怀柔泊岸营销合作建议 51P.ppt

,北京中泽亚房地产经纪有限责任公司,泊岸营销合作建议,table of contents,part 1 项目概况 part 2 优劣势分析 part 3 竞品分析 part 4 营销策略 part 5 公司介绍,泊岸（效果图）,part 1 项目概况,项目概况,项目特色：旅游地产花园洋房 占地面积：15714平方米 建筑面积：36917平方米 建筑体量：栋共计套 可售面积：89/150/160/220 可售套数：套左右 容积率： 绿化率： 建筑结构：混合 建筑层数：或层6层 产品阶段：期转现 开盘时间： 装修情况：毛坯 物业类别：普通住宅 物业价格：元平方米月 物业管理公司：北京华泰物业管理有限责任公司 预售许可证：京房售证字（）号 环线位置：六环以外 所属区域：怀柔 产权年限：年,泊岸（绿堤香廊）,北京世纪今创房地产开发有限公司,项目概况,医疗：怀柔区中医医院怀柔区妇幼保健院怀柔区第一医院 公共交通：快 教育：怀柔二中怀柔四中怀柔二小 市政供水供暖,泊岸（全景效果图）,配套设施,区域位置,青 春 路,湖 光 中 街,环 湖 路,怀柔水库,双阳宾馆,别墅区,本案,户型图,part 2 项目优劣势分析,项目优劣势分析,地理位置优势；处于怀柔城中心青年路上大世界往北1.5公里，怀柔水库东面。（直线距离二十米）闹中取静。,周边配套：大世界商场，公安局，水务局，建设委员会，中小学相邻。,社区风格：托斯卡纳风格，外观颜色鲜艳，独特，漂亮。材质考究。,产品：整个小区地下停车，建筑物设计离市政地面挑高1.8米，体现该小区与周边社区区别，外围可完成坡地绿化，户型南北通透，一层送花园，顶层送露台。,客群：一期购买客群基本上是当地收入较高人群，以及市区度假及投资客。没有回迁房。居住人群层次高,可售房源100套左右，面积偏大。位置分别在楼层的一层或顶层，地下一层是下沉式庭院结构，按全面积计价（地上多大，地下多大），地下室使用效果较差。,附近就医较远，且只有人民医院，是二级医院，居民有大问题仍需上市区医院。,定价16800元起，售价偏高，紧临的东面与北面社区小平米南北通透板楼二手房成交价格在13000至14000之间。,优势:,劣势:,part 3 竞品分析,竞品分析,项目名称：龙山御景 （普通住宅） 位置：府前西街 目前情况：现只有二居价格18400/平米起；三居150平米，价格17800/平米起；现优惠政策全款97折，贷款99折。一期将销售完毕，二期正在办预售，估计8、9月份开盘。,项目名称：中建府前观邸 （普通住宅） 位置府前街 目前情况：现只有二居114平米，价格14500/平米，三居130平米，价格14500/平米；三居只有一层和二层，一层送花园和车位，现优惠政策：全款8.5折，贷款8.6折，年底入住。,项目名称：世嘉光织谷（普通住宅） 目前情况：60平米一居，90100二居，200平米三居，均价10500/平米，一层带庭院，现优惠政策：二居三居3万抵7万,项目名称：天恒半山世家（别墅） 位置：怀柔法院往北 目前情况：准现房年底入住，410平米至630平米独栋，均价1000万/套，优惠政策：全款97折，贷款99折，这月410平米有两套特价房，折后再700万左右,项目名称：顶秀美泉小镇（低密观景洋房） 位置：怀柔区范各庄村北 目前情况：12年5月已入住，88平米（两居）至158平米（四居）板楼，均价12500/平米，优惠政策：全款97折,与竞品比较,价格：高于另四个竞品，与别墅相近，本案在价格方面并无优势； 环境：离水库较近，但并不临水，无特别优势； 位置：无特别优势； 户型：跃层的户型设计较好，相对除别墅项目外的另四个竞品项目更丰富，可满足不同客户需求； 外观：设计较另外四个竞品项目好，用料讲究，可作为一个卖点加以宣传。,共计选择5个项目做比较，除天恒半山世家是独栋别墅项目之外，其余四个项目都与本案相近。故从以下5方面作比较：,分析总结,目前怀柔市场，在售或新入市的项目不多，相对竞争压力稍小点，加上项目本身具备的条件，有一定的销售优势，但根据市场环境来看，本案可售房源面积偏大，并不是市场主力消费产品，所以我公司提出几个观点，可供产考。 1、从项目一期客户来源分析，主要还是以怀柔当地的为主，项目在北京市场的知名 度不高，随着市场逐步转好的前景下，建议下阶段加大在北京市的推广力度，深度挖掘北京的潜在客户。 2、结合项目风格及环境资源，升级打造产品环境优势，打造“回家是度假的开始” 的概念，有效抓住客户的消费心理。 3、尽快完善园林环境，可采取体验营销，邀请新老客户来项目参观。 4、利用老客户资源，提倡老带新政策，激发老客户带新客户积极性。,市场形势,6月份网签总量25602套高端项目带动成交价格微涨 北京住建委网站最新网签数据显示，6月份北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为25602套，环比5月份上涨10.5%，比去年6月份同期大幅上涨50.6%。 统计显示，6月北京全市新建商品住宅（包含保障房）网签总量为11983套，环比5月上涨14.1%，同比去年6月大幅上涨32.5%。这也是继5月份后今年第二个签约超过万套的月份，成交量再创今年单月新高。 此外，6月份北京全市二手住宅网签总量为13619套，环比5月上涨7.5%，比去年同期则大幅上涨了71.2%，北京的二手住宅成交量已连续4个月接近或超过万套，6月份更是突破1.3万套大关，创下自去年2月份楼市调控以来的成交量新高。,伟业我爱我家市场研究院的监测数据显示，2012年6月北京全市新房（剔除保障房后）成交均价为20678元/平米，环比5月上涨2.1%，较去年6月上涨0.3%。北京中原市场研究部统计数据显示：6月份北京二手房的成交均价在20720元/平米，环比5月份的成交均价20280元/平米上涨了2.1%，相比4月份的成交均价20150元/平米，已是连续2个月微涨。,研判小结,政策：6月份量价齐升，高价豪宅带动价格上浮，提升成交机遇 区位： 交通：g11近在咫尺，出行便捷； 资源：紧邻怀柔水库，风光旖旎，不可复制； 现状：年底入住。期转现房； 规模：项目开发体量小，绿化较好，空间疏密有致； 配套：内部配套较少，更过依赖外部配套，认同风险； 风险：项目规模、配套短板增加认可难度，销售存在风险； 价格：与周边别墅项目价格持平，较周边普通住宅类项目价格高。价格较高。,part 4 营销策略,营销策略,1. 目标客户深挖掘,如何突围，化解风险,2. 两个把控（现场+渠道），精确控制营销流程,3. 有效推广，锁定有效受众,深度挖掘对于宜居高端住宅存在需求的客户；,现场营销 拓展渠道,渠道推广 市场推广 门店推广,营销策略,人们对健康生活的重视给区域带来价值提升，吸引富人阶层的关注。 城市快节奏的生活方式及压力使人们更亲近青山碧水的田园景色； 限购背景下豪宅投资价值显现。,整体地缘属性界定 北京客户为主 国内其他省市客户为辅 客户行业属性界定 企业董事ceo,1.目标客户深挖掘,营销策略,多方拓展客户渠道来源，深挖潜在客户,深度挖掘卖点，掌控现场，客户把握,充分展现区域价值，项目价值,推广渠道,销售渠道,发挥销售执行力，优质客户快速签约,整合渠道资源，扩大销售辐射范围,最大限度扩展项目影响面,营销策略,线上平台： 数据平台、客户管理软件,+,线下平台： 项目推介会、看房团,渠道推广方案,营销策略,优 势,市场唯一，与竞争对手形成明显区隔。深度影响、引导目标客户。 主动挖掘高价值销售线索，进行高效转化。项目品牌可持续性的建设。,中泽亚推广媒体组合,网媒资源,短信/彩信推送,dm / edm,媒体软文发布,代理看房团,网媒资源,营销策略,市场品牌推广,根据项目的营销节奏可适当辅以一定的大众媒体广告推广，如短信、广播、报刊杂志广告，以及项目自身的包装、指引和广告牌等。建议传统市场推广渠道投入控制在销售总额的1%左右，推荐以下几种形式。,part 5 中泽亚介绍,北京中泽亚房地产经纪有限公司是集前期策划顾问、营销代理到广告推广等业务为一体的专业房地产综合服务机构，公司成立于2003年。秉承长期服务的态度，充分满足地产开发过程中营销环节的需求，与合作方共同成长。 到目前为止，公司已成功地为北京、山东东营、滨州、河北秦皇岛、江苏徐州等城市26家房地产开发公司提供专业顾问服务，运作项目涉及普通住宅、别墅、大型综合商业及写字楼等物业类型，已累计实现40亿的销售额；在此期间，我们紧紧切合地域房地产市场发展现状和市场环境，依靠自身的资源优势，充分把握发展商的深层需求，为房地产开发企业提供一整套专业营销解决方案。,公司简介,关于中泽亚,公司架构,我们的宗旨,双赢,资源整合的最大化,操盘细节的系统化,全程服务的一体化,专业实操的最优化,+,中泽亚,+,合作伙伴,全程顾问服务内容,一、项目前期发展策划 (一) 项目市场调研分析 (二) 项目定位及产品策划顾问 二、营销策划服务 三、销售顾问服务 四、结案总结 五、物业顾问,part 6 中泽亚优势,一站式“全程顾问”模式； 资源整合、优化和传播的专业水准； 丰富的操盘实战经验和成熟的创新运营体系； 专业、经验丰富、高效、实战的团队； 拥有优良的服务意识；,公司优势,建立在前瞻性战略优势基础上的一站式“全程顾问”模式； 拥有对房地产项目进行资源整合、优化和传播的专业水准； 拥有各类型物业丰富的操盘实战经验和成熟的创新运营体系； 拥有一支专业、经验丰富、高效、理性且富有激情和配合有序的实战团队； 拥有优良的服务意识； 拥有强大的市场营销网络体系和近十数万的置业客户信息资源数据库； 拥有完善的置业客户信息资源维护体系；,我们的核心优势,丰富的营销活动实操经验,地产综合服务商 线下推广服务,组织看房团,联合推介会,庞大的客户资源体系, 中泽亚拥有一套完善的客户维护体系及激励机制。, 中泽亚已为20余个项目提供系统、专业的顾问服务，拥有近10万个客户信息的数据资源库；, 中泽亚通过与同城和异地同行合作，率先在业内建立了完善的客户信息交换及互动共享平台，从而为合作项目提供广泛的客户信息支持；,资源整合的最大化； 专业实操的最优化； 操盘细节的系统化； 全程顾问的一体化。,我们强调,part 7 服务案例,柏林山水,柏林山水总建筑面积15万平方米；物业类型为别墅/公寓 总销售额6.2亿；2007年9月8日开盘；一期已全面入住；,简介 住宅项目案例（中泽亚驻场）,华伟中央城,贵州凯里，总建筑面积17万平方米 物业类型为公寓，销售额2亿，一期已全面入住。,简介 住宅项目案例（中泽亚驻场）,郁金香舍 北京亦庄/别墅/营销代理,独墅逸致 北京大兴/别墅/营销代理,简介 住宅项目案例（中泽亚驻场）,一幅画卷 北京亦庄/住宅/营销代理,玺萌鹏苑 北京丰台/住宅/营销代理,简介 住宅项目案例（中泽亚驻场）,密东广场 北京密云/住宅/营销策划,翠堤春晓 北京朝阳/住宅/营销代理,简介 住宅项目案例（中泽亚驻场）,鑫都康城 山东东营/住宅/营销代理,通用国际 北京朝阳/住宅/营销顾问,经典服务项目,66街区 北京朝阳/商业/销售代理,富邦国际大厦 北京朝阳/写字楼/租赁代理,经典服务项目,理想国际大厦 北京海淀/写字楼/租赁代理,中国电子大厦 北京海淀/写字楼/租赁代理,经典服务项目,北方地产大厦 北京海淀/写字楼/租赁代理,北京国际 北京海淀/写字楼/租赁代理,经典服务项目,金都国际 河北秦皇岛/综合/销售代理,五栋大楼 北京西城/写字楼/销售代理,经典服务项目,中恒江南 重庆万州/住宅/前期策划,丽池兰亭 内蒙通辽/住宅