4月份无锡房地产市场月报（53页） .docx

无锡房地产市场2013年4月份月度报告目录第一篇市场背景篇3第一章政策资讯4一、重大政经动态4二、市政动态4三、行业动态5第二章土地市场信息6一、土地出让6二、土地成交7第二篇市场分析篇9第三章商品房市场分析10一、当月市场供销分析10二、商品房月度趋势分析14三、月度销售量top1015第四章无锡住宅市场供销分析16一、住宅市场月度供销走势分析16二、住宅市场月度量价关系分析16三、无锡住宅市场供销结构分析17第五章无锡商业办公市场供销分析18一、商业市场月度供销走势分析18二、办公市场月度供销走势分析18第三篇区域市场篇19一、崇安区20二、南长区24三、北塘区28四、新区32五、滨湖区36六、锡山区40七、惠山区44第四篇江阴市场篇48第五篇宜兴市场篇57第一篇 市场背景篇第一章 政策资讯一、重大政经动态本月没有大的政经动态二、市政动态本月没有大的市政动态三、行业动态标题内容观点新“国五条”：板子打在谁身上在房地产市场依然是卖方市场的情况下，卖方具有绝对的话语权，这点在“20%”的个税实际由谁来缴上再次得到验证。除“20%”举措之外，被评价为“最严厉”的北京版“国五条”，还提高了二套房首付款门槛，并禁止单身居民购买第二套住房。但在某些专家来看，目前的楼市调控思路并不能真正触及“病灶”，无法真正解决楼市存在的问题。在评价新“国五条”的作用时，很多专家一致给出“房价难抑”的评价。二手房价格不降、新房价格上涨，郊区楼盘价格补涨，在新“国五条”推出一个月后，市场反应却与调控初衷形成巨大反差，这也引来人们对新“国五条”调控作用的质疑。在新“国五条”中，向二手房征收“20%”重税的措施最新鲜，也最刺激人们神经。“20%”的本意是打击市场投机投资行为，从目前情况来看，这块“板子”却更多地落在普通购房者，特别是刚需购房者身上。规定应由卖房人承担的“20%”个税，在交易过程中，却是由买房人全部和部分承担，实际上是加重了买房人的负担。一季度土地购置面积同比降两成 潜在供应仍偏紧国家统计局发布了2013年13月份全国房地产开发和销售情况。数据显示，3月份，房地产开发景气指数(国房景气指数)为97.56，比上月回落0.36点。13月，全国房地产开发投资增速、商品房销售面积增速、商品房销售额增速、企业到位资金增速等均比12月有所回落。13月，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%， 增速比12月回落12.4个百分点;其中，住宅销售面积增长41.2%。商品房销售额13992亿元，大增61.3%，增速比12月份回落16.3个百分点;其中，住宅销售额和办公楼销售额都增长迅猛，达到60%以上。虽然增速减缓，但毕竟大部分数据“飘红”，并且销售额录得60%以上的增长。经济弱势，反倒对房地产是利好，因为不会过度压制房地产。政策利空未尽，市场观望气氛渐浓。调控难抑核心区域房价上涨;住房具有消费与投资的双重属性，房企未来基本面有保障;政策收紧引致行业集中度继续攀升，未来龙头发展可期。短期地产股将随部分城市调控细则进一步出台而承压，可开始逐步逢低建仓。房产税试点扩围预期强烈尽管市场消息扑朔迷离，但房产税试点扩围的预期仍较为强烈。中国证券报记者从权威人士处获悉，目前多个城市已将房产税试点方案上报中央待批。据悉，杭州有望成为继上海、重庆之后，第3个试点向住宅征收房产税的城市。按照杭州市上报的方案，房产税从家庭第二套住房起征，存量房免征。其中，人均60平方米以上的普通住宅的拟征税率为4%。，豪宅拟征税率为8%。该方案拟订的存量房免征原则以及两档税率划分与上海的房产税试点方案相似。除杭州外，深圳、北京等一线城市以及个别二三线城市也已将房产税改革试点方案上报至中央政府。业内人士认为，不排除房产税改革试点在近期小幅扩围的可能。部分市场人士认为，“一线城市+准备较为充分的二三线城市”可能成为下一批试点城市组合。其中，除京、深等一线城市外，此前不断传出房产税消息的湖南湘潭等地也有可能在此次扩围之列。由于属于“加税”范畴，房产税或将对当地的投资环境产生一定影响，但从中远期来看，房产税无疑对调整市场供需关系，改善税制结构有积极作用。第二章土地市场信息一、土地出让2013年4月无锡市土地挂牌出让公告编号地块名称土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求供地条件土地出让金起始价 （万元）竞买保证金 （万元）出让年限容积率建筑密度绿地率建筑限高锡国土（经）2013-21xdg-2013-2号地块无锡高铁站商务区新华路南、润锡中路东91819居住用地1.6-1.825%高层100m，满足机场净空要求净地325406508锡国土（经）2013-22xdg（xq）-2011-50号地块新区华谊路与具区路交叉口东北侧62240.4二类居住用地，配套商业建筑面积占总建筑面积的比例不超过3%a块2.2-2.5，b块2.0-2.530%30%a块：24mh100m（高层），b块：12mh7m（多层、高层结合），满足机场净空要求。净地26200锡国土（经）2013-23xdg-2013-8号地块滨湖区太湖新城和风路与贡湖大道交口处西北侧36794文化娱乐、商业、商务办公1.1-1.240%/高层（80m），需满足该地块及相邻地块城市设计要求净地108302166文化娱乐、商业、商务办公用地40年锡国土（经）2013-24xdg-2013-9号地块滨湖区太湖新城吴都路与贡湖大道交口处西南侧100275文化娱乐、商业1.0-1.240%/24m锡国土（经）2013-25xdg(xq)-2011-20号地块无锡新区高浪路南侧、机场路东侧（原公交公司）地块24702.1住宅混合用地，其中商业建筑面积占总计容建筑面积的比例不超过5%2.530%高层（100m），满足机场净空要求净地锡国土（经）2013-26xdg-2013-4号地块惠山区钱桥街道钱桥大道西侧、盛岸西路北侧20969.5商业用地1.6-1.850%24m净地62001240住宅用地70年、商业用地40年锡国土（经）2013-27许舍加油站迁建滨湖区山水东路825号1840公共加油加气站用地0.2525%站棚 7m,站房4m净地320锡国土（经）2013-28xdg-2011-98号地块锡山区羊尖镇廊下路东、育才路北50935居住用地1.5-1.825%不限高，但需满足省市有关规范要求净地74901498住宅用地70年、商业用地40年锡国土（经）2013-29xdg（xq）-2012-32号地块新区高浪路和锡士路交叉口东北侧6176.1商业（品牌汽车4s店）1.0-1.120%24m，满足机场净空要求净地1380276锡国土（经）2013-30xdg（xq）-2012-33号地块新区高浪路和锡士路交叉口东北侧7033.9商业（品牌汽车4s店）1.0-1.120%24m，满足机场净空要求净地二、土地成交2013年4月无锡市土地挂牌结果公告地块编号地块名称土地位置竞得人成交价格（万元）锡国土（经）2013-15xdg-2012-15号a地块惠山新城天一新城天河路两侧无锡盛业海港股份有限公司12339锡国土（经）2013-16xdg-2012-15号a1地块惠山新城天一新城天河路两侧无锡盛业海港股份有限公司11793锡国土（经）2013-17xdg-2012-109号a地块惠山区堰桥锡澄路与堰新路交叉口西北侧无锡市迪泰房地产开发有限公司11936锡国土（经）2013-18xdg-2012-109号b地块惠山区堰桥锡澄路与堰新路交叉口西北侧无锡市迪泰房地产开发有限公司5814锡国土（经）2013-19xdg-2012-2号地块滨湖区环园西北路与胡阳路交叉口西南侧江苏广厦旧机动车交易市场有限公司15951锡国土（经）2013-20xdg-2012-90号地块北塘区江海路北侧、钱皋路西侧无锡协信远信房地产开发有限公司98680第二篇 市场分析篇第三章商品房市场分析一、当月市场供销分析1.1 4月份无锡新增商品房供应明细表（单位：平方米）区域住宅商业写字楼总计崇安区0.00 0.00 0.00 0.00 南长区5801.67 3658.06 0.00 9459.73 北塘区0.00 0.00 0.00 0.00 新区42429.71 28304.34 73014.54 143748.59 滨湖区240483.46 12431.95 36307.53 289222.94 锡山区0.00 0.00 0.00 0.00 惠山区146709.81 46643.00 0.00 193352.81 总计435424.65 91037.35 109322.07 635784.07 分析：本月份，无锡商品房供应635784.07平方米；其中商业类产品本月供应为91037.35平方米，主要是晴山蓝城、金融二街、香梅硕放商业广场等供应；住宅供应为435424.65平方米，主要为滨湖区的栖园，惠山区的天一城、维盛家园等供应；写字楼本月供应109322.07平方米，是滨湖区的金融二街和新区的汇融商务广场供应。1.2商品房新增供应区域分布分析：本月商品房市场有3个区域没有供应，为崇安区、北塘区、锡山区。滨湖区为供应最多的区域。1.3 4月各区域商品房供应产品结构分析分析：本月份住宅供应较多，惠山区、新区、滨湖区等都有住宅供应，住宅主要是由滨湖区的蠡湖香樟园和栖园供应；商业由新区和惠山区等供应；办公则由新区和滨湖区供应，供应楼盘为汇融商务广场和金融二街。2.1 4月份无锡商品房成交明细表（单位：平方米）区域住宅商业写字楼总计崇安区13960.073352.793309.9720622.83南长区35994.5851.934096.2340142.74北塘区25898.62862.784826.4233587.8新区87199.459489.433459.88100148.76滨湖区81474.93463.552755.7287694.17锡山区38360.885274.282453.4346088.59惠山区126668.9713354.33178.65143201.92总计409557.4537849.0624080.3471486.81分析：本月份，无锡商品房成交471486.26平方米，环比下降3.97%，同比下降 12.88% ；其中商业类产品本月成交为37849.06平方米，较上月上涨6.09%；写字楼本月成交24080.3平方米，环比上涨4.21%；住宅产品共成交409557.45平方米，环比下降5.23%。本月商品房市场成交环比有所下降。2.2商品房成交区域分布分析：本月商品房市场成交量主要集中在滨湖区和惠山区，两区合占总成交的66%。2.3 4月各区域商品房成交产品结构分析分析：本月份住宅市场、商业市场占较大比例的为惠山区，写字楼市场占较大比例的为北塘区。2.4 4月各区域商品房结构供销分析国际通行标准认为，供销比处于（1.2-1.3）：1之间为平衡区域，低于1.2为景气区域（供不应求），高于1.3为积压区域（供大于求）。分析：本月全市商品房总体供销比为1.35，供大于求，市场供应大幅增加。二、商品房月度趋势分析1、商品房市场月度供销走势分析分析：本月份，无锡商品房市场供销比为1.3，市场表现为平衡区域，成交量略有下降。环比表现上，供应量激增49.74%，成交量减少3.97%。2、商品房市场月度量价走势分析分析：本月份，商品房成交均价为 8144元/平米，环比下降 4.40%，近期商品房价格表现平稳，变化幅度较小。三、月度销售量top10商品房月度销售按面积排行前十位排名项目区域用途套数面积套均面积1嘉利华府庄园惠山区多层、高层21624623.1114.002绿地世纪城惠山区高层、多层17716328.2592.253融创熙园滨湖区多层、高层、商业、办公10911950.07109.634苹果园惠山区多层、高层、小高层11111308.6101.885融创理想里惠山区 多层、高层、小高层7811108.34142.416蔚蓝观邸北塘区高层、商业8010835.6135.457天一城惠山区多层、高层、小高层、商业859439.42111.058明发国际新城惠山区高层、小高层778952.65116.279无锡碧桂园锡山区高层、商业808869.81110.8710天元世家南长区高层、小高层 498459.67172.65本月商品房市场成交量大幅度增长，但是同比下降。嘉利华府庄园以216套、24623.1平米占据榜首，绿地世纪城以177套、16328.25平米的成交排名第2；天鹅湖花园以109套、11950.07平米排名第3位，苹果园以111套、11308.6平米排名第4；理想城市花园以78套、11108.34平米排名第5位。第四章无锡住宅市场供销分析一、住宅市场月度供销走势分析分析：本月无锡住宅市场供销比为1.06，供远小于求。本月住宅市场供应量为43.54万平米，环比增加20.11%，成交40.96万平米，环比减少5.23%，住宅市场成交起伏虽然较大，但是维持在一定的水准上。二、住宅市场月度量价关系分析分析本月份住宅成交均价为7780元/平米，环比稍微下降，市场态势良好。三、无锡住宅市场供销结构分析1、供应面积段结构分析分析：本月无锡住宅市场共供应2785套，环比上月减少262套，下降为5.60%，从供应结构上看，本月供应以 120144和180以上平米的产品为主。2、成交面积段结构分析分析：本月共成交3689套，较上月降幅为3.66%。本月8090和120144面积段是成交的核心区。第五章无锡商业办公市场供销分析一、商业市场月度供销走势分析分析：本月无锡商业市场整体供销比为2.4，成交量环比有所上升，供应量持续增加，导致产品积压严重。商业成交量为3.78万平米，环比大幅增加5.59%。本月商业供应量为9.1万平米，环比增幅为86.48%。二、办公市场月度供销走势分析分析：本月无锡办公市场整体供销比4.5，本月办公产品供销比激增。办公成交量为2.41万平米，较上月涨幅为4.33%。供应10.93万方。第三篇 区域市场篇一、崇安区1、 供销情况：观点：本月崇安区住宅市场成交量为1.4万平米，环比涨幅为38.61%，本月无住宅产品供应。2、 量价走势：观点：本月崇安区住宅成交均价为8439元/平米，环比上升1.32%。3、存货销售比：观点：本月崇安区住宅市场成交有所上升，销售周期减少，从上月的14.15个月减少到到本月的9.22个月。4、销售率：注：销售率=本期成交/（期初库存+本期新增）观点：本月崇安区住宅市场整体销售率为11%，月度销售率有所上升。5、供应面积段结构分析观点：本月崇安区无住宅供应。6、成交面积段结构分析观点：本月崇安区住宅成交共成交109套，从成交面积段结构来看，120-144平米面积段成交为主。崇安区市场总结：本月崇安区无住宅供应，住宅市场成交量为1.4万平米，较上个月有所上涨，市场成交处于量价齐升的趋势，销售周期减少，整体销售率上升，从成交面积段结构来看，以120-144平米面积段成交为主。二、南长区1、供销情况：观点：本月南长区住宅市场供应量有所下降，供应0.58万方。住宅成交3.60万方，环比下降12.41%。2、量价走势：观点：本月南长区住宅成交均价为11119元/平米，价格涨有所上涨，环比涨幅为16.26%。3、存货销售比：观点：存货销售比方面，本月库容量为65.19万平米，由于产品供应有所下降，库容量也随之下降，销售周期升为18.11个月。4、销售率：观点：南长区本月住宅市场销售率为5.5%，环比减少了0.5个百分点，销售率下降。5、供应面积段结构分析：观点：本月南长区住宅供应以100-120和120-144平米产品为主。6、成交面积段结构分析观点：从成交面积段来看，本月成交集中在120-144面积段。南长区市场总结：本月南长区供应量为0.58，成交量有所下降，价格小幅度上升。由于库容量有所下降，在售项目销售周期随之上升。本月南长区以供应三房产品为主，集中在120-144面积段。三、北塘区1、供销情况观点：本月北塘区住宅市场无新增供应。住宅成交方面，北塘区本月成交2.59万方米，环比减少19.06%，成交量基本稳定。2、量价走势观点：本月北塘区成交均价为7537元/平米，环比上涨1.92%，成交趋于平稳。3、存货销售比观点：销售周期方面，本月为7.09个月，较上月略有上升；月度库容量本月为18.37万平米。4、销售率观点：本月北塘区住宅月度销售率是14.1%，环比下降1.2个点。5、供应面积段结构分析观点：本月份北塘区无新增供应。6、成交面积段结构分析观点：本月北塘区住宅成交以120-144平米面积段成交占比最大。北塘区市场总结：本月北塘区住宅市场无新增供应，成交量略有下降，价格有所上涨；供销比有所下降；库容量略有下降；本月份住宅供应以120-144平米三房产品为主，所以这样的面积段为本月成交占比最大。四、新区1、供销情况观点：本月新区商品房住宅供应量为4.24万平方米。成交方面本月为8.72万平米，环比减少12.27%。2、量价走势观点：均价方面：本月新区住宅成交均价为7489元/平米，价格回升。3、存货销售比观点：本月新区销售周期为11.45个月。4、销售率观点：本月新区住宅市场月度整体销售率为9%，本月销售率下降。5、供应面积段结构分析观点：本月份，新区住宅供应以120-144平米的产品为主。6、成交面积段结构分析观点：新区各面积段产品成交80-90、120-144平米的成交量最多，区域内刚性需求比例较大。新区市场总结：本月新区住宅市场供应减少，供销比也有随之下降，住宅市场呈价升量减的趋势，新区住宅供应以120-144平米的产品为主。面积段产品80-90、120-144平米的成交量最多，区域内刚性需求比例较大。五、滨湖区1、供销情况观点：本月滨湖区住宅供应24.05万方。销售量为8.15万平米，环比减少23.83%。住宅成交量有所下降。2、量价走势观点：本月滨湖区住宅成交均价为10214元/平米，环比增长1.60%。本月滨湖区住宅市场价格持续上涨，量减价升。3、存货销售比观点：存货销售比，本月为13.11个月，环比增加54.24个月；本月滨湖区市场库容量为106.83万平米，库存量开始走高。4、销售率观点：滨湖区本月住宅市场月度销售率为8%，销售率有所下降。5、供应面积段结构分析观点：滨湖区本月住宅供应以144-180和180以上平米产品居多。6、成交面积段结构分析观点：本月滨湖区住宅80-90产品段成交最多，刚需是区域市场的成交主力。滨湖区市场总结：滨湖区本月住宅市场供应量大量增加，成交量较上月有所下降，楼盘刚需产品成交的带动；区域住宅价格逐步上涨，随着库存量的上升，销售周期也随之延长，销售率也跟着下降，整个区域市场成交处于价升量减的状态。六、锡山区1、供销情况观点：本月锡山区住宅市场无新增供应；成交量为3.84万方，环比减少26.44%。2、量价走势观点：均价方面，本月锡山区住宅成交均价为6455元/平米，环比下降1.66%。3、存货销售比观点：销售周期，本月为25.24个月，环比大幅上升。存货量明显走低，库存压力稍减。4、销售率观点：本月锡山区整体住宅月度销售率为4%，销售率呈下降趋势。5、供应面积段结构分析观点：锡山区本月住宅市场无新增供应。6、成交面积段结构分析观点：本月锡山区成交各面积段中120-144平米占比较大。锡山区市场总结：锡山区本月房产市场无新增供应，价格环比下跌，住宅市场成交量较上个月环比减少，销售周期为25.24个月，环比上升。销售率呈下降趋势，成交各面积段中120-144平米占比较大。七、惠山区1、供销情况观点：本月惠山区商品房住宅供应14.67万方。住宅成交12.67万方，环比增加40.31%。2、量价走势观点：均价方面：本月惠山区住宅成交均价为6221元/平米，环比下降0.51%，区域市场价格平稳波动，本月市场呈现量升价跌状态。3、存货销售比观点：销售周期上，本月为5.11个月，较上月减少了1.83个月。本月库容量64.71万方，库存有所增加。4、销售率观点：本月惠山区销售率为20%，本月整体销售呈上升趋势。5、供应面积段结构分析观点：本月惠山区住宅市场主要120-144平米产品为主。6、成交面积段结构分析观点：本月惠山区100-120平米面积段产品成交为主。惠山区市场总结：本月惠山区住宅市场价格略有下降，区域市场价格平稳波动，本月市场呈现量升价跌的状态，库容量有所上升，随着销售周期的减少，整体销售率呈上升趋势，本月惠山区住宅市场主要100-120平米产品为主。第四篇 江阴市场篇一、 商品房成交走势分析：2013年4月，江阴房地产市场共成交商品房1098套，较上月1391套减少293套，成交面积16.09万平米，较上月的18.09万平米减少11.06%。二、 商品房成交均价走势分析：2013年3月，江阴商品房成交均价为7379元/，较上月上涨2.19%。三、 指标变化情况指标3月4月环比增（降）幅成交套数1391109821.06%成交面积18.0916.0911.06%均价722173792.19%分析：江阴商品房市场本月呈现量跌价升的态势。四、 商品房住宅成交走势分析：2013年4月，江阴房地产市场共成交住宅915套，比上月的1204套减少289套，成交面积12.3万平米，较上月减少25.45%。4月江阴住宅成交均套面积134.06平米。住宅成交结构分析：2013年4月，江阴住宅市场以80-100平米面积段产品成交为主。小高层产品成交走势分析：2013年4月，江阴住宅市场小高层产品成交环比有所下降，4月份小高层产品成交99套，成交面积1.32万平米，环比下降13.16%。别墅产品成交概述分析：2013年4月份开始，江阴别墅市场成交量呈下降势头； 4月份江阴共成交别墅1套。 五、 商业成交走势分析:2013年4月，江阴商业共成交111套，较上月减少5套，成交面积2.4万平米，较上月大幅增长95.12%。商业成交top5排名项目名称区域成交套数成交面积（）套均面积（）1翡翠城商住楼申港街道18667.918667.912长和馨苑周庄镇113313.31301.213龙城福第璜土镇22346.51173.254海澜财富中心澄江街道11545.811545.815蟠龙湾花园城东街道4861.48215.37按面积计，4月翡翠城商住楼成交1套，8667.91，位列首位。写字楼成交走势分析：2013年4月，江阴办公类产品共成交72套，较上月增加1套，成交面积1.43万平米，环比增加248.78%。写字楼成交top4排名项目名称区域成交套数成交面积（）套均面积（）1海澜财富中心澄江街道37125.152375.052凯悦国际金融中心澄江街道33130.461043.493万达广场澄江街道231242.4854.024青年广场澄江街道241216.3350.6