交易成本，有利于促进市场信心的恢复。,东莞？,3,东莞普通住房价格建议调整标准（单位：元/）:,住宅维修基金,part. f,东莞住宅维修基金：,住宅维修基金,基金,2009年，东莞实施关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定。,2009年1月1日实施,契税、营业税、个人所得税、土地增值税,part. g,契税：,契税：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。,东莞市财政局关于调整房地产交易环节契税优惠政策的通知（东财函20101341号）,小贴士：自2011年09月01日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。（即加名不收契税）,营业税：,营业税：对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。,营业税的前世今生：,营业税：,二手房个人所得税、土地增值税：,案例：以买进成本为50万元，出售价格为70万元的二手房为例，如果按照原来的个人所得税税率和土地增值税税率，只需负担纳税1.75万元，而税率调整之后，需要纳税却高达5.05万元，远远超过调整之前的纳税。 ps：如果合同报价写低一点，可减少税负，但有一定的交易风险，东莞已经筹备评估价征税。,现行标准为2007年11月1日执行,启示：东莞二手房税费负担重，并且由买家承担，转手率低，成为制约二手市场的重要因素。,应缴个税=应纳税所得额20（注：税法规定，财产转让所得的个人所得税按20的固定比例征收） 应纳税所得额=转让房屋所得房屋原值合理费用（装修、手续费等） 如果为无原值凭证的房屋 应缴个税=住房转让收入2,土地增值税税率由交易总额0.5%升至交易总额1.5% (普通住宅免征）,贷款基准利率走势及现状,part. h,贷款利率走势：,2008年12月最低点 （促进楼市、外加85折）,2007年9月新千年来最高点 （经济过热、楼市火爆）,2011年7月 （稳健货币政策）,数据来源：中国人民银行,1993-1996年 利率曾经高达15.3% （经济过热、防止硬着陆）,回归基准利率,1.1-1.3倍基准利率,享受利率7折、8.5折,2012年以来，央行在金融市场工作座谈会上透露，将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。全国部分一线、二线城市首套房贷回归基准利率，甚至部分银行的优质客户可以打95折。,2010年-2011年，银行系统信贷紧缩，银行普遍提高房贷利率，部分城市即使是首套房，也被迫承受上浮1-3成的贷款利率，三套房停贷或搭配理财工具。,2008年-2009年，为了促进楼市回暖刺激经济，鼓励居民购房需求，房贷利率维持历史低位，并且首次置业可打7折、85折。,利率现状：,利率的上浮、打折，能及时反映银行对购房消费的支持与区别对待。,（货币政策适调微调）,等额本金与等额本息还款的比较,part. i,等额本金与等额本息还款比较：,结果： 等额本金比等额本息，减少利息负担20.11万元； 但是等额本金月供压力相对较大。,以首次置业购买城区一套91.45、总价83.22万元的房子计算，商业银行首付3成、贷款7成、基准利率。,等额本金,等额本息,（之后逐月递减）,（保持不变）,建筑规划设计知识,part. j,建筑规划设计：,2006年1月1日正式施行，东莞市规划管理技术管理规定。,1、低层、多层、中高层、高层的标准分类,住宅小区及组团用地建筑密度和容积率指标,低层：住宅层数3层及以下； 多层：46层； 中高层：79层； 高层：10层及以上为；,东莞主流容积率,2、房屋细部规划,建筑规划设计：,一般是绕开以下规定，实现赠送面积。,工程进度与预售证、认筹,part. k,东莞商品房申请预售证的条件：,背景：2010年2月28日，在2010年1月国家出台“国十一条”的基础上，广东省政府发布了“粤四条”；之后东莞开始筹备。,完成2/3的结构工程，并且在物价局、建设局、房管局公示“一房一价”获得通过。,根据房管局、住建局规定，必须拿到预售证方可认筹、收取诚意金等。,（拿了预售证之