无锡“荣巷古镇”历史文化街区项目市场调查报告的内容.doc

无锡“荣巷古镇”历史文化街区市调报告无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，太湖流域的交通中枢，北倚长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，是一座有着3000多年历史的古城。无锡不仅是吴文化的发祥地之一，也是中国著名的鱼米之乡，位列全国15 个经济中心城市和全国优秀旅游城市之一，福布斯大陆最佳商业城市。2011年末全市户籍人口为467.96万人，全市常住人口643.22万人，其中市区357.21万人。无锡已连续多年位居全国城市国内生产总值前10位，2011年无锡地区实现地区生产总值（GDP）6880.15亿元，增长11.6%。按常住人口计算人均生产总值超过10万元，按现行汇率折算超过1.7万美元。社会消费品零售总额2122.72亿元；对外贸易进出口总额724.47亿美元；民营经济增加值占地区生产总值比重63.7%；城镇居民人均可支配收入31638元；农民人均纯收入16438元。全年市区居民消费价指数105.1，涨幅比上年提高了1.7个百分点。其中服务项目价指数为103.6，消费品价指数为105.8，商品零售价指数为104.1。世界五百强企业已有80家在无锡市投资，全年新批外资项目513个，协议注册外资42.36亿美元，到位注册外资连续四年超过30亿美元，达到35.05亿美元，再创历史新高。全市完成注册资本超3,000万美元重大外资项目33个。至2010年底全球财富500强企业中有80家在无锡市投资兴办了151家外资企业。无锡市滨湖区位于无锡市西南部，陆地面积262.49平方公里,下辖胡埭、马山2个镇,蠡园、滨湖、华庄、雪浪、太湖、河埒、荣巷、蠡湖等8个街道以及无锡太湖国家旅游度假区、江苏省蠡园经济开发区、江苏省无锡太湖山水城旅游度假区、江苏省无锡经济开发区、无锡太湖新城科教产业园等5个省级开发区。2010年末,全区常住人口68万人。滨湖区是无锡市建设滨湖新城的重点区域和建设山水城、生态城的标志性板块,无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区境内。 滨湖区是著名的中国古代吴文化发源地、中国近代民族工商业和当代乡镇企业的发源地之一。阖闾古城就在滨湖区境内,中国民族工商业先驱荣宗敬、荣德生诞生于此。 滨湖区是中国民族工商业的发祥地，也是中国乡镇工业的发源地之一，有着坚实的发展基础和雄厚的经济实力。2007年城镇居民人均可支配收入21058元,服务业增加值比重达到43.1%，建成一批新兴产业园区和商贸特色街区，一批重大项目推进良好，软件、动漫、工业设计等现代服务业得到迅速发展，服务业标准化工作有效开展。滨湖区大力实施“大旅游”发展战略，灵山三期、水上摩天轮等项目推进顺利，成功举办了山水文化节、生态旅游节、灵山胜会等系列节庆活动，2007年,旅游总收入实现62.24亿元，滨湖旅游的知名度和美誉度不断提升。滨湖正朝着无锡的新城区、旅游的好去处、科教的集聚区、高新技术产业区、繁荣的商贸区蓬勃发展。在城市化推进中，蕴含着巨大而诱人的商机：一是方兴未艾的都市工业，包括占地少、高科技、无污染、高度集约化的工业设计、软件开发、电子信息化产业等；二是蓬勃发展的三产服务业，包括旅游、宾馆、商贸企业；三是房地产开发，包括民用住宅及商业用房的开发建设；四是逐步加强的社会事业，包括医院、学校及其它社会公用事业；五是大力建设的标准厂房。滨湖区濒临烟波浩渺的太湖,紧靠“江南第一山”惠山,拥有风景秀丽、长80多公里的太湖湖岸线。作为中国最佳旅游城市和十大旅游城市之一的无锡的旅游景点大部分集中在滨湖区,区内有5A级景区1个、4A级景区4个、3A级景区5个，2A级景区1个,全国农业旅游示范点5个。无锡市滨湖区荣巷街道位于名闻遐尔的江南名城无锡市西部风光带，距离无锡三大风景区“梅园风景区”、“惠山国家森林公园”、“蠡湖风光带”咫尺之遥，地理位置优越，交通便利。现有总面积22.3平方公里，为滨湖区所属各街道之首，总人口10万，是中心城区人口导入区之一。荣巷，得活山活水之天赐，自古就形成其特有的开放型文化，是一个现代文明与传统文化相交融，有着深厚积淀的文化古镇，也是近代中国民族工商业先驱荣德生、荣宗敬先生的生养地和创业地，原国家副主席“红色资本家”荣毅仁先生的故乡。辖区内有无锡太湖学院、无锡太湖创意职业技术学院、江苏省无锡交通高等职业技术学校、江苏省税务学校、无锡文化艺术学校、无锡立信会计学校、无锡第二工业学校、607研究所、614研究所、省微生物研究所、省血防所、油泵油嘴研究所、省原子医学研究所等高等院校、科研机构近二十家，是无锡市专业教育科研区。作为民族工商业发祥地，荣巷街道始终坚持走经济持续、稳定、健康的发展道路，已有中外合资、股份制和私营经济等各类企业近一千多家， 1992年和1993年分别跨入江苏省综合实力百强乡镇行列和全国综合实力百强乡镇行列。荣巷历史街区又称荣巷古镇，位于无锡市滨湖区，龙山南麓，梁溪河北，蠡溪片区的河埒地区西部，北以惠山山脉为屏障，南临无锡的母亲河梁溪河，往东通过梁溪路与锡惠景区相连，往西通向梅园景区。无锡荣巷已有将近600年的历史。荣巷分上荣、中荣、下荣三个自然村落，清末到民国年间，由于荣氏家族以荣宗敬、荣德生为代表的民族工商业家群体迅速崛起，使荣巷演变为街镇，给荣巷带来前所未有的繁荣，建起了一大批具有时代烙印和乡土特色的建筑群。至今，荣巷还保存着一条长约380米具有近代风貌的老街和157座具有时代烙印及地方特色的近代建筑群。“荣巷近代建筑群”，2002年10月公布为省级文保单位。该历史街区源自明清之际荣氏家族聚居的自然村落，西离老城约2.5公里。荣巷作为无锡市著名的历史文化街区之一，在体现江南水乡风貌的总体特征中，又具有自身别具一格的鲜明特征，其深受荣氏家族文化、工商文化、山水生态、名城历史、农耕文明、中体西用的近代文明等诸多因素的影响，呈现出形式多样性和地域独特性，构成了精彩纷呈的文化景象，具有丰富的文化内涵和历史保护价值，是无锡文化名城、山水名城、宜居城市建设中重要的文化遗产资源，是无锡城乡现代化发展中不可或缺的潜在软实力。 荣巷历史街区修建性详细规划用地面积为19.3公顷，其中历史街区核心保护区用地面积为8.4公顷。根据无锡市河埒地区控制性详细规划和无锡市荣巷历史街区保护规划等相关规划，结合实际调查和研究，荣巷历史街区的功能将定位为：以“荣氏故里”为主题，以弘扬荣氏家族文化为主线，充分展示无锡近代工商业繁荣时期历史传统风貌特色的民居民俗文化特色，以居住为主、集旅游休闲等功能为一体的传统历史文化街区。荣巷历史街区修复、保护、开发工程由中国著名的古城建设保护专家上海同济大学阮仪三教授亲自担纲，阮教授对无锡终于开始启动荣巷街区保护开发规划建设感到非常振奋。他表示，无锡作为江南重镇，其实拥有很多值得好好保存的历史文化遗存，但让人遗憾的是早先十数年这些遗存并没有得到很好的重视和保护。荣巷古镇作为见证中国民族工商业滥觞的地方，具有很高的看点，其至今仍基本保存完好的近代建筑群落在整个中国也不多见。保护得好，这种原汁原味的里弄特色今后的价值将飞涨，因为这些都是无法复制的传统特色。 阮仪三教授认为，荣巷古镇是华东地区保存较为完整、价值较为丰富的近代建筑群落，在如此小的范围之内，集聚如此多的同“姓”建筑单体，实为罕见。荣巷的近代建筑是当时历史凝固的艺术缩影，既反映了时代的特征，又映衬了家族的发展史，是一本反映荣氏家族发展壮大的历史书本。从整个建筑群落的规模到每一个建筑单体，都折射着荣家的发展史、中国近代民族工商业的发展史。因此从某种意义上讲，其开发价值甚至优于乌镇、优于周庄。无锡荣巷历史文化街区由无锡市滨湖区政府直属城投公司投入33亿巨资建设，同时由上海弘基企业（集团）股份有限公司全程运营管理和市场推广。无锡滨湖都市建设投资有限公司（简称滨湖区城投公司）成立于2005年，是滨湖区政府直属的全资国有公司，主要从事大型政府投资项目的建设，以及对外投资和开发任务，公司注册资本人民币伍亿元整。上海弘基企业（集团）股份有限公司（简称上海弘基）成立于1997年，是从事商业不动产连锁运营的服务型股份制集团公司，弘基旗下拥有弘基商业、三益设计、弘策咨询等全资子公司。弘基以建筑设计和策划咨询代理服务为两翼，向广大开发商、品牌商家及机构投资者提供连锁化、品牌化、专业化的全程商业地产运营管理服务，包括商业地产项目的策划、设计、改造、招商、运营、销售和管理等综合服务，全面提升商业物业价值，全方位打造商业不动产领域服务产业链。上海弘基的成功案例有：上海创邑老码头项目、海上海弘基生活广场项目、弘基徐家汇休闲广场项目、弘基南汇商业广场项目、弘基宝山文化广场项目、弘基白马生活广场项目、弘基宁波休闲广场项目、弘基昆山财富广场项目。无锡荣巷历史文化街区周边1公里范围内的三大风景区：梅园风景区：“梅园”距市中心5公里，交通便利。1912年，我国著名实业家荣宗敬、荣德生兄弟，在东山购清初进士徐殿一“小桃园”故址，始建梅园。1922年园自东山扩充至浒山，面积共约150亩左右。 1955年，荣毅仁同志根据他父亲荣德生先生的遗愿，将梅园除“乐农别墅”外献给国家。六十年代，梅园向东拓宽至横山，将梅园原“荷轩”改筑成“清芬轩”，作为新老区的联结枢纽；又在它的东南向，构“松鹤亭”，并新辟梅林，初步形成“松鹤园”景区的雏形。八十年代，横山景区范围内，新建大门、石坊、明壑亭、闻籁亭、怡怡亭；更在横山只巅构双层“吟风阁”；于南麓辟建以牡丹为特色的“小金谷”；又重建“开原寺”，翻修“畹芬堂”。在这前后，于东山东麓建“锡明亭”；于松鹤园内增建“梅园碑廊”，开凿“梅溪”，叠石成景，点缀碧云亭、琅琅亭等。清溪环流，花木有情，建筑疏朗，浅草如茵。九十年代中后期，在横山面向蠡湖处，再辟以“弘齐苑”为核心，占地27亩的“中日梅观赏园”，接着全面修葺了梅园老园。 这样经过历时80余年似断还续的构园活动，使整个梅园景点疏密有致，布局紧凑合理，脉络贯通，浑然一体，人气涣焕然，风光常新。惠山国家森林公园:惠山国家森林公园位于无锡市城区西侧，距市中心3公里，面积为933.33公顷。惠山国家森林公园主峰惠山为天目山余脉、毗邻大运河、山顶三峰并立，蔚为壮观。主峰高328米，依次称为头茅峰、二茅峰、三茅峰，别称九龙山。又因山上多泉、故以“九龙十三泉”而名噪天下、素有“江南第一山”之誉。惠山地处江南水乡，东侧有京杭大运河，南面有太湖。山体多泉，著名的“天下第二泉”就在山麓。抗战前，惠山生长着合抱大松树、栎树和枫香，后被日寇砍伐殆尽；解放后大搞植树造林，山上郁郁葱葱，有针叶林，阔叶林和针阔混交林，山下有果园、茶园和竹林。林内栖息着众多鸟类和一些兽类。公园内人文景观丰富，有建于南北朝的惠山寺、青山寺、明阳观；有建于唐代的“天下第二泉”，宋代的东坡诗石，元代的忍草庵，明代的双塔寺、寄畅园、东林书院等。蠡湖公园：蠡湖公园坐落在无锡滨湖区蠡湖街道蠡湖，而蠡湖原名五里湖，又名漆湖或小五湖，后因湖面形状如一只葫芦瓢，所以又名蠡湖（蠡字本意为葫芦瓢意思）。到了明末时，文人又讹此湖为春秋时期范蠡西施泛舟之地。蠡湖位于无锡西南，是太湖伸入无锡的内湖，水域面积8.6平方公里，东南经十里长广溪联通太湖。蠡湖公园是属于园中之园施苑，绿荫拥抱。筑有流韵、天远、悦红、清辉四亭，环水而筑的百米长廊水镜廊，将集古今赞美太湖的名人诗词、绘画、摄影精品，展示蠡湖深厚的文化底蕴。亦可作为市民参与蠡湖文化活动，进行交流展览的平台。蠡湖公园是观赏蠡湖大桥的最佳位置。蠡湖公园位于蠡湖大桥北堍,依桥傍湖。公园以人为本、以水为魂,以植物造园为主。溪、池、湖交汇,水、林、景辉映,季节转换时空,林木变奏韵律,人与自然谐合。2004年国庆节前夕竣工开放,成为广大市民和中外游客休闲、娱乐、游览的又一好处。无锡荣巷历史文化街区周边1公里范围内的大专院校有：无锡太湖学院（无锡太湖学院是经国家教育部批准建立的全日制、综合性、多学科的本科普通高校，是无锡市重点建设的本科高校，其前身是2002年成立的江南大学太湖学院。学院设立7个系，占地2000多亩，建筑面积40多万平方米，在校生达13000多人）无锡太湖创意职业技术学院（太湖创意职业技术学院是经江苏省政府、国家教育部批准的全日制普通民办专科高校，学院占地270亩，在校生2000多人）江苏省无锡交通高等职业技术学校/江苏联合职业技术学院无锡交通分院(学院始建于1958年，隶属于江苏省交通运输厅，是江苏省高水平示范性职业学校，是经省政府批准的具有高等学历教育招生资格的普通高等职业学校。学院占地180亩，建筑面积13万平方米，目前在校学生7800人，教职工452人)无锡文化艺术学校（无锡文化艺术学校系江苏省人民政府批准建立的无锡地区唯一的全日制艺术中等专业学校。学校现占地23亩，建筑面积10597.69平方米，学生总数700人）无锡市第二工业学校/无锡立信会计学校江苏省税务学校无锡荣巷历史文化街区周边1公里范围内的大型居住小区有：周边住宅小区总建筑面积约135万平米，人口4万余人。金色江南（无锡大型高端住宅小区，位于梁青路和梁溪河之间，绵延2400米。总建筑面积约60万平方米，占地面积602100平米，容积率约1.19，住房面积有90-290平方米不等，房屋均价9800元/平方米。一期“天景花园”，建筑面积约12万平方米；二期“颐景花园”，建筑面积约16万平方米；三期“秀景花园”，建筑面积约9万平方米；四期“集景花园”，总建筑面积约33万平方米。）愉景湾（无锡大型高端住宅小区，座落于无锡市滨湖区建筑路和隐秀路交汇处。北邻梁溪河，西靠五里湖，项目分四到五期进行开发，物业形态以全景式小高层、高层为主，建筑形式高低错落。建筑设计上，通过新古典主义唯美建筑和上流居所风情水系园林的绝美