.12.9商丘市三里桥项目调研报告101px

,商丘市 三里桥项目调研报告,报告提纲,商丘城市概况,商丘城市规划研究,商丘房地产市场研究,1,2,3,三里桥项目分析,4,商丘城市概况,1,商丘城市基本情况,商丘城市经济发展情况,商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。总面积10704平方千米（市区面积91.9平方千米）。全市人口824.37万人（市区人口90.6万人）。 商丘是先商和商业的发祥地。早在4千年前，帝喾次妃简狄，因吃玄鸟而生阏(e)伯，故诗经 商颂云：“天命玄鸟，降而生商。”,商丘是河南省省辖市，位于河南省东部，距郑州230公里，经济发展相对独立,豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上，交通便利,素有“豫东门户”，“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地,地理位置优越，交通便利，具有浓厚历史底蕴的城市,商丘基本情况,商丘市1997年6月撤地设市，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区，六县二区一市。,农业、轻工业为主的辖区组团,商丘有效经济腹地,铁路： 处于京九铁路与陇海铁路的十字交汇处，是全国铁路运输的枢纽 高速：连霍、东港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型 国道：310国道与105国道在市中心呈“双十字”交会,豫、鲁、苏、皖接壤地区的黄金交通枢纽 交通便利的中部内陆城市,商丘交通,商丘农产品资源丰富，盛产小麦、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜产品，是全国重要的商品粮、优质棉、板山羊、瘦肉型猪和农副产品生产基地，永城枣干、柘城三樱椒、宁陵金顶谢花酥梨等享誉全国，小麦常年产量约占全省十分之一。商丘是全国著名的“泡桐之乡”，被评为全国平原绿化先进市。商丘煤电资源充裕，储量达100亿吨的永夏煤田是全国六大优质无烟煤基地之一，年开采量1500万吨，煤质优良，是冶炼特种钢、发展煤化工的理想原料。2006年又在商丘境内发现了柘城大煤田，远景资源量为12.43亿吨。商丘现有火力发电厂7个，总装机容量达到146.5万千瓦。,农业型城市,工业型城市,资源型城市,城市产业结构转型，将为经济发展带来契机,商丘产业结构,商丘城市概况,1,商丘城市基本情况,商丘城市经济发展情况,数据来源：商丘市统计公报,gdp发展数据,从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市gdp 增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。2010 年前三季度全市预计实现生产总值890亿元，同比增长11%。其中第一产业增长3.9%，第二产业增长14%，第三产业增长12%左右。,城市经济情况,2009年商丘市gdp居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良好，继续保持平稳、较快的增长势头。,gdp发展数据,数据来源：河南省统计公报,城市经济情况,2009年商丘人均gdp为12409元（约1863.83美元），房地产处于快速发展阶段。,人均gdp数据,数据来源：商丘市统计公报,城市经济情况,数据来源：商丘市统计公报,人均可支配收入高速增长，2009年达到12715元，但仍然低于全省平均水平（河南2009年城镇居民人均可支配收入为14372元），本市区人口整体消费力略显有限。 2010年1-9月商丘城镇居民人均可支配收入10520元，比上年同期增长9.4%。,可支配收入,城市经济情况,第二产业比重较大，第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈“金字塔”形，穷人较多富人较少，并且贫富差距较大。 商丘市目前正处于由农业型城市逐渐向工业型城市转变的阶段。,商丘三产结构,数据来源：商丘市统计公报,城市经济情况,商丘市城镇化率较低，但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，城镇化进程提高将有利于商丘房地产的发展。,商丘城镇化率,数据来源：商丘市统计公报,城市经济情况,商丘城市规划研究,2,商丘城市整体格局及规划,商丘市新区及金贸中心规划解读,城市发展现状格局,古城区：最早的城区和商业中心 （目前处于保护开发状况）,老城区：火车拉来的城区和商业中心 （商丘现在的商业中心）,新城区：城市的政务、形象中心 （住宅开发热区）,商丘市建成区面积约91平方公里，市区人口92万人。在行政上分为梁园区、睢阳区两个区域；而在城市发展版图上，分成了老城区、新城区与古城保护区三个板块,商丘市城市总体规划（20052020年）对商丘的定位为：国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢纽。,区域性中心城市的定位以及加快城镇化进程，为商丘未来发展带来利好,商丘市政府明确提出要加快城镇化进程，其核心是提高城镇化率。 现在商丘市建成区面积约91平方公里，市区人口92万。按商丘市城市发展规划，到2020年，商丘市建成区面积要达到138平方公里，人口150万。,商丘未来发展定位与城市规划,未来商丘房地产发展前景良好,城市整体规划,城市发展格局及规划向城市南部和东区扩张,道北片区,核心商业区,城市新区,经济开发区,古城区,老城区，城中村集中，人口密度 极高，众多专业市场,人口密度高，集中了百货、步行街 等多种商业业态,商品住宅集中开发区域，入住率低， 缺乏商业氛围，配套不足,轻工企业集中，住宅开发 兴起，但配套不足,古城保护区，低端步行街， 旅游产业导向,城市发展方向：“南扩东移”,商丘城市规划研究,2,商丘城市整体格局及规划,商丘市新区及金贸中心规划解读,金贸中心规划背景,应对中国沿海地区特别是长三角、珠三角和环渤海经济区的高速蓬勃发展，各省处于维护淮海经济区内各城市发展对本省经济社会平衡大局的战略思考，山东省提出“突破菏泽”，江苏省提出“振兴苏北”，安徽省提出“两淮一蚌”的针对淮海经济区城市发展的重要战略支持，商丘也相继提出了突破性的战略思维。,重新定位商丘：将商丘发展成淮海经济区内具有区域带动作用、主导作用的中心城市，是河南省在未来经济区承接沿海地区产业转移，国际国内资本目标输入竞争中取得主动的一个重要突破口。,金贸中心规划概况,规划中的金贸中心处于商丘市区东南侧，总面积约3平方公里。 规范范围在北海路以南、应天路以北、归德路以东、睢阳路以西的区域。,金贸中心定位,1、商丘立体化公共交通示范区 2、商丘市现代服务业基地 3、浓郁地域特色商贸中心,规划南北向中州南路发展为主，东西向宋城路为辅的发展方向，规划结构为“两轴三心”。,金贸中心规划解读,两轴 南北发展轴线：依托金贸中心国际商贸城，应天商贸会展中心 东西发展轴线：依托宋城路东西向规划古城商贸城特色风貌，集聚旅游文化商业等大型提升旅游项目的古今发展轴。,中州南路,宋城路,三心 基地在不同发展阶段形成带动周围地区发展建设的功能核心。 交通集散中心：由brt公共快速交通带动发展， 为远期城市设置轨道交通站点预留空间，为商贸城导入人流、轨道交通站点周围可结合轨道站点进行较高密度的商业等公共功能开发，辐射周边地块的高品质开发建设。 中小型商务中心：设施的逐步完善，古城商贸城旅游互动的逐渐成熟，交通集散中心周边地区建设开发出现瓶颈，整个基地需要引进新的产业，以刺激开发建设，规划建议围绕旅游度假引进部分高端服务产业，形成中小型办公聚集的中心，带动周边房地产开发。同时随着中小型商务中心的形成，老商业中心地区的功能有局部的更新，出现少量的再开发。 应天商贸会展中心：随着商贸中心地区的开发建设、古城商贸城旅游业的逐步形成规模，会形成对会展、文化等设施的需求，规划建议在基地南侧、结合应天公园等城市绿化开放空间系统建设商务、会展、文化等业态聚集的公共活动中心，联系古城旅游和商贸城开发建设，对整个商丘城区的开发建设，起到提升品质，形成联系纽带的作用。,应天商贸会展中心,中小型商务中心,交通集散中心,第一阶段： 打造环形水系及景观生态恢复，圣火国际商贸城及配套区，植入新的产业，形成公共活动中心，积聚人气。 第二阶段： 打造公共立体化交通示范区、圣火广场、应天剧院、应天商贸会展等配套设施，通过商业带动周边地块发展；促进旅游服务设施与旅游活动的成熟。 第三阶段： 商贸城与古城旅游行程良性互动，向外联系旅游项目，完善金贸服务环境，吸引多元产业入住，建构真正淮海经济区商贸核心的金贸航母。,金贸中心发展模式,第一阶段,第二阶段,第三阶段,金贸中心前景预测,金贸中心的整体规模接近郑东cbd，其对区域价值的提升将起到非常重大的作用 金贸中心的建设将使商丘进入到商业商务地产发展的新格局 金贸中心南部片区将成为未来商丘高端住宅的聚集地 金贸中心的投资巨大，目前还未有大规模开发的迹象，短期内对市场的影响还不明显,商丘房地产市场研究,3,商丘房地产整体市场研究,项目所在区域房地产研究,商丘房地产市场研究,房地产投资额,2005年以来商丘市房地产投资高涨，投资额保持在年增长40%左右以上，上升趋势明显。在2008年全国房地产市场处于下行阶段，商丘市依旧保持着高速增长。2009年和2010年1-9月商丘市房地产投资增长保持在30%左右,数据来源：商丘市历年统计公报（2010年数据来源于人民网河南频道）,数据来源：商丘市历年统计公报（2010年数据来源于人民网河南频道）,销售面积与增幅,商丘市在2005年之前房地产市场相对比较低迷，在进入2006年以后，商品房销售有了较大的增长，2007年、2008年突破了百万平方米，09年数据有待考证。 2010年1-9月商丘市房地产消化量趋于稳定，整体情况比08年略有增长。,商丘房地产市场研究,施工面积反映了12年后现房供应量，通常为竣工面积的3.00.5倍属合理区间；商丘05-07年的开发比值均大于6.7；2008年更是达到了16.96：1，市场明显处于供过于求的状态，但09年以来有所改善。 2010年1-9月商丘市开发比值为3.81，房地产市场发展趋于稳定。,施工与竣工面积,商丘房地产市场研究,数据来源：商丘市历年统计公报（2010年数据来源于人民网河南频道）,成交价格分析,商丘房地产市场研究,2005年2010年，商丘市商品房均价呈稳步上涨的趋势，除2008年受到全国经济的影响有所下降，整个商丘市房地产逐步向稳定快速的趋势发展。,房地产整体发展格局,商丘房地产市场研究,商丘市房地产市场目前可以分为老城区板块和新城区板块。,房地产整体发展格局,商丘房地产市场研究,老城区市场指商丘市金桥路以西区域，包括道北、火车站、南京路以北等区域。,受到商丘市城市整体南移的格局发展，老城区目前在售的项目相对较少。且商丘市核心商圈位于该区域内，因此项目的商业部分所占比例较大。 在售项目多以中小户型为主的投资性产品；老城区受土地供应量限制，预计后期市场潜在供应量较小。,房地产整体发展格局,商丘房地产市场研究,新城区板块主要可以分为两部分：神火大道沿线和经济技术开发区。,神火大道板块是近年来商丘市房地产市场发展的热点区域，现阶段竞争较为激烈，该区域内项目的档次以及价格相对较高，已成为目前商丘的中高档居住板块。 经济技术开发区是近几年商丘市政府大力发展的轻工业为主的经济开发区，以及交通新枢纽，位于商丘南站附近。该区域内缺乏各种市政配套、生活配套、教育配套，完全依靠政府的规划为导向，目前人气较差。,神火大道板块项目较多。在售的项目中，规模超过三十万平方米的项目有3个，帝和水上公园项目总占地1130亩，共分五个住宅区以及两个商业区开发。该区域其他项目的规模约在10万平方左右。总体来看，商丘市大规模的楼盘开发较少，其次是该区域商品房市场当前供应量及潜在供应量均较大。 有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大，房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。,房地产整体发展格局,商丘房地产市场研究,神火大道周边房地产项目较为火爆，是商丘房地产发展的主要区域。,房地产整体发展格局,商丘房地产市场研究,商丘新区主要是轻工业为主导的经济开发区。该区域内缺乏各种市政配套、生活配套、教育配套，完全依靠政府的规划为导向，目前人气较差。 区域目前发地产发展仍不能与神火大道沿线相竞争，但未来区域发展潜力较大。,经济技术开发区是以政府主导的城市新区，是城市扩张和未来发展的主要方向。,盛世华城,巴比伦蓝钻,建业联盟新城,奥林匹克花园,帝和水上公园,龙湾,名仕华庭,天祥花园,紫金华庭,天泰福地,建业桂圆,水木清华,未来英伦印象,汇豪天下,盛大世纪名城,华府新天地,区域在售项目分布图,高速一品江山,在售项目统计,经过调研，统计了16个信息较为全面的项目，累计700余万平方米，下面将通过筛选找出一些商丘项目的一些规律。,在售项目规模在20万以上的占比25%，10-20万规模占比最大，占比37%，该区域房地产市场目前以中等规模项目为主，但未来市场潜在项目规模相对较大。,规模,在售项目建筑类型组合以多层和小高层组合为主，经过调研，产品进一步分化，多层产品出现向洋房过渡的倾向，而小高层、高层产品品质进一步提升，城市高层豪宅也开始出现在市场中。,建筑类型,户型配比,在售项目户型以三房为主力，总体占比在60%左右，面积区间主要为120-140平方；两房占比在20%左右，且比例有上升趋势；四房等大户型产品在15%左右；而一房等投资性产品比例较小。,经过调研，16个重点在售项目，价格分布较为平均，市场价值认知体系尚不完善，但可以看出，房价承受能力明显增强，品质优越的项目售价普遍在4000元/平方米。,销售价格,高端客户,大中型私企业主 大企业中高层管理者 权力公务员,中端客户,大型企业职工 小型私企老板 泛公务员（银行职员、教师、公务员）,低端客户,三产从业人员 社会其他低收入人群,目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是项目的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。 特别注意：区域内存在较多的郊县客户（虞城、永城、夏邑等），他们存在较大的自住和投资的需求。,客户群特征,一品江山,项目规划图,一品江山包含多层、小高层、高层多种建筑形式与一体，神火大道与应天路交叉口都南侧。楼体采用高低错落的建筑天际线，整体建筑风格现代简约，米黄色外立面，历久祢新，颇受商丘客户青睐。,1期,一品江山,一品江山,优势： 1、该项目为河南高速开发，一期大部分被内部人购买，销售较快。利用定向开发或是团购的形式，对我项目后续开发具有可借鉴意义。 2、项目目前为现房阶段，客户基本可实现“即买即住”，增强客户现场体验值，现房销售对我项目有借鉴意义。 3、项目以略低于市场的价格入市，形成快速变现。对我项目有借鉴。 4、项目东面为未来规划的cbd，投资前景广阔，可借鉴。 劣势： 1、户型设计不合理，三室为99.84/161，二室为102，不符合市场主流。 2、地块规模较小，狭长，不利于整体规划和品质提升。,汇豪天下,汇豪天下,一期销售房源：两栋多层洋房、四栋小高层,院景：下沉式私家庭院，温馨的田园风情,院景,水景,光景,汇豪天下,九大系统： 以节能环保技术，居住环境升级改造， 以人性化终极关怀，打造科技养生型 健康社区。,汇豪天下,优势： 1、该项目属于商丘市首创的全装修住宅，引入“科技豪宅”的概念，主打“恒温、恒湿、恒氧、节能”等 ，在目前市场上属于创新产品。对我项目具有可借鉴意义。 2、项目户型设计多为舒适型宜居产品，符合当地人的购房习惯，可借鉴。 劣势： 1、科技豪宅概念的引入，牵涉到后期维护费用的增多，客户是否接受，有待市场检验。 2、从目前商丘市人均收入水平来看，该项目总价在5082万左右，相对偏高。 3、该项目节能设置必须一次性交付使用前安装好，后续检修麻烦，不宜借鉴。,汇豪天下,联盟新城,项目规划解读,商丘联盟新城是联盟新城系列产品中的第一个地市项目，项目总占地约300多亩，建筑总面积 35万平方米。 项目共分为五期开发，一期为中式风格、二期为北欧风格、三期为德式风格、四期为地中海风格、五期为小高层。,一期：中式,二期：北欧,三期：德式,四期：地中海,五期：小高层,联盟新城,联盟新城,项目销售情况,商丘联盟新城于2010年8月7日开盘，推出44套中式联排别墅，面积在260-340平方米；152套多层洋房，面积在130-170平方米；开盘当天销售90%，实现销售金额2.02亿元；别墅均价7000元/，洋房4500元/，目前一期已售罄。 二期“白夜北欧”目前开始咨询，预计12月底认筹，推出24套叠加别墅及150余套多层洋房。 该项目的客户以市内私企老板、永城、虞城等高收入群体为主，以及少量公务员匿名购买。,联盟新城,联盟新城,优势： 1、该项目为目前商丘市最高端的住宅项目，产品、外立面风格均有创新，锁定客群高端，值得我项目借鉴。 2、项目整体规划为低密、舒适型居住区，营造环境好，水系、景观、小品雕琢精致，提升客户居住档次。值得借鉴。 3、高端产品匹配的高价格销售，值得借鉴。 4、建业在河南18地市的品牌价值，值得借鉴。 劣势： 无样板间，减少了客户的现场感官体验。,新区是商丘市房地产项目最集中的片区，已经自发形成高端住宅聚集区 新区房地产市场主要沿神火大道和南京路两条轴线分布 目前神火大道沿线竞争更为激烈，仍然是商丘最认可的住宅片区，南环以北片区均有较强的市场吸引力 南京路沿线发展有升温的趋势，未来随着金贸中心的开发，将对神火大道沿线形成强有力的冲击 市场产品以三房为绝对主力，但产品有向精细化发展的趋势 房价承受能力不断增强，产品形态出现分化，洋房、高层豪宅产品受到市场欢迎 区域价值不断彰显，客户圈层扩大，对县市的辐射能力增强，但中低收入者开始被排除在本区域范围之内,总结,三里桥项目分析,4,项目分析,定位思考,项目所处区域范围,区域范围：东起雎阳路；西至凯旋路城东路；南延伸到南环路；北至南京路，正处于雎阳区内。,从商丘市的发展现状来看，基本可以划分为老城区板块、新区板块，以南京路作为明显的界限划分开来，该板块是雎阳区的所在地，是商丘市政府所在地，全市的政治、经济、文化中心，是商丘市规划中的新城区。,归德南路,11路：310大市场沃力公司,16路：火车站东方医院,68路：火车站电视台新址,60路：梁园区委火车南站,该区域辐射商丘市纵横交错的几条主干道，南至南环路，北达城市主干道南京路，西邻平原路，东至规划主干道归德南路，城市主轴“神火大道”贯穿南北，交通路网通达，项目紧邻即将拓宽改建的宋城路，神火大道为商丘市形象大道，双向8车道，路面宽阔，交通顺畅。 项目距离商丘市火车站、汽车站、高速路出入口及其他主要交通枢纽不足20分钟车程，方便、快捷、通达。,教育体系,小学,中学,大、中专院校,该区域具备丰厚的教育资源，教育体系成熟完善，尤其是商丘市实验小学是全市最优质的教育资源之一。,商丘市实验小学,商丘市第一实验小学,商丘市职业技术学院,商丘良浩高中,景观资源,产业机构,目前纺织产业园内，商丘银宇针织厂、海上飞翔服装有限公司、亿利达漂染厂、红旗彩印包装有限公司等十多家企业已正常生产经营。商丘银河纺织公司投资6亿元兴建的10万锭纺纱项目，2.6万平方米厂房已建成，价值1.6亿元设备正在安装，今年8月底可试车生产；该公司5万吨棉花中央储备交割库已完成规划设计，500台布机织布生产线可研报告已编制完毕，二期10万锭纺织生产线已着手前期工作。105国道西侧针织服装城占地面积189亩，50栋车间厂房主体工程已完工，车间建筑面积2.5万平方米，待进企业26家。路河民营工业园已进驻企业11家。目前工业集聚区已进驻企业50家，完成投资7.6亿元，其中已投产企业26家。,睢阳区工业集聚区位于商丘市南部，距城区3公里，规划面积22.6平方公里。工业集聚区划分为：,商业服务,区域内缺乏良好的商业服务设施，商业配套档次普遍较低，购物型消费仅有华联超市等社区商店，难以满足居民需求。,三里桥村隶属古宋乡，位于神火大道与宋城路交叉口西南角，南邻建业联盟新城、北至宋城路、东邻神火大道，东北角为宋城公园。三里桥项目总占地300余亩，其中安置面积约10万平方米。,项目位置,目前，相关部门已对该村进行土地测量，但尚未完成地面附着物的清理。,项目现状,北至宋城路，南至建业联盟新城 ，东至神火大道，西至汇豪天下。,项目四至,项目swot分析,综合市场情况，地块属性，利用项目周边资源及区域等优势，借助高端舒适居住的氛围，抓住区域价值升级的有利时机，以符合市场需求的舒适性产品打开市场，实现快速回款。,定位依据,客户来源？,偶得客户：10-15% 职业群体：外地驻商丘工作 置业目的：自住，改善居住环境为主 置业特征：首次或多次置业， 了解大城市发展规律，看重项目潜力，同时关注居住舒适性 关注点：潜力，配套 产品倾向：小高层，高层，洋房,客户定位,慈溪市银泰项目市场研究及定位报告. 前言,问题：我们到底应该做什么样的产品？,答案：我们要做 “商丘新区高舒适高品质的细致宜居低密产品”,市场分析 项目分析 客户分析,通过以上分析，得出以下四种方案：,综合上述四种方案分析，初步拟定项目的市场定位为：,商丘新区高舒适、高品质 细致宜居低密产品,产品形态定位,依据市场定位和在售项目情况，本案物业类型为：,户型定位,依据目前商丘市场销售最好的为120