哈尔滨买卖街地下人防可行性报告55p.ppt

买卖街地下人防可行性报告,智为地产,一、项目概况,1 项目位置,剃头挑子一头热,2、周边环境 新盛隆商厦（原世纪联华现正处于招商租售阶段） 透笼国际商品城 曼哈顿商厦 黑龙江振龙箱包皮具城 太阳箱包批发广场 人和新春天 人和索菲亚春天 金太阳 新一百 麦凯乐 . .,种类繁多，争奇斗艳,3、项目优劣势分析,优势：处于省级商圈内优越的地段，商圈范围大，周边有着 固定人流量和销售群体，批发购物环境良好。 劣势：周边同质化产品太多，同性业态饱和，大多数商家以 租用店铺来经营，租金售价价格范围已形成，会出现 有价无市的状况，如何诱导地上销售人群走向地下， 地下人防长度不够，项目周边批发物流多造成交通拥 堵。,表面形式一片大好，背地里暗藏杀机,总结： 本项目隶属于道里区集中商业所在地，周边商业高中低档分类明确，销售方法上从批发到零售，既有小型百货商品又有高档奢侈品，满足了不同人的需求，从而使本区域积蓄了良好的客流量和消费群体，以至于成为了省级商圈黄金地带。,杀机=商机,我认为 面对一个没有竞争对手的处境， 对自身将会带来更大灾难。,二、市场勘测,1、哈尔滨地下商业街综合分布图,原宿春天：友谊路地下,地一大道：尚志大街、西十二道街地下,索菲春天： 索菲亚教堂附近地下,人和春天： 石头道街、买卖街地下,人和地下、国贸城：东大直街地下,红博广场：博物馆附近地下,学府路,西城汇： 学府路地下,台北西门町：西大直街地下,红博mall： 黄河公园地下,红博会展购物广场：会展中心地下,体峰汇： 大成街地下,承德地下商城：承德街地下,太古街： 太古街地下,中兴世纪大路：幸福路地下,香坊汇： 延福路地下,红旗地下商城：红旗大街地下,人和商城、地一大道、国贸城、红博广场、台北西门町体峰汇、红博会展购物广场、红博mall、西城汇,南岗区,原宿春天、索菲春天、人和春天、地一大道,道里区,太古街、承德地下商城,道外区,红旗地下商城、中兴世纪大路、香坊汇,香坊区,2、各区地下商业街分布,3、重点研究项目,4、重点研究项目基本情况,西城汇,中兴世纪大路,香坊汇,香 坊 汇,红博mall 会展购物公园,5、体峰汇,项目地址：哈尔滨南岗区大成街地下路段（宣化街至大成地下桥） 项目规模：总建筑面积2万平方米 开 发 商：黑龙江奇力体育用品销售有限公司 运 营 商：正德同利 主营业态：运动服饰及体育用品 面积区间：最小30平方米 建筑形式：地下loft形式，层高6米 使用年限：40年以上 销售电话：55691111 /55672222 售楼地址：宣化街263号，南岗区政府对面,太古 街,7、台北 西门町,三、市场分析,1规模分析,据了解，哈尔滨现有已成型地下商业街项目11个，建筑总面积约为52.3万平方米。 新增地下商业街项目8个，建筑总面积39.3万平方米（刚动工除外）。,1、现有地下商业街项目各区域分布情况 南岗区：人和商城、地一大道（南岗部分）、国贸城、红博广场、红博会展购物广场， 商业总面积为421764平方米； 道里区：原宿春天、索菲春天、人和春天、地一大道（道里部分） 商业总面积为83357平方米； 香坊区：红旗地下商城，建筑总面积为1.5万平方米； 道外区：承德街地下，总面积为3000平方米左右。,2、近两年内新增地下商业分布情况 南岗区：体峰汇、西城汇、台北西门町、地一大道（建设街部分）、 红博mall会展购物公园，总面积为338000平方米； 香坊区：中兴世纪大路、香坊汇，总面积40000平方米； 道外区：太古街，总面积为15000平方米。,市内各区地下商业街规模分别为： 南岗区76万平方米 道里区8.3万平方米 道外区1.8万平方米 香坊区5.5万平方米。,南岗区地下商业街分布最多，占比83%，道里区排在第二位，占比9%，香坊区所占比重为6%，道外区为2%。南岗区地下商业规模大的主要影响因素一是南岗区地处市中心区域，商业起源较早，人潮、商潮巨大；二是红博商业的城市原点式开发，红博商业的地下项目都选在南岗区，而且规模较大，在现有地下商业项目中，红博广场总建筑面积3.8万平方米，红博会展购物广场总建筑面积30万平方米；而在新增地下商业项目中，红博mall会展购物公园总建筑面积26.4万平方米。,新增地下商业街项目单体规模分析,西城汇建筑总面积4万，中兴世纪大路2万，香坊汇2万，体峰会2万，太古街1.5万，西门町1.2万，红博mall 26.4万，地一大道2000左右。,2、价格分析,目前在售各项目中，单价排在前三位的分别为西城汇、西门町和红博mall，销售单价超过7万元/。 都说“地铁一响，黄金万两”，对于靠近即将通车的地铁一号线的西城汇和西门町两个项目来说，都无疑印证了这一点。红博mall项目，依据红博商业的品牌实力和靠近会展商圈的区域优势，销售价格也达到了每平米7万元左右。,3、业态分析,南岗区地下商业项目中西城汇和地一大道经营服装百货类，体峰汇专营体育用品，西门町是专属女性时尚的购物街，红博会展购物公园是红博商业典型的经营模式，经营范围涵盖了文化产业、品牌服饰、五星级imax影城、冰雪主题公园、餐厅、会所、酒吧街、奢侈品等1000余个商业休闲、娱乐项目，属于中高端定位。道外区太古街项目专营建筑装饰，和地上的太古陶瓷一条街形成一体。香坊区的两个项目都是经营服装百货类，产品定位都是中低端，客户人群为香坊区和平房区的较多 。,4、经营模式分析,23156,地一大道，该项目属于人和商业控股有限公司的开发项 目，据了解，人和商业控股有限公司所开发的地下商业 项目都采取只租不售的经营模式。,只租不售,包括太古街和红博会展购物公园两个项目，而且两个项 目都是大部分面积持有自营，只出售部分面积的方式。 投资太古街商铺，投资者可以自主经营；购买红博购物 公园的商铺须返租给商场，由商场统一经营管理，并且 一次性返还前三年租金，每年8%，共计24%，以后每年 返租12%，十年左右收回成本。,只售不租,西城汇、中兴世纪大路、香坊汇和西门町四个项目都是 属于可售可租模式的。四个项目的出售返租和出租情况 又各有不同。,可售可租,出租情况，大商家长期租用的，不对外销售；承租商铺经营服装类项目，货源必须是外地生产的，不可经营本地产品； 出售情况，分区域销售，一是购买后前三年必须由营运公司代租，每年返还购房者8%租金，直接体现在总房款里，二是，投资者自营的，必须在指定区域选位，且是17以上的大铺位。,西城汇,经营项目区域划分明确，除g、h两区是商场包租外，其他区域销售后，商场不负责对外招租，如果业主不想自营的话，商场只是负责联系租户，其他细节不参与，起到中介作用。,中兴世纪大路,该项目也是分区域经营的，区域不同，租售政策也不同。回租区域的业户购买商铺后，可以回租给商场统一招商、统一经营，并且一次性签订5年的回租合同，每年可返8%的租，前两年的租金可以抵扣购房款。,香坊汇,前三年返租，每年返8%，不体现在总房款里，按开业日期，每年返还。,西门町,5、销售政策分析,体峰汇未出销售政策；地一大道是只租不售模式，租约一年一签，签约第一年不收取管理费和税费，第二年待定，可能不会收取，因为有部分已经到期又续签的客户也一直没有收取管理费。,太古街,不可以贷款,西城汇、中兴世纪大路、香坊汇、西门町、红博会展购物公园。,可以贷款,西城汇96折，中兴世纪大路97折 太古街96折和一万抵三万政策，西门町95折。,全款折扣,西门町贷款同样给予95折优惠,贷款有折扣,6、广告传播分析,所调研项目中大部分都是在项目围挡处做的广告牌宣传，只有西城汇在博物馆转盘道附近沿街立的大广告牌。在报纸广告方面，中兴世纪大路、体峰汇、太古街和西门町四个项目都有报广投入。,红博mall的围挡,报纸广告摘录,来源：2012.1.12 生活报,来源:2011.11.11新晚报,西城汇博物馆附近广告牌,7、产权及项目形式分析,产权,据调查，目前哈尔滨的地下商业街项目中，中兴世纪大路的使用权年限是50年，体峰汇项目承诺的是40年以上，其他所有项目的使用权年限都是40年。,项目 形式,地下一层：太古街和香坊汇。 地下二层：西城汇、西门町、地一大道、红博mall会展购物公园 部分地下二层：中兴世纪大路项目，该项目的a、b、c三个服装大 百区有地下二 层，其他区域为地下一层。 地下loft：体峰汇项目部分是地下一层，部分是地下loft形式， 层高为6米。,8、综合情况分析,1、哈尔滨地下商业街目前都是人防工程，没有产权。 2、地下商业全部依托于原有地上商业区建设，未见单独开辟的商业区。 3、地下商业经营范围也依托于原有地上商业的经营范围设定，具有代表性的是体峰汇和太古街。 4、依托原有市场的商业凝聚力，目前哈市内各地下商业街销售情况都较好。按照招商情况及客流分析，未来仍有较大发展空间。 5、地下商业街宣传推广方式相对单一，营销手段也比较简单 ，说明市场整体需求较大。 6、销售模式基本采用以租、售结合为主，盈利手段比较灵活。 7、一般采用谁开发谁管理的经营管理模式，获取长、短两期收益。,四、我们的定位,1经营业态定位,天时：在住户市场情况不是明朗的情况下 地利：我们守着东三省最大的批发集散地 人和：批发客群人流固定，哈尔滨人的购物习惯,占着天时、地利、人和， 我做的就是融汇贯通顺承天意。,定位： 以批发类为主餐饮类做辅的多功能业态经营,2价格定位,注：由于个项目自身属性的特殊性，对各个项目进行系数修正,价格公式= 本项目评估得分/比较地点评估得分比较地点均价 =本项目预期销售均价 0.84/140000元/=33600元/ 33600元/为本项目预期保守成交均价 （预计销售均价为项目整体销售销售均价）,3、销售方式定位,23156,需要专业的运营管理公司操作管理，得到的是长期效益,只租不售,这种销售方式前期需要大量的推广，以 达到良好的销售率，最终得到短期效益,只售不租,此方法为长期和短期效益的结合，前期 能良好的得到可观的收入，后期还能得 到一部分固有资金流入，同时也要聘请 专门的运营管理公司,可售可租,4、客群定位,投资者：每年6-8的固定租金流入+物业自身升值5 经营者：用原本租金购买铺子，几年下来钱赚了铺子也留下了,地段 + 身段=双重保险,暂时投入=终身回报,给予不同客群的需求，达到两手都要抓，两手都要硬！,5、产品形象定位,打造感性批发理念，力求新颖独特的装修理念，从外观上区别同质化产品，达到自己唯有识别元素，同时在功能性做到高于同类产品。,入口,天棚上,6、推广定位,地段：说区域从位置优越性出发 身段：讲自身从项目建立独特的识别符号着手 身价：算价值从项目的回报率和增值率计算,五、经济估算,预计销售额,预计项目支出,1、项目推广费预计350万（按普通推广计算） 2、销售人员开支总项目销售额1.5 3、销售中心租赁和装修费预计50万 项目预算利润=总销售额推广费员工开支销售中心 预计投资金额 =27660800元,前车之鉴,以太古街为例： 现均价：4.2万/（1期均价3.9万/） 今年报广推广量：36版半版 32版整版 1跨版 共计：520万左右（属于宣传尾期阶段） 注：本项目之前并不被业内人士看好，经过我公司广告宣传和精准定位，在 加上地毯式媒体宣传，酿就了此项目如今的辉煌。,本项目如在推广上加大力度，从宣传手段上强势炒作营销的情况下，项目销售价格应该存在很大的上冲空间。,几分耕耘，几分收获,总结,1、项目经营遵循以批发为主餐饮做辅的多功能业态 2、销售价格均价保守预计33600元 /（整条街地下1层） 3、销售模