香山河南岸项目市场调研与产品定位报告69p.doc

香山河南岸项目市场调研与产品定位报告2010年8月14日目 录第一部分 xx县宏观市场情况2一、xx县概况2二、xx县经济发展情况3三、宏观政策情况5四、城市规划发展7第二部分 xx县房地产市场情况12一、一级市场情况12二、二级市场情况13第三部分 xx县房地产项目分析16一、房地产市场板块划分16二、各板块房地产现状17三、县城重要街道商业分析33第四部分 消费群体研究分析46第五部分 本案基本信息49一、项目概况49二、项目四至50三、项目交通51四、人文环境及生活配套设施52第六部分 项目分析52一、项目swot分析52二、项目swot策略53第七部分 项目定位建议53一、项目整体定位建议53二、项目功能定位建议54三、项目形象定位55四、案名定位思路56五、目标客群定位建议56六、户型建议56七、建筑风格定位建议57八、园林建议59九、配套和物业建议61十、其它建议62第八部分项目投资开发财务评估63一、地块综合指数评分63二、地块20102011年后预计的房地产项目销售均价65三、地块的投资估算与取费标准说明66四、地块的挂牌总价及楼面地价计算68 第一部分 xx县宏观市场情况一、xx县概况1、地理位置：xx县位于广西中南部，地处北纬22592333，东经1074910837之间。东接上林县、宾阳县、邕宁县，西南连隆安县、平果县，南邻南宁市区，北与马山县接壤，全县总面积3378.36平方公里。2、行政区划、人口：xx县城距南宁市区32公里，县域总面积3378.36平方公里，辖管13个镇、198个行政村、20个社区、3415个村民小组、1703个自然屯。全县总人口65万人，其中壮族人口56万人，占总人口的86%，在县内定居的归侨和侨眷总人口1万多人。3、区位交通：xx的交通、能源、通讯、水电、市政等基础设施日臻完善。从南武二级公路、xx至双桥一级公路、210国道和邕百公路到如今高铁、城市大道、绕城公路的施工，沿线的房地产开发渐入佳境。4、区域通信：全县城乡交换机总容量达13万门，电话普及率达18部/百人，通讯网络发达，移动电话覆盖面达到95%以上。已基本形成了现代化的通信网络系统。5、自然资源：耕地：全县土地总面积3378.36平方公里，耕地总面积6.22万公顷，其中水田2.41万公顷，旱地3.81万公顷。水资源：全县水资源有地表水、地下水，年均总蕴藏量31.4亿立方米。县城供水的水资源是地下水表露的灵水。矿产：已勘探发现主要矿种有铜、锰、钨、金、铁、煤、铅、锌、锑、镍、钴、铝等20余种。 植物：县境植物种类繁多。森林植物初步调查有100科、1700种和变种，在天然森林植被中属于国家重点保护的珍稀植物有杪椤、福建柏、白豆杉、小叶红豆等。动物：常见的养殖动物有60多种。野生动物有42科65属83种。二、xx县经济发展情况1、2008年、2009年全县生产总值增长（来源：xx网）2008年xx全县地区生产总值完成107.5亿元，增长16%，工业总产值完成108.4亿元。2009年，全县地区生产总值完成129.07 亿元，增长17.1%，全部工业总产值完成141.9亿元，同比增长31.4%。截止2010年6月，全县地区生产总值完成54.46亿元，同比增长16.1%，工业总产值完成84.1亿元，同比增长39.6%，由此可见xx县总体经济呈现出强劲的发展势头，城市竞争力提升非常看好。2、2010年社会经济发展目标2010年xx县经济社会发展的预期目标是：地区生产总值增长15%，其中，第一产业增长6%，第二产业增长21%，第三产业增长17%；财政总收入增长18%，其中，县本级财政收入增长18%；全社会固定资产投资增长30%；城镇居民人均可支配收入增长13%；农民人均纯收入增长12%；社会消费品零售总额增长17%；人口自然增长率控制在8以内。3、规模以上工业产值发展情况（数据来源：桂经网）2010年1-2月全市工业生产在1月实现开门红后继续保持较快增长态势。1-2月，南宁市规模以上工业企业累计完成产值169.04亿元，比去年同期增长29.24%。xx县城1-2月规模以上工业企业累计完成产值18.55亿元，同比增长28.14%，华侨投资区1-2月规模以上工业企业累计完成产值6.88亿元，同比增长39.79%。4、固定资产投资高速增长（来源：南宁统计信息网）08年，xx县完成固定资产投资49.88亿元，增长30%。09年，固定资产投资得到了全面的发展，全社会固定资产投资完成86.9亿元，增长73.57%。 2010年16月，全县固定资产投资完成51.65亿元，同比增长43.88%，其中，华投区完成20.82亿元。由此可见，在多项宏观利好条件的推动下，房地产等固定资产投资开发得到了全面释放。三、宏观政策情况1、全国性政策1）、“新国四条”出台政策解读：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%，贷款购买第二套住房，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2）、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知政策解读：该通知是对“新国四条”进一步地细化、完善。住房价格过高、上涨过快地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3）、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知政策解读：未取得预售许可的项目不得收取定金等费用。应在10日内一次性公开全部准售房源及价格，严格实行购房实名制。4）、央行上调存款准备金率0.5个百分点政策解读：5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。5）、新“国三十六条”政策解读：“新三十六条”涉及到的垄断行业、公用事业、基础设施、社会事业、金融服务等领域纳入对民资开放范围。意在打破垄断行业，制度保障的经济自由涉及经济动力切换问题。6）、关于土地增值税清算有关问题的通知政策解读：规定土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。7）、国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知政策解读：5月31日国务院批准该通知，其中包括“逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度”。这是国务院首次就业界风传房产税征收进行正面表态。8）、关于加强土地增值税征管工作的通知政策解读：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。2、地方性政策1）、关于加强商品房买卖合同网上备案有关问题的通知政策解读：从5月起，南宁市住房保障和房产管理局规定商品房买卖合同纸质备案与网上备案需一致。此通知的出台，遏制一房多卖、随意更名的销售行为，使得房地产市场交易行为更加透明公正。2）、南宁市物业专项维修资金管理办法政策解读：在办法实施前已办理商品房预售许可、未办理商品房现售备案的房屋，6月29日前未交付业主使用的，按照未配置电梯55元/、配置电梯77元/的标准交存。在本通知下发之日前已经交付业主使用的，按照20元/的标准交存。3）、关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知政策解读：自治区地税局明确了对企业所得税按月预征，对实行应税所得率方式核定征收企业所得税的房地产开发经营业务企业，应税所得率不得低于20%；对普通住宅预征率由0.5%调整为1%。四、城市规划发展（一）、城市规划发展目标1、城市定位现代xx：以发展旅游业和高效农业、工业为主，具有浓郁壮乡文化特色的、灵巧秀美的、园林式的南宁市市域副中心城市。特色xx：以打造休闲旅游产业为主，让“三园一河”与xx现有的旅游区一起，形成有一定规模和吸引力的旅游产业，继而开发商贸、房产业。2、城市性质xx县城是南宁市市域副中心城市，是全县的政治、经济、文化中心，以发展旅游业和高效农业、工业为主，具有浓郁壮乡文化特色的、灵巧秀美的园林城市。3、城市职能通过新建环形主干道连接起各功能区，通过外迁县级行政办公用地形成新的行政中心，并与老城的商业中心构成城市的双中心格局。商业中心：依托老城现有的商业基础，通过完善、升级，强化商业中心的地位。行政中心：在环路东南侧布置城市未来新的行政中心、集会广场等。4、空间结构规划老城区与历史文物保护景区展现壮乡文化风貌。先要弱化老城作为城市中心的作用，进一步降低人口密度，缓解交通压力，这样不仅有利于历史古城的保扩，也有利于形成xx县新的城市中心区。“一渠、两河、三湖”奠定水乡园林城市格局xx河、香山河、北部水渠以及以绿化为主的小山丘、淀罗水库、灵水水库、红岭水库所共同限定的空间，这些山水绿意对城市组团的有机分隔可形成各具特色的中小尺度的山水环境，有利于在新区建设中营造新的山水城。5、城市发展目标发展新经济、创造新生活、塑造新风尚、建设新村貌、建立新机制和培育新农民。长期计划：至2025年，县域城镇化水平为73，县域总人口为80万；县城总人口为35万。城市建设用地35.6平方公里，城市人均建设用地面积为113平方米，城市人均公共绿地面积达到17.3平方米，城市人均道路广场用地13.5平方米。（二）、城市发展方向疏解旧城中心区，优化老城功能，积极向南发展行政及工业组团，向东发展文体组团，向北发展科研组团。1、城市发展1）、“金南高铁”今年开工“金南高铁”途经金城江、都安，及南宁市的马山、xx、兴宁区。铁路今年内开工，建设工期4年。线路长约246.5公里，其中南宁市段220公里，初步设计时速200250公里/小时，总投资为255亿元。建设金南高铁将形成以南宁为中心的“一小时经济圈”及一条资源开发和黄金旅游线，xx县作为与南宁衔接最近的城市，享受诸多利好首当其冲，同时也将缩短川南、川东、重庆、贵州等地区与北部湾出海口的时空距离。形成我国西部地区南北纵向铁路大通道。2）、合力推进“城市景观大道”建设南宁至xx城市大道（尾燕岭双桥段）是南宁至xx之间一条重要的南北向主干道，是在南宁至xx二级公路基础上改建的一条城市景观大道，始点接安吉大道北延长线，终点接xx至双桥一级路，道路全长17.38公里。建设内容包括道路、排水、路灯和景观绿化等，计划2012年竣工。项目已于2010年1月正式启动。“城市景观大道”建成后，不仅为xx经济建设带来巨大推动作用，更是奠定了xx县作为“南宁市城市后花园”的尊贵地位。3）、城市建设“1236”工程城市多项基础设施建设日臻完善，城市功能进一步提升。 一是建设一条绕城路，全长16.5公里，计划投资3.1亿元。目前，已修好的有红岭大道段1公里，城西段800m，定珠大桥和东段部分路基也基本建成。 二是建设城东和标营两个新区。城东新区以建设行政、商业居住、文化体育为主；标营新区总面积6.2平方公里，该区集现代行政办公、金融商贸、文化休闲、居住生活于一体的综合功能区。 三是香山河、西江河、xx河两岸的景观亮化。六是6条主要街道(即“三纵三横”)的美化亮化。“三纵”指香山大道、东鸣路、农坛路；“三横”指红岭大道、兴武大道、灵源路。4）、大力发展“壮乡文化”随着xx县获国家文化部授予“中国壮乡文化研究保护基地”荣誉。这是目前文化部颁发的唯一一个中国壮乡文化研究保护基地。因此，近年来，xx县紧紧围绕建设具有壮族人文特色的首府南宁副中心城市这一战略目标，集民智，聚民力，致力于壮族先民骆越古都、龙母文化研究，全力打造壮文化品牌，推进文化强县并取得丰硕成果。2、重大配套建设1）、xx“三园一河”“三园一河”项目占地2200多亩，即以明秀园、春霞园、秋霞园、西江河为景观依托，结合旅游、度假、购物、房产开发进行建设的一个综合性开发项目。2010年4月8日，xx县召开 “三园一河”周边区域控制性详细规划方案讨论会，开发以打造休闲旅游产业为主，形成有一定规模和吸引力的旅游产业。2）、五海物流园区园区近期规划建设占地面积1050亩，集农产品加工、农业生产资料、粮油加工物流配送中心以及建材、制药、淀粉、仓储等工业物流中心于一体的物流园区，远景规划建设面积3800亩。按城西控制性详细规划“一心、一轴、三区”的规划方案，城西还将建成集一个物流中心、一个武环轴、带动工业、物流、居住三区建设的大开放的工业物流经济区。3）、伊岭岩工业集中区伊岭工业集中区分为两个板块，城南工业区12.82平方公里，主要安排农副产品加工、机械制造、制药、建材、化工、旅游、房地产和商贸等项目。21平方公里的城西工业区，容纳的是一些较大项目，如新型建筑材料、化工、制药、商贸物流等，成为工业集中区发展工业的重点。2009年，xx伊岭工业集中区实现工业总产值32.5亿元。4）、伊岭岩伊岭岩，是一座典型的喀斯特岩溶洞，素有“地下宫殿”之美称。此岩原为一段地下河道，因地壳上升而成洞。洞深45米，面积24000平方米，游程1100多米，共含八大景区、一百多个景点。洞内石笋、石柱、石幔、石花自成形象，惟妙惟肖。伊岭岩风景区的壮乡风情非常精彩。5）、灵水公园灵水位于县城西南面，传说湖中有灵犀一对，风平浪静之时出没于湖岸，顶放光彩，故又名“灵犀水”，号称“武邑第一景”。湖水面积93万平方米，周长约1公里，是一处典型的大型岩溶河泉群，水温长年保持21-24，冬暖夏凉，是绝妙的游泳胜地。6）、花花大世界花花大世界园位于xx县双桥镇，距南宁市区16公里。占地面积约450公顷，属喀斯特熔岩地貌，园区内拇指山、胜利山清秀挺拔。目前园区引进了美国山瑞、鳄龟、黑熊、梅花鹿等动物种群。园区建成苗木花卉生产、销售、经济动物养殖开发的重要基地，学生科普教育和社会实践的第二课堂，是市民游客休闲观光的生态乐园。第二部分 xx县房地产市场情况一、一级市场情况1、部分土地拍卖情况（含私人和非住宅用地）挂牌地块编号土地座落宗地面积（）建筑面积（）土地用途规划建设要求挂牌成交价（万元）竞得人容积率建筑密度绿化率2010-1-1红岭大道审计局南面地块2317.98约13900居住用地6.035%30%137000南宁市xx金源房地产开发有限公司2010-1-2原锣圩法庭地块2346.6约5900居住用地2.535%25%10000黎容章2010-1-3原小陆法庭地块980.1约2500居住用地2.535%25%7500曾杏香2010-1-8南宁华侨投资区里建大道中段北侧97391.05约243500商服用地2.525%-40%30%450000南宁华强产业投资公司、南宁华投区华盛资产经营有限公司2010-6-30兴武大道旁城东商贸城项目33805.7约135200商住用地4.035%25%18800广西恒宁房地产开发有限责任公司2、市场小结： 2010年上半年，xx县城区已出让住宅用地6123.68，成交价格2.01亿元（完成全年出让成交金额3亿元的目标任务已经过半）。上半年xx共出让土地面积46.47公顷（含工业用地），土地成交总额2.749亿元 ，预计下半年还将计划出让住宅用地约800亩。 上半年住宅用地成交均价342.84万/亩。其中县审计局背后地块2317.98平方米，拍出1370万的高价，折合394.02万/亩。刷新xx县城成交地价的新纪录。城东商贸城地块33805.70平方米，拍出18800万的价格，折合370.25万/亩。另有2宗乡镇住宅用地拍卖成交，分别是锣圩法庭地块及小陆法庭地块。 由于红岭大道审计局南面地块和城东商贸城地块地处与标营新区相连接的城东新区核心地段，商业价值和地价成本具有一定的参考作用，而城东商贸城地块项目规模、容积率、商业价值等与我项目较为相类似，后期将会直接形成较大的竞争对手。 2010年4月拍下地块，但受县政府规划调整影响、审批时间过长和县城开发进度缓慢等因数制约，及以往所拍地块的工作时间流程，规划、评估、报批、施工、销售等一系列流程下来，估计今年无法入市。二、二级市场情况（一）房地产开发投资1、房地产市场运行情况（来源：xx县统计局）2010年上半年16月，共办理商品房预售许可证31宗，预售面积23.03万平方米（含华投区）；xx商品房买卖合同备案2185宗，备案面积24.33万平方米；二手房（存量房）交易542宗，成交面积7.3万平方米；商品房按揭登记1921宗，按揭金额3.62亿元，房屋抵押登记591宗，抵押登记金额2.62亿元。2、20092010年房地产开发情况（来源：xx县统计局）2010年上半年，房地产投资增加，xx县完成房地产投资4.36亿元，比上年的2.89亿元，增长50.86%。房屋施工面积也大幅度增加。2010年上半年，xx县房屋施工面积18.87万平方米，比上年同期的7.46万平方米增加11.41万平方米，增长152.94%。从统计结果情况来看，xx县未来半年至1年左右，市场新增可售房源不小，市场竞争压力开始逐步凸显。3、2009-2010（上半年）房地产价格走势（来源：xx县统计局）2009年上半年xx县在房地产市场利好的情况下，xx商品房价格1793元/，年末已升至2152元/，2010年虽国家房产政策严控，但刚性需求强劲，依然难挡上升势头，上半年结束，xx县住宅市场均价达到了2720元/，同比上涨51.70%，市场销售价格呈现“三级跳”现象，折射出市场消化的速度和能力，但随着宏观环境的变化和市场货量的大幅度递增，价格的过快上扬势头将有所减缓，理性价格回归将出现。（二）、近年来xx县房地产市场总体特征分析1、边缘化趋势明显xx是距南宁市空间位置最近县份，仅距32公里，区位优势明显但有利亦有弊，xx的房地产市场呈现出的现状是中高端市场的大量外溢。由于缺乏副中心城市应有的聚集效应，加上房地产市场缺乏亮点和吸引力，导致中高端市场的购买力大量外溢，从而使xx房地产市场提高与自我提高的严重不足。2、城市发展不平衡首先是城西、城东发展不平衡，城市化水平滞后。房地产市场容量扩展有限，城市公共设施难以充分发挥作用。城市功能不够完善，商贸、服务业不够发达，人流、物流、信息流有限，对周边乡镇的辐射、带动力较弱。最后是产业结构单一，第三产业不发达。尤其是现代服务业，如金融服务、商贸流通、休闲娱乐、房地产等第三产业，在未来的城市发展经营中，其战略地位和作用不容小觑。3、形象欠佳，档次不高，特色不够xx房地产开发还停留在初级阶段，缺少精耕细作，缺乏代表xx壮乡特色的商业性文化娱乐设施和旅游休闲场所，城市建筑缺少大笔墨，普通住宅或商业项目充斥泛滥，形象和档次较低，同时也缺乏地方特色和城市个性的标志性建筑。要建设具有文化内涵和个性特色的商住区来提高整个城市之形象，还应从市场实际情况出发来决定产品的规划建设。4、城市定位缺乏个性，房地产打造特色文章xx最早被定位为“工业旅游大县”，现在政府又提出了“南宁副中心城市”的定位。听起来很有气势，但缺乏个性，缺乏壮乡山水特色的灵气。xx应把壮乡特色的山水园林融入县城，体现出壮乡特色山水的灵魂；把县城具有代表性的灵水xx河香山河，融入城市的建设发展之中。打造壮乡山水园林城镇，营造生态人居环境。5、宣传途径单一，销售手法简单从所见的宣传品来看，xx房地产项目推广手段比较单一。最主要的推广手段是户外大牌及楼盘的外墙广告，兼之有些小报dm之类，也比较容易被忽略。从推广手段上来看，基本还处于等客来看的低水平阶段。可以预见，在其下面乡镇的宣传上，力度将很差。但这恰是一个很有刚性购买力的群体。销售人员则过于随性，专业知识缺乏、销售技巧简单、接待流程随便、服装不统一等，都将给销售带来压力。第三部分 xx县房地产项目分析一、房地产市场板块划分随着县城规划发展以及楼盘的分布现状，xx楼市可分为五个大板块：城中区、城东新区、城西区、标营新区、华侨投资区。2010年上半年，xx县已出让住宅用地54.18亩。根据计划，年内还将出让住宅用地约800亩。已出让的住宅用地，均已按计划开工建设或进行前期准备工作。全年商品房供应量比去年有所上升。但受县政府规划调整影响、审批时间过长和开发进度缓慢等因数制约，预计年底前只能有少量新增商品房项目入市。县城板块分布图：二、各板块房地产现状1、城中区板块（1）、板块概况城中区是xx县城中心区域，此城区人口密集，传统商业比较发达,各种配套设施完善，但该区域建筑密度大，整体环境欠佳，房地产开发主要依托旧城改造, 由于土地稀缺，房地产的开发成本较高，所开发项目规模较小，基本依托县城原有配套，多数楼盘已入住。（2）、板块楼市现状板块楼盘分布图：就目前而言，该板块属于县城中心区域，商业、文化发达，在售楼盘较少，多数住宅项目早已入住，商业项目也已经经营。区域人气较旺，人口密集，由于土地稀缺，目前无在售楼盘，仅有正和苑预计8月份推出市场。（3）、项目物业形态分析楼盘名称物业形态楼栋情况正和苑商住2栋多层，一梯四户，一层商铺盛市铭庭商住3栋多层商住楼，1层商铺，23层商城。由于该区域为城市老中心区，商业氛围较为弄好，可开发地块规模不大，因此，为了最大化发挥项目地块的功能价值，大多项目物业形态都以商住为主，且由于该片区开发时间较早，市场消费者对产品形态的接受程度还是停留在初级阶段，即以多层产品为主。（4）、项目规模类比分析项目名称占地/亩总建/万容积率总户数（户）正和苑7.61.15682.83104盛市铭庭82.193.0299板块内房地产开发体量较大，主要以小盘为主，多数楼盘早已交付使用。现土地开发基本已处于饱和状态，未来基本无太多开发地块。在售的正和苑和盛市铭庭项目占地不到10亩，建筑面积也仅有2万平米左右，属于超小规模项目。（5）、项目主力户型类比项目名称主力户型面积/户型比例正和苑二房7423%三房10114477%盛市铭庭二房8122%三房10512956%四房13514122%由于该两个户型同为多层建筑，从开发成本和销售价值追求的目标考虑，这两个项目都必须走中大户型为主，因此，在户型配比方面基本以100平米以上的三房、四房为主，两房为辅，没有精品小户型。（6）、项目销售情况类比项目名称价格(元/)存量正和苑预计均价3000首期待售盛市铭庭住宅2600元/，商铺起价15558元/起售罄盛市铭庭目前已经售罄，而正和苑预计8月底开盘，准备推出两栋7层1#、2#全部住宅。户型也以市场需求较大的二房、三房为主，预计均价为3000元/。（7）、项目建筑风格类比分析楼盘名称建筑风格正和苑现代简约盛市铭庭现代简约和其它板块基本一致，该板块也以现代简约的建筑风格为主，里面设计较为普通，没有多大的亮点，缺乏特色创意。（8）、项目配套设施类比分析楼盘名称内部配套环境配套正和苑基本无内部配套，只有部分停车位商业配套：和平市场医疗配套：更昌医院门诊教育配套：实验学校盛市铭庭1层商铺， 2、3层商场地处商业中心旁边配套非常完善 由于项目规模较小，小区内部无法过多配备相关配套设施，只能通过外部环境的配套设施来提高项目的商业价值。（9）、板块优劣势分析优 势劣 势1、 县城中心区域，各项生活配套齐全；2、 交通便利；3、 商业氛围浓，投资回报率高。1、 县城中心区域，环境嘈杂；2、 项目规模小，内部配套少；3、 项目绿化少，景观效果差。（10）、板块楼市小结 人口密集，商业发达；该区域是县政府所在地，也是xx县目前的行政中心，区域各种市政配套完善，交通发达，生活便利，该区域的项目均利用规划的优势，有益于项目的准确定位。 以居住类型为主，投资为铺；由于该区域是城区中心位置，也是传统的商业中心，配套完善，交通便利，大部分市民的居住习惯仍是选择闹市区，所以，该区域楼盘的消费者大部分是老城区的原住居民，但也有少量的投资客。 楼盘规模较小，内部配套少；项目基本在5000以下，规模小，户数少，户型以二房、三房、四房为主，面积在70140之间。目前市场均价为3000元/。内部配套及绿化较少，除受如此大的项目社区的配套设施规划建设也较为完善，这也是版块内楼盘的一大销售卖点。 住宅类房屋租赁市场较为火爆；由于地处城市密集商圈，房屋租赁需求异常强烈，这也催生了区域的房租租金，私房、公房市场占有量均居高不下，且价格保持在行内高价位。2、城东新区板块（1）板块概况城东新区未来目标是依托红岭大道和绕城公路的建设，发展以行政办公、商住小区为主，配套文化体育等服务设施，集行政办公、商业金融、时尚住宅等城市复合中心区功能，配套不同档次的居住服务设施，打造行政、商务、居住为主的红岭北部行政、商务、住宅核心区。（2）板块楼市现状板块各楼盘分布图：城东人家圳宁小区城东板块的楼市目前属于重点发展区域，现阶段的在售楼盘有凤鸣康城、香山茗庭、东城名座、城东人家、中居好人家、聚宝城等，这些楼盘主要都集中于红岭大道、香山大道的交通网上，板块逐步向东发展的趋势越发明显。（3）、项目物业形态分析楼盘名称物业形态楼栋情况鸿景花园高层住宅xx县唯一1栋23层高层，1栋多层住宅。尚东御景中高层住宅6栋18层高层住宅，二梯四户。18栋天地楼凤鸣康城商住10栋多层，一层为商铺，一梯两户香山茗庭小高层住宅四栋多层，一梯两户，两栋19层小高层，两梯四户凤起东方商住10栋多层，沿街一层均为商铺，一梯两户中居好人家小高层住宅6幢6+1层多层楼和两幢12层小高层东城名座住宅5栋多层住宅楼，一梯两户金源花苑住宅由4栋多层、1栋18层高层组成聚宝城商住23栋7层住宅组成，一梯两户，沿街为天地楼。城东人家住宅2栋多层，一梯两户新瑞花苑住宅7栋多层，一梯两户板块内在售楼盘中，以多层和小高层住宅为主，仅有少数中高层或高层项目。（4）、项目规模类比分析项目名称占地（亩）总建面（万）容积率总户数（户）鸿景花园9.11.823.0136凤鸣康城45.772.8600香山茗庭21.553.80450凤起东方49.48.41072.6798中居好人家22.93.95262.33358东城名座26.75.242.71346金源花苑25.64.38882.57300聚宝城8617.35492.721060城东人家4.51.87972.44220新瑞花苑12.62.10322.51200尚东御景23.57.10384.5450合计327.564.25374918除了聚宝城建筑面积达到17万平米以上之外，其它项目基本集中在28万平米，规模一般，容积率也以2.33.0为主，只有香山茗庭和尚东御景接近或超过4.0，属于容积率较高的突出项目。（5）、项目主力户型类比项目名称主力户型面积/户型比例鸿景花园三房（小）868733%三房（大）13713850%四房二厅16517%凤鸣康城三房一厅9950%三房两厅11850%香山茗庭2+1房99.9115.550%3+1房121.325%三房二厅142.125%凤起东方三房二厅1207%一房售罄93%二房售罄三房售罄中居好人家一房一厅67.167.5%二房二厅83.3824.2%三房二厅108125.868.3%东城名座二房二厅售完23%三房二厅13077%金源花苑一房二厅9025%二房二厅10050%三房二厅13025%聚宝城天地楼（四层半）387城东人家两房两厅7019%三房两厅9010558%四房两厅11923%新瑞花苑一房一厅42.720%两房两厅7030%三房两厅12813850%尚东御景三房二厅12547%3+1房13547%楼中楼2006%合计板块内市场持续性供货相当充沛，也是xx房地产存货及供货量较大的一个区域，在售楼盘有10个，而尚东御景属于待售楼盘，恒福佳苑、圳宁小区则属于待开发楼盘。就户型而言，80左右的实用两房、100130左右的舒适三房仍是板块的主流供货。（6）、项目销售情况类比项目名称价格(元/)存 量鸿景花园均价3000住宅售罄。有3280商场招租或出售凤鸣康城均价2938剩余约200套房源香山茗庭均价2900，顶层2599。小高层预计2850元/起价1栋剩余少量房源，现在预约6、7栋小高层房源。凤起东方均价2800项目仅剩8套房源中居好人家均价3100尾盘，销售8、9#楼剩余房源约15套。东城名座均价3200剩e栋在售金源花苑均价3000剩余23%的小高层房源聚宝城130万/栋仅剩9套天地楼未售出城东人家均价3100剩余200套左右新瑞花苑均价2888剩余65套左右尚东御景预计3600待售合计28003600板块内的11个楼盘中，除了鸿景花园住宅售罄外，其它楼盘均有货量，在售价方面除了尚东御景定位较为高端，商业价值较高，预计售价3600元之外，其它楼盘价格相差不大，基本集中在28003200元之间。（7）、项目建筑风格类比分析楼盘名称建筑风格鸿景花园现代简约尚东御景现代简欧型凤鸣康城现代简约香山茗庭现代简约凤起东方现代简约中居好人家现代简约东城名座中式金源花苑现代简约聚宝城中式城东人家现代简约新瑞花苑现代简约从11个类比项目的建筑风格统计来看，现代简约风格占了80%以上，建筑风格雷同程度可谓泛滥之极，完全缺乏自主创新，差异化的创新建筑风格将是我项目参与市场竞争的一大突破口。（8）、项目配套设施类比分析楼盘名称内部配套环境配套鸿景花园拥有3280的商场教育配套：城东镇第二中学医疗配套：县人民医院（规划中）商业配套：商场正在招商尚东御景3500花园教育配套：城东镇第二中学医疗配套：县人民医院（规划中）教育配套：城东镇第二中学、城东幼儿园金融配套：信用社凤鸣康城排球场，配有多种运动器材生活配套：红岭市场医疗配套：县人民医院（规划中）教育配套：城东镇第二中学、城东幼儿园金融配套：信用社香山茗庭1600平方米超大露天中央花园，地下停车场。生活配套：红岭市场医疗配套：县人民医院（规划中）教育配套：城东镇第二中学、城东幼儿园金融配套：信用社凤起东方风情商业街，排球场生活配套：红岭市场医疗配套：卫生院、县人民医院（规划中）教育配套：城东镇第二中学、城东幼儿园金融配套：信用社中居好人家下沉式花园、标准气排球场。生活配套：城东市场、xx广场、香山大道绿化林带教育配套：城东高中、大同小学金融配套：人民银行、信用联社东城名座江南风格园林、业主活动中心生活配套：城东市场、xx广场、香山大道绿化林带教育配套：城东高中、大同小学金融配套：人民银行、信用联社金源花苑大型商场，3000的地下停车场生活配套：城东市场、xx广场教育配套：城东高中、大同小学金融配套：人民银行、信用联社聚宝城幼儿园，主题景观休闲广场，超市。休闲配套：江滨公园、香山河、xx广场生活配套：城东市场、新西洋超市教育配套：大风车幼儿园、大同小学金融配套：人民银行、信用联社城东人家停车位大同小学、信用社、城东派出所、人民医院（规划）等。新瑞花苑停车位大同小学、城东派出所、人民医院（规划）等。该板块集中了钦州各类物业，竞争异常激烈，也是楼市促销，价格战的最集中的区域。产品主要是公寓和住宅相结合，社区景观都得到了重视，软性安防配套已经在版块内诞生，开发理念正不断加强中。其中尚东御景、香山茗庭以高档定位，但是在做工上仍稍显火候不足，而板块内多层物业仍主导市场，内部配套除个别楼盘外稍显单一。（9）板块优劣势分析优 势劣 势1.、紧邻未来城东办公中心，升值潜力大；2、项目定位高档，物业种类齐全；3、注重园林景观效果及配套；1、公交车出行有待改善；2、板块仍处于开发阶段，各项市政设施有待完善；3、新区生活配套有待改善。（10）区域楼市小结 住宅供应量大，商业体量大；目前区域内在售楼盘10个。开发面积327.5亩，其中开发面积在10亩以下的有2个，1030亩的有5个，40亩以上有3个。可售房源约400套。多数楼盘已属于尾盘销售。随着红岭大道连接绕城路，香山大道接轨定罗路，沿街商铺的投资回报率看涨。 配套有待完善，价格属于高位；目前该区域施工多，配套尚不完善，长久势必反过来影响了消费市场对新区房地产的信心。但由于住房需求的强烈及居民出于保值增值的考虑，该区域楼盘价格仍属xx县城房地产价格高地，区域价格区间在28003600元/。 产品同质化较为严重；受土地供应以及城市发展影响，板块的商住公寓日益增加，但在产品设计以及推广上共性过强，现代简约风格类同严重，占80%以上，无明显的差异化，而且作为行政、商务等核心区，纯写字楼的标杆项目仍是板块的空白点。3、城西区板块（1）区域概况旧城区板块位于xx城西，相较于其他版块，xx按城西控制性详细规划“一心、一轴、三区”的规划方案，城西将建成集一个物流中心、一个武环轴、带动工业、物流、居住三区建设的大开放的工业物流经济区。（2）区域楼市现状板块各楼盘分布图：受规划影响，欲打造一个“城西物流集散区”，该区域内房地产市场发展缓慢，开发项目少。目前市场在售项目仅灵水财富大道1个。（3）、项目物业形态分析楼盘名称物业形态楼栋情况灵水财富大道商住4栋骑楼式住宅，一、二层为商铺。8栋多层住宅，2栋商住楼。项目邻近灵水风景区，且有部分物业临街，沿街物业均设有沿街商铺。（4）、项目规模类比分析项目名称占地/亩总建面/万容积率总户数（户）灵水财富大道7071.601000该项目虽然地块不小，但由于容积率较低，总建筑面积也只有7万平米而已，地块利用率不大。（5）、项目主力户型类比项目名称主力户型面积/户型比例灵水财富大道商铺（一、二层）32.18106.65（此为一层面积）二房二厅798736%三房二厅10812543%楼中楼18021%项目以县城主流消费的二居室、三居室户型为主力户型，二居室为比较舒适的8087平米，而三居室则以110125平米的中等偏大户型为主。（6）、项目销售情况类比项目名称价格(元/)存量灵水财富大道1、2#楼商铺（两层）46005000元/，住宅2400元/（楼中楼）3、5#楼商铺未推，7、9、10、12、13#楼未推出。该项目位置相对偏僻，售价也较低，只有2400元左右，且后期存量较大，存在较大的市场销售压力。（7）、项目建筑风格类比分析楼盘名称建筑风格灵水财富大道中式、骑楼在建筑风格上，以中式建筑为主，并沿用了具有岭南文化的骑楼风格。（8）、项目配套设施类比分析楼盘名称内部配套环境配套灵水财富大道综合商业步行街。灵水风景区，狮子山公园，xx中医院，城厢四小，xx高中，国家体育总局训练基地等。灵水财富大道依托旧城区的区位优势，周边学校众多、毗邻灵水公园，人气旺、生活配套成熟，但缺乏规模、高档商业形式，该项目属于板块内首个以商业形象面市的项目，填补了区域内的一个空缺。商业价值大。（9）板块优劣势分析优 势劣 势1、有区位优势，周边环境配套齐全，人气旺；2、老城区交通便捷，生活配套齐全；3、板块内开发项目少，竞争力小。1、老城区周边环境及治安状况差；2、周边机关单位、学校众多，人口流动大；3、民众对老城区形象及发展潜力的认可度不高。（10）区域楼市小结 周边机关单位、学校众多，人口流动大；该区域是xx县的老城区，建筑密度大，且多为私有房屋，受到城区限制，现阶段房地产开发量较少，持续供应量有限。目前区域内的在售项目仅灵水财富大道，且住宅销售价格略低于其他片区。 商业体量大，商业价值高；此区域是老城区，也是传统的商业中心，人气旺，可供开发土地稀缺，且项目以骑楼式步行街亮相，形象独特，在售商业价格可达46005000元/，商业投资汇报率较好。 区域开发面积少，项目竞争小；城西区规划为物流集散区，受规划影响，房地产项目开发少，目前该区在售项目仅1个。区域竞争力度小。4、标营新区板块（1）区域概况标营新区位于xx县城区东南2公里、香山河以南地区，已于县城连成一片，香山大道(双向八车道)纵贯新区的西面，并与县城主要街道“灵源路”连接。210国道横贯新区，规划面积6.2平方公里。作为一个新的“迷你城市”，标营新区将建成集行政办公、金融商贸、会展博览、文化休闲、居住生活于一体的交通便利、环境优美的综合功能区。（2）区域楼市现状板块各楼盘分布图：定 罗 路大世界标营春天金域华府标营新区板块楼盘主要分布于纬一、纬二路及定罗路上。目前在售楼盘有三个。预计近期开工项目二个，分别是金域华府、大世界标营春天。08年，政府收回标营旧飞机场国有土地1393.7亩，有效解决项目用