项目定位报告

XXXX 项目定位报告项目定位报告 项目名称项目名称： 班班 级级： 小组成员：小组成员： 指导教师指导教师： 2012 年 11 月 15 日 目录 班德尔城项目定位报告班德尔城项目定位报告 .1 第一部分第一部分 项目决策背景项目决策背景 .2 一、城市基本情况分析.2 1、城市基本情况.2 2、人口状况.3 二、宏观环境分析.4 第二部分第二部分 项目地块整体情况分析项目地块整体情况分析 .6 一、地块位置.6 二、地块现状.6 三、项目交通出行状况.6 四、项目周边社区配套.7 五、主要经济技术指标.7 第三部分第三部分 项目地块项目地块 SOWT 分析分析 .7 一、 项目地块优势分析7 二、 项目地块劣势分析7 第四部分第四部分 项目市场定位分析项目市场定位分析 .7 一、项目产品定位.7 二、 户型面积配比定位8 三、目标客户定位及分析.8 四、竞争对手分析.8 五、价格定位.8 第一部分第一部分 项目决策背景项目决策背景 一、城市基本情况分析一、城市基本情况分析 1 1、城市基本情况、城市基本情况 地理位置地理位置：重庆位于东经 10517-11011、北纬 281032 13之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。气候 属亚热带季风性湿润气候，年平均气候在 18左右，冬季 最低气温平均在 6-8，夏季平均气温在 2729，日照 总时数 10001200 小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充 沛、温润多阴、雨热同季，常年降雨量 10001400 毫米， 春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨“之说。 面面 积：积：辖区东西长 470 千米，南北宽 450 千米，辖区总面积 8.24 万平方千米，为北京、天津、上海三市总面积的 2.39 倍，是中国面积最大的城市，其中主城建成区面积 为 647.78 平方千米。 辖辖 区：区： 重庆市行政区划现有：19 个市辖区 和 19 个市辖县。 19 个市辖区名称如下：渝中区、沙坪坝区、江北区、 渝北区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、北碚区、 万州区、涪陵区、长寿区、黔江区、永川区、江津区、南 川区、合川区、大足区、綦江区。 19 个市辖县名称如下：璧山县、潼南县、铜梁县、 荣昌县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠 县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家 族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治 县、彭水苗族土家族自治县。 2 2、人口状况、人口状况： 第五次人口普查结果 重庆市总人口 3090.45 万人。 截至到 2011 年，重庆市人口共计：1205.20 户， 3329.81 万人、其中男性 1720.53 万，女性 1609.28 万， 农村人口 2052.17 万，城镇人口 1277.64 万。农村人口流 失量大，城镇化率逐年增长（如图 1 所示） ，人口自然增 长率总体成稳定趋势（如图 2 所示） 常住人口及城镇化率（20052011年） 单位： 万人 (10 000 persons) 年 份常住人口城 镇乡 村 城镇化率 (%) 2005 2798.001265.951532.0545.2 2006 2808.001311.291496.7146.7 2007 2816.001361.351454.6548.3 2008 2839.001419.091419.9150.0 2009 2859.001474.921384.0851.6 2010 2884.621529.551355.0753.0 2011 2919.001605.961313.0455.0 图 1 主要年份人口自然变动（户籍统计） 单位：万人、 (10 000 persons, ) 出 生死 亡自然增长 年 份 人 口出生率人 口死亡率人 口自然增长率 图 2 二、宏观环境分析二、宏观环境分析 1、经济环境：经济环境： 国内生产总值由 2005 年的 3467.72 亿元增长到 2011 年的 10011.37 亿元增长率为 288.7%（下图） 。 房地产业生产总值由 2005 年 143.88 亿元增长至 2011 年 396.28 亿元， 增长率为 275.42%。 人均国内生产总值由 2005 年的 12404 元增长至 2011 年的 34500 元，增 2005 30.669.7113.884.4016.785.31 2006 36.5711.4914.894.6821.686.81 2007 44.6613.8816.565.1528.108.73 2008 43.2613.3324.567.5718.705.76 2009 40.8212.5026.138.0014.694.50 2010 62.8319.1038.9711.8523.867.25 2011 41.2712.4419.555.9021.726.54 长率为 278.13%（如下图） 。 固定资产投资由 2005 年的 200.6318 亿元增长至 2011 年的 768.58699 亿元。居民可支配收入由 2005 年的 10243.99 元增长至 2011 年的 21954.97 元。 2、政策环境：政策环境： 2008 年 11 月，国务院批准设立重庆两路寸滩保税港区，重庆保税 港区主要采取“空港+水港” 的保税港区模式，包括寸滩及周边地块的 水港保税港区和机场北侧地块的空港保税港区。这一政策极大鼓动重庆 经济发展，促进交通和物流的大力发展，为重庆的高速发展提供畅通的 输血通道。 3、市场环境：市场环境： 2012 年 5 月重庆楼市供应量开始下降，成交情况与上月没有太大变 化。从供应上看， 5 月重庆市场供应量比 4 月有所下滑。本月主城区新 开盘项目（含组团）60 个，推出房源 8844 套，总供应体量约为 84 万。 供应量比 4 月减少约 20 万，供应套数减少 2783 套;同比去年 5 月，新 增供应量下降 8.7%。本月低密度物业的供应比例略增，占总供应的三成 多。从需求上看，5 月成交量和成交价格与 4 月比没有太大变化，但与去 年同期相比属量涨价跌。5 月商品房成交约 19499 套，成交面积约 177.01 万平方米，成交套数比 4 月增加 600 套左右，成交面积则下降 1.23%。与 去年 5 月相比，商品房成交量却有超过 50%的增幅。商品房成交金额达到 120.95 亿元，成交均价为 6833 元/平方米，比 4 月上涨了 160 元/平方米。 尽管本月商品房成交均价已是 2012 年最高，但与去年 5 月相比，价格却 有 7.3%的降幅。 第二部分第二部分 项目地块整体情况分析项目地块整体情况分析 一、一、地块位置地块位置 地块位于重庆市沙坪坝区大学城北部，陈家桥镇明德路 3 号， 二、二、地块现状地块现状 1 1、四至范围四至范围 北至国道 G319，南至大学城北路，西至大学城东路，东至陈家桥镇。 2 2、地势、地标现状地势、地标现状 地势平坦，山丘约占 100 亩。损失实际用地面积约 120 亩，可用于绿化用地 实用。具有高压线、周边有居民和学校，所以噪声要处理等对开发有较大影响 的因素。 三、三、项目交通出行状况项目交通出行状况 市政交通配套： 临近国道 G319、大学城东路、明德路 公共交通：、 272、273、271、288、456、249 四、四、项目周边社区配套项目周边社区配套 陈家桥中心陈家桥中心 医院医院 社区医社区医 疗站疗站 银行银行教育机构教育机构餐饮店餐饮店购物场所购物场所 大 学 中 学 小 学 1500 米左右200 米左 右 1500 米 左右 1004001000 1000 米 左右 超市 200 米 左右 五、五、主要经济技术指标主要经济技术指标 项目的基本用地情况： 总占地面积绿化面积道路面积绿化率建筑面积容积率建筑密度 450 亩 90004.5 平方米 60003 平方米 30%600030 平方米 3.55% 第三部分第三部分 项目地块项目地块 SOWT 分析分析 1 1、项目地块优势分析项目地块优势分析 交通十分便捷，周边设施配套齐全,教育设施多！ 2、项目地块劣势分析项目地块劣势分析 人流量较少 第四部分第四部分 项目市场定位分析项目市场定位分析 一、项目产品定位一、项目产品定位 多层商品房：单户、建筑面积 90004.5 平方米。 二、二、 户型面积配比定位户型面积配比定位 高层建筑面积 90004.5 平方米。 户型：一室一厅 两室一厅 三室一厅 比列：1：1：1 三、目标客户定位及分析三、目标客户