江苏省昆山上半年房地产市场分析报告.pptx

同策房产咨询股份有限公司 2012年06月27日,昆山上半年房地产市场分析报告,近期政策解读,金融货币政策 房地产市场政策,中国人民银行决定，从2012年5月18日起 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,5月12日晚间，央行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。,解读：存款准备金率下调主要目的是缓解银行体系的流动性压力，避免信贷收缩影响实体经济，流动性增加后，必定会有部分资金进入楼市，此举对企业和个人信贷自然也是好消息。,金融货币政策,中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。,中国人民银行决定，从2012年6月18日起 下调金融机构人民币存贷款基准利率 调整利率浮动范围,解读：降息旨在稳定和促进经济增长，影响众多。对开发商而言，有利于缓解开发商资金链紧张的态势；对购房者而言，进一步降低了刚性需求的购房门槛；另外，此次降息可能在很大程度上改变市场预期，一直在观望的购房者可能会将降息的举动理解为“政策底”已经出现，加快买房的出手速度。,金融货币政策,2012年5月23日 国务院常务会议 国务院：稳定和严格实施房地产市场调控政策,解读：中央再次强调稳定和严格实施房地产市场调控政策，表明中央坚持房地产调控的态度依旧坚决，政策短期内放松的可能性极小。,房地产市场政策中央,2012年6月18日 住建部新闻发言人 住建部：将继续严格执行差别化住房信贷政策,解读：差别化住房信贷政策，尤其是首套房信贷利率的优惠，对于首套房客户购房具有一定的保护及促进作用。满足首次购房家庭的贷款需求成为信贷政策的重点，将推动刚需型产品成为供应及成交热点。,房地产市场政策中央,2012年5月8日 扬州 购精装房将获得房屋合同价款4-6的政府奖励,解读：扬州新政奖励现金的做法实际上是一种减税政策，是对推广全装修房的积极有益的探索，政策目的都是为了刺激购房。要看到的不是救市政策的力度，而是救市政策的信号灯转向问题。,房地产市场政策地方,房地产市场政策地方,2012年6月26日 河南 河南新政夭折：认房不认贷 首套房贷7折利率,6月26日，河南省六大部门联合下发关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见，意见被认为有“救市”之嫌，主要表现在：首套房“认房不认贷”，以及重申银行首套房7折利率优惠。比如，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。 对此，6月26日，河南省银监局局长表示，“报道失实，（河南）并没有出台这方面的政策。”并表示，河南省首套房贷利率7折是不存在的，相关部门并没有下发相关意见。 同日，还有相关人士表示，该意见不会正式出台，原因是与中央政策不符。而郑州金融办相关人士也否认了房贷有相关新政。,解读：此次新政之所以备受社会各界关注，原因在于其较大的优惠幅度及“认房不认贷” 政策，这种试探性地挑战“认房又认贷”的中央限购底线，在当下的背景，只会无疾而终。,2012年6月27日 上海 非沪籍单身被限购 沪上多数区县已执行,部分区县称“非沪籍单身人士”目前已列入被限购人群，黄浦、静安、虹口、闵行、奉贤、宝山、杨浦、崇明8个区县的房地产交易中心工作人员明确表示“非沪籍单身人士不得买房”的规定正在执行，非沪籍人士如果需要在沪购房，须提供结婚证明；而普陀、青浦2个区县则表示目前暂无此规定，非沪籍单身人士只要2年内在上海累计缴纳1年以上个税或社保证明依然可以购房； 该规定确实为新规，但并未有明文下发，仅为口头传达重申，这是对限购政策的小修补，从政策总的趋势角度而言，非沪籍单身禁止购房并不是意味着政策层面会继续收紧，“微调”定向放松仍然是大的趋势。,房地产市场政策地方,解读：非沪籍单身禁止购房，主要还是限制非沪籍高端人群或具有一定家庭收入背景的单身人士或者炒房客进入上海市场。非沪籍单身在上海购房叫停，一定程度上是控制这部分需求过多进入市场，也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。,政策小结,从降息、降准等宏观经济政策来看，目前国家经济政策以稳定和促进经济增长为主要目的，为缓解国内经济疲软状态，中央将继续实施稳健的货币政策，促进资金面的宽松。,1,从近期中央关于继续严格实施调控政策的表态及地方政府政策微调方向可以看出，房地产调控依然从紧，限购仍是政策红线，地方政府不敢触碰，即便触碰也只是昙花一现。,2,房地产市场走势分析,全市商品住宅市场走势 开发区商品住宅市场走势,全市商品住宅市场,成交量方面，随着众多项目的强势营销及降价策略的全面展开，2012年1-5月全市商品住宅市场呈现逐渐回温的态势。 成交量同比及环比均以上升态势为主； 成交均价方面，2012年1-5月，成交较去年同期出现明显下降，近期价格环比出现小幅增长，主要源于商业项目热销的带动，但是总体来看，进入2012年，价格始终维持持在8000元/以下。,价格战下，全市商品住宅成交总体呈现量升价跌的态势,开发区商品住宅市场,成交量方面，年初至今成交量出现明显回温，但是成交量与去年热销时期水平仍仍旧一定差距， 市场上依旧依靠开发商以价换量策略促进成交量的提升； 成交均价方面，自去年11月起价格跌破8000元/。今年一度跌至6545元/，目前维持在7100-7500元/水平。与去年下半年8000元/以上价格相比降幅明显。,成交量较年初回温明显，但仍不及去年热销时期水平；价格一度跌至6545元/,全市商品房库存量走势,以2011年至今全市商品房月均去化2260套来计算，6.6万套去化完成需用29个月，去化压力巨大；就开发区酒店式公寓项目而言，项目众多，竞争日趋惨烈，亦面临较大的去化压力，适时调整价格策略及营销手段迫在眉睫。,全市商品房库存已达6.6万套，去化压力巨大，竞争惨烈,市场小结,全市商品住宅市场成交较年初回温明显，近3个月以来成交量维持在23万方的水平，高于去年月均20万方的总体水平，目前走势较平稳；成交均价7500元/左右，远低于去年8300元/的均价，可见量升价跌为今年全市商品住宅市场的主要特征。,1,开发区商品住宅市场走势与全市基本一致，近3个月以来成交量维持在7万方左右，全市占比约3成