北京市门头沟区潭柘寺镇-总体概念规划设计-阿特金斯.ppt

2019年11月4日星期一,北京市门头沟区潭柘寺项目概念规划设计,北京潭柘投资发展有限公司 阿特金斯,皇城佛境 养生潭柘,Tanzhesi Project Conceptual Plan, Mentougou, Beijing,20th Oct. 2010,项目定位 PORJECT POSITIONING,三大独特的资源确定了潭柘寺镇的发展定位及愿景：,千年古刹 远离都市的喧嚣，寻觅心灵的归宿 TEMPLE：ZEN,皇城古村 感受历史的积淀，体验心灵的空间 VILLAGE：HERITAGE,上香御道 追寻先皇的足迹，体验皇家的尊贵 EMPIRES ROAD：ROYAL EXPERIENCE,皇城御韵国际养生度假小镇,潭柘寺镇不同于一般的小镇 这是一个远离喧嚣，让人静心养性的场所 这是一个让人感受历史文化积淀的场所 这是一个感受皇家尊贵体验的国际养生度假小镇,皇城佛境 养生潭柘,项目愿景 PROJECT VISION,研究路线 RESEARCH METHOD,区域发展背景 产业发展现状 产业体系构建 产业发展策略,产业发展研究,综合现状分析 总体规划概念 概念规划方案 开发强度控制 分区项目设计,总体概念规划,生态环境分析 水环境分析 能源分析 碳平衡分析 生态环境影响分析,生态保护与评价,研究范围,规划范围为潭柘寺镇区400公顷及周边80公顷建设用地。,1 产业发展研究,区域发展背景,产业发展现状,产业体系构建,产业发展策略,北京：确立世界城市的发展目标，形成强聚集 强辐射，带动卫星城建设及郊区化发展,区域发展背景 REGIONAL DEVELOPMENT BACKGROUND,高收入、高消费的人群聚集 国际企业的聚集 具有世界影响力的文化活动聚焦 良好的生态环境建设,世界城市要素 经济：人均1.5-2.5万美元 政治：具有世界影响力的国际组织总部和企业总部 文化：具有世界影响力的文化团体和文化活动 生态：良好的生态环境,世界北京阶段目标 构建现代国际城市基本构架 到2020年全面建成现代化国际城市 到2050年成为世界城市,门头沟：门头沟新城的建设、首钢搬迁 ，打通了由北京城区到门头沟区域的城市化的发展通道,区域发展背景 REGIONAL DEVELOPMENT BACKGROUND,门头沟是离市区最近的新城（11个） 门头沟与石景山构成北京的西部综合服务中心 首钢旧址打造“首都智慧谷”（新文化地标）,潭柘寺镇：新108国道的贯通将直接突破潭柘寺镇发展的交通瓶颈,区域发展背景 REGIONAL DEVELOPMENT BACKGROUND,30分钟车程,传统农业 林地多、耕地少 资金缺乏 资源整合力度差 技术条件、经营观念落后,产业发展现状 EXISTING INDUSTRIAL,第一产业,第二产业,第三产业,产 业 现 状,发 展 困 境,矿石采掘 矿产资源丰富 环境破坏严重 产业链断裂 失业人口增加,旅游观光 旅游产品单一 原生景观知名度低 旅游资源整合力度差 条块分割局面严重,产业发展不可持续,环境矛盾突出,产业缺乏关联,产业体系构建 INDUSTRIAL SYSTEM FOUNDATION,哪些要素是可挖掘、强化的,哪些要素是必须遵守、不可逾越的,哪些要素是我们必须要做的,禅修养生、民俗文化、旅游农业、新的可注入的概念如运动休闲、会议会展,绿色涵养带、历史古迹养护、低碳环保,镇域经济的提升、城乡一体化建设中城乡产业融合，开发企业的利益诉求,产业体系构建将突出禅修、人文、绿色三大主题,本区域产业体系的建立，需要考虑以下三个方面的因素：,产业发展思路：遵循区域总体规划定位，突出“禅修、人文、绿色”三大主题词，解决“生态发展与城镇建设、文化保护与旅游资源挖掘、城乡二元化与城乡统筹”三大矛盾下，寻找寺、山、人、产业协同发展，并实现投资建设公司的利益回报。,产业发展策略 INDUSTRIAL DEVELOPMENT STRATEGY,突出佛教、禅学理念，强化民俗概念，是该地区旅游发展的根本所在。在此基础上注入禅学养生的新概念和内涵，通过一系列产品将无形的文化资源打造为有形的品牌价值。,1. 文化品牌价值最大化策略,2. 现状产业价值最大化策略,3. 本地生态价值最大化策略,4. 多样的产品链条支撑策略,生态环境诉求,区域整体价值最大化的四大突破策略：,完成整体三次产业结构调整，强化一产和二产的延伸，提升产业质量和产业内涵；,通过本地生态恢复和保护性开发利用，以生态友好型产业为支撑，实现本地生态与经济的可持续发展。,旅游项目开发往往先期投资巨大，需要在产品系列中考虑投入产出资金平衡问题，为景区良性运转提供保障，同时满足开发企业的利益诉求,产业发展策略 INDUSTRIAL DEVELOPMENT STRATEGY,佛文化是本项目发展养生产业的精神之源，通过以禅宗文化为核心的佛学研究与禅修文化养生教育培训、禅学理念推广传播与品牌文化构建以及禅修养生深度体验构建三个阶段和步骤，层层推进，强调作为禅修养生文化之地的独特性和引领性，实现从禅修之地向宗教养生圣地的跃升。,禅学养生产业体系构建：从皇城古寺到禅修养生胜地,禅学研究 教育培训,推广传播 品牌构建,禅修养生 深度体验,皇家养生文化研究中心 佛学研究院 佛文化启蒙教育基地 禅修养生培训机构 禅学教育园区,佛教博物馆 国际佛教研讨机构 禅修养生论坛会址 禅修养生文化传播媒介 禅修文化节 禅修会议度假区,皇家礼佛 禅茶茗香馆 禅修斋坊 禅修国际康体理疗 禅修冥想园 佛境休闲颐养中心,1. 文化品牌构建策略,产业发展策略 INDUSTRIAL DEVELOPMENT STRATEGY,民俗文化产业体系构建,1. 文化品牌构建策略,古村民俗文化是项目片区另一重要的文化特色。通过以皇城古村文化实景体验和创意文化休闲体验为核心的民俗文化产业，强调作为皇城名寺宝地、禅修养生古村的文化氛围和艺术意境。与禅修文化相融合，共同构建项目基地的文化品牌。,文化载体 功能演绎,建筑空间 艺术体验,古村落遗址博物馆 民俗艺术街区 民俗文化剧院 特色文化广场 情景博物馆,酒吧街 创意公社 艺术家SOHU社区 行为艺术长廊 古玩字画街区,保留古村的特色街坊空间和建筑艺术，增强对当地古村民俗文化的感知，结合创意文化休闲体验项目，带动创意文化艺术产业的发展。,利用古村的民俗非物质文化资源为载体，如赶庙会、抬御轿、进香礼佛活动、祈福庙会活动、潭柘观佛蛇等，开发皇城古村文化真景体验项目，再现古村民俗功能 。,民俗文化实景体验,创意文化休闲体验,农产品展示交易,旅游文化产品展销,产业发展策略 INDUSTRIAL DEVELOPMENT STRATEGY,特色商贸产业体系构建思路,依托禅修养生度假与休闲旅游产业发展，以推动区域由农业种植、紫石开采为主的低附加值产业体系向农产品销售展示与古玩紫石等旅游产品开发的高附加值特色商贸业升级，实现休闲度假、旅游产品生产与互动发展。,2. 产业融合升级策略,养生度假、休闲旅游,第一产业,第二产业,农产品种植,特色产品加工,互动融合,产品附加值提升 产业能级提升 产业门类丰富,升级,第三产业：特色商贸,农业教育科普园 斋食食材销售厅 大型有机农产品超市 大宗农产品交易中心 生态农业博物馆 特色农产品展览区,紫石博物馆 紫石文化展销区 手工艺品制作工坊,产业发展策略 INDUSTRIAL DEVELOPMENT STRATEGY,3. 生态资源利用策略,山地休闲产业体系构建思路,依托基地丰富山地资源及禅修养生的功能定位，兼顾生态环保、低碳经济发展理念，发展山地观景游览、山野运动等山地休闲产业，形成京郊特色 - 综合山地休闲产业示范。,生态教育科普园,观光农业园,山野运动 康体健身,田园度假 生态教育 农业体验,团队扩展训练基地,极限运动体验区,体育运动休闲,农业观光体验,高尔夫球场,立体农业体验园,产业发展策略 INDUSTRIAL DEVELOPMENT STRATEGY,4. 价值链条支撑策略,主题地产体系构建思路,以不同片区开发主题为基础形成多样化的主题地产产品，形成对整体项目开发的支撑，保障整体项目的盈利平衡与良性运转,城市度假休闲居所,艺术主题文化居所,第一居所,禅修养生特色居所,运动休闲高端居所,住宅地产,城市度假社区 生态农庄,城市艺术社区 创意SOHO社区,禅修养生社区,高端浅山别墅区,酒店地产,禅修养生酒店,运动休闲酒店,中心集散酒店,田园农庄酒店,田园度假主题庄园,潭柘大酒店 赵家台民俗度假村,高端礼佛酒店 安缦高端度假酒店 禅修御道行宫 国际禅修会议度假区,高尔夫会所及酒店 体育休闲酒店,第二居所,佛学研究院,佛文化启蒙公园,国际禅修会议度假区,佛教博物馆,禅修国际康体理疗中心,佛境休闲颐养中心,现代农产品加工销售展示园,紫石博物馆，古玩字画街区,艺术酒吧街,创意SOHO社区,村庄博物馆，民俗艺术街区,团队扩展训练基地,高尔夫球场,生态教育科普园,观光农业园（立体农业体验园）,城市度假休闲社区,禅修养生社区,高端礼佛酒店,禅修御道行宫（分时度假酒店）,产业发展策略 INDUSTRIAL DEVELOPMENT STRATEGY,项目体系构建,禅修养生产业,特色商贸产业,山地休闲产业,主题地产系列,佛学研究及教育,禅学会议展览,禅学养生度假,农产品展示交易,旅游文化展览销售,创意文化休闲体验,民俗文化实景体验,体育运动休闲,农业观光体验,住宅地产第一居所,住宅地产第二居所,酒店地产,2 总体概念规划,综合现状分析,总体规划概念,概念规划方案,开发强度控制,分区项目设计,综合现状分析 EXISTING CONDITIONS ANALYSIS,高程分析图,三维模拟图,坡度分析图,综合现状分析 EXISTING CONDITIONS ANALYSIS,总体规划概念 PLAN CONCEPT,皇城古寺 ZEN,皇城古村 HERITAGE,上香御道 ROYAL EXPERIENCE,御道古村,御道商街,御道行宫,结合皇城古寺的禅修理念，打造特色的主题养生区域，以皇家的品质，形成御道 皇家行宫禅修苑,将皇城御道特色主题商业要素与时尚的商业业态、御道建筑空间要素相结合，打造 皇城御道新天地,结合皇城古村，以体验式博览的形式，展现上香御道相关的历史文化，形成活态 御道情景博物馆,潭柘寺,北京城,皇城古寺、皇城古村、上香御道文化体验带构成了基地最独特的旅游资源，打造鲜明的项目特色。,规划空间结构 PLAN STRUCTURE,禅修养生 ZEN,城镇中心 CENTER,皇城古村休闲区 HERITAGE,禅意花园 ZEN GARDEN,城市农场 FARM STAY,潭柘寺 TANZHE TEMPLE,休闲公园 SPORTS PARK,两带： 上香御道文化体验带 山地生态旅游发展带 一环： 潭柘寺旅游发展环 两核： 禅修养生度假区 皇城古村休闲区 一中心： 城镇及旅游集散中心,规划空间布局：两带一环、两核一中心,空间特色构建 DISTINCTIVE URBAN SPACE,潭柘寺镇未来城镇空间图底关系概念图,城市层面 中轴对称,片区层面 街坊肌理,建筑层面 院落围合,特色城镇空间塑造：将典型的中国传统的空间构成与城镇空间图底关系相结合，塑造出独一无二的皇城古镇特色风貌,概念规划方案 CONCEPTUAL PLAN,镇区规划用地平衡表,概念规划方案 CONCEPTUAL PLAN,游览线路组织 TOURISM ROUTE,绿地景观系统 GREEN SPACE,道路系统 ROAD SYSTEM,潭柘寺,公共交通系统 PUBLIC TRANSPORT SYSTEM,潭柘寺,自行车系统 BICYCLE SYSTEM,潭柘寺,步行系统 PEDESTRIAN SYSTEM,潭柘寺,开发强度控制 DEVELOPMENT INTENSITY,总开发量控制,规划镇区可盈利的物业总量约为217.8万平方米（不含拆迁安置区），其中，住宅为约160.5万平方米；商业及酒店为42.7万平方米（含拆迁安置区） 。,开发强度控制 DEVELOPMENT INTENSITY,皇城古村文化休闲区,开发思路：御道古村位于小镇门户，是进入小镇的第一印象区，应形成小镇皇城古韵的首站，打造风貌特色突出、民俗气息浓郁、服务设施精致完备的特色门户。 核心项目内容：,分区项目设计 PROJECTS BY ZONING,城镇中心,开发思路：御道商街位于小镇中心位置，集中了行政中心、游客集散、配套商业三大主要功能，在布局中以北京胡同为街道肌理，突出小镇皇城古韵的风貌，局部保存修缮品质较好的旧屋、整体再现京西村落的自然格局，形成集旅游服务、旅游商业和特色演艺为一体的旅游城镇中心区。 核心项目内容：,分区项目设计 PROJECTS BY ZONING,皇城古寺禅修养生区,开发思路：以皇城古寺为核心资源依托，结合南辛房村，引入高端禅修养生设施，以河道及绿化分割公共和私密空间，打造世界城市的国际禅修养生度假中心。 核心项目内容：,分区项目设计 PROJECTS BY ZONING,桑裕村片区：礼佛主题村落,开发思路：在北京西部生态涵养带优良自然资源和广慧寺传统宗教寺庙的基础上，通过道路与基础设施完善，加强与镇区联系，形成“定都峰广慧寺桑裕村”旅游产业纵深发展；旅游产品以山地养生（以“宗教+森林”为特色）及运动休闲为中心，向禅修养生、山水观光、森林避暑、山前休闲、山地养生、体育休闲等度假方向发展，同镇区旅游发展带产品形成异质发展。 核心项目内容：,分区项目设计 PROJECTS BY ZONING,贾沟、草甸水村片区：户外运动休闲区,开发思路：沿南幸房、草甸水往赵家台的沟谷地带，结合矿坑的生态修复，形成吸引年轻人的极限运动项目以及适合企业的团队拓展训练等项目。打造一条户外运动休闲带， 核心项目内容：,分区项目设计 PROJECTS BY ZONING,3 生态保护与评价,生态环境分析,水环境分析,能源分析,碳平衡分析,生态环境影响分析,生态环境现状,生态环境分析 ECO SYSTEM ANALYSIS,门头沟地区是北京西部生态涵养带的一部分，承担着保护北京生态环境的使命； 潭柘寺镇由于受矿山开采及采空区等自然条件的影响，北部生态环境较严峻，植被破坏相对严重。镇域范围存在较大面积的弃置地及露天工矿用地（共740公顷）亟待生态修复。已推行了一系列的矿山修复政策； 现状耕地资源有限且分散； 现状村庄居民点也较为分散，北部山区空心村现象明显。已计划将部分村庄迁出，集约利用土地。,镇中心区周边以采石场、煤矿、灰窑为主，少量砖厂 大部分已关闭，仅北村恒星砖厂、鲁家滩第二采石场尚未关闭。 污染扩散、破坏生态水文过程 破坏生物栖息环境和生物多样性 诱发地质灾害、水土流失 自然景观碎裂化,镇区周边采矿废弃地现状,生态环境分析 ECO SYSTEM ANALYSIS,进一步推进采矿废弃地的改造修复工作 安全为先：矿区周边山体存在较高的地质灾害风险，宜在生态恢复或改造利用之前作充分的护坡加固处理。 因地制宜：基于对矿产类型、污染状况、土壤状况、地质灾害安全性等现状因素的调查研究，确定污染治理、土壤改良、植被恢复和地质安全工程处理的措施，并根据实际情况选择生态恢复或某“变废为宝”的改造利用。 综合利用：可根据实际情况，结合生态恢复工程，将旧矿场转化为公共休憩、运动休闲、度假居住等功能。改造工程更可为周边建设工地产生的建筑废料提供填埋场所。 构建镇区生态绿地系统 镇中心区内规划建设集中生态绿地、生态廊道及建设用地内的集中绿地 村庄拆迁、农田集中，低效农田退耕还林 远离镇中心区的村庄逐步拆迁至中心区内，将现状较贫瘠（平均亩产约200kg）的耕地转变为园地或林地，同时在镇中心区内及周边发展生态观光农业和高效农业。,生态环境策略,生态环境分析 ECO SYSTEM ANALYSIS,英国伊甸园计划 Eden project, St. Austell, Cornwall, UK 改建用途：农业、生态教育,英国Trowbarrow矿场 Trowbarrow Quarry, Lancashire, UK 改建用途：攀岩运动,德国埃姆舍布鲁赫景观公园 Landschaftspark Emscherbruch, Germany 改建用途：生态公园、天文台,石澳石矿场，香港 Shek O Quarry, Hong Kong 改建用途：生态及景观恢复、为周边建设工地产生的建筑废料提供填埋场所,采矿废弃地改造利用方式与案例,生态环境分析 ECO SYSTEM ANALYSIS, 注：地质灾害风险，需基于针对性的环评确定实际的污染及地质灾害风险，并提出相应的措施。,镇区周边采矿废弃地改造策略,生态环境分析 ECO SYSTEM ANALYSIS,草甸水村西北侧矿点改造为户外体育休闲用地， 孔雀庵南侧砖场改造利用为田园度假区 位于南村、北村及南辛房村西北向的矿点，直接结合镇区建设用地进行改造 位于镇区周边的生态绿地中的其他一些矿点，结合生态公园建设，恢复土壤及植被。,规划中考虑将城市建设与矿山修复相结合，在满足地质安全的条件下，尽量利用建成区和露天工矿用地，减少对生态良好区域的破坏。具体的整治措施如下：,降雨逐年减少，降雨时间分布极度不均 岩石层渗水率过高（降雨入渗量占补给量的74%），地表径流难以保持， 河道几乎处于干涸状态 矿产开采造成生态环境的破坏 现状水源主要来自井水，导致地下水层下降速度加剧,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,降雨量少、存水困难成为水环境现状面临的主要问题,高程分析图,三维模拟图,水文分析图,坡度分析图,结合现有河道和GIS分析，确定主要汇水线路,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,保持主要汇水线路，提高镇区河道的雨水涵养与补给,1. 生态涵养 恢复生态驳岸：通过多层次的植被，天然石材、木材等保护河床及堤岸 利用合适的水生植物和植物浮床提高河道水体自净能力 全方位、全流域的生态环境涵养保护，包括对生态廊道和径流的保护 2. 中水回用 收集利用居住区的生活中水和雨水，回灌河道提升水位 3. 河道改造 清淤挖槽，在不影响排洪能力的前提下缩窄宽度 重点区段可采取河道防渗的工程手段，如铺设防渗、微渗材料 通过分段多级自然跌水，加强分段河道蓄水功能，控制水体流失,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,通过生态涵养、中水回用、河道改造提升河道的蓄水能力,生态涵养区,中水回用区,综合涵养区,生态涵养区 通过建设河道两岸的生态绿地、潜流湿地、深潭浅滩等，起到滞洪补枯、调节水位、净化水质的功能。同时适当的利用中水和雨水向河道补水。,中水回用区 收集居住区产生的中水及雨水，经初步的净化处理后，作为河道补水的水源。,综合涵养区 生态农业与河道生态涵养带相结合，居住区生活中水和雨水供应农业灌溉之后，经过处理作为河道补水的水源,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,河道恢复的基本策略,建立现状生态斑块之间的生态廊道，保证生态过程的连续性 生态廊道实现方式：生态绿地、湿地、水体、生态农业等 生态廊道的植被选择多样化,良好的生态保育有助于全流域内的植被发展与涵养，减少水土流失，增加滞洪补枯的自然能力,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,构建生态廊道，实现生态斑块的连续性,结合河流和主要公共绿地的位置，设置集水池，提高 雨水和中水利用率,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,* 数据资料来源于：北京市门头沟区潭柘寺小城镇开发项目水资源调查评价2009年12月,通过中水回用和雨水收集，可节约44%的市政管网供水,供水结构多元化： 新水（地下水和市政供水）比例下降了44.3% 中水占用水总量达到26% 雨水收集利用量占用水总量的18% 逐步停止开采地下水，有利于地下水位的恢复,污水由无组织排放向分类处理发展 污水处理率由22%提高到90% 中水回用率达30%。,供水结构,污水处理,水环境分析 WATER ENVIRONMENT ANALYSIS,停止地下水开采、提高污水处理率，减少对生态环境的影响,能源分析 ENERGY ANALYSIS,能源现状与问题,节能策略,由于现状社会生活单一化，生活能耗占能耗构成的绝大部分； 能源消耗现状以煤和木柴为主， 污染型能源使用占能源构成中的主要部分。,通过村民集中安置，采取集中供暖，提升能源使用效率，减少污染型能源的使用,能源分析 ENERGY ANALYSIS,生活能耗占城镇总能耗的66%,因此，降低人均生活能耗是城镇节能的关键,规划后由于经济增长和人口增加，年总能耗增加528%，但人均生活能耗下降20%。规划前后生活相关能耗在总能耗中所占比例下降约30%，规划后交通能耗在总能耗中所占比例增加14%。,能源结构由污染型向清洁型转变 能源消耗由现状以煤和灌装液化气为主向以电、天然气为主的结构转变。,能源种类,总能耗：1.34*1010kj,总能耗：8.42*1010kj,能源分析 ENERGY ANALYSIS,规划人均能耗下降20%，清洁型能源使用从现状的20%上升至50%,碳平衡分析 CARBON ANALYSIS,生态保育、退耕还林、实现总体的碳平衡,水资源：停止地下水使用、增加中水、雨水利用，减少对生态环境影响,能源：人均生活能耗和单位GDP能耗明显降低,生态环境影响分析 ECOLOGICAL IMPACT ANALYSIS,碳平衡：实现总体的碳平衡,下一阶段工作内容：,完善镇区土地利用规划 完善公共服务配套设施及市政配套设施 规划方案经济性分析 分期开发策略 总体概念性城市设计 确定节点区域城市设计范围,汇报结束 THANK YOU FOR YOUR ATTENTION,皇城佛境 养生潭柘,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,研究框架,本项目酒店规模估算,本项目酒店细分建议,会议市场酒店需求规模,休闲度假市场酒店需求规模,本项目酒店总规模,项目酒店整体规模及开发建议 重点酒店解读及案例借鉴,酒店市场解析：北京酒店市场整体背景,北京酒店市场整体分布现状： 星级酒店：总量占全国的5.5%，出租率高于全国平均出租率45个百分点，平均房价位居前列，仅次于上海，高于全国平均值。 经济型酒店：北京经济型酒店市场也较为繁荣，是如家、7天、锦江之星等连锁经济品牌的重点布局区域。 总体而言，北京酒店市场实力庞大，利润持续增长。规模与北京的城市规模较为相称，接待能力和行业扩展速度合理。,北京酒店市场现存问题： 酒店布局过于集中。星级酒店，特别是优质星级酒店的区域分布过于集中。朝阳区的星级酒店数量最多。海淀、东城、西城等地也较为密集。相比而言郊区各县优质高档酒店资源稀少。 酒店格局过于单调。现有商务酒店与会议酒店较多，并且两者区别不大。特色酒店、城市精品酒店等新业态发育较慢。 没有成规模的国内品牌。高档酒店形态以国际知名连锁品牌酒店为主，尚未形成规划化、品质化的国产酒店集群。,北京酒店市场： 北京市高端休闲及会议酒店主要集中在朝阳、海淀等区，京郊各区的的高品质酒店设施相对较少。 京郊的高端休闲度假及会议市场主要集中在北部昌平、顺义等区，京西地区、特别是门头沟地区的高端休闲度假场所和会议酒店开发程度很低，有很大的市场开拓空间。,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,1）会议酒店市场：北京会议市场分析,1996-2008北京会议和展览数量变化,北京市会议行业发展迅速，呈现年均69.95%的增速。1996年北京举办会议368个，其中国际会议58个。到2008年北京举办的会议数已经已经达到213633个，其中国际会议7394个。 会议行业收入不断增长。04年北京会议收入28亿元，07年已经突破50亿元，在北京地区的经济贡献度不断提高。 国际化程度不断提高。在2009年举办国际会议数量的全球城市排名中，北京已经上升到第10位。,无论国内还是国际，北京已经成为名副其实的“会都”。,酒店行业普遍对会议市场充满信心。据2009年中国会议酒店调查分析报告统计，绝大多数受访者预计2010年酒店接待会议总数与2009年相比将有所增长甚至有大的增长。,北京会议市场： 潜能：北京会议市场已经摆脱经济危机困扰，进入新的增长期。市内及周边地区有大量的机关单位及各类企事业单位，存在大量的市区外会议需求。同时，伴随着国际化程度的加快和世界城市的建设，北京将成为国际化的商务会议重要目的地，由此带来大量的潜在会议需求。 机会：北京会议市场迅猛增长，越来越多的企业趋向于在单位外乃至市区外举办各类会议，给北京，特别是京郊的会议酒店业带来巨大商机。,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,1）会议酒店市场：项目会议接待量及会议酒店规模测算,会议市场测算 北京接待国际国内会议数量22万个，按平均每个会议500人来算，会议市场总量约11000万人，城区朝阳、东城、海淀、昌平为核心的会议区域占到65%，其他区域占35%，约3850万人 结合北京目前郊区品牌会议接待地的供给情况，截止2008年京郊山区酒店共246家，约占北京酒店总数的30%；北京以会议、培训服务为目的兴建的47家酒店中有30家在京郊山区，但设施较陈旧，以二三星酒店为主，分布也不平衡，远远不能满足国内外中商端商务会议的实际需求，判定基地未来吸引系数为0.01，则接待量为38.50万人次,项目商务会议市场酒店规模的测算：根据会议接待量规模测算床位数及房间数,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,2）休闲度假酒店市场：京郊休闲度假市场需求分析,从人均GDP与城市旅游发展阶段的对应关系来看，北京已经超越观光旅游，进入休闲度假旅游时段。,北京目前人均收入已经超过3500美元，休闲度假的需求已经非常现实，从消费能力上也具备了相应的经济能力。,京郊休闲度假市场消费特征,北京已经全面进入休闲度假时期，未来京郊市场有巨大潜力 而北京郊区自然条件良好，交通便利，因此成为京内及周边人士休闲度假的重要目的地。 京郊休闲游中，自驾车是主要方式。北京现有私家车已经超过450万辆，保证了具有度假需求和能力的人群的出行畅通。 京郊休闲度假游客消费结构中可以看出，人们对旅游的态度更偏向于一种经历的品质，一种个性的选择，而非廉价的消遣。 京郊休闲度假市场中，怀柔和密云以良好的生态环境吸引了超过50%的客群。门头沟区现状开发程度不高，游客资源较少。,旅游目的地吸引力因素,平均旅游花费,最佳车程,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,2）休闲度假酒店市场：京郊休闲度假市场供给分析,旅游市场规模庞大 2009年京郊旅游市场累计接待2990万人次，收入21.3亿元，分别比上年增长10.6%和13%，发展速度与规模效益同步增长。 截至09年底全市已完成34条“一沟一品”乡村旅游沟（带）产品规划、57个“一村一品”特色民俗旅游村的创意策划，打造出4个新业态聚集区；民俗旅游村达344个，民俗旅游户发展到2万余户，直接或间接从事乡村旅游服务人员超过60余万人。 门头沟区2009年共计接待游客395万人次，旅游综合收入4.68亿元。预计2010年旅游接待将突破420万人次，旅游综合收入将突破5亿元。,京郊休闲度假市场大，但层次不高，创收能力低 总收入偏低，游客人均支出较少。 吸引游客消费的娱乐项目和旅游商品不够丰富，经济效益差强人意。 京郊旅游人均支出仅为70元，处于“人旺财不旺”状态。 体验娱乐项目、大项目少，游客逗留时间较短,项目文化内涵缺失 京郊旅游项目的文化内涵不够丰富，产品从形式到内容都缺乏创意，以乡村旅游为主，大多农俗户依然沿袭让游客吃农家饭、住农家院、采摘、垂钓等传统的接待方式，民俗文化和农耕体验内容欠缺,起步较晚，接待外国游客少，国际化水平低 乡村旅游区接待外籍人士和入境游客人数较少。2007年和2008年北京13个区县乡村旅游入境游客人数接待外籍人士和入境游客仅北京市接待外籍人士的0.07%，而同期到达法国农村的国外游客达3500万人次占巴黎全部外国游客的44.1%。,京郊休闲度假现状产品,项目休闲度假市场发展机会： 随着都市人群对休闲度假的消费需求由单一、单向、简单参与向群体、双向、交互体验转变，京城周边原有的观光采摘、景点游览类休闲度假项目已经远不能满足现实的消费需求，需要新的能够迎合消费者体验心理的、老少皆宜的休闲度假项目迅速崛起。京郊休闲度假市场拥有良好的自然条件和优良的客源基础，已经有一定的规模，但是开发程度严重不均。本项目在京西提供特色及高端休闲度假产品，很大程度上弥补了市场的空白，有较好的客源潜力。,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,2）休闲度假酒店市场：项目游客及酒店规模预测,游客量人数测算 北京市常驻人口：2000万，出游率：214%，出游人数：4280万人次 郊区到访率：95%，郊区旅游人数：4066万人次 影响旅游者选择的因素主要是景区景点吸引力占38%，而交通便捷因素占23% 在北京10区县中，随着2011年门头沟区域交通的改善，项目的启动建设，力争成为与怀柔、密云并驾齐驱的郊县旅游接待目的地，因此确定吸引系数为0.2，结合门头沟的资源分布以及重大项目的开发进度，以及本项目作为门头沟旅游集散目的地的定位，本项目在门头沟镇内吸引系数为0.3,本项目的年旅游者人数为：244万人次,休闲度假市场酒店规模的测算：根据游客规模测算床位数及房间数,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,项目酒店整体规模及开发建议,附件1：酒店专题研究 APPENDIX：HOTEL RESEARCH,重点酒店解读：安缦高端度假酒店,本项目开发建议：,案例借鉴： 杭州安缦法云酒店：酒店在半山腰，毗邻灵隐寺，由原先一片茶园古村落改建而来。低调的设计，修旧如旧，修新如旧，与周遭环境融为一体。 开发特点：杭州安缦是迄今为止安缦世界客房数最大的度假村，有99间。新的Aman度假酒店毗邻著名的灵隐寺，拥有无可比拟的自然风景和独特的地理位置。在享受Aman度假酒店提供的多种富有特色的餐饮服务、水疗和休闲设施的同时，客人还可以领略到Aman具有江南特色的建筑风格。,规模及客房类型： 共有99间客房，安缦法云客舍院落都是以独立的一个小院，房舍面积从60多方到200多平方。 村庄客舍(Village Room) 村庄套房(Village Sui