成都商业地产巡展活动策划方案.ppt

,part 1: part 2: part 3: part 4: part 5: part6:,聚焦成都,活动策略及目标,成都高端地产项目竞争激烈，销售外阜市场拓展迫在眉睫,成都高端地产项目突围在即，方向导航,特别策划,巡展突围，销售大捷之战,广州&深圳双站齐发,数百位专业投资者参与，强势媒体推广，资深活动主办方组织,巡展报名,巡展报名，活动赞助,关于我们,叁艺/凤凰网/购房网,聚焦成都,成都一座被福布斯杂志列为“未来十年全球发展最快的城市”和“国际最佳商务城市之一”; 成都中国商业地产第四城;,据不完全统计，2011年成都在建及亮相的商业综合体达80余个，总体量超过1000万平方米,2012成都本土销售市场严重呼吸困难，拓展外阜市场以迫在眉睫！,就是在这座城市，短短数年，大量商业项目及资本迅速落子成都 2011 成都商业地产楼市调控、商业地产被动时代的来临-商业地产项目井喷式的扩展态势,外阜市场的销售潜力,一线商业地产开发渐入饱和，需求欲望强，购买力很强；,沿海地区外来投资商面广、数量多；信息缺乏；,可就是在这样一块销售潜力肥沃之地上，争夺销售市场大战在即,抢滩在即,销售外阜潜力市场烽火在即！,2012 你还等什么？ 马上出发,2011年5月27日，中国（华中区）商业地产招商大会 “组团”拓展华中市场,2011年4月28日新浪商业地产穿越峰会国内百余家主流商业地产开发企业“组团”拓展上海市场,2011年4月21-22日 中国商业房地产投资与城市商贸项目开发合作峰会各实力开发商“组团”拓展深圳市场,.,广州、深圳、大连、青岛、天津、北京、连云港、上海、崇明、宁波、温州、福州、泉州、香港、澳门、珠海、湛江、海口、三亚、,一、活动目标：,目标一：以巡展为载体，将成都精品房产项目信息传递给沿海一线城市及港澳台的投资者； 目标二：通过巡展活动，将更多的成都精品房产项目拓展到沿海城市及港澳台地区，帮助成都地产商拓展外阜优 势房产销售市场； 目标三：通过巡展活动，将更多的潜在闲散资金引到成都投资置业； 目标四：以巡展为契机，帮助成都房产开发商项目销售。,1、活动策略：巡展结合叁艺机构特色实力媒体资源，组织、推广、邀请成都各实力地产项目开发企业，与高端特色活动相结合，邀请全国各发达城市高端目标群体一同品鉴成都精品房产项目，切实的推动成都房产项目的销售。 2、活动宗旨：以“全国巡展+特色活动+主流媒体”的方式，推动成都精品房产项目销售。,二、活动策略,3、活动定位：成都精品房产项目（写字楼、商场、高端住房、商住房、商铺、住房） 4、活动时间：2012年全年，“一省两区”为期两天的巡展 5、活动主题：财富西部，梦想成都 2012 成都精品房产全国巡展 6、活动专业观众组织：巡展期间我们将结合公司自身强大的优势媒体资源宣传，邀请展地各商业协会、银行、保险机构、投资机构、高星级酒店、高端精英俱乐部、实力投资企业、品牌商家等高端专业观众。 7、活动主体: 精品房产展示 成都精品房产项目专题推介会 巡展传播广告传播、新闻传播、专题传播 财富团购直航专线 巡展特色巡展专场：财富西部 梦想成都2012成都精品房产全国巡展港澳专场,广州&深圳,主办方：凤凰卫视 、凤凰网、 购房网 承办方：成都叁艺文化传播有限公司 协办方：成都中铁西城等实力地产商 支持单位：广州商业总会、广州企业家协会、广州青年企业家协会、广州民间投资协会、广州外商投资企业协会、 广东银行同业公会、南雄（广州）商业协会、广州企业文化协会、中国国际贸易促进委员会广州市分会、广东省民营企业文化协会、名仕轩高尔夫网络服务有限公司、广州亚太国际俱乐部、深圳花园格兰云天大酒店 媒体联盟：凤凰网、购房网、凤凰视频、凤凰卫视、凤凰手机网、广州日报 、南方都市报、 羊城晚报、 南方日报、房博士房产网、广州阳光网、蓝房网、深圳房产信息网,组织机构：,广州站,1、活动主题：财富西部，梦想成都 2012成都精品房产全国巡展 广州站 2、活动时间：2011年12月17日 3、活动地点：广州亚太国际俱乐部,目前广州唯一一家首屈一指的超五星级会员专属私人国际俱乐部!,顶级的展望 名流荟萃，尊贵显赫,坐落于汇景新城豪华住宅区内，其成立旨在汇聚国内外名流精英，为政商领导人士及其国际友人提供一个聚会，就餐和休闲的私人高雅环境。,深圳站,1、活动主题：财富西部，梦想成都 2012成都精品房产全国巡展 深圳站 2、活动时间：2011年12月18日 3、活动地点：深圳花园格兰云天大酒店,繁华商业区,智慧与财富聚焦之地,活动地点：广州亚太俱乐部、深圳花园格兰云天大酒店 活动时间：2011年12月17日、18日18:00-21:00 活动形式：成都精品房产项目推介晚宴 活动目的：服务成都地产开发企业，促进成都房产销售； 活动内容： 成都房产投资前景推介 精品项目推荐说明会（每企业5分钟时间）； 主办方现场政策与环境咨询； 参展项目咨询； 宣传资料、项目楼书等宣传资料发放； 推介会购房者现场大抽奖活动,（1）专题推介会概况,4、活动核心内容执行,活动地点：广州亚太国际俱乐部、深圳花园格兰云天大酒店 活动时间：2011年12月17日、18日16:00-18:00 活动形式：成都精品房产项目品鉴 活动目的：服务成都房产开发企业，促进成都房产销售； 活动内容： 主办方现场政策与环境咨询； 参展项目咨询； 宣传资料、项目楼书等宣传资料发放； 参展企业商业地产项目投资咨询； 晚宴抽奖奖券发放。,（2）巡展项目品鉴概况,（3）财富双飞看房团,活动地点：成都各精品房产项目； 活动时间：2011年12月25日； 活动形式：组织购置准客户参与双飞看房团； 活动目的：服务成都房产开发企业，促进成都房产销售； 活动内容： 现场报名参加财富双飞看房团（置业成功可报往返机票） 成都房产项目团购 团购客户成都一日游,5、活动行程：,6、专业观众：企业高层、专业投资商、知名品牌、外企老板等高端客户,广州商业总会、广州企业家协会、广州青年企业家协会、 广州民间投资协会、广州外商投资企业协会、广东银行同业公会、 南雄（广州）商业协会、广州企业文化协会、广东省民营企业文化协会 中国国际贸易促进委员会广州市分会、广州亚太国际俱乐部.,直接观众,媒体观众,间接观众,专业邀请 团体合作,自身优势媒体资源,其他优势媒体资源,信息传播,舆论传播,广州日报 、新快报 、南方都市报、 羊城晚报、 南方日报、广州阳光网、蓝房网、房博士房产网等,凤凰网、购房网、搜狐、新浪网等,通过媒体宣传获得信息的专业企业高端客户,共享实力媒体,核心构成： 主题传播1：专题推广； 主题传播2：新闻推广； 主题传播3：广告推广；,（一）专题传播,1、传播形式：专题传播 2、主传播平台：广州日报 、南方都市报、 羊城晚报、 南方日报 、凤凰网、购房网 3、专题系列： 巡展专题：通过对巡展进行专题报道，全面解读巡展的影响力，为巡展赢得更多专业观众； 参展企业专题：针对成都房产开发商的房产项目在购房网、南方都市报做专题报道，推动成都房产的品牌宣传步伐，增强销售力度。,（二）新闻传播,1、传播形式：新闻 2、传播媒体：广州日报 、南方都市报、 羊城晚报、 南方日报 、凤凰网、凤凰视频、广州阳光网、房博士房产网、蓝房网、深圳房地产信息网等,3、新闻系列： （1）财富西部，梦想成都2012年成都精品房产全国巡展活动新闻； （2）财富西部，梦想成都2012年成都精品房产全国巡展推介会新闻； （3）财富西部，梦想成都2012港澳台巡展专线新闻 ；,（三）广告传播,1、传播形式：广告 2、传播平台： 报媒：南方都市报、广州日报 、 羊城晚报、 南方日报 网络：凤凰网、购房网、搜狐、新浪、广州阳光网、 蓝房网、搜狐焦点房产 3、系列主题： 财富西部，梦想成都2012成都精品房产全国巡展 财富西部，梦想成都2012成都精品房产全国巡展专场推介会 财富大礼包，团购直航专线。,掌舵商机，赢在前沿,掌舵商机 赢在前沿,参展费 ：13.8万广州站、深圳站,费用包含： 广州、深圳两站推介场地费 南方都市报b叠后半叠1/4版黑白广告 购房网二级页面专题（一个月） 全国巡展官方网广告全年推广 2012年凤凰网，购房网主办网上房交会全年免费推广 全程看房团接待服务费,亚太年会装袋资料派发 深圳一日考察学习 两名工作人员的巡展的吃、住、行 巡展服务费,金牌赞助: 5万,巡展广告宣传页上的显著位置显示贵公司logo 巡展官网项目通栏广告（一年） 巡展的会议议程手册金牌赞助目录下显示贵公司logo 巡展的会议议程手册单页项目广告 巡展手册扉页赞助广告 巡展宣传dm单背面1/2项目广告 巡展开场致辞（一名领导） 会场背景展板公司logo 巡展vi推广（手提袋） 赠送短信10000条,银牌赞助: 3万,巡展宣传页上显示公司logo 巡展官网上专设置公司的项目对联广告（一年） 巡展的会议议程手册银牌赞助目录下显示公司logo 巡展的会议议程手册1/2页项目广告 巡展手册扉页赞助广告 巡展宣传dm单背面1/4项目广告 巡展开场致辞（一名领导） 会场背景展板公司logo 巡展vi推广（手提袋） 赠送短信8000条,铜牌赞助: 2万,巡展宣传页上显示公司logo 官网上设置200字贵公司的项目的按钮广告（一年） 巡展的会议议程手册铜牌赞助目录下显示贵公司logo 巡展的会议议程手册200字项目广告 巡展手册扉页赞助广告 巡展宣传dm单背面1/4项目广告 巡展开场致辞（一名领导） 会场背景展板公司logo 巡展vi推广（手提袋） 赠送短信5000条,关于我们 / about us,关于【叁艺凤凰网购房网】 【专长】系统策划，整合营销。 【理念】递造价值，分享感悟。 【我们】是一家提供品牌系统服务的专业机构，以系统策划整合推广见长； 【我们】立志做西部最好的展会策展及综合执行机构、最具效率的整合营销专家！ 完美是对结果的总结。,叁艺和凤凰网成都房产、购房网： 我们依托集团背景，长期致力于【大型公共活动策划与执行】、【大型展览展示策划与创（承）办】、【区域策划运营与推广】、【品牌战略营销推广】以及为政府和企业提供【常年公关顾问专业服务】等，成功案例近200项，深受合作及参与各方认可，赢得广泛社会赞誉。,one/【团队】 特色,与广告公司相比，【我们】更强调活动的落地效果； 与策划公司相比，【我们】更注重执行的细节与资源的有效整合； 与展览公司相比，【我们】更贴近甲方的立场，考虑参与各方的感受与整体效果； 【我们】不是媒体，但却拥有强大的媒体关系资源，将推广做得更广、 更细、更到位！,two /【团队】 作业范围,大型展览展示的策划执行 大型专项活动和节庆主题活动策划和操作 大型专题会议、论坛与企业年会策划执行 各种推广整合策略与传播执行 城市品牌推广及景区营销运营策划 政府公关策略与危机公关策略 文化传播与传媒投资运营, 专项全程策划及执行 长期战略顾问 短期个案咨询 专项研究及策略研判,成都市人民政府 成华区人民政府 新都区人民政府 成都市房管局 龙泉驿区房管局 金堂县房管局 青白江区房管局,大邑县房管局 都江堰市房管局 郫县房管局 新津县房管局 彭州市房管局 新都区房管局,常年服务机构,成都国际会展中心 中国住宅产业博览会 成都住宅产业博览会 美国sca四川海辰工程设计公司 四川天筑景典设计 润枫国际 edsa orient设计事务所 som设计事务所 翰时国际 安道国际 中国对外贸易经济合作企业协会 英国皇家建筑师协会中国代表处,tontsen建筑设计事务所 mipim aisa设计事务所 aisa pacific设计事务所 沃尔本国际 abbs世界建筑论坛 远大集团 恒宇实业 五岳集团 逸凡实业 成都博爱教育投资机构 成都铭贤教育投资机构,服务过的单位, 2011成都金堂全国巡展 2010全国图书博览会 2009中国成都国际桃花节龙泉房产博览会 2008新都城市形象展示暨房产博览会 2008 成都精品楼盘二级城市六城巡展 2008中国成都国际桃花节龙泉房产博览会 2007成都房产走进攀枝花首届精品房交会 2007 中国西藏第二届“雪顿节”房地产博览会 2007 中国成都第11届（夏季）住宅产业博览会 2007 中国成都国际桃花节人居龙泉形象展示暨房交会 2006 中国成都第10届（冬季）住博会暨第三届国际商业地产博览会 2006 中国成都第9届（夏季）住宅产业博览会 2005 中国成都第8届（冬季）住宅产业博览会暨迎春房展 2010、2011成都龙泉桃花节房产博览会、龙泉房产全国巡展、龙泉房产走进成都经开区活动,作品及经典案例,展览展示篇,four/【团队】 作品及经典案例。, 2011龙泉房产与成都经开区互动主题论坛 2010、2011成都龙泉桃花节系列主题推介会 2009中国成都桃源论坛之宜居龙泉高端论坛 2007成华实施“大房产”发展战略高峰论坛 2006 创意中国（成都）首届建筑设计高峰论坛 2006 成都、杭州幸福双城记高峰论坛 2006 四川省第二届商业地产供需见面会 2005 中国西部媒体峰会 2005 中国（成都）楼市总评榜 2005 中国房地产开发的西部机遇论坛 2005 中国（成都）房地产操盘策略峰会 2005 中国（成都）园林景观行业高峰论坛 2003 成渝经济带商业精英高峰论坛,峰会论坛篇,峰会论坛篇, 新都城市运营推广,城市推广篇, 成华区区域品牌推广,城市推广篇,城市推广篇, 龙泉区区域品牌推广,thank you !,合作事宜 成都叁艺文化传播有限公司 成都天恒智龙传媒机构 地址：成都市锦里中路5号国嘉华庭一单元25-01号 成都市滨江西路8号凯旋门1-1-802号,商业项目招商策划专题培训,2010.10,内部学习资料,报告提纲,一、 商业基本概念,商业生意、买卖,business 广义的商业：“生意”，指所有以营利为目的的事业 特征：以获取利润为目的 一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“赚钱的游戏” 咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴 commerce 狭义的商业：“买卖”，指专门从事商品交换活动的营利性事业 特征：以商品交换为手段 包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等,零售业有关商品销售终端的行业,零售业： 美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体 营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者 零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终销售渠道，包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的社会消费品环节 零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等零售商家和零售集团，以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等,沃尔玛 总裁 李斯阁,张 近 东,黄光裕,业态面向某类目标顾客的商店营业形态,业态：零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态 特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物b2c，c2c）等,店,业种面向顾客某类用途的商店营业种类,业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类 特征：“卖什么” 目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数 从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等,业种特点,货,商业地产用于经营用途的房地产形式,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等 狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目 商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭） 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,品牌标识、区别 企业及其所提供的商品或服务的综合标识,品牌：包括品牌名（可以读出的部分）、品牌标志（不可以发声的部分）、品牌角色（人或拟人化的标识） 品牌的意义： 方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程 享有较高的利润空间 无形资产，可以超越产品的生命周期,商家品牌,商品品牌,餐饮品牌,二、 零售业态介绍,概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象 商店规模大，在5000平方米以上 商店设施豪华，店堂典雅、明快 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人,百货店 department store(dept),概念 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态 特点 采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发 设有与商店营业面积相适应的停车场 目标顾客为购物频率高的居民 商圈范围较大 商店营业面积一般在2500平方米以上 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道,大型综合商场 generalmerchandise store(gms),概念 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态 特点 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主 营业时间每天在11h左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地 选址在居民区、交通要道、商业区 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象 商店营业面积在500平方米以上 目标顾客以居民为主,超级市场 super market(sm),概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态 特点 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，店堂明快、清洁、货架丰满，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买 经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,便利店(方便店) convenience store(cvs),概念 经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润 从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内 商圈范围不定 营业面积根据主营商品特点而定 目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,专业店 speciatity store(ss),概念 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态 特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内 商圈范围不定 目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究,专卖店 exclusive shop (es),概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体 特点 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 商圈根据不同经营规模、经营商品而定 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制， 目标顾客以流动顾客为主,购物中心 shopping center(sc),概念 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态 特点 选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势 提供一站式购足和一条龙服务 可采取连锁经营方式 有一定的停车场,家居中心 home center(hc),概念 在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态 特点 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为57万人,商店营业面积大，一般在4000 m以上 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品 商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营 仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场,仓储商店 warehouse store(ws),三、 商业发展规律,商业发展趋势国际经验,零售业市场高度集中化、规模化 传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 跨国企业的拓展迅速,超大,超全,超值,国内零售业态所处的生命周期位置,资料来源：世界银行1997年世界发展报告，各市统计数据,人均gdp分组的消费结构,居民消费结构和消费水平发展阶段 必需起步发展享受,阶段,阶段描述,基本特征,常州目前人均gdp已经超过3000us$，已经进入讲究品牌消费的快速发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受,300 us$,1000 us$,3000 us$,5000- us$,国内,中等规模以上城市,长三角 珠三角,深圳 上海 北京,gdp,百货大楼,大型超市,供销社,城市生活休闲中心,商业 模式,国外模式,发展特征 国内模式 发展 特征,第一代商业,第三代商业,第二代商业,街区商铺,百货商场,摩尔,风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担,超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。,以shopping mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。,城市中心区域,社区中心/临近市区,城市中心/副中心/交通枢纽,第四代商业,商业模式发展规律,以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨,城市生活休闲中心,随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall,我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化,着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的并不多，惠商项目率先将城市休闲生活带到常州 购物中心,城市核心,商圈分析基本概念,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围 简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上,人口数量及特点,交通状况,商业发展潜力,人文、公共配套,商业规模,影 响 商 圈 大 小 因 素,发展 阶段,市场 表现,经营模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金 收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金 收入,销售收入+租金收入,百货等购物,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,城市商圈形成规律,赢利模式,百货为主,专业市场,餐饮、休闲,休闲、娱乐,经营业态,市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈,以商业饱和指数推导商业潜在规模,irs（商圈饱和指数） c（潜在客户）re（人均零售支出）/rf（商业面积）,rf（某市可支撑商业面积）cre / irs 401600/4000 = 16万,例1： irs（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/，取接近中值的4000元/ c（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，11535%=40万） re（年平均购物额）：2010元/年人0.8=1600元/年人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算）,例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为 irscrerf =100000251440001736,商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店,休息,四、 商业地产策划,商业地产开发过程,销售,商业物业分类,按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类 按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业 按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 按物业户权分类：产权物业、非产权物业,购物中心,购物中心,购物中心,购物中心,购物中心,上海梅陇镇广场,购物中心,合理的人流动线促进商业经营,包括平面人流动线规划和垂直人流动线 平面人流动线： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置 中庭的形态、大小、数量及位置 餐饮区及娱乐设施的规划 环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等 垂直人流动线： 垂直交通组织 中央空间是垂直人流动线设计的重点 垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。,适宜的空间尺度及休闲的环艺设计,室内室外空间尺度对人流动线、视觉效果、心理都将产生影响： 过道宽度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线 中庭直径或长宽一般在1050米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化 室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适 地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm60cm或以上，而40cm40cm或30cm30cm或3060cm的瓷砖使用于中低档购物中心,合适铺位开间/进深之比,社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：,社区商业规模定位,商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。,社区商业,社区商业业态组合规划,超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态 业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围 符合商铺建筑设计技术指标。,社区商业,五、 商业项目招商,招商策略以大带小 主力店次主力店品牌商家小商户,招商首先是“间谍战” 潜在商家有哪些，他们在哪里，作为招商人员要心里清楚，将不同商家划分开来 招商其次是“遭遇战” 招商通常是“三步曲”，从初次接触-深入沟通-促成合作，不是说与商家沟通的次数越多越好，而是每次的沟通要有效率