中北路红岭片项目写字楼产品定位及发展建议.ppt

日期：2010年5月,中北路红岭片项目 写字楼产品定位及发展建议,湖北长城建设实业有限公司,目录,武汉市优质写字楼市场 区域优质写字楼市场 客户需求特征 案例分析 市场定位及发展建议 leed认证,武汉市优质写字楼市场,定义,对于本项目优质写字楼的定义主要根据武汉写字楼市场的发展现状，将地理位置、硬件条件、租户组合优于市场平均水平的楼宇通称为优质写字楼，也就是本次市场的调研的观察范围，其中分为甲级和乙级两个标准 。 世邦魏理仕将认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象：,武汉市主要优质写字楼分布：,武汉优质写字楼集中于市中心，主要分布在4个区域。 1. 建设大道商务圈 2. 武广商务圈 3. 中南商务圈 4. 光谷商务圈,武汉优质写字楼市场概况,数据来源：世邦魏理仕,20,21,19,8,3,2,优质写字楼市场目前供应分布,甲级写字楼,优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。,5,4,本项目,1,6,9,7,10,11,12,13,14,15,17,18,16,乙级写字楼,武汉优质写字楼市场概况,数据来源：世邦魏理仕,优质写字楼供应一览表,*上述调查数据截至2010年1季度,武汉优质写字楼市场概况,优质写字楼各商务圈特征,数据来源：世邦魏理仕,武汉优质写字楼市场概况,供需研究,历史供应,至2010年1季度，武汉优质写字楼的市场供应量约为1,053,266平方米。 武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，持续新增供应量为80,098平方米，多为大型高层综合物业； 武汉乙级写字楼供应则是从1996年开始推出，2000年之前供应量已达321,340平方米，2000年之后供应速度相对放缓； 部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业，对外市场供应量较为有限。,数据来源：世邦魏理仕,单位：平方米,单位：平方米,市场吸纳,武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右，至2005年起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖，截至2010年1季度空置率已降至12.7%； 武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30以上，然而在2007年由于经济过热，写字楼需求激增，当年的写字楼吸纳量远远超过新增供应量，截止目前其空置率约为16.7左右； 由此可见，目前对于甲级写字楼的需求较为旺盛；从2010年下半年开始供应量增速明显，预计约有167,000平方米的甲级写字楼在年内入市；而在2012年，将是甲级写字楼集中投入市场的高峰期，届时武汉甲级写字楼市场将进入激烈竞争的阶段；空置率也将节节攀升；结合到本项目的开发时序，尽可能避开这一高峰，提早进入市场，以规避风险。,供需研究,数据来源：世邦魏理仕,单位：平方米,单位：平方米,租金走势,数据来源：世邦魏理仕,单位：元（人民币）,近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平平稳增长，至2010年第1季度，平均租金约为58元/平方米/月，较2002年增长14.6元/平方米/月，年均增长仅为3.7； 与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(110元/平方米/月)，仅略高于长沙(57.4元/平方米/月)； 武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2002年平均租金与2010年1季度相差仅7.4元/平方米/月左右，年均增长为2.4。,供需研究,售价,n 从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢，年均增长幅度为3.5，截至2010年第一季度，优质写字楼市场的均价为7,720元/平方米； n 与武汉市的所有优质写字楼的平均价格走势相比，甲级写字楼的销售价格变化略微明显，由于2007年新世界中心写字楼入市，销售均价骤然飙升至10,000元/平方米以上，而近两年由于受金融风暴的影响，甲级写字楼销售价格有所回落，2010年1季度销售均价为9,800元/平方米； n 乙级写字楼自2003年以来与武汉市的整体写字楼价格走势一致，其销售价格变化不明显，近年来的增长幅度不大，2010年1季度的销售均价为7,413元/平方米； n 根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断，写字楼的售价在未来两年内将会稳步小幅上扬。,数据来源：世邦魏理仕,单位：元（人民币）,供需研究,租户特征,n 武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主； n 武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。,供需研究,数据来源：世邦魏理仕,未来甲级写字楼供应,汉口,一环线,二环线,三环线,长 江,沙湖,东湖,建设大道,航空路,光谷,中南路,汉阳,武昌,1,2,10,3,4,26,18,21,11,12,19,5,31,未来趋势,6,27,32,33,34,35,数据来源：世邦魏理仕,未来供应量 民生银行大厦 浙商国际大厦 亢龙太子花园酒店二期 惠誉金融广场 中华城 广发银行大厦 西湖印象（原万全城） 天悦国际 汉江国际 葛洲坝国际广场 泛海城市广场 武汉中心 恒融商务中心 新世界中心3期 武汉水游城 恒大环球金融中心 葛洲坝商务大厦 武汉天地商务群一期 武汉天地商务群二期 晋申国际商务中心,21.世茂锦绣长江主楼 22.中国华侨大厦 23.汉商21世纪写字楼 24.合众总部大厦 25.积玉桥万达广场 26.武汉保利文化广场 27.兴业银行大厦 1+8城市广场 28.东湖cbd 29.海山金谷 30.天融国际大厦 31.光谷国际广场 32.新世界光谷中心 33.光谷世界城主楼 34.光谷金融港（一期） 35.光谷e城 36.光谷金融艺术中心,13,14,16,15,17,20,22,23,24,25,36,30,28,7,9,8,29,未来优质写字楼供应,数据来源：世邦魏理仕,未来趋势,未来优质写字楼供应,未来趋势,数据来源：世邦魏理仕,未来优质写字楼供应,写字楼分布格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的cbd区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼； 写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益； 写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐； 市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧； 提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。,未来趋势,数据来源：世邦魏理仕,区域市场分析,研究范围,区域市场范围界定标准： n 地理位置：中南商务圈（以中南路中北路为主轴线，东临东湖，南抵武珞路及亚贸，西小东门及沙湖一线，北至中北路中段） n 写字楼类型：甲级写字楼、乙级写字楼、 普通写字楼 n 建筑面积：25,000平方米以上,中商广场写字楼 新时代商务中心 中建广场 龙源国际广场 楚天都市花园 华银大厦 亚贸广场 江天大厦 国际金融贸易大厦 世纪广场,1,2,3,10,8,7,1,4,5,6,2,3,区域市场,7,8,9,10,9,4,5,6,现有供应,区域市场,*上述调查数据截至2010年1季度,至2009年数据统计，区域内优质写字楼供应总量为548,081平方米；其中2005年新增供应较大，为236,000平方米；2006年至2008年该区域写字楼供应保持一定份额的增长；2009年没有新增优质写字楼供应。 目前武昌区中南商圈存在甲级写字楼项目，中南商圈写字楼整体品质和租金较高，租户以外资及国内企业为主；而区域乙级写字楼租户以中小型科技、文化企业为主，同时并以服务外包、通信、 it等企业为辅。,现有供应,区域市场,租金/售价,区域内甲级写字楼的平均租金约48元/平方米/月；乙级写字楼与普通写字楼租金远低于优质甲级写字楼水平，分别为38元/平方米/月、29元/平方米/月； 中南商圈属于武昌传统市中心及商业金融商务圈，该区域写字楼的售价（含二手市场价格）居市场中上等水平，目前甲级写字楼均价为9,263元/平方米左右，乙级写字楼及普通写字楼的均价分别为8,501元/平方米、 6,500元/平方米。,区域市场,个案甄别,经过充分考虑中南区域周边写字楼市场现状，我们选取了该区域内硬件及经营管理较好、具有借鉴意义的甲级写字楼项目进行分析。 根据对该区域内写字楼市场的分析，针对本项目自身的特点，甄选出区域中与本案相近、竞争较大且经营较为成功的写字楼项目，从而得出与本项目具有竞争关系的项目。 通过排除和甄选，本次案例分析项目如下： 1、中商广场写字楼 2、新时代商务中心,1,2,个案甄别,数据来源：世邦魏理仕,竞争分析,中商广场写字楼,租户办公面积以100-200平方米的小面积为主,租户主要以高科技、服务业、制造业等行业为主,租户以外资及内资非本地企业为主,竞争分析,中商广场写字楼,项目优势： 项目位于中南路主干道旁，中南商圈的核心组成部分，可视性较好，区位优势明显； 集商业、写字楼于一体的综合性物业，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务聚集度较高； 项目属于武昌最早的甲级写字楼项目，运营时间较长，物业品质稳定； 项目体量较大，单层面积大小适中；,项目劣势： 项目周边交通拥挤，商场及学校导致写字楼入口人流量过大，人车混杂； 项目属于武昌区最早的甲级写字楼，物业硬件设施过旧，楼层净高较低； 项目部分产权分散，无法统一租赁管理，物业管理水平一般； 车辆进出不便，停车位数量不足； 项目周边商业业态过于繁杂，周边环境景观较差，影响大楼整体品质及形象；,竞争分析,中商广场写字楼,参考借鉴点及规避点： 综合体中商业及写字楼业态的互动。开发综合性物业，写字楼能为商业带来目标消费群，而商业亦能满足写字楼的配套，相互促进，增加物业的性价比。 合理的车流、人流动线（需考虑）。没有合理的动线设计，将无法满足租户日益增长需求和适应未来发展需求。 充足的停车配套（需考虑）。适应未来私家车发展趋势，前瞻性的预留部分车位。 相对统一产权（需考虑）。统一经营管理，满足国际性客户的需求。 物业管理团队的重要性（需考虑）。良好的管理能为项目带来高附加值，培养租户的忠诚度，保证写字楼的持续经营。,数据来源：世邦魏理仕,竞争分析,新时代商务中心,租户的租赁面积以200-300平方米以及整层自用业主为主,租户主要以房地产建筑、金融保险、制造业等行业为主,租户以内资及本地中大型企业为主，外资所占比例较少,竞争分析,新时代商务中心,项目优势： 项目位于珞瑜路与中南路交汇处，建筑可视性极佳； 纯写字楼项目，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务聚集度较高； 项目属于武昌新近入市的甲级写字楼项目，物业硬件设施较新； 项目体量较大，标准层面积适中；,项目劣势： 项目周边交通负担过重，交通拥挤，人流量过大； 标准层单元面积分隔不够灵活，选择面较窄； 项目部分产权分散，无法统一租赁管理，物业管理水平一般； 项目品牌影响力较小，宣传推广及招商力度不足，物业人气不旺； 交通动线设置不太合理，车辆进出不便； 建筑设计较早，硬件设施考虑不足，交房标准较低；,竞争分析,新时代商务中心,参考借鉴点及规避点： 项目外观设计宏伟大气，周边配套设施齐全。良好的外观设计增加项目写字楼商务氛围和形象；完善的配套设施解决写字楼租户的需求，增强了写字楼服务水平。 灵活的单元面积分隔（需考虑）。好的分割方式将满足客户不同时期的不同需求，如果分割比较局限，将无法最大化的满足市场需求。 充足的停车配套。作为衡量写字楼等级的重要指标，充足的车位将是保证写字楼持续经营的考虑因素之一。 相对统一产权（需考虑）。缺乏统一的产权，管理将比较混乱，不利于项目档次与形象。 宣传推广的重要性（需考虑）。写字楼市场竞争激烈，好的营销推广和活动能加速客户的决策。,仅本区域内未来34年新增写字楼项目体量将超过500,000平方米，其中新世纪中心世纪大厦将于今年进入市场，武汉保利文化广场2012年进入市场； 甲级写字楼的市场供应在未来几年也将增加。预计2015年前，紧临本项目的中北路商务区的雏形将日益显化，随着武昌滨江商务区及东湖cbd的大力推进，区域以万达为首的大型甲级写字楼相继成为市场的主角，将有近百万平方米的写字楼在未来几年也将分期进入市场。 今后几年区域内写字楼市场供应势必会给本区域的写字楼市场带来更加激烈的竞争，从而导致写字楼市场的空置率在未来23年内不断攀升。,区域市场,未来供应,预计档次,中低档,中档,中高档,1,预判租金,项目可能区间,以上写字楼的档次及租金预判依据： 项目前期初步定位发展商的实力； 目前已初步确定的其他业态档次（如积玉桥万达将会引进喜达屋旗下的威斯丁酒店，凯悦旗下的君悦将进驻东湖cbd）； 政府的政策导向（如：积玉桥万达属于滨江商务区）,可能竞争：本项目可能在该区域面临竞争，但保利文化广场、东湖cbd、积玉桥万达广场，无论从预计档次还是租金方面，略微高于本案，而未来市场空白也正好为本案所占据,2,档次预判,高档,低,中,高,低档,项目档次预判,4,5,6,7,8,9,3,武汉保利文化广场： 地理位置： 武昌区中南路和民主路交汇处 开发商： 湖北保利置业有限公司 项目定位： 以商务文化为主题，以商业、金融、高档写字楼为主，形成 规模经营，打造一个 “高雅时尚品位”的物业 项目功能： 商业以经营高档商品为主，设置810块银幕，甲级写字楼 填补区域空白，引进特色、品牌餐饮，并且设置服务式公寓 作为配套需要，满足高级管理人员的需求 建筑面积： 约14万平方米（商业3万平方米、写字楼5.2万平方米） 写字楼： 46层，9-48层写字楼，高212米 单层面积： 1,600平方米 车位： 702个（地下3层） 交通系统： 21部电梯、27部自助扶梯 物业条件： 写字楼3.8米层高，净高3米；商业1层6米，28层5.4米 写字楼级别：5a级,写字楼,区域市场,未来主要竞争,区域市场,未来主要竞争,海山金谷： 地理位置： 武昌区中北路和东湖西路交汇处 开发商： 武汉海山房地产开发有限公司 项目定位： 集高档住宅、品牌商业、超5a办公为一体的综合 项目 项目功能： 涵盖国际级5a写字楼、ceo行政官邸、高端商业、精品私人会所多元业态，援引“city within a city城中之城”开发理念，颠覆传统建筑的制约 建筑面积： 约9万平方米（另地下3.5万平方米） 写字楼： 23层（写字楼及商业面积约3.8万平方米，15 层为商铺，628层为写字楼） 单层面积： 1,200平方米 车位： 534个（地下3层） 交通系统： 6部电梯 空调系统： 地源热泵 物业条件： 写字楼3.6米层高，净高2.8米 写字楼级别：5a级,武汉积玉桥万达广场i期： 地理位置： 临江大道、和平大道与前进路交汇处 开发商： 大连万达集团 项目功能： 项目i期将建设武汉第一个国际六星级的万达威斯汀 酒店、超高层的甲级写字楼 建筑面积： 约11万平方米（写字楼约7万平方米，酒店约4万平 方米） 写字楼： 42层，高181.9米 单层面积： 约1,700平方米 车位： 未知 交通系统： 未知 物业条件： 未知 写字楼级别：5a级,写字楼,其他区域市场,未来主要竞争,区域市场对本项目的影响,本项目位于中南商圈与水果湖行政中心，邻近地铁四号线与二号线交汇的洪山广场，项目可视性、可达性较好；中南商圈目前真正甲级写字楼市场缺乏，市场存在空白点。但由于本项目开发成本较高，使得项目面对竞争项目弱点比较明显； 对本项目区域所在的中南商圈集中了武昌大部分甲级与乙级写字楼项目。该区域武汉保利文化广场计划于2012年进入市场，它将直接分流中商广场及新时代商务中心甲级写字楼的市场份额，同时吸引整个武昌区域内的优质客户；但鉴于其租金预期过高，较难被市场所接受，而本项目则可通过提高性价比，与之错位竞争； 未来东湖cbd和武昌滨江商务区的写字楼市场供应也将给本项目带来潜在威胁。万达东湖cbd广场、积玉桥万达广场都将凭借其环境优美，完善的综合性较强的配套，品牌优势等优势在未来23年登陆武昌写字楼市场，吸引大量外资或国内知名企业的贸易、服务外包、 咨询、金融投资、生产制造等企业； 未来较大的市场供应及同质化产品的竞争将给本案带来较大的竞争压力，但是本案在产品定位、招商和后期的经营管理中可通过其鲜明的市场定位、优质的业态组合和专业的经营管理团队等多方面在未来市场上获得较强的竞争力。,辐射区域内写字楼对本项目的影响,需求分析,租户访谈定性研究分析,研究方法,研究目的： 我们以优质写字楼的最终用户的个体作为研究对象，深度了解，他们目前的办公空间的产品特征，以及他们理想中的办公空间的形态和要求，从而为本项目的写字楼部分提供支撑； 研究形式： 调研形式：此次深访采用一对一访谈形式 样本选取：根据世邦魏理仕以往操作经验，从各个行业中挑选具有代表性的写字楼驻户，样本数量20个，其中70%的样本目前在我们所定义的优质写字楼项目内办公，而30%样本来自品质稍差，但未来有可能升级办公空间的个体。,写字楼租户,写字楼驻户调研,客户的需求特征,客户的入驻习惯：,受访客户目前的使用情况 - - 样本数量20个，约占8成来自于优质写字楼租户；2成来自品质稍差，但未来有可能升级办公空间的单位； - - 其中近9成的租户租金为每月平方米35-50元/平方米月； - - 3个受访公司所租赁的为私人业主购买物业，平均购买成本为5,500元/平米； - - 受访公司表示，停车位的收费标准从120-480元/个/月不等，甲级写字楼为300-400元/个/月； - - 目前所在楼宇的物业管理费在3.06.8元/平米/月之间（不含中央-空调）， 若含中央空调，其标准为11.5-18.0元/平米/月； - - 较为不满意的多为项目的内部因素，如物业管理质量、电梯数量、办公环境、大堂形象等； 另外，客户对停车、空调、配套也不是很满意。 - - 认为目前市场武昌区域较为出色的优质写字楼物业，主要有：中商广场、联合国际、光谷软件园,客户的需求特征,租户对硬件设施的期望和偏好 租金 - - 受访公司目前对平均租金要求在40-55元/平米/月；金融、it、制造业公司的租金承受能力较强，普遍在48-60元/平米/月之间； 标准层面积 - - 大部分的受访公司期望标准层面积在1,8002,000平方米左右； 核心筒 - - 大部分受访公司希望核心筒位于楼层的中间部位，以实现实用率的最大化； 空调 - - 70%受访租户更加倾向于分户式计量的中央空调； 电梯 - - 租户最关注电梯的安全、速度、数量、品牌； 层高 - - 绝大部分的受访公司期望的办公空间的净层高为2.7米左右； 承重 - - 大部分受访公司对这一要素基本没有概念，显然对此没有要求； 架高地板- - 部分受访公司希望设置架高地板; 卫生间- - 多数公司倾向公共卫生间，希望卫生间干净、宽敞、无异味、有烘干机; 停车位- - 客户希望停车位的动线便捷、数量充裕、管理完善，可接受的租赁价位200-500元/月； 配套设施 - - 大部分租户希望写字楼配有餐厅、银行及商务中心； 外立面 - - 大部分租户希望写字楼的外立面材料是玻璃幕墙，其外形符合现代感的风格； 选址 - - 租户选址过程中写字楼的品质、价格、周边配套及商务氛围成为最为关注的几个因素。,客户的需求特征,项目策略,项目策略 鉴于武汉市写字楼处于快速发展阶段，建议本案项目定位成优质甲级写字楼，满足武昌高档写字楼租户的需求； 考虑到大部分租户以租赁为主，购买自用型客户比例相对较少，本案应提高项目品质，扬长避短，把竞争物业中最不满意的因素，如：电梯、物业管理和配套等变成本项目的最大竞争优势； 访谈过程中，租户对于物业管理、形象档次、电梯、办公环境最不满意，其次是停车、空调及配套，本项目应优化租户选址择过程中的可变因素，尽量设计好项目的出入口和车流、人流动线，为目标客户提供便利省时内部交通； 在项目前期整体运作中注意细节，精益求精，提升项目品质，利用项目自身商业物业完善写字楼配套，营造良好的商务氛围； 根据写字楼市场走势，制定极具竞争力的租赁价格。,典型案例分析,武汉新世界中心 上海港汇广场 北京平安国际金融中心,武汉新世界中心,写字楼概况 office introduction,金融区 单层面积 1171.07 平方米,5f 4f 3f 2f,武汉新世界中心,写字楼设施标准,武汉新世界中心,写字楼设施标准office facilities standard,a、b座,c座,武汉新世界中心,写字楼平面设计,a座标准层建筑面积1,917.26平方米,b座标准层建筑面积1,147.36平方米,c座标准层建筑面积559.15平方米 （整层出售）,tower a,tower b,tower c,武汉新世界中心,新世界中心,k11新食艺,停车场出入口,停车场出入口,高档住宅入口,k11新食艺入口,百货商场主入口,a座写字楼入口,五星级酒店主入口,百货商场次入口,百货商场次入口,商业步行街,商业步行街,出入口设置,五星级酒店员工出入口,百货商场次入口,立体车库,b座写字楼入口,c座写字楼入口,6层及6层以上ab座相连,停车场出入口,新世界中心项目评述：,设置交易楼层。新世界中心通过在写字楼底部设立独有的金融区（硬件标准较标准层偏高）以吸引国内外知名金融机构入驻，从而提升了整个物业的档次，同时也为项目的其他业态提供了配套 ； 完善配套服务。考虑该区域餐饮配套缺乏，通过引进香港k11的时尚艺术概念，以吸引武广商圈的购物人群来此消费 ，同时也满足了写字楼租户的餐饮需求； 统一业权，便于管理。开发商所持有的a、b座设施标准高，吸引了不少国际、国内知名租户，但是c座散售之后，虽然有利于开发商资金回笼，但是对于综合体项目的整体形象仍有一定的影响，而且后期的物业管理难度较大，无法与ab座统一管理； 优化交通体系。采取立体化的交通手段，实现建筑与城市交通的一体化；通过基地两侧的机动车出入口（各一个），组织一条基地内的地下车行环道，将进入基地的车流直接引达地下层，再分流至综合体各个组合单元的地下口部，或直接进入地下停车场，从而实现人车分流；,本项目在设计前期全面考虑各种业态的硬件要求，考虑在写字楼裙楼部分设置交易楼层； 本项目商业部分可通过引进品牌商家旗舰店及特色餐饮，聚集人气，也可为项目本身及周边的商务人士、居民提供配套服务； 写字楼部分若考虑局部散售，尽量与长城建设所持有的部分物业分离开来，以便于后期运营管理； 本项目可部分借鉴新世界中心的设计形成人车分流和立体化的车流、人流动线；,对本项目的借鉴：,武汉新世界中心案例借鉴,写字楼概况,上海港汇广场,主要出入口,停车场出入口,办公楼入口,办公楼入口,甲级服务式公寓入口,购物中心主入口,购物中心次入口,乙级服务式公寓入口,停车场出入口,购物中心次入口,购物中心次入口,上海港汇广场,停车设施,车位个数：1,400个 分布：地下三层+地面一层 进出口：2个；设于东西干道上,-负一层-,-负二层-,-负三层-,-一层-,上海港汇广场,上海港汇广场案例借鉴,港汇广场项目评述：,明晰的产品定位塑造区域地标。港汇广场通过高品质的物业设施、综合的物业功能、优质的商家组合、明晰的产品定位成为了市级商业中心与区域地标，极大带动了徐家汇区域商务氛围的成熟； 通过提升商业地位，带动商务氛围的提升。港汇广场通过提供优质的商家业态组合与购物环境形成了市级的商业中心；有利于促进商务发展。 面向国际市场，高标准设计。港汇广场写字楼设施标准高，吸引了不少国际、国内知名租户； 规划人流动现，协调各物业间的发展。港汇广场通过对不同物业形态主出入口的合理设置，避免了人流的混乱； 前瞻性的车位设计。港汇广场设置了充足的停车位。保障业户的车位需求。,本项目可借鉴港汇的理念打造成与其类似的位于顶级地段的地标建筑； 本项目商业部分也可通过商家组合与购物环境形成区域型商业中心，促使区域商务氛围的活跃；以写字楼为主体物业，商业为配套物业，为写字楼提供各种配套服务，发挥物业的综合体效应。 本项目写字楼部分在硬件设施上采用国际甲级写字楼技术指标、做高品质，以吸引江南板块知名的跨国企业及国内高科技信息产业租户； 本项目可部分借鉴港汇广场的设计形成合理的车流、人流动线应设计；将写字楼、商业及公寓的主入口分开设置； 鉴于武昌私车持有量高的现状，本项目应根据最新的停车配建指标设置充足的停车位：二环线以内0.8个停车位/100平方米,对本项目的借鉴：,写字楼概况,北京平安国际金融中心,北京平安国际金融中心,写字楼设计亮点,标志性建筑设计 综合性业态 大堂局部挑高16.8米 独特的”l”型垂直布局，4400平方米相连同层以确保有效使用 北京标准层面积最大的写字楼之一,b 座,核心利益： “楼宇形象”、“企业声誉”、“公司可见度”,北京平安国际金融中心,写字楼设计亮点,矩形平面设计无柱设计 净层高2.8米 整层承租得房率高达73-76% 开间和进深 为11.3米-13.7米 单元面积从388平方米到750平方米,核心利益： “每层可容纳更多的员工”、“视线采光好”、“空间感觉更舒适” “布局灵活”、“扩租机会大”,b座: 1,809.94 平方米,a座: 奇数层：2,598.65平方米 偶数层：2,464.51平方米,独特的跃层设计 错层设计 可选性强,北京平安国际金融中心,写字楼设计亮点,b 座,a座写字楼奇数层特设跃层格局,a 座,约150平,核心利益： “扩租空间大”、“可快速抵达”,客用电梯 日立高速电梯 分高低区 载客容量最多21人 平均等候时间低于23秒 门禁访问系统,北京平安国际金融中心,写字楼设计亮点,核心利益： “减少在高峰期间电梯等候时间”、“更加安全”,北京平安国际金融中心案例借鉴,平安国际金融中心项目评述：,依靠先天区位优势，塑造区域地标。平安国际金融中心以便利的交通条件、高品质的物业设施、综合性的物业功能、优质的商家组合成为了北京燕莎商圈的标志性建筑，极大地带动该区域的商务氛围形成 ； 前瞻性的物业设计，构筑项目亮点，符合未来写字楼市场的需求。大堂局部挑高16.8米；”l”型垂直布局，4,400平方米相连同层以确保有效使用；大开间无柱设计将得房率提高至73-76%；净层高2.8米增强了租户办公的舒适度；独特的错层设计，增强了多层承租客户的抵达便利性； 提高写字楼硬件设施奠定物业品质。根据高低区配置不同速度的电梯，并载客容量较高，从而将平均等候时间可控制在23秒以内。,本项目可借鉴平安的理念打造具有标志性的城市综合体项目，并与周边其他同类项目形成呼应，促进中北路沿线的商务氛围的形成； 本项目写字楼部分可借鉴经验，打造气派的入口，豪华的大堂；大开间无柱设计以提高得房率，并考虑局部错层设计，加强对优质高端客户的吸引力； 由于目前武汉市写字楼的电梯数量普遍紧缺，经常在高峰期出现拥堵情况，因此本案写字楼项目可在这一方面参考平安国际金融中心选型及配置；,对本项目的借鉴：,写字楼定位及发展建议,项目swot分析,内部因素,外部因素,swot分析战略,写字楼主题,会呼吸的绿色生态甲级写字楼,主题定位,高品质配备符合本地市场需要的国际标准优质写字楼配套设施,灵活空间为各类型的企业提供具有特色的办公产品,绿色空间/环保最大化工作环境的舒适性和环保概念,形 象 良好的建筑形象不但为主流企业提供优质的办公空间，同时也是健康成长时期的企业的理想场所 超高层建筑，地标之一，未来目标企业的首选 具吸引力的外立面形象和实用性的完美平衡,市场唯一卖点,市场定位,绿色的办公楼 以leed的标准认证，开国内先河的项目 leed的最极端的例证，在能耗和排放达到leed标准的情况下，成本只提高了5% 满足leed标准，需要检查120项指标,纽约赫斯特大厦 钢材的90%是可回收的 节能26% 节水10% 节能自控设置,目标客户定位,市场现有租户,和其他城市一样，武汉优质写字楼客户中行业最为集中的为：制造业、社会服务业、贸易业、金融保险业、房地产业、高科技和信息产业，这些行业都是承租能力较高，同时也注重企业形象的行业 本项目应该着重以这些行业作为未来的主要客户构成； 按照目前外资现代服务业，正在加速布局内地二三线城市的趋势（目前受到全球经济环境的影响，稍有一定的放缓），未来武汉优质写字楼市场中，外资和外地企业的需求增长将会大大加快，因此，作为地标型写字楼，本项目应该以此类优质客户为主要目标客户,写字楼目标租户,目标客户定位,三级客户 辅助主力客户,二级客户 核心目标客户,有实力的中小投资客户,本地的企事业单位自用，有实力的大型投资机构及个人,一级客户 核心主力客户,银行、保险、证券等金融企业,写字楼目标购买客户定位,目标客户定位,案例借鉴,银行：浦发银行大厦、广发银行大厦、兴业银行大厦、深圳发展银行（宏城金都）,保险：平安大厦、太平洋保险（瑞通广场）、生命人寿,证券：国兴证券（时代广场）、英大证券（闽东国际城）,主要技术指标,发展建议,标准层设计,方正的标准层设计是效率最高，最合理的选择，而矩形平面的长宽比例最好为1:1.2，核心筒应在楼层中间部位（电梯，服务梯和楼梯都在其中），得房率不得低于70%，标准层套型划分中，开间（柱距）不低于8米，建议为8.4米，从核心筒至外墙距离不低于9米； 设计要点： 一般楼层地板的承重至少应为350kg/平方米，现代办公尤其是金融类企业需要放置较重的服务器等弱电设备，一般宽度为3.6米，地板承重为500kg/平米； 为减少本项目的建造成本，同时考虑到目前武汉优质写字楼市场上，对放置大型服务器的需求相对较少的情况，可以只在部分楼层建议应用； 为方便客户自由布线及设置网络系统线槽，建议采用架高地板；对于“标准”楼层来说，架高地板内空间高度应该至少为125毫米，同时对于某些特定楼层（如“金融交易层”）， 架高地板内空间高度应该是275毫米； 整栋大厦至少有2条电缆和2个通信竖井，而且至少应额外预留2个竖井供客户使用或在未来对大厦进行更新改造。,产品建议,汇丰大厦上海,嘉华中心上海,环球金融中心上海,标准层设计,采用筒中筒结构无柱设计，以便于平面的灵活分割，因考虑写字楼全部持有，低区进行小面积分隔，面积以120-150平方米为宜；高区以半层或整层租赁为主，因此在交付使用时不作分隔； 超高层建筑，主流的核心筒设计，建议采用“回”字型，通常得房率可以达到70-75%；若考虑出租面积最大化，当租赁面积超过半层时，可将走道并入写字楼出租范围； 柱网分布在外围，考虑到本项目的地理特征，建议标准层面积为1,500平米左右； 设计要点： 建议在写字楼高区局部楼层设置空中花园，将楼宇建筑功能与绿色结合，增加其销售亮点。,产品建议,空中花园 将绿色植物和新鲜空气带入写字楼空间内,标准层设计亮点,约60平,产品建议,跃层的设计是用来满足一次性租赁多层的主力租户用来设计公司内部垂直交通区域的预留设计。在22层以上的奇数楼层（暗红色方块所示区域）设置约60平方米楼梯预留口作此预留。在客户同时租赁两层时，可在此预留口设置内部垂直交通。,建筑风格及外观,武汉目前的地标 位于建设大道与新华路交汇处，处于城市的绝对中心 周边较为开阔 形状正方，较为大气 外立面给人观感较为高端,绿地广场南京地标,上海嘉华中心,上海浦项广场,外立面档次/成本递减,建议采用嘉华中心的全玻璃幕墙和形状正方 形状正方，大气，符合中国人的审美 正方形，空间利用率高，得房率高 low-e玻璃幕墙，现代大气，容易维护清洗,产品建议,本项目应营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象，可采用深色系全玻璃幕墙形式，可参考下图：,外立面参考,产品建议,写字楼入口,自驾车或者出租车乘客的抵达地点需仔细考虑，理想情况下，在大堂的主入口外面应当设置一个停靠点； 停靠点应设计一种既实用又美观的檐篷，在天气恶劣的时候可为乘客下车后遮风挡雨，在设计檐篷时也需考虑后期的维修事宜； 应考虑排队等候区的设计，包括私人车辆和出租车候车区，应设置出租车标志以吸引出租车排队，同时保安岗亭也需考虑在内。,产品建议,面积最好能达到标准层面积的一半以上，即750平方米 大堂建议10米挑空设计 大堂不建议设置卫生间 水牌应该清晰，大气 其他标识，如：电梯分区等，应该明确,大堂设计,引入绿色植物,大堂应使用最高质量和耐用性最强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，从而减少照明的需要； 地面采用高档石材必须耐磨、防滑且易于保养，但不降低质量且可至少使用10年；墙面高档石材或高级墙纸等材料；设计应当有吊顶，大堂立柱应用石材或是不锈钢包裹。,产品建议,电梯等候厅作为使用者出入与迎送客户的场所，需要有一定的档次与楼盘整体定位相一致，展现使用者良好的商业形象。特别是首层电梯等候厅作为大堂的延伸，其装修标准应与大堂相呼应，同样也代表了产品的档次。电梯等候厅应气派、宽敞、明亮。可使用高档石材墙面，地面采用光泽度较高的地面材料，天花为石膏吊顶，配以细节装饰及盆景点缀。达到高档、生态、现代的观感。,电梯设置,电梯最低配比：5,000平方米 : 1； 建议本案写字楼的电梯数量以10台客梯+2台货梯的方式设置；客梯每台1,350公斤/18人；货梯每台2,500公斤（与消防梯共用）； 同组群控的电梯相互距离不要太大，否则增加了候梯厅乘客的步行距离，乘客还未到达轿厢就出发了。因此直线并列的电梯不应超过4台；58台电梯一般排成2排厅门面对面布置；8台以上电梯一般排成“凹“形分组布置。呼梯按钮不要远离轿厢。 货梯与客梯出入口分离； 客梯轿厢：需安装高品质及耐用的装饰以及空调系统，以及电视显示器和公共广播系统； 货运电梯：应两面开启，电梯内部的宽度建议是在1.2到1.4米之间，可承载重量不少于2,500公斤，升降速度是每秒1.5米； 建议品牌：mitsubishi三菱、 otis奥的斯、kone通力、thyssen krupp蒂森克虏伯,产品建议,高区电梯(21f-35f),低区电梯(1f-21f),货梯(b2-35f),b2-4f直梯,内部通道部位的合理设计直接影响到整体得房率的高低，同时借助电梯等候间的通道设计与内部走道的分割，为使用者提供最短到达办公地点的路径，从而节省时间，提高工作效率，同时结合合理的平面户型分割，提高使用者实际得房率。,内部通道,建议电梯厅通道宽度3-3.2 米，电梯厅的净高应不低于2.6米； 候梯厅应与写字楼大堂的感觉与风格类似，且宽敞明亮；应使用嵌入式照明，视灯光效果而定； 内部走道宽不低于1.8 米； 内部走道建议采用600600 规格的石材地面材料，以及高档吸音材料铝扣板吊顶，内部走道整体装修风格和用材要求统一。,产品建议,建议卫生间采用知名的进口洁具（如美标、toto、科勒），室内光线效果应保持明亮，通过采用镜面背光等设计达到更好的整体效果；建议使用一次性的马桶套，可与本项目生态、健康、高档的形象相呼应，且由于在本地写字楼市场尚未有使用，亦可形成一大亮点。无需提供24 小时热水供应。,卫生间,根据办公建筑设计规范，卫生间距离最远的工作点不应大于50m。 卫生间应设前室，前室内宜设置长石材洗面台、洗手盆、长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸盒高档防水防潮吊顶、部分区域提供加强照明（洗面台、面镜)，墙面和地面采用高档石材或瓷砖； 卫生间应有天然采光和不向邻室对流的直接自然通风，条件不许可时，应设机械排风装置； 男卫生间每40人至少设坐便器一具，每30人至少设小便器一具，另考虑设置一个残疾人卫生间；建议设3个坐便器、4个小便器及1个残疾人卫生间； 女卫生间每20人至少设坐便器一具，另考虑设置一个残疾人卫生间；建议设3个坐便器及1个残疾人卫生间； 洗手盆每40人至少设一具；建议男、女卫生间各设置3个洗手盆； 男女卫生间面积各为40-50平方米左右； 不建议提供公共茶水间，但可考虑提供取水点以供客户根据需要自行设置茶水间； 卫生间应安装独立的排污和排气设备，并预留接口供未来客户使用。,产品建议,停车场,根据武汉市停车配建指标最新规定，座落于二环线以内项目的车库空间比例通常是1,000平方米 : 8；按照本案写字楼体量49,250平方米，所需配备车位数量为394个，可考虑与商业合用； 车库入口应该靠近主入口而且在使用上应非常简易；入口通道应远离步行区域，围栏及安全指示牌应有制定的标准，此外，提议在入口处发出智能卡以便车辆可以使用智能插卡系统； 车库的标示必须清晰显眼、车库空间应当配备完善的安保系统并始终保持足够的照明；同时需要保证该空间的维护、 清洁与可视性； 停车场电梯最好只能通到一层（货梯除外），最理想的是与主要的客梯分开，且材质与客梯外观相似，但比客梯更加耐磨； 在停车场、电梯厅以及电梯内都应能连接到手机网络； 通常货物装卸区域会设计在地下一层，其入口与客用车道入口分开，而且卸货区应与客用停车场分开。,产品建议,写字楼配置,交楼标准应包括找平地面、刷高级乳胶漆或耐擦洗壁纸、吊顶（风机盘管）、灯箱、玻璃大门、到顶的隔音隔墙（为小单位分割）及架高地板； 天花板应安装高品质的金属饰面板和完整的照明系统，并安装到规则的吊顶龙骨网格内； 对于“标准”楼层来说，架高地板内空间高度应该至少为125毫米，同时对于某些特定楼层（如“金融交易层”）， 架高地板内空间高度应该是275毫米； 在护墙及地板内预留线槽； 工作位上方的照度应为500lux；,产品建议,配套设施,结合写字楼用户调查结论，对于本写字楼内部的配套设施建议为： 建议在写字楼专门楼层设置商务中心及公共会议室，可结合设置咖啡厅： 商务中心：1间，设在写字楼5层 ，面积约为145平方米， 会议室：1间，设在写字楼5层 ，面积约为450平方米，并考虑在中间设置活动隔断以满足不同客户的需求； 培训室：1间，设在写字楼5层 ，面积约为200平方米； 咖啡厅：星巴克，设在写字楼2层，面积约为200平方米； 中西快餐：一茶一坐，设在写字楼2层，面积约为400平方米；琥珀设在写字楼 2层，面积约为380平方米；,问卷调查结果 内部商业配套方面，对于咖啡厅/员工餐厅、atm、健身房的要求较高，本项目有较大的商业体量，因此可以很好的满足 对于公共会议室有一定的需求，尤其是一些中小公司，本项目在部分楼层设置会议室。,产品建议,设专用垂直交通，首层层高5.5m，二层层高4.5m。 写字楼宜以高端产品面市，因此大堂需要设置在可视性可达性较好的区位； 在保证大堂品质的前提下，写字楼底部可考虑设置部分商业业态，以下为各楼层的业态布局； 对于餐饮业态的设置区域，需在设计中考虑燃气、排烟、隔油的预留。,写字楼底商配置,产品建议,空调,目前国内外写字楼常见的空调方式有如下四种：变风量系统(vav)、定风量系统(cav)、风机盘管空调系统(fcu+pau)、水环热泵系统； 定风量系统不能对多个房间同时进行温湿度控制，不适于出租写字楼系统； 从办公区域舒适性上考虑，变风量系统属于全空气系统，空气品质、室内舒适性最佳；其次是风机盘管加新风系统，水环热泵系统由于末端噪声比风机盘管难处理，舒适新再此； 从节能方面考虑，变风量系统过渡季、冬季可利用室外新风免费供冷，风机变频技术，运行费用最低；风机盘管加新风系统开冷机时间较长，且不能利用建筑余热，运行费用其次；水环热泵系统虽然冬季可以利用内区余热加热外区，但夏季制冷效率低，总体运行费用最高； 综合以上方面，虽然vav系统在节能、舒适度方面有优势，但目前在国内可供选择产品少，大部分采用合资或进口产品，产品价格较贵，投资回收年限会相对较长，在写字楼考虑销售的前提下，建议使用风机盘管加新风系统； 建议品牌：daikin大金、york约克、trane特灵、mcquay麦克维尔。,产品建议,智能化系统,办公自动化系统（oas）： 预留oa电力负荷，大堂标识牌、电梯间标识牌。 通讯自动化系统（cas）： 综合布线系统： 预留充足数据点，采用千兆级网络；线路到户，预留端口。 电话通讯： 预留充足的idd电话线路，用户自行申请电话安装；平均每12有一根电话线并提供 isdn，ddn，t1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。 移动通讯增强系统：消除移动通信信号接收盲区。 火灾自动报警及消防联动自动化系统（fas）： 火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火，防排烟，警报及消防广播等系统的联动功能。 安全防范自动化系统（sas）： 简化设备，做到“只监不控”。门禁系统；控制室或办公桌：7天24小时监控；cctv：主要的公共区域及货梯。 楼宇自动化系统（ba） 优化系统功能，只监不控。,产品建议,物业功能建议,功能建议,地下停车场,写字楼配套,低区,转换层,高区,低区（f6f21）,高区（f22f35）,f1-f5：会议室、培训室、商务中心、物业客服中心、交易楼层、咖啡厅、餐厅、大堂、银行atm机,单层面积：1,350 主力户型：半层或整层,总高度：146.9米，结构层高：4.2米，净层高：3.0米,单层面积：1,545 主力户型：100250,其中，15层、29层为避难层；21层为转换层,物业功能建议,功能建议,办公楼层分高、低两个区域设置，其中6-21层为低区，22-35层为高区（以设计院及专业电梯供应商设计为准）； 五层以上结构层高4.2m，净层高3米，标准层面积约1,550。,发展建议,运营策略,细部策略建议,引入雷格斯business centre租赁面积约：1,000平米 理念： 由直接租赁的写字楼间可以分隔为最小10平米的全装修和完成办公家具布置的特殊租赁间； 可将该租赁写字间出租给在武汉刚开设办事处、企业处于初创期及临时性项目办公场所； 租期灵活，