深圳欢乐海岸调研报告.pptx

策划管理部 2012年11月,欢乐海岸调研报告,项目鸟瞰图,项目区位 南邻滨海大道与深圳湾15公里滨海长廊和红树林保护区隔路相望 北接华侨城锦绣中华、民俗村、世界之窗三大主题公园群 东临深圳公交总站及城市及滨海疗养院，辐射福田、南山的金融、政务、文化、居住圈 西靠总部基地，红树湾滨海高档住宅区，衔接前海中心区。,城市客厅,项目定位,规划理念,以海洋文化为主题，以生态环保为理念，开创性地将主题商业与生态旅游、休闲娱乐、文化创意融为一体，创新都市滨海生活体验。,创意文化、商业、娱乐体验中心,旅游集散地及信息传播中心,项目概况： 项目总占地125万，其中：北侧湿地保护区占地69万 南侧都市文化娱乐区占地56万，建筑面积约30万。 欢乐海岸物业规划分两期建设：一期为城市旅游观光、餐饮休闲主题街区，2011年8月开业。二期为欢乐海岸购物中心、spa主题酒店、万豪行政公寓等。,二期,一期,项目有四个主题分区，分为节庆活动主题区、水上娱乐主题区、时代娱乐主题区、家庭儿童欢乐主题，满足全客层消费，围绕滨海特色打造欢乐主题。,北区,东区,北区：购物中心 主力商家： 麦噜小镇（已开业） bhg超市（华联）意向,东区：特色街区 主力商家： 蓝汐精品酒店 中影imax国际影城,东区现有商家一览表,东区业态面积分布表,商家经营情况,餐饮：老房子,娱乐：中影国际影城,餐饮：西贝西北菜,葡萄酒吧：uklub,餐饮：台湾涮涮锅,配套：蓝汐精品酒店,南区购物中心目前已进驻品牌：麦噜小镇儿童职业体验乐园（约2500） 标注为业态示意的意向品牌，目前现场仍在装修，部分物业已有损坏，购物中心无开业时间表,购物中心北面与白石路有约2米的高差，为奢侈品店预留私密空间，不利于人流通过,业态上东区轻、北区重，两大组团过渡中未考虑通过人流贡献型业态进行人流集散。整体过渡突兀。 北区业态选择中过于精致高档，形成圈子消费氛围，文化问道极重反而导致酒吧、餐饮主题过于小众。消费客单价高，但客流量低。 对本项目的借鉴在于，商户选择上仍应以大众文化作为主导，个别形象位置上允许小众主题餐饮、酒吧树立高端形象。避免形成圈子消费，不利于租金增长。,北区,东区,沿湖形成景观半径，业态形成”由谷入洞”，商业密度逐渐提升。 缺憾是过于强调连廊桥梁，动线忽然缩窄，给休憩者愕然而止的感觉，由东到南的主动线连接不畅，此处本可考虑垮水、无高差的大平台进行主动线连接。,商业部分动线,项目内的建筑风格时尚大气，imax影城和oct造型夸张，深圳旅游信息中心风格独特。此外，酒吧和餐饮的外立面均体现了现代感。在设计元素上，无论是广场喷泉的设计，还是酒吧餐饮的水景，均体现了“海岸”主题。,小品巨型蘑菇,广场喷泉,深圳旅游信息中心,深圳旅游信息中心,建筑设计,oct创意园,水景大舞台,水榭食街,水岸广场,水岸酒吧,水岸餐饮俏江南,oct酒吧,亲水建筑,情景水系,欢乐海岸停车场位于东侧半地下层，有多个人行出入口，停车方便。,大运中心项目区位与欢乐海岸差距较大，周边工作、居住人群的消费档次差距也很大，大运中心的餐饮酒吧街不宜参考欢乐海岸的定位模式； 项目虽定位高端但整体盈利能力低：欢乐海岸的餐饮及酒吧商家定位高端，虽然品牌形象、物业形象好，利于项目整体形象提升，但实际经营情况差，消费水平过高，导致消费频率低； 鉴于大运中心的区位较偏，餐饮酒吧业态辐射范围有限，未来主要消费者仍为周边工作、居住人群，商家消费档次不宜过高，以提升大运中心人气及项目盈利能力为主要目标； 欢乐海岸及大运中心项目均有开阔的户外空间，适合家庭休闲，建议增加家庭消费业态、休闲娱乐业态，以进一步增加人气； 欢乐海岸设计独栋商业体，建筑风