湖北省房屋重置价格体系.doc

湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据房地产单位会计制度会计科目和会计报表（建综1992349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据房地产单位会计制度会计科目和会计报表（建综1992349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。在文件中未规定钢结构房屋的残值率根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋残值率作如下规定：1、钢结构一等：8%;2、钢结构二等：5%;3、钢结构三等：4%;五、房屋重置价格的构成房屋重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润房屋重置价格标准开发成本=勘察设计及前期工程费+房屋建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费房屋建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建和安装工程费。房屋建筑安装工程费=直接工程费+间接费+利润（建筑承包商）+税金直接工程费=直接工程费+措施费直接工程费=直接人工费+直接材料费+施工机械使用费措施费=环境保护费+文明施工费+安全施工费+临时设施费+夜间施工费+二次搬运费+大型机械设备进出场及安拆费+混凝土、钢筋混凝土模板及支架费+脚手架费+已完工程及设备保护费+施工排水及降水费，共11项间接费=规费+企业管理费规费=工程排污费+工程定额测定费+社会保障费（养老保险费、失业保险、医疗保险费）+住房公积金+危险作业意外伤害保险企业管理费=管理人员工资+办公费+差旅交通费+固定资产使用费+工具用具使用费+劳动保险费+工会经费+职工教育经费+财产保险费+财务费+税金+其他勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费的内容：勘察设计费及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”。详细可行性研究的收费标准约为3；工程设计收费基准价为设计概算的4.5%至1.6%，其中1000万以内的项目约占4.5%至4%；工程勘察收费基准价=工程勘察实物工作收费+工程勘察技术工作收费，在计算中按实际工程量和技术复杂程度取费。房地产建设规划费按当地建设局收费标准计算。路、水、电及场地平整按当地水、电接通费和正常成本计算。勘察设计及前期工程费的计算由估价人员根据项目复杂程度，参考实际费用支出情况进行保守估计。对结构简单，当地未经过勘察设计的小型项目不宜计算勘察设计费。公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括非营业性的公共配套设施的公共配套设施的建设费用。对城市规划区范围的的公共配套设施的建设费一般是由城市规划管理部门以配套费的标准按建筑面积征收。对城市规划区外的不计算公共配套设施建设费。基础设施建设费建设项目范围内的道路、水电、通讯、排水、燃气、热力等设施的正常费用。在实际计算时可参考概算定额和建设单位的实际成本修正得出。对没有配套的小型项目可不计算基础设施管理费用是建设单位管理和组织房地产开发活动所发生的各种费用，商品房管理费费率为13%，经济适用房的管理费费率为2%。投资利息投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由卖方负担的缴纳税费。包括销售税金及附加和其他销售税费（个人所得税、企业所得税、土地增值税及销售费用等）。开发利润开发利润为正常条件下建设单位所能获得的回报，在结果上为销售收入减去成本、费用、和税金后的余额。以土地取得成本、管理费用和开发成本为基数计算的利润率称为投资利润率。投资利润率根据估价对象的区位和用途确定，在区位条件一致条件下一般商业利润率大于住宅利润率大于工业利润率。六、房屋建筑结构分类表房屋建筑结构分类表结构类别结构等级房屋建筑主要条件钢结构一等型钢结构柱，安装天车梁，屋架为型钢屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，屋面作保温和隔热处理，层高6.5米以上，水、电齐全。二等型钢结构柱，未安装天车梁，屋架为型钢屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，水、电齐全。三等自制钢结构柱，未安装天车梁，屋架为自制屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，水、电齐全。钢筋混凝土一等钢筋混凝土框架，钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，现浇屋面，30厘米以上砖墙或贴砖外墙，24厘米内隔墙，瓷砖地板或部分大理石，花岗岩地面，铝合金或塑钢门窗。有水、电、卫生间或部分空调设备，墙面装饰条件优良。层高三层以上。二等钢筋混凝土梁柱承重，现浇和预制楼板和屋面，水泥楼地面或部分瓷砖地面或部分水磨石地面。铝合金门窗，内外墙为水泥粉刷，涂料、贴砖墙面，室内墙面仿瓷涂料，有水、电、卫生设备。砖混一等砖墙或部分钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，钢筋混凝土圈梁，构造柱，平屋面或平瓦屋面，企口楼地板面层或水泥楼地面或地板砖地面，室内墙仿瓷涂料，铝合金或塑钢门窗，有水、电、卫生设施，内外表饰较好。层高五层以上。二等24厘米以上砖墙或部分钢筋混凝土梁柱承重。现浇预制楼板或部分预制板，有圈梁，平屋面或平瓦屋面。水泥地面或部分水磨石地面。正规门窗，细致粉刷，有水、电、卫生设备。层高五层以上。三等砖墙体承重或部分钢筋混凝土梁柱承重，预制或部分现浇楼面，钢筋混凝土圈梁，平屋面，普通水泥楼地面，正规门窗，水泥粉刷或涂料粉刷，有水、电、卫生设备。四等砖墙体承重，部分圈梁，楼面为预制板，12厘米内墙或其它间隔墙，平屋面或平瓦层面，普通水泥地面，普通门窗，有水、电和共用卫生设备。砖木一等24厘米以上砖墙承重有少量钢筋混凝土梁承重，松木或杉木屋架，有屋面板的平瓦屋面或者混凝土小平台，水泥地面或资砖地面，铝合金或逆钢门窗，细致粉刷，有水、电、卫生设备，装修条件较好。二等24厘米以上砖墙承重，可接受局部12厘米内墙，松木屋架，水泥地面，平瓦屋面，普通门窗，有水、电设备。三等24厘米砖墙承重可接受12厘米外墙，松木屋架，水泥或三合土地面，平瓦或小瓦屋面，普通门窗，有水、电设备。简易木柱、架承重，板壁，布瓦或平瓦屋面，活土或土地面，简易门窗，有电。七、房屋建筑安装工程费标准房屋建筑安装工程费标准房屋结构等 级房屋建筑安装工程费（元平方米）市区国有非市区国有集体钢一级850807.5765二级780741702三级600570540钢 混一级11101054.5999二级1000950900砖 混一级830788.5747二级740703666三级660627594四级590560.5531砖 木一等540513486二等480456432三等380361342简 易180171162八、房屋重置价格的测算思路重置价格测算系数一览表序号建筑物区位及用途市区国有住宅非市区国有住宅集体住宅市区国有工业非市区国有工业集体工业附记1开发成本+2其中：房屋建筑安装工程费建筑安装工程费的数据见、“重置价格体系数据”3勘察设计及前期工程费6%3%2%4%2%2%以为基数计算4公共配套设施建设费4020040200按当地配套费收费标准执行5基础设施建设费000000无配套的裸房不计，避免与土地基础设施费重复计算6管理费用3%2%2%2%2%2%以为基数计算7投资利息7.57%7.57%7.57%7.57%7.57%7.57%贷款基准利率的一定比例计算6.31%*1. 28开发利润18%6%0%5%3%0%以开发成本和管理费用为基数，结合物业类型和市场状况确定9销售税费5.50%5.50%5.50%5.50%5.50%5.50%用重置价*销售税费率为便于计算可用（+）*销售税费率10测算重置价（元）（ +）11调节系数根据估价对象区位、个别、市场因素进行调节12实际重置价格测算重置价*（1调节系数）九、房屋重置价格标准房屋重置价格标准重置价 房屋重置价格标准 （元平方米）市区国有非市区国有集体住宅工业住宅工业住宅工业钢一级1078 968 871 二级993 890 799 三级774 689 615 钢 混一级1615 1394 1305 1257 1137 1137 二级1460 1260 1198 1155 1043 1043 砖 混一级1220 1053 998 962 866 866 二级1093 944 892 860 772 772 三级981 847 798 770 689 689 四级882 762 716 690 616 616 砖 木一等811 701 657 634 563 563 二等727 628 587 566 501 501 三等586 506 469 452 397 397 简 易304 263 234 226 188 188 十、房屋重置价格的调节系数估价人员应同时考虑建筑物成本和效用，综合分析区位因素和个别因素对房屋重置价格进行调整。对主城区以外的估价对象不得进行区位因素