上海 保利顾村·叶上海业务策略 50P.ppt

保利顾村 叶上海业务策略,目录,客源导入策略 体验式营销策略 客源拓展 推案策略 积分计划 推广顾村公园,part one 客源导入策略,客户构成特征,1、周边产业客 与本案较近的国家级重点企业宝钢、浦钢、宝山经济发展区、宝山城市工业园区、罗店工业园区将为本案提供大量客户群体 2、宝山区域客 来自于宝山周边区域以及部分原有居民的分户需求 3、市区导入客 交通沿线分户需求客户、以及7号线沿线办公区域的客户 4、外地客源 与板块所在区域存在地缘联系或产业联系的外地客源,现场客源阵地导入,现场阵地表现,临时售楼处及工地围墙包装,道旗及交通指示牌引导进场,现场表现需 制作事项,交通指示,顾村公园展示区,开发商品牌专区,建材设备展示区,公共文件展示区,社区文化、人文展示区,楼书资料,精神堡垒,样板房内的温馨提示,样板房及样板通道的导示,现场看板制作,动线二：蕴川公路宝安公路陆翔路菊联路,动线一：沪太路陈富路陆翔路菊联路,引导动线,交通指示牌 清楚点明本案方位及距离,临时售楼处,引导客源入场、本案前期广告宣传接待点,外延导入策略,本案现状：出入动线复杂，地段相对比较偏僻。,长久机制：建立一个长效流动的户外媒体。,市区客源：可以持续吸引市区客户对本案的关注。,目的,重点把控：对本案重点区域进行一个持续长久布控,2条生命线沪太路、共和新路,外延式引导,共和新路高架位 （分时传媒）,高架广告牌引导,地段位置好 可分3个方向观看 所在路段为交通堵塞区，驻留时间长,河北饭店楼顶,高炮引导,地理位置出色 视野开阔 可吸引沪太路沿线客户,车身广告引导,美观醒目，强视觉冲击力，适合沪太路沿线发布,公交528路（沪太路共9站）,虹路飞虹路新港路瑞虹路四平路曲阳路.大场沪太路环镇北路沪太路上大路沪太路锦秋路东方国贸沪太路塘桥沪太路顾陈路沪太路顾太路沪太路顾北路刘行菊盛路宝安公路,公交702路(沪太路共9站),新村路甘泉新村龙潭余庆桥汶水路大场镇乾溪新村马桥陈太路东方国贸塘桥大唐花园泰和路顾新路顾村中学顾村,沿线道旗,沪太路、汶水路沪太路，a20,持续广告效应，吸引区域客源的关注,截流周边竞品的客源来本案参观,针对沪太路、共和新路路改造工程，拉笼动迁客源,为本案后续产品的推广做准备,共和新路、广中路（1号线，上海马戏城） 蕰川路，宝安公路（1号线、宝安公路站）,市区巴士,媒体的宣传 客户与售楼处互紧密相连 接送客户来往与售楼处 充当移动的广告牌。,市区巴士定点接送,m7号线沿线围墙广告,展示企业形象和实力 通过整体形象吸引客户,part two 体验式营销策略,销售模式的提升 服务品质的优化 服务意识的强化 服务概念的创新,开辟体验区，体验式销售,将建筑、内部装修、景观全都提前“释放” 让购房者可以亲临其境，亲身感受 给客户以直观的感觉，通过为客户展示、演示、试用等步骤 逐渐让客户对产品产生好感，并最终认同而产生消费,迎宾,顾村公园模型带看,观看公园vcr,周边配套介绍,项目模型,样板区参观,建材区参观,洽谈,服务策略,目的：提高客户现场体验度，用服务为产品加分,具体操作：,标准化的礼仪动作,标准化的介绍流程,标准化的回访短信,标准化的业务操作,将迎宾、接待、带看等业务动作中的礼仪标准化,将业务接待流程中的业务动作如定房、签约等等业务动作和操作时间和流程标准化,将介绍中各环节的介绍要点和介绍时间范围标准化,将来电后的客户邀约短信、客户走后的送客短信以及生日、节日问候的短信标准化,制服的创新,贴近公园品质 体现保利人文 符合本案特色 统一案场风气,part three 客源拓展,拓展模式,定点巡展 宝钢集团推荐会 sp活动,宝钢集团,宝钢集团,沪太路,本案,宝钢集团是一家大型国有企业，也是世界500强企业之一。 其下属 “浦钢”有限公司（宝钢集团上海浦东钢铁有限公司）已搬迁至宝山罗泾镇。,预计未来通过宝钢集团等大型工业园区，宝山区域外来人口可达13.33万人,定点巡展,定义：通过在指定区域内主要商业地段的巡展派单，加强对项目的强化宣传,现场设置接待区，可对路过的意向客户直接深入介绍和挖掘，,达到产品的最大化告之度，从而导入售楼处来人，促进销售。,公开售楼处位置及样板房公开信息,sp活动,定义：对产品施加推力，使产品能够更快地进入市场和扩大市场,“实效促销”，短时间的促销活动，相对应一个促销政策而做的活动。,达到产品的最大化告之度，从而导入售楼处来人，促进销售。,短期刺激，会导致客户的直接购买行为,part four 推案策略,根据景观、房型组合搭配的原则进行楼栋组合,根据目前政策允许的前提条件下推盘,根据别墅、公寓价差及客源层次不同进行分批开盘,推盘原则,推盘原则,1,3,2,5,14,7,第一批,第三批,第二批,推盘类型：别墅,推盘面积：m,第一批推盘时间：10月11日,推盘套数：126套,推盘理由： 首度公开，优势产品抢占市场，利用充足的蓄水，迅速消化推出套数的80%以上。,1,3,2,5,14,7,第一批,第三批,第二批,楼栋：1#、7#、12#,推盘面积：22726m,第二批推盘时间：11月15日,推盘套数：216套,推盘理由： 低价入市，引爆市场。通过别墅开盘，销售知名度提升，结合景观及房型配比进行销售，跟进客户增加，热销效应形成。,1,3,2,5,14,7,第一批,第三批,第二批,1,3,2,5,14,7,第一批,第三批,第二批,推盘幢号：2#、3#、5#,推盘面积： 23331 m,第三批推盘时间：12月6日,推盘套数：216套,推盘理由： 短时间内再度推出下一批，价格以走高态势出现，并借机对第一、二批可售房源进行扫尾。,7月,8月,前期准备,11月,12月,9月,08年,09年,先推出低密度产品，创造口碑，提升项目土地价值,阶段 工作 内容,10.11开盘 启动市场,11.15开盘 知名提升,12.6开盘 稳步上扬,10月,别墅、公寓10月、11月、 12月分三批,以成熟区域，带动未成熟区域发展,蓄水期,part five 积分计划,保利地产 1992年成立； 全国五大发展商之一； 全国开发项目近50个； 在全国范围内储备了大量开发用地,保利地产在上海的项目,保利西子湾,保利海上五月花,上海的供应量逐渐扩大，保利地产的品牌价值在客户心目中不断提升 建立完善的客户会员体系，培养忠诚潜在客户 通过老客户介绍来人，广告成本最低化，达到口碑效果最大化 让已购客户获得利益，加速发掘其周边同质客户,保利精英会,保利会以会员积分为手段 运用保利会刊及会员活动为沟通组织形式， 以保利楼盘推荐执行目标 会员客源从保利目前在售各案中进行积累发展,运做方式,增加保利在上海的客源储备量 提高品牌忠诚度，扩大保利的品牌影响力， 促进案场客源互动，提高介绍客比例 保持我们和已购客户的互动 让已购客户成为我们的新媒体通路,推广我们的新产品。,期望目标,part six 推广顾村公园,怎样才能使我们的地块更有价值,公园有了价值，我们的地块才有价值！,本项目,占地434公顷，相当于3个世纪公园 今后上海地区最大的城市生态公园 上海首座以开放休闲形式的主题公园 形成上海独一无二的公园形象，提升宝山地区的知名度,公园带给我们的优势,全年最受益项目,本案的价值提升,顾村居住板块的价值,炒作推广手法,方法一：,推广时间节点：7月下旬8月中旬,新民晚报，新闻晨报 新闻类版面 (专业人士),平面媒体推广,上海楼市（软文类型）,租售情报（软文类型）,炒作推广手法,方法二：,推广时间节点：7月下旬10月上旬,搜房网,新浪、搜狐网等门户网站（房产版面）,网络媒体推广,楼盘的网站,