2012泰安新华商业广场前期策划230p.ppt

泰安新华商业广场前期策划,如今，来到泰安,一座美丽的旅游文化城市,泰山“五岳之首”，数千年中国帝皇朝拜之地，泰安位于泰山脚下，“山城相依，山城一体”的格局，给这座城市带来无比的山城魅力。仅2011年，共接待海内外游客3727.9万人次。,泰安2008年至2011年gdp总值持续增长，从1513.3亿元到2304.3亿元，人均gdp,从27794元到41850元； 旅游给泰安带来收入从08年143.5亿元到11年318.7亿元，经济的飞速增长，给多种产业带来的不同的机遇。,一座经济快速发展的城市,一座能给未来所有人带来惊喜的城市,旅游资源不断给城市带来发展的同时，政府对城市未来发展规划也做出了巨大的努力。 中心城规划形成“一主一副”的空间布局结构，主城和副城之间以生态绿廊，并且以快速路和主干路相连。 泰安规划“一个中心，两轴两带，六大组团”的空间结构。,城市发展三要素,城市格局发展,城市商业化发展,城市人的生活水平,新华的目标,泰安城市化进程中的战略先行者,新华地产进驻泰安，如何扎根此地？,面临泰安商业现状，如何突出重围，寻找出路？,如何解决项目区位给新华地产带来的挑战和机遇？,我们要解决的,新华地产项目商业如何操作？怎样能够支撑其 可持续发展？,壹 泰安的商业发展现状 贰 业态分析及竞争对手分析 叁 项目分析 肆 消费者研究 伍 市场定位 陆 租户访谈 柒 租金参考 捌 主要商户工程技术要求参考 玖 百货公司要求开店参考,市场调查,12,36,96,109,133,192,210,215,230,市场定位,租金参考,租户访谈,壹 泰安的商业发展现状,一 泰安商业发展历程,传统百货落地泰安 银座商城（中心店）落成,2001年,2003年,2005年,2008年,2012年,泰安旅游城市不断发展，银座落户泰安，形成火车站商圈，给泰安的城市商业注入新鲜血液。,大型超市雏形已成 卜蜂莲花进驻泰安,新商圈兴起 中百、金桥商圈不断扩张,各商圈升级 银座陆续进驻，占领市场,商圈再度升级 中心商圈发展缓慢,随着泰安城市发展不断壮大，火车站及周边商圈快速兴起，奠定在泰安地位，以中百、金桥为中心形成了财源商圈。,传统百货带动商圈的发展，中心商圈、财源商圈尤其繁荣，商圈的发展弥补了业态的欠缺，但是没有真正意义上的大型购物中心的出现，众多开发商整装待发。,市政府的建成，给周边商业带来了不小的机遇，卜蜂莲花的进入，带动周边商圈发展。,06-08年银座在泰安快速发展，陆续进入5.6家，给泰安的商业带来了新的动力，并带动周边商业的发展。,泰安商业发展概况,二 泰安城市消费力,图：泰安社会消费品总额（2006年2011年）,数据来源：泰安统计局,图：泰安社会消费品总额构成（2011年）,泰安社会消费品总额自2006年起持续增长， 截止到2011年底社会消费品零售总额达到806.7亿元，同上年增长了17.4%。,社会消费品总额,泰安人均gdp，2008年到2011年，从27,794元到41,850元（美元6557.895元），真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。,人均gdp,4400美元以上,2000-4400美元,1100-2000美元,1100美元以下,商业业态的发展与人均gdp的关系,集贸市场,大众商业街,百货商场,生活时尚中心,购物中心,人均gdp,从泰安各零售业态发展形势来看，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展，但迄今为止，泰安没有一家真正意义上并经营良好的商业购物中心。,泰安现有各零售业态生命周期情况图,泰安最重要的 两种零售业态,百货,大卖场,逐步为市场 所认识，开 始关注和接 受,高速发展不 断城市,增长缓慢,市场萎缩,初始期 发展期 成熟期 衰退期,网络 购物,电视 购物,主题型 百货公司,连锁 便利商店,购物 中心,大卖场,传统连锁 百货公司,中小型 超市,小型/传统 百货公司,市场占有率,获利能力,各零售业发展现状,三 泰安商业格局现状,市政 商圈,火车站 商圈,城北 商圈,南关 商圈,温泉路 商圈,财源大街 商圈,泰山大街商圈,四 泰安城市商业现状？,火车站商圈,财源大街商圈,市政商圈,城北商圈,泰山大街商圈,温泉路商圈,南关商圈,中心商圈综合分析,3,1,2,4,5,6,7,11,8,9,10,现重点商业分布,现重点商业项目,现重点商业项目业态组合,高端化,大众化,百货 商业,购物 中心,银座 城市广场,志高 广场,银座 （东湖、齐鲁店）,银座 花园店,大润发,卜蜂莲花,金桥,中百,现重点商业项目档次业态分级,空白市场,1,2,3,4,5,6,7,未来商业分布,泰安商业发展趋势,泰安商圈布局,重点商业项目,近几年泰安商业发展速度缓慢增长，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式 及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。,以中心商圈为龙头，区域商圈不断发展，虽然泰安部分商圈略显成熟，但商圈 内格局老化。,泰安现有的商业以百货和大卖场为主，没有真正意义上的购物中心，百货的形 态虽在泰安已经备受认可，但随着未来的发展，空间将逐步缩小。,随着泰安的经济以及居民的生活水平不断提高 泰安需要一个具有规模性的、真正意义上的都市综合体的出现,贰 业态分析及竞争对手分析,一 泰安商业业态现状,商业街,家居卖场,大型超市,服装美食城,娱乐休闲,餐饮,酒店,写字楼,购物中心,【购物中心】,银座,中百,银座作为泰安档次最高百货商场，内涵百货、餐饮、娱乐家居等多重业态；银座虽不能称为购物中心，但是由于所处区位优势，周边商超、家电等业态兴起，弥补银座自身所未达到条件， 带动火车站商圈发展。,银座,各楼层品牌,银座的业态构成主要是以零售为主，餐饮、娱乐分布在稀少,零售90%,餐饮5%,娱乐5%,业态比例,泰安先锋电影城（属于今典院线旗下），总面积1430,共有6个放映厅，观众总座席数约670座，属于泰安最早进入的电影院。,电影院,中百作为财源商圈最具代表的商业，地理位置极好，交通方便，与金桥服装城、国美电器等主力店互相呼应，有效形成了商圈互动。 但商场面积较小，未来可持续发展空间有限，作为百货为主的购物，餐饮、娱乐配套少，不能满足消费者一站式需求。,中百,零售85%,餐饮/娱乐15%,中百从业态上来看，仍以百货为主，但相对银座百货，有一定比例的餐饮；餐饮主要以美食广场为主，但餐饮面积较小。,各楼层分布、业态比例,【大型超市】,大润发,卜蜂莲花,佳乐家,银座超市,大润发,大润发作为泰安大型的商超，融百货、超市、餐饮、娱乐为一体，与银座形成的火车站商圈，补缺银座自身业态的不足。,各楼层品牌,大润发主流客户以超市购物为主，配套业态较为丰富。,业态比例,卜蜂莲花,卜蜂莲花坐落市政商圈，离中心商圈较远，周边居民消费为主，主要以超市消费为主要客群，消费群体比较单一，经营状况相对大润发较差。,超市90%,餐饮/百货10%,以卜蜂莲花为中心的市政商圈，超市消费为主，少量餐饮配套（肯德基、味千拉面等快餐）以及商超内商品配套,各楼层品牌分布、业态比例,中百旗下超市，地理位置优越， 客流量非常大，超市销售仅次 于大润发.,佳乐家,银座超市,优势：从百货和大卖场在泰安的形式来看，属于泰安最集中商业业态，能够基本满足泰安的消费需求，并且业态的档次在泰安属于中档产品，符合泰安人的消费习惯。,小结,劣势：从调研分析来看，泰安市的整体物价水平较低，消费者对商品折扣非常看重。没有真正意义上的一站式的购物中心，不符合城市发展的趋势。,【服装、美食城】,金桥服装城,财源服装美食商场,金桥服装美食城,财源时尚美食广场,【商业步行街】,通天街,财源大街,温州商业街,金街,通天街,小结,优势：通天街依托岱庙深厚的文化底蕴，向南通向泰安的市郊是泰安重点的商业街之一。 通天街商业氛围浓厚是泰安人民心目中成熟的商业街。,劣势：没有充分利用岱庙旅游资源，商业街业态规划不够合理，没有形成应有的风格。,财源大街,小结,该区域几乎没有基本的休闲娱乐场所诸如可坐下休息或吃点食物的休闲区， 娱乐文化设施的缺乏意味着游客们购物之后就很难有兴趣继续逗留财源大街。 财源街机动车与非机动车混行，人行道较宽，机动车随意停放于人行道，比 较混乱，对道路交通也存在较大影响。 财源大街中段共设两处公交站点，分别位于奈河下河桥路口和青年路路口， 公交路线有8条，非常容易造成交通堵塞。 作为泰安的主商业街，要想真正体现其领导泰安商业龙头地位的价值，还是 有很大的距离的。,温州商业步行街,尽管以“名品、名店、名街”为经营定位，但是却没有真正体现，没有 与之相适应的主题规划与整合，如：休闲服饰区域，美食区等，整体定 位宣传模糊。 缺乏高效成熟的管理者和经营者，缺乏不断自我更新的支柱商户,缺乏有 活力和文艺气息的场所,也是其在商业经营模式上欠缺的地方同时也是改 进的地方。,小结,金街,小结,虽然地处地利位置优越的银座旁，但是商业街的规划较差，内部业态分布较乱，没能形成持续的消费力。 商业街缺乏管理，物业管理较差，人流高峰期车辆乱停乱放，整个街道非常拥挤。,【家居卖场】,居然之家,光彩大市场,五马家具,居然之家,各楼层品牌,光彩大市场,五马家具,小结,泰安的家居卖场现状，在三四线城市来看已经相对饱和，从低端家居产品到中高端家居品牌，都能够满足泰安人的需求； 从近几年房地产市场整体上看，由于政策打压，导致家居市场经营状况持续下降，但还存在一定的刚性需求； 现在来看泰安是可以增加具有竞争力的家居卖场，但基于代理商实力以及租金趋势和未来的发展情况，在泰安区域拓展有一定困难，所以新增家居卖场需要审慎。,【娱乐、休闲】,名仕88、零点,雷石ktv、金钱柜ktv,鲁信影城、横店影城,名仕88,零点,雷石ktv,金钱柜ktv,鲁信影城,横店影城,在旅游、餐饮、酒店业的强势带动下，目前泰安各娱乐行业发展迅猛， 泰安娱乐业呈现无规模、无体系、无档次、无特色的现状，并且服务意识欠缺， 所以，需要一个真正的娱乐聚集地，能够满足当地的消费需求。,小结,【酒店】,由于泰安旅游城市的特性，酒店业在泰安市场发展迅猛； 根据泰安市的统计数据，泰山旅游的淡季时间为12月1日至1月31日，旺季时间为2月1 日至11月30日。根据相关部门的估计，目前游客在泰安平均停留时间为1.28天； 泰安酒店业呈两极化走势，一方面四星级、五星级酒店以及快捷酒店在当地经营状况 较好，另一方面中档酒店经营相对较弱； 随着泰安旅游业的发展，旅游人群不断增加以及当地会议、婚宴、宴请等需求量扩大、 星级酒店仍有广阔的前景。,小结,【餐饮】,麦当劳：位于东岳大街和青年路的交叉路口，两层，2002年入驻泰安，经营面积400平方； 肯德基：以泰安大型商场为依托，银座（两家）、卜蜂莲花、恒盛国际是泰安目前最红火 的西式快餐，单店营业面积在200-500平方米； 德克士：依托中百集团，两层，面积250平方米；,快餐,川菜馆和东北菜馆大多集中在市区居民比较集中、人口相对密集的地方，且数量较 多，规模一般都在200-500平米之间。 还没有规模较大全国连锁性的大型餐饮，但因价格低廉，菜品实惠，便利等特点生 意依然兴隆。 主要代表街区以顺和街、东湖路比较典型。代表当地特色的农家乐烧烤园遍布城郊 乡间，在每年的4-11月期间也以其田园自然特点也吸引着各行人群。,美食广场,泰安现有的餐饮数量多，规模小，并且品牌餐饮少，在当地屈指可数； 而且未出现多元化餐饮消费（日式、韩式、泰式等），和大型主题式、商 务式的餐饮（俏江南、湘鄂情等）； 随着城市发展和消费力增强，泰安的餐饮业会向多元化的趋势发展。,小结,【写字楼】,天龙国际中心,国山中心,从政府发展规划的角度上来说，写字楼现大多分布于长城路，但从调研 上看写字楼整体入住率不高，其原因主要表现在泰安的城市属性以及投 资者对写字楼市场的判断,和企业的需求量。 随着政府对城市结构的调整和城市未来商业的发展，以及招商引资力 度加大，写字楼市场成交需求量将逐步走高。,小结,我们在分析商圈商业的同时，我们的竞品是哪些？,本项目大型综合体的打造，所以项目所涉及的竞品非常明显，现有项目而言火车站商圈、财源商圈商业显然成为本项目最大的竞争力，未来项目竞争主要是名嘉广场：,位置与本项目距离较近 属于项目核心商圈内,与本项目具有最大竞争力 （人群、产品等）,名嘉广场、华新新干线,火车站商圈：银座城市广场、大润发 财源 商圈：中百、金桥,名嘉广场,华新新干线,综述,从泰安的现有商业业态来看，无论是百货、商业街、大卖场，虽然能基本 满足泰安人现在的需求，但对快速发展的泰安来说，它更加需要能够满足 泰安人未来的需求和消费档次； 新华所做的不仅仅是单独一个项目，而是扎根泰安的决心，相较于竞争对 手，与他的较量不仅仅是局限于商业，我们更多的是为项目整体可持续发 展考虑。,叁 项目分析,项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争项目，分析区域消费群体的构成，寻求项目发展的方向。,项目区位分析,泰安新华项目总体目标是占地5500亩超级大盘， 其中先期开发的80万方综合体， 一期商业面积占14.7万,项目自身条件,本项目位于北至泰玻大街，南至万官路， 西至傲来峰路，东至龙潭路； 项目属于中心城区连接高新城区的城乡 结合部，属于城市连接枢纽地段。,本 案,龙 潭 路,泰玻大街,东岳大街,泮河大街,项目所在区位,周边大量的厂房职工，周边 以回迁小区居多,周边居民主要是老城居民 商业以旧街道菜市场，以及 沿街道的商店为主,道路很畅通，龙潭路和泰玻 大街道路规划比较好，离中心 城区打车17分钟,项目周边环境,本项目东临龙潭路，龙潭路是连接主城区和新城区的必经通道， 北面的泰玻大街通往长城路（cbd商务区），交通状况良好。 整体而言，本项目周边道路主要靠龙潭路，本项目应合理运用 道路的人流，将项目以该道路为主要展示面。,本项目,泰玻大街,万官路,傲 来 峰 路,龙 潭 路,北,项目道路环境,本项目交通主要出租车以及公交车工具为主,项目到达银座城市广场 乘坐28路，车程30分钟 出租车，车程20分钟,项目交通环境,本项目的辐射面主要涵盖由东到龙潭路、西到京福高速、北到环山路的时代发展线上南部高新区及泰安西部新城区，本项目也将成为新商圈核心最有力的竞争者。 作为泰安的城乡结合部周边有诸多原驻居民区、回迁社区、大量商品房及高档住宅区，包括泰安公务员小区在此处将建设1000余栋住宅。 4公里内，周边人口将达到20余万人，常住人口8余万人。周边企事业单位，泰玻厂、华鲁锻压机床有限公司、泰安高压开厂等。,35,名嘉广场,项目所在地,项目周边辐射,根据项目的商业体量，对应为城市中心概念，本项目满足都市型购物中心概念， 都市型购物中心商圈辐射范围较远，一般包含整个市区。,icsc关于购物中心的分类,项目自身条件,本项目竞争项目集中在老城区商圈； 项目周边现有的综合体规划比较少，未来片区综合体名嘉广场； 本项目周边以长城路项目居多，政府规划商务cbd中央区； 项目优势辐射全市，辐射面广。,竞争项目影响,strength,本案建设用地位于未来较大居住区核心，商业开发总量（14.7万平方米）具有较好的规模效应和辐射力度，用地紧靠城市主干道，地势平坦。项目区位地处新旧城区连接带，存在辐射新城、联动城中心区的条件及可能。,weakness,地块区域内商业匮乏，增加培育成本， 项目挑战大。,opportunity,区域未来的发展优势较大，并且诉求差异化竞争，泰安目前商业格局较传统，同质化竞争严重，尚无一站式体验型新型商业，运营后将产生示范效应，扩大知名度。为后续开发打下坚实基础。,threats,如何使之成为泰安城市生活的话题中心，吸引客户，使客户长时停留洄游，持续创造更多的销售机会。如何创造最好最有乐趣的购物环境。如何降低开发与经营风险。,swot分析,肆 消费者分析,一 消费者人群分析,孚瑞思在此次调研中，对消费群信息作了详细研究，对此我们做了这样的调查问卷。,目的： 通过对消费者需求习惯的了解，来对项目初步定位作为支撑。 路径： 通过入店访问、问卷、随机访问、定点分析等方式对目标人群进行访问。 抽样地点： 火车站商圈、财源商圈、市政商圈 抽样数量： 300，有效数量252,我们通过9个纬度来确定消费者需求,受访者基本信息：性别、年龄、学历,家庭基本情况：婚姻、人口组成,财产状况：投资、存贷款、车辆拥有,区域范围：居住范围、工作范围,消费习惯：习惯购物场所、选择原因、异地购物（常去城市）、本地商业不满意方面,消费半径：交通工具使用、路途时间,消费过程：陪同人员、消费时间、消费选择,购物支出：每月购物消费额,职业状况：职业、公司性质,受访者以高中和大专学历为主，5成以上是来自公司普通职员和中层管理人员， 以私营企业与国营企业为主，另外政府公务员也有一定比例。,职业状况,婚姻状况,base=500,是否有小孩,base=336,孩子的年龄,base=227,已婚 64.4%,是 82.4%,否 17.6%,未婚 32.8%,家庭状况,64.4%的被访者目前已婚，其中72.4%的已婚被访者目前有小孩， 且小孩的年龄在3-14岁的占79%。消费者的家庭结构以传统的三口之家为主。,超过78.9%的被访者有自己的住房，21%的被访者家中拥有私家车，其中46.3%的有车 一族汽车价在10万元左右。 整体而言，被访者有一定经济实力。,住房状况,base=500,私家车拥有状况,base=336,私家车价格,base=80,自己购买,父母购买,租房,住学校或宿舍,公房,54.6%,28.0%,16.6%,0.6%,0.2%,22.2%,43.3%,24.4%,10.0%,20万元,15-20万元,10-15万元,10万元,是 21%,否 79%,财产状况,是否贷款,base=500,每月需归还贷款,base=173,是 34.6%,否 65.4%,500元以下,500-999元,1000-1999元,2000-2999元,29%,10.3%,57.4%,29.4%,贷款状况,34.6%需要还贷款的被访者每月的归还金额集中在1000-2000元之间， 主要工作居住在泰山区及岱岳区。,收入相对稳定人群多去火车站商圈消费，常去银座商厦、大润发，被访者看重消费场所的 环境、商品种类，以及产品的折扣，他们认为理想的商业场所应该是一站式购物中心形式。 消费者喜欢的品牌以大众化为主，如女装only、女鞋百丽、化妆品玉兰油、美宝莲等；男 士则是七匹狼、鳄鱼等。 男士购买单件服装的价格分别是：衬衫-150元；西装-800元；皮鞋-275元；牛仔裤-180元； 女士购买单件服装的价格是：毛衣/羊毛衫-230元；皮革-340元；牛仔裤-172元；女士常购 买的化妆品品牌依次是玉兰油、美宝莲、欧莱雅等。,在购物过程中的其他消费活动依次是就餐和休闲娱乐；也有少数被访者表示在购物过程中不 会有其他消费活动，被访者平均每月用于购物上的花费平均在870元。 27%的被访者表示会去外地购物；济南是他们最常去的城市，去外地购物的平均花费为1000 2000元以内，外地商品齐全是被访者去外地购物的主要原因，家人是主要的陪伴,去外地购物 的频率为每年3-6次。,综合概况,私营企业或者国营企业的普通员工及管理人员 年轻白领及年轻的三口之家为主 绝大部分已经拥有自己的住房，一部分人有了私家车，经济收入稳定 主要工作在泰山区和岱岳区。,小结,二 目标消费者定位,受访消费者的前提界定,目标消费者研究,消费者,消费者,消费者,目标目标消费者定位,目标消费群特征研究,目标消费群消费习性研究,消费实力,是否主流消费群,在人群中所占的比例,二次筛选,符合条件,不符合,不符合,初次筛选,受访消费者基本资料,目标消费者定位原则,受访消费者的前提界定,针对当地中等收入群体的特点，我们选取了泰安当地年龄在1854岁之间的消费作为项目的主流消费群体 进行了研究。并得到了泰安市主要消费阶层的以下特点。 家庭状况： 已婚者占64.4%；并且在该已婚人群中，72.4%以上的已婚被访者目前已有小孩。 经济实力： 家庭月收入普遍在6000元左右；年龄在3545岁的消费者经济实力最强；自有住房者占 78.9%；拥有私家车的消费者，其私车价格在10万元左右。 学 历： 65%的消费群体学历在大专及以上，文化程度相对较高。 职 业： 私营企业工作者在50%以上；普通及中层员工在50%以上，高层管理员工及专业技术员工较少。 消费习惯： 购物环境的舒适性是他们比较看重的消费因素，其次才是商品的种类和品牌，以及产品的价格是 他们选择的主要因素。,受访消费者的前提界定,在泰安当地，私企业主是当地中高消费者中的 主流群体。,在各企业各阶层管理管理人员与专业技术人员都具有较强 消费力，物质生活与精神文化上也拥有更多的消费需求。,低,高,低,高,消费需求,消费实力,普通技术人员,普通员工,高级技术人员,高管及企业主,中层管 理人员,基层管 理人员,职业类型分析,低,高,低,高,消费需求,消费实力,政府机关公务员及事业单位员工,中小心国企及私企员工,大型国企及私企员工,私营企业主,单位性质分析,当地受访消费群体的消费实力分析,组建家庭的消费者比单身消费者消费支出更为稳定，消费更为理智，消费持久力更强。,非必须消费,必须消费,主动性,被动性,个人消费,配偶消费,家庭综合消费,子女消费,必须消费,被动性,主动性,非必须消费,个人消费,交际消费,消费群的家庭状况与消费方式,根据泰安地区社会特点，当地消费群体消费需求与消费实力综合水平较高的为2645岁年龄阶段,0,低,高,60,0,低,高,18,26,35,45,个人经济实力模型,个人经济实力模型,个人经济实力,必要支出,18,26,35,45,60,当地消费群年龄阶层与消费状况,企业、政府及私企员工,中高层白领员工,2840岁消费群体,在当地主流消费群体占较大比例。,在企业里的个人收入相对较高。,消费综合能力较高。,中产阶级,目标消费者定位,项目区位不在核心商圈内，但在未来泰安城市格局中，本区域将占据核心位置，目前，商业操作难度挑战较高，培育周期较长。,泰安现有商业项目没有真正的综合体，真正的一站式的购物中心，因此项目竞争力较弱，有机会将产品打造成为泰安首屈一指的项目。,近几年泰安商业发展速度缓慢增长，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。,2011年gdp总值2304.3亿元，人均gdp, 41850元； 社会消费品零售总额806.7亿元，市区 人口60万以上， 泰安宏观经济上能够满足条件。,中档偏中高档 的集购物餐饮 娱乐为一体的 时尚都市购物 中心,项目特性 分析,商业发展 概要,宏观发展 概要,租户访谈,消费者 研究,竞争项目 分析,百货、超市、影院等业态对泰安项目 需要进一步沟通，本项目形成初步的规划后，与潜在租户开展下一步联系,泰安消费者经济能力的增强使他们 对消费有了更多的要求。注重购物 环境及服务，在餐饮及娱乐的消费 增多。,总体分析,商业类型分析,资金运作模式,购物中心租赁 （只租不售）,资产运作,长期租金收益,未来资产溢价,自有资金,银行贷款,资产抵押,租约抵押,泰安综合体 提升房价,土地成本 建议同政府 1.分期付款 2.低地价 3.商业支持,新华地产,销售 （住宅、三大街区、 酒店式公寓/酒店、写字楼）,改变泰安商业格局 新华地产扎根泰安，不只是要开发一个项目， 而是需要推动城市的发展，能够改变泰安现在 的商业乃至城市的发展现状,为新华地产在泰 安的后续发展奠定坚实的基础。,新华地产进驻泰安，如何扎根此地？,通过市调总体分析和商业类型分析，本案初所提出的问题可以从以下几个方面解答,如何解决项目区位给新华地产带来的挑战和机遇？,机遇和挑战并存 本案所处区位是泰安城乡结合部，不是城市的 核心商圈，周边商业环境较弱，但政府整体规 划城市向南发展，未来本区域将在泰安占据核 心位置。目前，商业操作难度挑战较高，但在 泰安整体商业格局下，给项目带来很大的机遇,面临泰安商业现状，如何突出重围，寻找出路？,商业格局下竞争力产品 泰安的商业环境，现在处于守旧型的商业发 展，从泰安的城市规划和经济的发展来看，泰 安已经具备了发展大型购物中心、时尚中心的 必要条件，而且城市需要这样的商业出现，给 这座城市注入新鲜的血液，带动城市化发展， 一站式都市生活中心是符合城市未来发展需求 的。,新华地产项目商业如何操作？怎样能够支撑其 可持续发展？,一站式都市生活中心 我们在平衡现金流和维持商业形象上，而采取 折中的办法，目的是为项目将来的可持续发 展，并为未来住宅增加附加值以及利润。,伍 市场定位,对于本案我们的目标,成为泰安城市新中心,吃,喝,玩,购,住,一站式生活休闲中心,享,玩,购,吃,趣,喝,乐,住,商业类型定位,商业定位依据,项目的商业体量,城市宏观经济背景,城市商业环境以及竞争项目的分析,商业类型定位,一站式都市生活中心,a 泰安商业环境特征(差异化),b 项目物业自身特征（体量）,都市型购物中心,时尚中心,家庭中心,生活方式中心,商业类型定位,娱乐中心,体验中心,产品定位,一站式都市生活中心,区域认知：项目所在的区域是一个非传统认知区域，我们更需要一种战略高度来树立形象，通过这种形象诉求，给客户更强的认知度； 概念认知：城市中的商业、游憩业和旅游业的互动区，以城市商业为中心，形成市民和外地游客休闲、娱乐、休息、购物的区域； 概念类型：大型综合体中心型、特色购物步行街中心型、旧城历史文化改造区型、新城文化旅游区域型,rbd:城市游憩商业中心,七大产品分类,产品比例分布,酒店公寓/酒店,酒店公寓/酒店0.8万 （可租可售),一期商业总量15.9（含地下1.2万),室外,室内,+,retails restaurants,anchor store,department store,entertainment,购物/休闲街 1.8万 餐饮/娱乐街 4万 中央商务街 3.3万,mall 6万(含地下1.2万),产品比例分布,购物中心 38%,餐饮/娱乐街 25%,中央商务街 20%,购物/休闲街 %,酒店式公寓/酒店 5%,百货.卖场,百货零售 大型超市 次主力店,品牌.专场,服装专卖 运动品牌 微型家电,娱乐.健身,健身馆 美容spa 酒吧俱乐部 图书电玩,餐饮.配套,特色餐饮 便利店,整体业态类型,购物休闲街,年轻时尚 饰品,商业街,主题餐饮 娱乐休闲,餐饮娱乐街,主题餐饮 娱乐休闲,酒店式公寓/ 酒店,专属物管 酒店式管理 精装公寓,中央商务街,商务办公 商务会谈,整体业态类型,泰悦购物中心（tcc） 一站式都市购物中心,购物中心业态组合,方案一（含百货）,4/f,2/f,1/f,b/1,3/f,院线/次主力店/儿童零售/ktv/电玩城/主题餐厅,时尚百货/院线/次主力店/运动概念/娱乐数码/年轻时尚/美容纤体/健身会所/特色餐厅,时尚百货/次主力店/国内中高档品牌/快速时尚/简餐,时尚百货/国内高档品牌/咖啡厅/展厅/银行等,超市/服务,4/f,2/f,1/f,b/1,3/f,院线/次主力店/儿童零售/ktv/电玩城/主题餐厅,院线/次主力店/运动概念/娱乐数码/年轻时尚/美容纤体/健身会所/特色餐厅,次主力店/国内中高档品牌/快速时尚/简餐,超市/服务,购物中心业态组合,方案二（不含百货）,泰悦购物中心 操作要素,建筑容纳都会缤纷生活商业中心,优越的商业循环 不断引进最优质的租户 丰富持续的营销推广活动 打造商业中心与城市地标,全年龄段的中阶时尚人购物圣地 消费能力泰安城市中阶人士 消费观念愿意以消费提升生活品质 辐射范围透过项目自身打造及商业布局辐射全市,新华广场将汇聚不同品类本地最受消费者欢迎的零售品牌及 领导时尚潮流的国际性品牌，通过国际化零售氛围的营造， 拉近泰安市民与时尚的距离。,零售设计给泰安人提供高品质商品与时尚品牌,在购物中心之中，不论是适于商务宴请的粤菜，或者是适合朋友聚会 的主题餐厅，以及别致的各国风味食肆均可容易寻找到。结合咖啡厅 西点甜品、美食广场和快捷中西餐厅，新华广场将超越单纯零售中心， 成为泰安最佳社交与就餐空间,餐饮设计给顾客特别的环境、口味与服务,为了满足现代市民全面的生活需求，在新华广场内，我们拥有国内最 具规模的院线，以及引进大型儿童体验中心、数码店及ktv等娱乐 品牌店，进一步丰富了顾客的娱乐选择，乐在其中,娱乐设计满足家庭成员的多样需求,“一站式都市生活体验”是建设者希望透过新华广场给客户的信念， 正因此，大型超市、美容纤体、美发沙龙等被引入新华广场， 形成完善的生活配套；,生活服务与展示提供便捷与高品质生活,商业街,时尚休闲街、餐饮娱乐街、中央商务街，清晰的商业街功能分区、 合理的街区规划，给客户提供多变的生活体验,商业街（9.1万方）,业态类型,中央商务街,商务办公 企业会所 银行/金融机构,餐饮娱乐街,主题餐饮 特色餐饮 ktv 酒吧,时尚休闲街,年轻时尚 精品服装 运动服饰 饰品,第五街 中央商务街36%,业态比例,block 24 餐饮娱乐街44%,米兰道 购物休闲街 20%,商业街操作要素,设计时考虑产品，便于去化灵活性,商业街人流动线的合理规划,街区主题趣味性的提升和营造,售后返租经营的合理方案,米兰道 全天候都市时尚街区,弧形的街区动线，合理的连廊设计，融合年轻人喜爱的时尚饰品和 运动休闲服饰，打造独有的全天候都市风情街区,购物/休闲街（1.8万方）,业态类型,年轻时尚,潮流服饰 品牌服饰,精品服饰,儿童服饰 男士、女士服饰,运动休闲,国内品牌运动 休闲服饰,饰品,鞋帽包 女士饰品,block 24 24h无国界餐饮娱乐不夜城,餐饮/娱乐街（4万方）,融合全国各地特色餐饮店，不仅可以享受 这里的美食，而且在这里的酒吧、ktv能够到体验都市夜生活的精彩。,业态类型,主题/商务餐饮,特色餐饮,ktv/酒吧,大型ktv 酒吧街,娱乐休闲会馆,大型夜总会 养生会馆,日式、韩式料理 中式餐饮,咖啡、西点 主题式餐饮,第五街（the 5th steet） 商务商业 高端服务定制街区,独栋的街区规划，定制型产品形态，为商务人士提供 最佳的商务社交场所。,中央商务街（3.3万方）,业态类型,商务会馆,办公,企业会所,商务会谈 银行/金融机构,企业办公,高级社交,奥弗利公寓（all free） 综合体配置私人服务行宫,酒店式公寓/酒店（0.8万方）,高品质精装修、星级酒店的服务功能和管理模式，集住宅 酒店、会所等多重功能为一身，为客户提供尊贵居住享受。,奥弗利公寓 操作要素,产品价值的再推广,精装修的标准,软性配套的完善,可租可售型灵活的产品规划,陆 租户访谈,中央百货 韩国乐天百货 天虹百货 巴黎春天百货,乐购超市 永辉超市 家乐福超市 沃尔玛超市 人人乐 吉之岛 百佳 顺电 苏宁电器 国美电器,小马奔腾 嘉禾影院 大地影院 金逸电影 华谊兄弟 博纳影院 保利影院,百货,超市/电器,影院,泰安项目主力店目标客户,孚瑞思市场调研人员对百货、影视、超市等业态，潜在租户进行了访谈，对项目做了基本介绍通过目标 租户访谈，我们可以了解租户的基本情况，拓展方式和计划，以及对本项目区位环境等的看法，并初步 判断租户的进驻意向。,访谈背景,小马奔腾,品牌介绍,发展背景,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,小马奔腾成立于1998年。小马奔腾一直致力于影视机构联合 策划、投资、制作及发行影视作品方面的开拓。经过近10年 的平稳发展与壮大，目前小马奔腾已积累了丰富的经验，成 为业内具有很高信誉的影视文化公司。,未来三年内，小马奔腾影院将着重发展东北地区、华北华南 地区、西南区域。未来五年，每年将开发1015家影院，规 划发展50家影院，400块银幕，预计票房产出将达10亿以上。,各年龄段,等待项目初步规划，需要进一步看场及洽谈,购物中心影院5000平米以上,人均消费60元左右,嘉禾,品牌介绍,发展背景,橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司集电影制作、融资发行及影院 营运于一身，是全球最具有影响力的华 语电影娱乐集团之一， 截止2010年9月，在中国、中国香港、中国台湾及新加坡经营 30家影院共234块银幕，并为当地主要电影发行商之一,集团在中国地区共拥有并经营影城34家，248块银幕。未来 橙天嘉禾将会继续影城拓展和建设,力求快速增加当地市场 份额。今年下半年，橙天嘉禾计划继续在北京、天津、大连 苏州、常州、东莞、南宁、重庆、马鞍山等地开设新影城。,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,各年龄段,购物中心影院4000-6000平米以上,人均消费60元左右,等待项目初步规划，需要进一步看场及洽谈,大地影院,品牌介绍,发展背景,大地传播拥有一条完整的电影产业链条，其业务从数字电影 技术研发到电影制作、电影发行再到院线发展、影院建设与 经营，从内容到终端，几乎涵盖了整个电影产业链的上、中 下游。,以旗下147家影院，563张银幕，88650个座位数，影院覆盖到 近30个省、自治区和直辖市，成为全国最大连锁性质的全数字 电影院线。,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,各年龄段,购物中心影院4000-6000平米以上,人均消费40-100元左右,等待项目初步规划，需要进一步看场及洽谈,乐购,品牌介绍,发展背景,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,“tesco”作为一个店铺的品牌于1929年首次在伦敦艾奇韦 尔（edgware）大街亮相。“tesco”这个名称最早出现于 1924年，第一家店则于1929年在伦敦开业。1947年，公司在 伦敦证券交易所上市。1948年，第一家自助式商店开始营业， 时至今日，它依然作为一家tesco的城市店(metro)运营。,乐购在中国的大卖场总数突破98家，进驻城市突破43个。 目前在中国市场拥有106家乐购大卖场、1家乐购天地门店、 6家乐都汇购物中心以及14家试验阶段的便捷店。,各年龄段,最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通,营业面积2000-21000平米,人均消费3-500元,永辉,品牌介绍,发展背景,永辉超市股份有限公司创办于1998年，是中国大陆第一家将 生鲜农产品引进现代超市的流通企业，经过十多年的发展， 已成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以食品工业和 现代农业为两翼，以实业开发为基础的大型企业集团，是福 建省“商业流通及农业产业化”的双龙头企业。,永辉超市2010年1至6月归属于母公司股东的净利润为1.38亿元。 截至2010年6月底，公司及控股子公司拥有135家连锁门店，其 中福建81家、重庆47家、北京5家、安徽2家。,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,各年龄段,营业面积1000平米以上,人均消费45-120元,最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通,屈臣氏,品牌介绍,发展背景,屈臣氏集团是全球第三大保健及美容产品零售集团,服务遍布34个地区，共经营超过8400间零售商店，,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,各年龄段,营业面积300-500平米以上,人均消费35-80元,最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通,万宁,品牌介绍,发展背景,万宁是广东首家在cepa架构下进入中国大陆的外资零售机构， 也是亚洲最大的零售集团牛奶公司在中国大陆全资拥有的健与 美连锁企业。,2004年，万宁进入中国内地市场。短短几年间，万宁在广袤 的内地市场迅速发展壮大。截至2010年5月，万宁在华东、 华南、华北、西南四大区域二十多个城市开设超过135家门店。,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,各年龄段,营业面积130-800平米,人均消费100-500元,最终看项目初期规划，实际需要看场及进一步沟通,中央百货,品牌介绍,发展背景,对区域（项目认识和看法）,泰国五家最大的企业集团之一、东南亚最成功的零售企业， 于1947年以家族式的百货经营模式起家，拥有六十多年悠 久零售经验的企业。,在中国主要城市每年开4家店。在未来的10年中，达到总数40 家店的规模。中央百货希望由此成为中国的顶尖百货公司,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,中产阶级,营业面积30000-60000平米以上，层高4.5-6米,价格广泛,区域没有拓展计划，最终看项目初期规划， 实际需要看场及进一步沟通,韩国乐天百货,品牌介绍,发展背景,韩国著名企业乐天集团，涉足食品、流通、休闲等领域。 为人类创造丰富生活，努力塑造全球化企业形象。,中国市场是乐天百货最为重视的海外市场，除了当前已开业的 北京乐天银泰百货，已确认的天津、沈阳项目，未来更是将以 最快速度在中国迅速拓展。包括上海，大连，青岛等地将会陆 续出现乐天百货的身影，预计2018年，在中国将会有20家以 上的乐天百货店，乐天百货期望以不断的努力，提高中国消费 者的生活品质。,对区域（项目认识和看法）,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,中产阶级,单层面积在5000平米左右，百货建筑面积在45000-80000 平米；层高5.5米，其他楼层4.5米以上,价格广泛,区域没有拓展计划，最终看项目初期规划， 实际需要看场及进一步沟通,天虹百货,品牌介绍,发展背景,对区域（项目认识和看法）,天虹商场股份有限公司是国有控股的中外合资连锁百货企业， 其控股股东是中国航空技术深圳有限公司，系隶属于中国航空 工业集团的下属子公司。,截至2012年1月，天虹在深圳、东莞、惠州、福州、厦门、 南昌、长沙、娄底、杭州、嘉兴、苏州、威海及北京等共8 省18个城市开设了49家直营商场及以特许经营方式管理2 家商场。,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,中产阶级,营业面积2.5万平米左右,人均消费50-2000元,区域没有拓展计划，最终看项目初期规划， 实际需要看场及进一步沟通,俏江南,品牌介绍,发展背景,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,俏江南集团由张兰女士创始于2000年，总部位于北京，旗下 品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（lan club）和subu三大高端 品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理 集团。,俏江南创始于2000年，自成立以来，俏江南遵循着创新、发展、 品位与健康的企业核心精神，不断追求品牌的创新和突破，从 国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、成都、深圳、苏州、青 岛、沈阳、南京、合肥等50多家店，从服务商业精英、政界要 员到2008北京奥运会场、2010上海世博会历经十年的健康 成长，俏江南已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管 理公司之一，并引领着中华美食文化走向国际市场。,各年龄段,暂无开店计划，具体需要看项目规划，作深入沟通,人均消费100-300元,营业面积2000-5000平米,大食代,品牌介绍,发展背景,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,1997 在上海创建了“大食代”这个美食广场品牌。“大食代” 是国内首家经营管理主题美食广场的公司之一，将多种国际风 味与本地特色菜式汇聚一堂，并有效结合中外餐饮人才，将美 食广场的管理做到既国际化又本土化，赢得了国内外发展商、 业主、餐饮经营者及广大顾客的青睐与赞赏。,作为美食广场的专业管理公司，“大食代”迅速向全国扩展， 在京沪、东北、华南开设了十多家分店。目前，管理层在中国 负责管理的总营业面积约 25,000 多平方米，美食专柜超过 240 家，现场工作人员约 3,000 人。,各年龄段,5-100元,2500-5000平米,暂无开店计划，具体需要看项目规划，作深入沟通,豫园,品牌介绍,发展背景,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,中信城市广场里的豫园上海饭庄深深领会到一种时尚的味道， 在正宗传统菜的基础上，不断吸收外来文化，让人“耳目一 新”。“豫园”身为深圳顶级的上海菜馆，经常有社会名流 光顾，环境高贵典雅。,豫园现主要在深圳有多家分店，在深圳具有良好的口碑。,中高阶层,1000-1200平米,人均消费138元,暂无开店计划，具体需要看项目规划，作深入沟通,金宝贝,品牌介绍,发展背景,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,gymboree是美国一家专业零售商经营商店，在美国主要从事儿 童玩具制造，出售the gymboree, gymboree outlet, janie and jack, and crazy ,8个品牌的高品质服装和配件的 儿童，以及在金宝贝育乐游戏和音乐品牌儿童节目。金宝贝公 司创始于1976年，使其成为该领域最古老的公司之一。,金宝贝的品牌号召力广泛，在1986年进入了服装企业设计， 制造和零售领域。1994年，金宝贝在美国纳斯达克成功上市。 2004年，金宝贝在enteepreneur杂志评出的全美加盟500强企业 中服装零售行业排名第一。旗下早教品牌所占份额约为集团总 体收入的1%，其早教分支机构遍布全世界40多个国家，700多个 教育中心，提供育教寓乐的学习课程，包括音乐、艺术和育乐， 引导父母和孩子一起快乐成长。,0-5岁,500-2000元,300-1000平米,需看项目初期规划，做看场准备,比如世界,品牌介绍,发展背景,消费群体,产品价格,意向楼层及硬件条件,对区域（项目认识和看法）,比如世界是由北京比如教育科技有限公司倾力打造的一个亚洲 规模最大的儿童职业体验城市。整个项目是在教委和团中央的 大力支持下，与中国科学院心理研究所独家合作，根据少年儿 童心理生理特点度身定制的。于此同时，比如世界还联手众多 国际国内知名品牌，为少年儿童构筑出更加真实生动的城市社 会。,比如世界，是专为3-12岁少年儿童设计的、由少年儿童自主 管理的儿童城市。这个城市拥有