东莞碧水天源Ⅳ定位及营销报告.ppt

碧水天源,定位及营销报告,中原物业顾问有限公司 2007年04月26日,目 录,第一部分,市 场 篇,东莞别墅分布四大中心,松山湖 别墅群 锦绣山河 松山湖1号 碧水天源,环横岗水库 别墅群 湖景壹号 海逸豪庭,东城传统 豪宅片区 愉景花园,南城热点 豪宅片区 森林湖 国际公馆,豪宅在东城,传统豪宅片区，卖黄旗山，卖文化 独栋为主，配套成熟，交通便捷，早期本地富裕阶层聚集地 片区价值得到本地客户高度认可，后期供应巨大,开发商：东莞市东城房地产开发公司 占地面积：272552 建筑面积：275442 容积率：1.01 物业类型：独立别墅+洋房 其中独立别墅总共260栋，面积400-1000 均价(独立别墅):18000-22000元/ 客户:本地私营业主、政府公务员高层 销售状况：售罄 卖点；黄旗山、东城成熟配套,中原操盘统计，98为东莞本土客户,典型项目分析愉景花园,豪宅在南城,卖区域、地段 联排为主 水景、山景并不缺，但苦于独栋太少,占地面积：658182 建筑面积：657920 容积率：1 绿化率：50% 物业类型：独立别墅+双拼别墅+联排别墅 +洋房 货量：独立别墅共38栋,一期独栋别墅（湖居、山居别墅），共18栋，面积360526 均价(独立别墅):20000-25000元/ 客户：私营企业主、政府公务员 一期2006年5月20日开盘，独立别墅现已售罄,典型项目分析中信森林湖,湖景cld中央居住区中信品牌,独栋为主，景观优势明显 本地土著、私营业主和政府高官是主力，香港客为辅 镇区别墅，价格始终难以拉升。定位是关键，视野决定成败。,豪宅在横岗水库,海逸豪庭,李嘉诚魅力之盘 超过3/4西湖面积湖景资源 高尔夫配套 香港买家超过4成,李嘉诚魅力之盘,豪宅在松山湖,物业类型丰富，大盘 景观优势明显，独立、联排价格均为东莞最高 莞深客户高度认可片区价值，但别墅存量有限，稀缺拉升价格 深圳客户拉升松山湖1号价格，投资是主要目的,l 房地产e网 房地产e网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产e网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产e网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,倍讯易-,东莞四大豪宅中心比较,松山湖片区具有其他传统豪宅片区所无法比拟的优势，且具有领跑东莞豪宅市场的特质,松山湖：景观与产业的完美结合,世界级的景观！,中国最具潜力的高新技术开发区！,五大主城区之一，政府倾力打造！,世界的松山湖！,中国松山湖,松山湖，大朗、寮步、大岭山的优质组合,松山湖地产,锦绣 山河,长城 项目,松山湖 1号,锦绣山河，5000亩土地，迟迟未动,寄莲 公寓,长城项目，小高层豪宅，10月入市,寄莲公寓，松山湖配套产业,政府曾允诺，未来不会再有其他发展商进驻，松山湖因稀缺而珍贵。,松山湖1号，首个面市项目，掀起投资狂潮，突破东莞别墅价格天花,松山湖楼盘概况,锦绣山河体量巨大，影响深远；松山湖1号突破东莞价格天花板，市场关注程度高。二者成为松山湖片区的话事者。 从开发状态来看，预计所有项目均在年内推出，其中锦绣山河、松山湖1号集中在8-10月份推出。,松山湖前景,亚洲硅谷，世界500强聚集地,稀缺资源，别墅价格引领东莞市场,政府着力打造主城区之一，影响力辐射周边乃至深圳,中国大朗,大朗：世界毛纺织贸易集散中心,站在世界看大朗,大朗镇位于广东省东莞市中南部，北至广州市区70公里，南至深圳市区46公里，全镇总面积144平方公里，是东莞市面积最大的镇区之一。 辖下27个村(居)委会，户籍人口万，外来人员60万。 大朗： 中国毛织重镇。毛纺业成为大朗支柱产业，1/3以上的从业人员为毛纺行业。,北有大连，南有大朗,站在中国看大朗,三位一体，从地脉关系看，大朗已经成为主城区不可割离的一部分； 国家级信息产业园：松山湖信息产业园的打造，将成为东莞产业升级和居住升级的引擎。 未来松山湖的发展将不再仅仅是松山湖的事，而是泛松山湖片区的事，大朗是泛松山湖片区的核心区域。,站在东莞看大朗,老镇中心,新镇中心,松山湖,大朗以旧镇中心与新规划中心两区为发展核心，经济重心逐步向新中心转移，与松山湖空间距离逐步缩小。,大朗区域规划,大朗努力加快毛纺产业升级，实施以产学结合，引进各种尖端技术人才，加强本土人才培育，建立研发中心等，促进毛纺产业升级五项工程。催生大量高素质、高收入的外来人员。,大朗的纺织贸易产业逐步升级，新的毛织贸易中心的运营，每年一度的毛织贸易博览会吸引了来自浙江、江苏及广东本地的经营者和个体经营户，逐年增加。,6万的外来人口，产生对住房的强大需求。,大朗近年gdp增长率保持在22 左右，超过东莞市19.3%的gdp增长率，经济处于快速增长阶段。 居民存款余额持续增长，人均存款余额以每年1万元左右速度增长，居民水平不断提高。,住宅商品房 楼盘分布,大井头农民公寓,巷头农民公寓,圣堂农民公寓,长塘农民公寓,佛新农民公寓,校椅围农民公寓,宝陂农民公寓,美好家园,添一居,本项目,明上居,中心花园,长富花园,海杨城,大朗房地产项目主要集中在行政旧区和新区范围内，本项目与新世纪各楼盘同台竞技，大朗市场出现寡头垄断现象。 本项目作为大朗第一大盘及唯一的别墅项目，对当地房地产市场影响深远 农民公寓有6000多套，吸纳了大量的本地居民，但农民公寓不允许对外出租亦不允许转让，对于富裕的本地居民和本地新生代来说，依然有强大的投资和居住的需求。,兴业华庭,商品房 农民公寓 本项目,房地产价格：严重被低估,泛松山湖片区3月份房地产成交套数及均价,从三月份成交的数据来看，大朗市场严重被低估，可操作空间相当大 大朗别墅价格仅碧水天源一个项目，大朗市场无参考楼盘,随着松山湖片区的发展和腾飞，未来将吸引更多资金实力雄厚的企业、以及外来开发商进驻，大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。 持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房地产价格攀升提供坚实基础,大朗楼盘市场综述 发展趋势,深圳北扩，同城生活,近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛，从第二圈层逐步向第三圈层扩散 泛松山湖片区位于第三圈层的边缘地带，是深圳北扩的重要区域,深圳北扩，客户外溢,深圳客户的进入拉升了东莞的楼市价格，为项目溢价打下基础 销售状况总体较好，联排价值提升改变当地置业习惯 本项目与主打深圳客楼盘相比，溢价能力低,深莞同城生活是大势所趋,2001年,2006年,2005年,2004年,联排、独立价格屡破天花板，中原可以做到,以深圳客拉动项目整体销售效果相当显著,2006年,第二部分,消 费 者 篇,大朗房地产市场客户构成,本地私营企业主、原著民、企业中高层管理者是 目前市场上的主力购房群体,大朗主要楼盘客户构成,豪宅客户主要构成,东莞东城山庄换房客户（2） 愉景别墅客户（1） 中信森林湖 客户（2） 御花苑客户（1） 世纪城客户（1）,东莞城区别墅豪宅业主（65）,发出380个问卷 回收163份，有效样本65,定量,定性访谈7人,客户分析客户调研定量分析,39,28,18,8,6,1,2,1,1,1,12,13,13,11,3,3,2,1,8,10,14,11,9,8,4,5,3,1,4,12,0,10,20,30,40,50,60,70,稀缺景观,开发品牌,安全私密,建筑外观,生活配套设施,物业管理,户型,建筑质量,周边人群,保值升值,最重要,其次重要,第三重要,%,客户敏感点,碧水天源业主回访 定量调查分析,碧水天源业主回访 典型个案分析,客户分析老业主调查问卷分析,本项目前期业主以自住为主，且多为第一居所,私营企业主、企业高管、个体工商户是业主的主要构成,客户认同本项目的环境、物管、南峰品牌及居住氛围,作为第一居所，业主对豪宅稀缺、升值潜力观念不强，对会所、教育等生活配套不足感到不满,业主调查小结,客户分析老业主调查问卷分析,深圳客户素描,1、大朗市场客户构成 2、典型项目客户构成