12月石家庄房地产市场分析报告.doc

河北房地产网 2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告前言：龙年伊始，两会召开，温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”，楼市调控再度陷入收紧预期之中。2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响，但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。2012年伊始，楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行？ 一、2012年12月石家庄房地产市场商品房上市量报告。 2012年12月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个，供应预售面积为37.33万，其中住宅供应预售面积为25.69万，商业营业用房供应预售面积为1.43万。环比2011年同期，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%，供应预售面积下跌63%。 2012年12月，石家庄住宅批准预售套数共计2362套，环比同期下跌64%。 2011年12月，石家庄市商品房批准预售面积达到100.24万，而2012年12月则只有37.33万。随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。 2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个，其中住宅类5个，非住宅类6个；其中住宅类含商品用房类项目5个，非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。 2012年2月，石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个，同比下降8.4%。其中，住宅类5个，同比下降45%；商业营业用房类2个，同比下降33.4%。 2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售面积为22.68万，同比下降66%，占2012年12月总批准预售面积37.33万的61%；其中住宅类项目批准预售14.56万，同比下降64%；商业营业用房类项目批准预售0.39万，同比下降98%。 2012年2月，石家庄市住宅批准预售共计1367套，同比下跌61%。 图一：2011年2月2012年2月石家庄商品房上市面积折线图图二：2011年2月2012年2月石家庄住宅上市套数折线图 由图一、图二可以看出，随着壬辰龙年到来，调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，在调控与新春的双重影响下，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察，而出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。 但随着传统三月“小阳春”的即将到来，市场供需回暖，2月份供应量虽然仍处于低点，但已有回暖迹象，并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点，因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖，刚需是否能够拯救楼市，蛰伏月余便可待证。 二、2012年2月石家庄房地产市场商品房交易报告。 2012年12月，石家庄商品房市场累计成交套数为2473套，总成交面积为30.857676万。据银河房产网抽样调查，2012年12月石家庄商品房市场成交均价为6756元/。环比2011年同期，成交套数下跌66%，总成交面积下跌61%，成交均价上涨约32%，与2011年平均成交均价相比，上涨约13%。 2012年2月，石家庄商品房市场成交1084套，成交面积14.228895万；成交套数环比下降22%，成交面积环比下降14%； 2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/，环比上月微降1%，与2011年平均成交均价相比，上涨13%。 图三：2011年3月2012年2月石家庄商品房成交套数走势图 2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交105套；住宅类项目成交892套，其中非普通住宅395套，普通住宅497套。 2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交1.555405万；住宅类项目成交11.620126万，其中非普通住宅6.172595万，普通住宅5.447531万。 图四：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交套数比例图图五：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交面积比例图图六：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交金额比例图 由图三图六综合分析可知，2012年2月，石家庄全市商品房成交量继续走低，这也是自2011年11月以来持续四个月出现下滑；从产品成交来看，住宅市场的成交仍旧占据了商品房市场的大半江山，普通住宅成交套数接近整体楼市成交的一半，这也意味着春节过后，楼市上的刚性需求消费者开始在观望中有所出手，或许能为三月的“小阳春”起到好的引领作用；而受金融信贷政策影响，商业地产整体成交也继续走低，商业营业用房的成交成为商业地产成交的主体部分。 2012年12月，石家庄商品房市场成交均价为6756元/，其中，商业营业用房成交均价为15841元/，住宅成交均价为5446元/。 2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/，其中，商业营业用房成交均价为17031元/，住宅成交均价为5466元/。 2012年2月，石家庄商品房市场成交均价同比上涨36%，环比下降1%，与2011年同类成交均价相比上涨13%；商业营业用房成交均价同比上涨92%，环比上涨17%，与2011年同类成交均价相比上涨32%；住宅成交均价同比上涨11%，环比上涨1%，与2011年同类成交均价相比上涨6%。 图七：2011年3月2012年2月石家庄商品房市场成交价格走势图 从图七中可以看出，经过限购令“周年”的调控，住宅成交均价在这一年中走势平稳，在进入2012年以后有小幅上升并在2月基本保持持平；而商业营业用房则从2011年10月以来持续呈攀升状态，这从双方面证明了投资渠道开始转向到正常的商业地产上来，投机、投资性需求已经从住宅市场中被挤压出一部分，去年全年住宅价格涨幅控制在10%以内，2012年初受刚需释放影响有所回暖。楼市调控已经取得了初步成效。 三、2012年2月石家庄房地产市场二手房交易报告。 2012年12月，石家庄二手房市场成交套数为1003套，成交面积为8.4419万，据银河房产网抽样调查，2012年12月石家庄二手房市场成交均价为5128.46元/。 环比2011年同期，石家庄二手房市场成交套数下降49%，成交面积下降59%，成交均价上涨7%。 2012年2月，石家庄二手房市场成交461套，成交面积3.5126万；成交套数环比下降15%；成交面积环比下降29%； 2012年2月，石家庄二手房市场成交均价为5257.06元/，环比上涨4%，与2011年石家庄二手房市场成交均价相比上涨14%； 其中，二手房商业营业用房项目成交均价为9013.91元/，环比上涨110%，与2011年二手房商业营业用房成交均价相比上涨93%；住宅类项目成交均价为5202.08元/，环比下降0.4%，与2011年二手房住宅成交均价相比上涨11%。 图八：2011年3月2012年2月石家庄二手房市场成交价格走势图 从上图中可以看出，一年来石家庄二手房市场整体成交价格走势平稳，在2011年11月开始出现上扬势头；商业营业用房项目成交价格波动较大，2月较上月攀升幅度明显，但二手房市场整体成交均价仍然以二手房住宅成交均价为主导，2012年12月均在在5000元上游浮动。 2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交8套，其中办公楼5套，商业营业用房3套；二手房市场住宅类产品成交453套，其中普通住宅189套，高层住宅54套，已购公产210套，其他类254套。 2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交面积0.1017万，其中办公楼0.0402万，商业营业用房0.0615万；二手房市场住宅类产品成交面积3.4109万，其中普通住宅1.5083万，高层住宅0.4559万，已购公产1.4468万，