诠释青岛地标共筑胶州明天！S联青岛项目报告149p.ppt

,诠释青岛地标 共筑胶州明天！,本体分析,视角选择,整体思路,开发视角,规划建议,城市视角,项目定位,开发节奏与经济测算,客户分析,本项目位于青岛老城区，面向胶州湾，传统工业区，历史文化积淀深厚，“绿树红瓦，碧海蓝天”,项目区位： 位于于青岛市南区四川路西侧，西临胶州湾，属于传统老城区 区位特点： 传统老城片区，历史文化积淀深厚，拥有海景资源；“绿树红瓦，碧海蓝天” 传统工业区，造船厂、码头、重工等较多；区域亟待升级 交通便利，公交系统成熟，青岛火车站及即将修建的跨海大桥、海底隧道等 区域内人口较多，收入普遍不高 区域可利用资源丰富，若政府大力整改升级，前景十分光明,代表地块所处位置,胶州湾,奥体帆船中心,青岛市政府,青岛火车站,栈桥,原总督府,青岛老城区,cbd,历史,区域内配套丰富，但整体形象较低端且业态形式混乱，吸引能力低，环境较差,项目周边道路交通较发达，有四川路、中山路、胶州路等城市主干道环绕，公交线路众多，321、312、304、21等十余条公交线路可以到达项目所在地 项目周边配套齐全，商业、医院、学校、公园等众多，属于成熟区域,德式老建筑,栈桥,青岛国货,现状,期,青岛造船厂。 占地13.3公顷，建筑面积约3.8万平米。 四川路沿路居民楼。 占地1.2公顷，其中住宅701户，建筑面积约 3.8万平米。 青岛海丰集团。 占地2.7公顷，建筑面积约2万平米。 青岛冷藏厂。 占地5.05公顷，建筑面积约 万平米。 青岛轮渡（在用地范围以外，但统一纳入 规划。） 占地2.81公顷，建筑面积约0.63万平米。 蓝石海景花园（在用地范围以外，现状保留。） 占地0.47公顷，建筑面积约1万平米。,项目周边形象低端，脏、乱、差形象严重,现状,区域立体交通网络,城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环“ 即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干 路构成的纵横干线 两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路 地铁线路：作为山东省首条城市轨道线路的青岛地铁，计划于2010年开工建设，2014年建成， 2015年一期工程（西镇至青岛北站）竣工 轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟 滨海公路：拉近滨海城市组团与中 城区的距离 跨海大桥：2011年通车20分钟 海底隧道：2010年竣工10分钟,交通便捷性不断增强，为区域升级改造打下基础,代表地块所处位置,通过胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城区和辅城相连接，加快城市西进步伐，城市西部的价值日益凸显,未来,方兴地产（中国）有限公司是集住宅、酒店、写字楼、休闲地产等大型高端综合地产央企开发商和运营商。为中国中化集团公司旗下地产板块的平台企业 它是目前获得国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一，也是6家以酒店经营为主业的央企之一,2009年2月方兴地产获观点地产评选的2008年度地产30强第一名 2009年6月方兴地产获经济一周颁发2009年度杰出内房股 2009年6月方兴地产获商务部流通促进产业中心、中国房地产报、中国城市商业网点联合会和国际不动产行业联盟颁发2009中国十大城市综合体运营商 2009年6月方兴地产获中国房地产top10研究组颁发2009中国大陆在港上市房地产公司综合实力top10及2009中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力top10 2009年6月金茂获世界品牌实验室颁发中国500最具价值品牌 2009年8月方兴地产获第九届博鳌房地产论坛颁发2009中国最具价值地产上市企业 2009年11月方兴地产获the asset颁发2009年中国最具潜力中国企业 2009年12月金茂集团获世界品牌实验室颁发中国品牌年度大奖no.1（不动产业）,年所得荣誉,2009,“诠释城市地标，共筑方兴中国”是方兴人在地产开发中持之以恒的追求目标,上海港国际客运中心,上海国际航运服务中心,金茂世界遗产公园重建项目,金茂玉龙雪山高尔夫球场配套设施会员别墅项目,上海崇明岛项目,地产开发,开发商解读,综合地产央企开发商，城市地标打造专家,开发商目标 中化方兴在青岛的第一个项目，树立开发商品牌形象的同时保证安全操作，打开青岛市场，实现滚动开发,开发商目标解读,我们面对的是一个 有城市想象力的优质大盘！ 具备成为青岛新地标的先天品质！,区域开发及房地产业成熟的央企！ 交通优势明显，区域立体交通体系！ 海景资源优越！ 大规模城市综合体，都市级配套！,本体分析,视角选择,整体思路,开发视角,规划建议,城市视角,项目定位,开发节奏与经济测算,客户分析,针对本项目基础条件，我们以怎样的视角看待？,城市视角愿景决定未来 开发视角模式决定成败,本体分析,视角选择,整体思路,开发视角,规划建议,城市视角,项目定位,开发节奏与经济测算,客户分析,城市视角。,东北亚经济圈,环渤海经济圈,长三角,珠三角,东北亚经济圈：东北亚国际航运中心，青岛港与世界上130多个国家和地区的450多个港口有贸易往来 ，航班数量北方地区排名第2，全国排名15 环渤海经济圈：青岛经济仅次于北京和天津，位列第三，经济活跃，是经济圈的核心城市之一 山东半岛：青岛是山东半岛发展的双核之一，经济上领袖山东，是半岛的龙头城市，09年gdp为山东省第一,山东经济轴,城市视角,城市速写,青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一、山东半岛的龙头城市,城市占位,现代化国际化都市，是整个北中国乃至东北亚重要的区域性核心城市,国际化指标：跨国企业 截至2008年，青岛共有外商投资企业5211家，其主营业务收入达2757亿元，为青岛创造96亿元税收 到2008年12月底，青岛共有各类总部型企业665家，其中国内外知名企业地区性总部147家,国际化指标：国际航班 全年航空旅客吞吐量达到966万人次，拥有国内航线96条，国际航线9条，港澳地区航线3条。北方地区排名第2，全国排名15。 韩国航线：通航城市3个，其中首尔航班数量达82班/周 日本航班：通航城市4个，航班数量37班/周，东京和名古屋每周航班数量超过10班,国际化指标：外籍人口 青岛2009年入境旅游外籍人数超过100万人次 青岛外籍常住人口到2005年为止已达到7万人左右，其中最多的是来自于毗邻的韩国,国际化指标：国际赛事会展 2008年奥运会帆船比赛在青岛举办 中国青岛海洋节、啤酒节、国际时装周,城市视角,城市速写,城市特征,青岛作为驱动山东半岛经济发展的双核之一，经济上领袖山东，首位度效应持续增强,双核： 青岛现代制造业和现代服务业发达的国际性港口城市和国际性海滨旅游城市；山东和黄河中下游地区的龙头城市，肩负其带动山东半岛经济发展的历史重任 济南山东省的政治、文化、教育中心、山东中西部以及省际区域的交通枢纽和经济中心，现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市 山东半岛城市群总体规划,城市视角,城市速写,城市经济,以二产为主导，三产发达，产业结构升级改善，催生了大量的中产人口，城市综合竞争力进一步提升,青岛近几年来二三产业不断发展，第二产业占主导地位，产业占比比重达到50%以上，第三产业比例不断增加，09年达到45.2%，同期全国第三产业比重仅为42.6% 目前形成了港口贸易、化工、医药、建材、纺织等为主、门类齐全的产业格局,各产业类型gdp占比及增长速度,现代服务业及高新技术产业带来高收入的白领、中产阶层 私营经济、商贸物流业蓬勃发展产生的个体户、私营业主等,中间阶层扩大,城市视角,城市速写,城市产业,由于大青岛规划助推，青岛从09年后进入了快速城市化的发展通道,“三点布局、组团发展、一线展开”的大青岛发展格局，依然无法解决主城区功能过于集中，后续发展用地不足的瓶颈,全面实施“环湾保护、拥湾发展”战略 拥湾发展的空间发展战略将为这青岛发展带来全新的增长极，将有力地推动青岛产业布局的调整和产业结构的升级，是青岛拓展城市发展空间、改善产业结构，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略需要，使青岛进入一个快速城市化阶段 以胶州湾生态保护为核心，积极提升中心城区的辐射带动能力，促进胶州湾区域各城市组团间的联系协作，科学引导城市空间拓展，推动区域基础设施网络化与城市空间一体化发展，将环胶州湾区域规划建设成以轴向发展、圈层放射、生态相间为空间结构的国际化、生态型、花园式的环湾城市组群,城市视角,城市速写,城市格局,依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射是青岛新的城市空间发展战略，市南区定义为中心城区,青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局 “一主”指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。“三副”黄岛、崂山以及红岛 青岛规划是实施以青岛为对外开放龙头的“一体两翼”山东半岛都市群发展战略的关键举措，未来青岛的辐射力将纵深至整个山东,青岛市城市总体规划（20062020）,城市视角,城市速写,城市规划,市南区为拥湾发展战略重点规划“六片四区”，将成为备受瞩目的焦点，成为城市综合实力提升的排头兵,城市视角,城市速写,城市规划,他们是时尚的、充满活力的,他们喜欢接受新鲜事物的同时又保持着对生活习惯的固有坚持,他们深爱青岛及这片海域，有较强优越感,他们喜欢这里优越的自然环境及气候，他们习惯了自己是“老大”,他们是智慧的、勇敢的,他们喜欢创新，勇于创造，从此这里拥有了“海尔”、“海信”,他们是青岛人，张扬并要面子,在“我们”眼里，北京、上海都是农村，能与青岛媲美的只有香港,城市视角,民众角度,市民写真,1.经济角度：gdp持续领跑山东省，产业结构升级改善中，以第二产业为主导，第三产业发达，旅游业及进出口贸易尤其凸显；,2.功能角度：国际化程度高，山东省龙头名片，环渤海核心城市 一，城市空间发展格局稳步持续推进，市南区优势明显，占居海岸线一线景观资源，现代服务业、金融航运业发达；,4.规划角度：区域规划利好明显，规划临空经济区，主要发展以金融、信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业集 聚地；,青岛的迅速发展是奥帆带来的，那么后奥帆时代的青岛需要（青岛的新代言）,5.民众角度：时尚、充满活力、智慧、勇敢、深爱青岛及这片海域、有较强优越感、张扬并要面子,3.区位角度：青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一；,城市视角,理解城市,总结,谁来承接,青岛后奥帆时代的新代言,我们区域的机会？ 我们区域未来是什么？,城市视角,理解区域,新项目较少，属于市南区低认地知板块,发展滞后，城市界面较差，房地产市场没落，认知低端,区域现状脏、乱、破,市南东部沿海片区,市南西部沿海片区,东海岸高楼林立、道路宽阔整洁，空气可见度较高；西部相对破落很多：业态杂处，老建筑低矮拥挤，市容脏乱。,四方板块 8000元/平米,李沧cld区 7000元/平米,崂山中心区 1.5万元/平米,崂山沿海区域 一线：2.5万元/平米 二线：2万元/平米,市北区 1-1.4万,市南核心区 1.4-1.5万,市南区老城区，项目较少，9000-10000元/平米,传统海景房区 2.5万3.5万,区域现状,地块周边交通发达，配套成熟但整体形象较低端,项目周边道路交通较发达，有四川路、中山路、胶州路等城市主干道环绕，公交线路众多，321、312、304、21等十余条公交线路可以到达项目。 项目周边配套齐全，商业、医院、学校、公园等众多，属于成熟区域,德式老建筑,栈桥,青岛国货,城市视角,理解区域,区域现状,市南区海洋资源优势明显，促进区域经济发展及城市建设，吸引大量的高素质人口，具备一定得发展潜力,市南区不仅仅拥有得天独厚的滨海资源，同时是青岛市的政治、文化、商贸、金融、旅游及科研中心 区域未来将建设成：将着力打造现代服务业集聚强区，发展具有比较优势的金融、总部、航运服务、信息软件、商贸、旅游休闲、文化创意、中介等现代服务业。,城区环境最美：实施净化、美化、高化、绿化、硬化等工程，加强水、电、暖、气、路、灯等基础设施建设和维护，把“优化市南新环境”活动不断引向深入 居民素质最高：高水平的居民素质体现在理性的思维、健康的心态、文明的举止行为人与社会协调发展。等高端服务业态 社会秩序最好：加大对技防的投入力度，注重保障和改善民生，尽最大可能去解决老百姓最关心、最直接、最现实的利益问题 发展潜质最大；在发展高端服务业方面，要充分发挥区位优势，培育发展好国际金融、全球物流、高端中介、知名总部、精品消费 经济结构最优：要着力培育高端服务业，大力发展现代服务业，全面提升传统服务业,市南区未来将打造成青岛乃至山东省内的五最区域,城市视角,理解区域,区域机会,区域位于“拥湾发展” 大三点的东部服务中心的边缘地带，可享受部分区域发展带来的红利，但极其有限,高科技新城,港口城市,服务中心,胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区,现代港口新城，主要依托港口进行相关产业功能拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位,青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心,城市视角,理解区域,区域机会,地铁1号线工程：西镇火车北站，长27.9公里，投资150亿。计划于2010年开工建设，2014年建成，2015 有望通车,跨海大桥以客运交通服务为主，据预测2020年青岛端连接线平均断面双向交通流量为68064pcu/日，由西向东逐渐下降；快速路主线可能通行能力为2000pcu/h,海底隧道、跨海大桥、地铁的建设、新火车站使本区域成为环湾交通的的重要节点，极大地增强了区域对外辐射力,青岛火车站：青岛火车站于2008年为迎接奥运整改翻修完成，周边环境改善，运输能力增强 1、保留标志性建筑德式钟楼（青岛主城区地标之一） 2、改造后的新火车站将成为专门的胶济线城际列车客运站 3、6个站台10条线路，日发送旅客可达4万人次，比目前的运送能力翻一番 4、在广场的下方，将建成一个近万平方米的地下候车室，该候车室将与地铁实现对接，乘客可享受“零换乘”便利,城市视角,理解区域,区域机会,区域现状：区域老旧形象较差，当前无强势规划利好，属于无序发展区域，价值认知低，高端人群流失,区域机会：1.市南区资源优势明显，有一定发展潜力 2. “拥湾发展” 现代服务业中心来带的红利 3.交通体系的完善，区域对外辐射能力加强,区域的发展最终能否实现？,城市视角,理解区域,总结,传统老城区，沿海区域 如何发展？,环渤海核心城市横向对比,环渤海主要城市,根据环渤海核心城市2009年gdp情况 北京、天津、青岛、大连处于领先地位，进行产业结构对比,城市视角,理解区域,天津大港区 大连东港区,通过资源利用条件、经济发展水平、城市发展水平及产业结构，类比同类型区域发展模式,区域内拥有一个火车站和一个大型港口。由于政府推动，大港老城区逐渐向向天津市海滨新区发展,天津大港区,区域特征,形成过程,大港老城区,板桥火车站,港口,火车站为区域提供了交通的便利和货物的运输 海港的散货物流区产业,区域形成过程 2009年11月9日，国务院批复了天津市报送的关于调整天津市部分行政区划的请示，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域 九大功能区通过建立管委会体制，致力于经济发展，集中精力，专注规划管理，对外招商引资，对内做好规划和服务，推进经济加快发展。 塘、汉、大三个管委会，由新区政府授权，主要行使社会管理职能，弥补了滨海新区以前在社会管理方面的不完备。同时保证体制改革过程的平稳过渡。,由于政府大力推动，伴随着火车站和港口对发展的推动作用，使得大港老城区已经逐渐的蜕变成现在的天津海滨新区,天津大港区,区域特征,未来规划,天津市城市总体规划(2005年-2020年)确定，在滨海新区范围内构建“一轴、一带、三城区”的城市空间结构。“一轴”即沿海河和京津塘高速公路的城市发展主轴；“一带”即东部滨海城市发展带；“三城区”即滨海新区核心区、汉沽新城和大港新城； 未来，大港新城将是东部滨海发展带南部的重要节点，国家级石化基地。重点发展石油化工产业，将建设成为现代化石油化工基地和原油、成品油集散中心；高等教育及产业技术研发基地，努力建设生态可持续发展的中等海滨城市,随着不断的发展，大港区港东新城“东扩”加速，目前已完成规划居住小区19个，城区基础设施也已逐渐完备，可以满足各种人群的置业需求,大港未来将成为东部滨海发展带南部的重要城市，未来在产业建设不断的带动下，新的城市增长极已在加速形成，形成城市新名片区,大连东港,区域特征,形成过程,政府规划利好，为区域发展注入强大动力。凭借东港老城区产业与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城市核心边缘发展前景最好的区域,东港老城区,大连站,港口,火车大连站位于区域东侧，带动区域贸易发展 大型港口成为带动区域经济的主要动力,区域形成过程 按大连市城市总体规划处于中山区北部的东港将重点发展文化、商贸、旅游、休闲、居住等功能，形成城市未来中央商务区 东港区由政府推动建成的国际会议中心目前已投入使用,由于政府的政策利好，大力推动东港区域的整体发展。依托其优越的铁路、港口交通条件，目前该区域依然逐渐成为未来城市的中央商务区,大连东港,区域特征,未来前景,海港客运区暨大连国际邮轮中心 完善其国际和内陆航运功能，海港客运区融于主要功能区，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施; 会议商务区 区内设置商务办公、金融保险、酒店、写字楼、服务设施等; 商业综合区 零售、餐饮、娱乐、酒店及shopping-mall等商业设施组成，用地兼贸易咨询业、服务业、旅馆业等功能 高档居住区 提供一种高质量的城市居住环境，为吸引高端人才，增加区域内经济、文化、商业活力、区域内发展等多种居住模式，并配置居住区公共服务设施中心和中小学、托儿所、幼儿园等等。将聚山、海、人气为一体，充分体现人与自然的和谐 滨海休闲区 规划区域设在近海地段，沿海带状展开。在功能上强调“海”的主题，不论是餐饮、娱乐、购物、游览、运动等，均与亲海、近海、观海相关，充分展示大连深厚的海洋文化内涵，体现海的特色，创造亲水的空间。该区域内目前规划包括大型音乐喷泉广场、威尼斯水城以及人工环岛,油轮中心,滨海休闲区,滨海休闲区,高档住宅区,会议商务区,商业综合区,东港地区凭借产业、与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城市核心边缘发展前景最好的区域，东港未来将打造成以商务、商业、办公及文化娱乐为主，居住为辅的中央商务区，打造城市新名片,天津有滨海新区（大港区）、大连有东港区 青岛有 青岛必须有,？,滨海新区,东港区,老城区,板桥火车站,大港港口,老城区,大连火车站,大连港口,两条发展带交汇处+立体交通+一线海景资源 城市新名片区,政府规划,政府规划,市南西区,政府规划推动，具体项目实施,青岛的“维多利亚港” 中国的“豪望港”,城市自身素质及驱动因素：,青岛市南西区,区域特征,形成过程,（环胶州湾/市南沿海一线）,青岛市南西区,区域特征,未来前景,维多利亚港：香港城市标志之一，主导香港经济和旅游发展，是香港成为国际大都市的关键之一，会展、办公、金融、文化、住宅发达,交通,香港亦因而有“东方之珠”、“世界三大天然良港”及“世界三大夜景”之美誉； 维多利亚港的确一直影响香港的历史和文化，亦主导香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际大城市的关键之一； 国际贸易也发达，世界上效率最高的港口，同时带动文化、会展、旅游业的发展；,城市视角 此区域将是青岛乃至胶州湾的新城市名片区！ 此项目必须成为这个新王冠上最为璀璨的明珠！,城市视角,总结,本体分析,视角选择,整体思路,开发视角,规划建议,城市视角,项目定位,开发节奏与经济测算,客户分析,开发视角。,品牌开发商在二线城市综合体开发成功案例,综合体视角,开发模式,以招商先行的“订单式”开发为基础，继而快速变现住宅或公寓写字楼等物业，实现资金快速周转；持有高回报率物业，实现项目的可持续发展，增强项目自我修复功能,万达开发模式,订单,品牌,地段,住宅/公寓,商业,写字楼,酒店,城市 “黄金地段” ，拥有一流的购物休闲环境，是万达选址的依据,商业的后续开发是形象标杆、高人气与输出经营的保证,住宅与公寓的先期开发是资金快速循环的保证,酒店的最后入住是形象标杆、稳定回报及输出经营的考虑,写字楼与商业的同期开发是形象标杆与资金快速循环的要求,与世界500强级的商业连锁企业、亚洲超一流企业、中国行业第一的企业合作，如：美国沃尔玛（wal.mart）、美国百胜餐饮集团、英国百安居（b&q）、红星美凯龙、法国家乐福（carrefour） ，是万达选择战略合作伙伴时的标准,“订单式”的开发模式是万达实现快速发展的基础,位于北京cbd的万达广场,综合体视角,开发模式,唐山万达遵循了万达集团一贯的开发模式，通过住宅的销售快速回笼资金，继而利用商业引爆整个项目的价值点，一举成为唐山的地产风向目标,唐山万达开发模式,唐山万达住宅部分销售均价达1万元/平米，超越了该地市场的同类型项目的销售均价，成为唐山住宅售价的“高地”,商业的开启，成为该地市场的“引爆点”，创造了新的城市时尚消费中心,酒店的后期进入，巩固了万达作为高端综合体在唐山的地位，奠定其在当地的领导地位,开创唐山地产新时代！,综合体视角,开发模式,唐山万达推广模式,综合体视角,开发模式,唐山万达推广模式,前期品牌宣传、造势规模庞大,后期推广维护,有效利用当地政府资源，前期品牌宣传活动造势，后期维护重点，大规模、高规格,综合体视角,万达开发模式,总结,启动阶段,完善阶段,升级阶段,树形象 城市黄金地段 综合体品牌 全覆盖宣传 政府合作,住宅启动 城市主流刚需客户及投资客户 主流需求产品+品质住宅需求产品 便利生活配套 交通便利,商业引爆 品质住宅需求产品 完善生活配套、综合区域配套,初始阶段,酒店巩固地位 高端综合体价值实现 完善生活配套、综合区域配套,万达综合体成熟开发模式,综合体视角,综合体成功开发模式,总结,成功开发模式=商业驱动+酒店提升+住宅热卖+办公转型,商业驱动 凝聚消费向心力，完善生活配套、综合区域配套,吸引人气,酒店提升 实现高端综合体价值,办公转型 在办公物业营运较弱的市场，可更改物业类型，实现变现能力,住宅热卖 资金快速回笼，为后续开发提供支持,经验1： 二线城市，办公类物业困难重重,写字楼板块划分,香港中路板块,海尔路板块,山东路板块,中央商务区 板块,海尔路版块： 售价：11300-22900元/平米。 租金：0.83-2.0元/平米天。 入住企业：以中小企业为主，纺织类、贸易类企业 占到总量的50%左右；科技咨询、化工技术、机械类 企业也占一定比例。 面积区间：销售较好的在110-180平米以及220-300平米,香港中路板块： 售价：香港路均价2800040000元/平米 租金：代表性物业1.653.04元/平米天,最顶级精装写字桉达7元/平米天 入住企业：贸易、金融、物流等类型企业占入住总量的50%以上，银行、教育机构、信息咨询类也占一定比例，且以大中型企业机构为主。 面积区间：热销基本面积200-300平米。,市北中心商务区板块： 售价：均价950013000元/平米 租金：1.41.9元/平米天。 该区域目前典型在售写字楼项目较少，但未来有约156.79万平米的写字楼供应量，潜在供应量巨大。政府欲引入金融、保险业企业以及会展业、世界500强企业总部等。,山东路板块： 售价：8900-16618元/平米 租金：0.91-1.99元/平米天 面积区间：热销基本面积180-300平米 该区域写字楼老化较为严重，写字楼配套设施档次较低，,目前青岛市写字楼共分为四大板块，分别是香港中路板块、海尔路板块、山东路板块、市北中央商务区板块。中央商务区板块处于发展初期，配套相对不完善,万邦中心,保时捷中心,top颐和国际,青岛世奥国际,凯悦中心,远雄国际广场,中环国际广场,英德隆大厦,招银大厦,青岛国际金融中心,凯旋大厦,华仁大厦,香港中路目前在售写字楼整层面积在11002000平米之间，销售均价在2800040000元/平米之间，月均销售速度在0.51.3套之间，去化速度较慢,香港中路二手写字楼价格在1.312.3万/平米之间，相对一手写字楼价格较低，租金在1.653元/平米天,香港中路二手写字楼售价租金比集中在197：1至323：1之间，其中中环国际广场、华仁大厦、凯旋大厦、颐和国际等楼盘都处于200：1到300：1之间，较为合理，写字楼市场运行状况良好，处于合理发展水平,香港中路二手写字楼整体售价租金比为248：1，处于合理状况，写字楼市场运行状况良好,山东路板块目前写字楼都已投入使用，整体写字楼水平相对较低,青岛写字楼三级市场分为三大板块，即香港中路板块、山东路板块和崂山商务区板块，本案位于山东路板块。,板块分析 山东路板块的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主，沿山东路、辽阳西路、延吉路两侧成序列展开。而目前，山东路两侧无疑是该区域最成“气候”的写字楼聚集区，其中有国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦等。 目前租金/售价水平：山东路板块租金水平相对于香港路板块来说租金较低一些，写字楼租金大部分在30元/月以上。其中最高的为国华大厦61.9元/月，最低的为华嘉大厦27.27元/月。其他写字楼租金多在35元/月到45元/月之间。,山东路板块，写字楼售价租金比处于200：1300：1之间的有6个楼盘，其中万达39克拉维239：1，处于合理运行状态；华嘉大厦，江山帝景售价租金比均高于300：1，投资价值较低,山东路板块写字楼整体售价租金比为269：1，处于合理状态，写字楼市场发展状况良好,数码科技中心,天宝国际中心,盛和大厦,裕龙大厦,地恩地财富大厦,海尔路板块是青岛市的第二商业cbd所在地，目前写字楼市场逐渐成熟，商业配套也逐步得到完善,崂山区写字楼的整层面积主要集中在1300-2000平米之间，均价在1.42万元/平米之间，月均销售套数在510套之间,海尔路目前二手写字楼价格在1.11.32万/平米之间，租金价格在0.832元/平米天之间,崂山区写字楼整体售价租金比为273：1，处于200：1至300：1之间，写字楼投资性较佳，且受经济回暖影响，自用型购置需求增加，因此，作为青岛第二cbd的崂山写字楼市场具有较大的发展空间,崂山区板块，大多写字楼售价租金比也处于200：1至300：1之间，写字楼市场发展状况良好，但数码科技中心售价租金比达530：1，投资价值较小,诺德广场,半岛天地,宇恒电器,瑞驰投资,卓越大厦,凯景广场,欧亚大厦,青房财富中心,市北中央商务区目前没有在售写字楼项目，但未来写字楼供应量较大，共有9个待售项目。2009年万达39克拉，推出后不久全部销售完毕，销售状况较好,市北区写字楼项目较多，截至目前还有40.15万平米的潜在供应量，未来区域写字楼市场存在较大的竞争压力。,市北区未来1-3年写字楼供应量较大，市场竞争较为激烈，对本案销售存在较大威胁,青岛市写字楼市场共分为4大板块，其中香港中路板块最为成熟，中央商务区板块处于发展初期 在售写字楼价格比较，目前香港中路写字楼售价最高，在2.8-4万元/平米之间；海尔路板块写字楼价格相对较低，均价在1.42万平米之间，价格较低 二手写字楼价格及租金：二手写字楼价格最高的达2.3万/平米，最低的在1万/平米；租金最高的达3元/平米天，最低的仅为0.89元/平米天 消化速度分析：香港中路板块由于写字楼价格较高，月均销售0.5-1.3套，去化速度较慢；海尔路及中央商务区写字楼，由于价格相对较低，去化速度略高，月均销售7套左右,青岛写字楼市场目前存在着售价过低及去化速度较慢的问题，这样使得办公类物业的经营成为难题,经验1：二线城市，办公类物业困难重重,与二线城市产业结构以及商务容量相关，产业结构在升级阶段，并非所有的城市都能形成cbd 二线城市，企业资质较差，写字楼价值有瓶颈 当前青岛知名企业多集中在香港中路与海尔路区域，本项目区域认知的束缚很难突破 当前青岛写字楼与住宅价格倒挂现象严重，写字楼的销售速度较慢,经验2： 商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？,青岛商圈分布图,青岛市一级商圈有5个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和香江路商圈；二级商圈有9个，分别为城阳商圈、东李商圈、崂山商圈、市北cbd商圈、麦岛商圈、沧口商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及长江路商圈,香港路商圈,城市商圈,香港中路商圈,香港中路商圈是青岛高端百货最为集中的商圈,城市商圈,香港中路商圈,代表商业阳光百货（高档百货）,城市商圈,台东商圈,台东商圈是服务于青岛老城区的商圈，是青岛目 前发展最为迅猛的商圈之一,城市商圈,台东商圈,代表商业万达广场（购物中心）,中山路商圈,城市商圈,中山路商圈,中山路商圈是青岛传统商圈，服务于西部城区 居民和外地游客,城市商圈,中山路商圈,代表商业百盛（中档百货）,李村商圈,城市商圈,李村商圈,李沧商圈是服务于本地居民的区域性商业中心,经验2：商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？,目前商业主要以城市级商业为主，迎合青岛人喜欢接受新鲜事物的消费习惯,集中商业+商业街，用目的性商业和昭示性强的特色商业提升区域形象和认知,标新立异：改变区域形象，打造城市名片，引爆市场！,我们拥有青岛唯一的xx店； 我们拥有青岛唯一滨海特色商业街； 我们拥有青岛最高的滨海酒店； ,经验3： 住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？,沿海住宅第一梯队，占据一线海景资源及核心cbd的配套资源，平台价格形成了青岛房地产市场的标杆，未来供应较少,3,4,21,2,3,1 万丽海景 2 万邦中心 3 东海路9号 4 凯悦中心,住宅市场,板块格局,市南沿海一线,崂山沿海一线，占据一线海景资源及山体资源，随着城市功能性东扩，逐步形成了青岛市新兴的高端居住区，未来供应较少,5,7,10,1,3,4,5,6,2,1 麦岛金岸 2 海信天玺 3 上实海上海 4 御景峰 5 海逸翠庭 6 颐和星苑,住宅市场,板块格局,崂山沿海一线,1锦绣华城 2中央国际 3都市逸品 4中海银海1号 5海信璞园,1,2,3,4,5,市南板块作为传统城市核心认知区域，城市资源有限，未来土地供应量稀缺，地段升值潜力大,住宅市场,板块格局,市南板块,崂山沿海区域 一线：2.5万元/平米 二线：2万元/平米,市南沿海一线 3-4万元/平米,崂山中心区 1.5万元/平米,市南区 1.4-1.5万,住宅市场,价值梯度,核心竞争力：一线海景+顶级配套 未来供应较少,核心竞争力：一线海景+山体 未来供应较少,核心竞争力：二线海景+城市环境 未来供应较少,核心竞争力：城市核心区 未来供应较少,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,客户流向,客户流向,客户流向,经验3：住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？,以实现现金流为主，市场主流平台价格，一线豪宅价格瓶颈，4万元/平米的价格，月均销售仅10套左右，主流客户流向变化及核心竞争力被赶超，价格未来提升空间有限,经验4： 酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价 值最大化？,北京顶级酒店价值实现情况,四季世家强势国际酒店资源嫁接，盘活10年烂尾楼,项目溯源： 前身 “瑞城中心” 项目早在1998年完成结构封顶后，十年间一直处于停滞状态； 优势 强势稀缺地段：北京传统高档涉外地区； 劣势 “烂尾”楼盘的市场形象； 无景观资源； 完成于十年之前的产品设计（包括外立面、户型等）与当下市场标准产生一定差距；,如何完成“烂尾”到“热销豪宅”的华丽转身,？,四季世家,四季世家“世界最好”的酒店入驻，借势其全球影响力,四季酒店 世界性的豪华连锁酒店 被誉为“世界最好”的酒店 aaa 5钻评级 全球十大豪华酒店中有4家出自“四季系”，其中巴黎四季酒店排名世界第一 一流的硬件设施、宾至如归的高品质、人性化的服务全球美誉度极高,四季世家 四季酒店进驻 四季酒店标准的写字楼和公寓的物业管理,把“四季酒店”带回家！,四季世家,四季世家“世界最好酒店”的物管服务及国际一线顶级室内装修品牌,基础服务需求：舒适度、设施配套； 升级服务需求：服务的品质与个性化，体验与众不同的尊贵感和身份感；,豪宅客户需求,四季酒店提供,进电梯必须插上钥匙磁卡，才能在相应楼层停下； 即便是有重要贵宾到达，酒店正门仍必须留出供日常客人进出的车道和通道； 不允许媒体进入大堂拍摄客人照片； 预备专车为业主接机； 配送早餐并附送报纸； ,精致服务,贴心服务,私密服务,尊贵服务,法国进口罗格朗 德国爱米默 toto智能马桶 德国威宝 德国汉斯格雅 美国大金空调 葡萄牙进口bob钢板浴缸 ,四季世家,四季世家全球四季公寓比价体系,全球在售四季住宅一览表,北京四季世家 总价：300-400万美元,全球四季住宅 总价：120-1610万美元,站位全球比价体系 与世界级豪宅同步,比对,北京,全球,四季世家,四季世家小结,北京首家引入“世界最好”酒店，借势其全球影响力,“世界最好酒店”的物管服务,国际一线顶级室内装修品牌、酒店风格,全球四季公寓比价体系,区域认知度高，项目通过国际顶级酒店服务嫁接带动项目公寓产品的价值提升，实现从烂尾到豪宅的转变，实现价值最大化,四季世家,1,2,3,4,青岛顶级酒店价值实现情况,万达39克拉：超五星级艾美酒店，脱离目前区域价值及主流市场，客户认知出现偏差，经营惨淡,占地面积：4.4万平方米 建筑面积：38万平方米 建筑形态：高层 容积率：6.8 绿化率:3% 建筑结构：板楼，框架结构 户型规划：住宅套数676，住宅面积60,989 。总套数3038，总面积170,870 。写字楼80-1500平米左右。住宅65-120平米，90两居室为主；公寓主力户型35-73。 商业配套：自身拥有20万平方米的商业，超五星酒店、万达影城、万千百货、大型ktv等多种商业业态。并且随着中央商务区的建设，市政配套和生活机能也将逐渐完善。 景观园林：高层周边基本无景观带 主诉求点：公寓、住宅、写字楼城市综合体项目，开发商品牌。,引进超五星级艾美酒店共有 348 间设计典雅的客房，其中包括 317 间客房和 31 间套房。 这些宽敞的客房采用最新技术，并配以落地窗和线条简洁、色彩鲜艳的现代装饰。,39克拉,5星级： 希尔顿远洋大酒店 莱刚凯宾斯基 青岛海景大酒店 小麦岛酒店 海底酒店 海洋中心赤岛酒店 极地二期酒店 香格里拉2期 海尔洲际酒店 国展中心酒店,5星级： 香格里拉1期酒店 海景花园大酒店 丽晶大酒店 海天大酒店 汇泉王朝大酒店 颐中皇冠大酒店 麒麟皇冠大酒店,五星级酒店,分布,五星级酒店主要集中是市南区香港路一线海景资源附近，总个数超过15家,五星级酒店,发展前景,特色型高档 酒店开始出现,高星级酒店 迅速增多,知名酒店管理 集团陆续进驻,随着新项目的陆 续落成，青岛酒 店市场的更新换 代将不可避免。 提供更优质的硬 件配套，以及差 异化的特色服务， 将成为实现项目 价值的关键因素。,青岛宏观经济层面运营态势良好，再加上奥运契机，令 高星级酒店的发展前景被各方看好。截至2009年，在 建和规划中的高星级酒店已达15家，其中大部分为5星级 酒店。实施差异化经营将变得日渐必要。,青岛将陆续出现高档的特色型酒店，诸如规 划中的海底酒店、岛屿酒店等，借助自然景观充分打造 旅游休闲特色。市场需求将进一步细分。,伴随着经济的发展及城市知名度的提升，青 岛酒店市场对于国际酒店管理集团的吸引力日渐增强，而 这必将改善整体市场的管理水平及服务品质。,五星级酒店更新较快，优质硬件配套及差异化特色服务将成为实现项目价值的关键因素,经验4：酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价值最大化？,以具有特色的、优质硬件配套的，知名强势品牌管理的主流五星级酒店配合项目后期开发，在区域价值实现的基础上实现高端综合体价值,本体分析,视角选择,整体思路,开发视角,规划建议,城市视角,项目定位,开发节奏与经济测算,客户分析,沿海物业承接本市及外地高端客户，认可项目地段及海景资源；核心物业承接本地中端客户，对市南城区的地缘情结显著,住宅市场,市南板块,客户扫描,区域置业客户群体的三种分类,首次置业客户,a类：区域内刚性改善客户：显著地缘情节、面积功能改善 b类：区域外刚性改善客户：区域认同度较高、区域改善升级,准婚族、个性标签、城市生活资源、两居室户型 ,刚性改善客户,改善升级型客户,以本区域客户及外地客户为主（下县、外市）为主，本区域客户有较强的地缘情节、改善现状居住环境、三居户型，外地客户主要认可地段、海景资源及城市配套 ,住宅市场,市南板块,客户特征,平时购物会去高档购物中心或到香港或国外购买等，喜欢购买品牌等能显示出阶层身份感的东西 喜欢界定圈层，朋友圈子都是一类人，大家住相同的区域，去相同的餐厅、休闲娱乐 懂得消闲和享受，注重生活质量，每年都外出旅行,行为特征,通过年轻时代的打拚，形成一定的财富积累，工作状态和收入情况都非常稳定 有足够的能力让自己和家里人过富裕的生活 二次置业以上 追求品质，注重环境，希望提升身份圈层，追求社会认同 在投入重金的购买行为后，希望得到认同和被人羡慕，满足一种“富有阶层”的心理感受,生活状态,改善居所升级的中年家庭,他们是事业单位、垄断国企的中高层管理者，或是某一行业的高端技术人员，或是企业老板 处于事业顶峰，有较强经济实力，追求生活品质与舒适性 他们注重身份标签，喜欢品牌等能显示出阶层身份的东西 他们的生活中心转向休闲，爱好户外活动，追求健康生活方式,dna检测,住宅市场,市南板块,客户特征,私企业主 关注居住舒适度 豪华型三居或四居 喜欢品牌服饰,李先生 职业：私企业主 年龄：40岁左右 1、客户基本情况： 自己做生意，三口之家，有稳定的经济来源,非常强调居住市南区，多套房产均在市南区，天泰、麦岛金岸等，现在只关注市南区沿海房产项目，其他基本不考虑。 2、生活行为特征： 因为生意上应酬比较多，平常都比较忙的，而且工作时间不固定。希望回家能非常放松，小区最好私密性比较好，南北通透，社区内部配套上有些特色一点的设施就完美了，比如休闲、娱乐、餐饮档次都稍高一点的。这样更方便，平常也能有放松的空间。 3、置业特征： 市南区的房产项目都比较熟，今年房产比较热，和朋友聊得很多，比较关注，必须购买南北通透的户型，如果有纯南向户型就更好了，前期购买房产升值也不错，手里有一定的流动资金，有比较好的居住环境的项目都会考虑的。,改善居所升级的中年家庭写真,住宅市场,市南板块,客户写真,来源:市北区改善区域客户、市南区域内客户、外地客户 35-45岁 企事业单位中高层、政府中级职称公务员、私营业主、下县购买实力较强的私营业主 有较强的财富积累，置业不仅是居所的舒适享受，同时需要通过置业来体现身份感与界定圈层 价值取向：事业有成，对未来充满信心，喜欢潮流商品，乐于接受体现身份感和地位的事物（通过名表、品牌时装等体现身份与层次，好面子），受过高等教育，学习或工作期间有见识,目的：改善升级居住条件 置业关注点：城市地段、产品品质、物业管理、社区环境、配套设施、海景资 源 需求面积：150平米以上三、四居,行为及生活特征,置业特征,key word: 身份感 产品品质 舒适性 品牌、口碑,改善居所升级的中年家庭,住宅市场,市南板块,客户特征,以香港中路、台东路购物为主， 中高端档次商品为主； 青岛本地人或市南区生活多年，基本都在市南区活动，对市区环境熟悉，亲朋好友均在市南区内部； 以家庭消费为主，同时聚会与中高端的餐饮酒楼；,行为特征,本地人一家两口或三口居住在近市区的60-80平的小两居内； 生活相对安逸，夫妻有稳定的工作，事业上没有大起大落，双方儿女或工作或人居住在一起； 生活范围基本在市南区，亲戚、朋友、工作等都在市南区，基本不考虑其他区域； 二次置业 好面子，关注健康、养生；,生活状态,区域内刚性改善型客户,他们是事业单位、国企的中高层管理者，小企业主； 处于事业的稳定阶段，基本上不会大起大落； 他们对区域认知度较高，基本在区域内活动； 他们的生活、事业没有太宏大的目标，安于现状；,dna检测,住宅市场,市南板块,客户特征,来源:市南区域客户； 35-55岁； 事业单位、国企中高层员工，小贸易型小企业主； 有一定的储蓄积累，有一部分闲钱； 基本上为第二次置业； 居住现状物业已不能满足功能的需求，希望有较大面积的物业，以改善居住环境；,目的：改善升级居住条件 置业关注点：城市地段、价格、舒适性（南北通透）、配套设施 需求面积：90-120平米三居室 承受总价：150-200万左右,行为及生活特征,置业特征,key word: 区域 舒适性 配套 价格,区域内刚性改善型客户,住宅市场,市南板块,客户写真,他们有没有优越的家庭背景，和学历背景，收入稳步上升，事业有一定前景； 他们以小型贸易、物流等行业的作坊型小企业； 他们向往生活在城市，认为市区是身份的象征，是有面子的，能够在家人面前扬眉吐气； 他们需要在市区买房，价格不能太贵，满足使用功能的两房或三房户型。,区域外刚性改善型客户,勤奋、吃苦耐劳，对带家人较为大方，家庭责任感强； 平时生活较为简朴，大部分的时间忙碌于事业； 基本没有太多自由时间，除应酬与客户基本太多自行消费的时间； 不太注重穿着、消费，较为节俭，但关注生意、注重理财；,行为特征,生活状态,dna检测,年龄在35-45岁之间，学历不高，市北区或李沧等其他区域； 有一定工作经验，事业正处在起步阶段，生活较为辛苦，工作压力较大； 家境较一般，完全靠自己的实力打拼； 事业上升期、未来前景较大，有一定的闲钱； 争强好胜好面子，对市南区认知较高，认为只有市南区才代表城市，是富人主的地方，想挤进这个圈子。,住宅市场,市南板块,客户写真,小私企业主 关注地段 中高档小区 比较社区氛围,赵先生 职业：个体户 年龄：38岁左右 1、客户基本情况： 青岛人，一直在青岛工作十多年了，以前生活境况也不是特别好，近几年才渐渐好一些，孩子快上初中了，成绩不错，开奥迪a4。 2、生活行为特征： 工作时间相对比较固定，有的时候会有一些应酬，有自己的朋友圈子，有点好面子，追求名牌。 3、置业特征： 现在住在李沧，很早以前买的两居室，现在生活条件稍微好一点