资产评估结果差异性分析

资产评估结果差异性分析摘要： 使用不同的方法评估同一物，产生的评估结果往往不同。本文从价值唯一性角度对评估结果的趋同性进行分析，剖析实践中评估结果出现差异的原因，并对评估方法的选择提出可行性建议。关键词：资产评估;原因;方法选择;差异性自资产评估在我国产生以来，在实际评估工作中广泛采用的基本评估方法有重置成本法、收益现值法和现行市价法，理论界对于统一评估目的下不同评估方法产生的评估结果有差异还是趋同颇有争议。在理论上，统一评估目的下不同评估方法得出的评估值是趋同的，但在实际操作中，由于这些方法都有各自的特点，付诸实施的条件和特定的操作规程，因而存在差异。这种差异性虽然客观存在但并非必然。一、价值的唯一性决定评估结果的趋同性劳动价值论认为价值是由社会必要劳动时间决定的，在一定评估时点，商品的社会必要劳动时间是一定的。因此，价值也是一定的。唯一性指在一定的评估时点，资产在特定的价值类型下，其价值的唯一性。因为资产评估结果是通过潜在价格反映的，潜在价格是以交换价格为基础的，而价值又是交换价值的基础。因此，价值的唯一性决定评估结果的唯一性。二、实践中出现差异性的原因1、评估目的、评估时点不同造成评估结果差异。首先，给予不同的评估目的，同样资产的价值就不同。例如，破产清算其结果一般都低于现行市价;其次，评估时点不同，受市场因素、通货膨胀和国家经济政策的影响，评估结果也会产生差异。2、评估结果是否能够客观地反映评估标的物的价值还受评估师所掌握的资料及对资料的处理方法所制约。即使评估目的相同，评估时点相同，如果不同的评估师所掌握的资料不一致，或对资料的处理方法不一致，其评估结果也不可能一致。比如，采用现行市价法对房地产进行评估时，如果两个评估师选取的参照物不同，其评估结果就可能存在差异。3、即使在同一时间、同一目的下，不同评估方法因为采用的参数不同也会产生差异。例如，成本法和市场法。令成本法的评估值为A，市场法的评估值为B，则A=重置成本-贬值，B=现行市价。如果AB，则可能是评估过程中对经济贬值和功能性贬值考虑不充分;如果Ab，则可能是评估人员对平均利润估计过低。 /b，则可能是评估人员对平均利润估计过低。4、评估人员素质的高低也是影响评估结果的因素。评估人员的学识水平、专业能力和经验方面的距离，使得不同的评估人员对同一评估标的物的理解有所差异，即使是同一评估机构不同的评估人员也可能得出不同的结果。综上所述，在实际评估过程中，出现评估结果的差异是可能的，而评估方法的选择是影响评估结果的重要原因之一。这就要求在选择评估方法时要注意认真选择，争取使评估的结果更加精确，能够较好地反映评估对象的潜在价值。三、评估方法的选择1、评估方法必须与评估对象相一致。从评估对象来分析评估方法适用问题，事实上就是依据参数的可求性来寻找方法，哪种参数可以得到，我们就采用与之对应的评估方法。从评估方法来看，如特指某种评估方法，那么必须能找到该评估方法所需的各种基本要素。比如，必须要有重置成本、实体性损耗、经济性损耗和功能性损耗的具体参数，我们才能用成本法评估资产的价值。现实中评估对象的存在形式或价值特征各不相同，往往要求不同的评估方法与之相对应。因此，评估方法的选择，必须与评估对象的特定情况相适应。2、评估方法必须与评估的价值类型相适应。资产评估类型说明价值的内涵是什么，或者说，它说明评什么。而评估方法说明如何评，它确定的是评估值的量值，它受价值类型的约束。3、评估方法的选择受客观现实条件、特别是数据资料的制约。各种方法都要依据一系列数据资料进行分析、处理、转换。因此，要根据现有的及所能收集到的资料，选择适当的评估方法。在参照以上的原则进行选择后，还需要全面考虑、统筹安排。各种评估方法各有其特点和付诸实施的条件。它们各自付诸实施的条件，界定了它们各自的适用范围，而各自的特点又能起到相互补充的作用。在实际过程中，多种方法的配合使用，往往能起到互相验证或分析、修正某些误差因素的作用。这样，不但可以拓展评估的可行性，还可以提高评估的准确性。但是，我们不能将不同方法得出的结果进行简单平均而得出评估结论，而应该根据评估目的以及评估对象的具体情况，恰当的将不同评估方法配合使用，以得到公允的评估结果。资产评估操作规范意见(试行)第十七条也指出要根据评估方法的适用条件、评估目的、评估对象的具体情况选用一种或多种方法分别评估，将得出的结果进行分析、比较，得出公允的结果。四、结语尽管我们根据评估目的、评估对象的特征，数据信息资料状况以及客户对评估精度的要求选择了资产评估方法，并考虑了各种方法的配合使用，仍然不能保证评估结果的精确值。只能尽可能争取弥补单一方法在适用范围的有限性，以及评估准确度方面的局限性。参考文献：1徐海成.资产评估学M.西安：陕西人民出版社，2003.2秦璟.资产评估方法的选择与资产评估结果合理性J.东岳论丛，2013.3.2、以独特的城镇建设为抓手推进就地就近城镇化建设应该强调风格独特，避免千城一面。应在充分保护和尊重现有地形村貌、田园风光的前提下，进行合理规划设计，使处于城市近郊、平原、农村区域、山林地带等不同地形地貌的城镇保持各自的风格特色，尽可能在城镇原有形态上改善居民生活条件。与此同时，在城镇建设中还应突出文化内涵，把当地特色文化有机融入园林打造、广场、道路、住房等建筑的建设中，营造风格独特的城镇风貌，走个性化城镇发展之路。3、以特色优势产业发展为支撑推进就地就近城镇化的关键在于农村产业发展。应根据本地资源禀赋、区位和环境优势、经济结构等条件，发展适合本地且有比较优势的特色产业。在选择时，一要做到三结合，政府扶持、市场需求和地域传统三方面有机结合;二要引导农民培育特色产业，做到一乡一业或一镇一品牌;三要深度挖掘本地农业资源优势，大力发展农产品深加工业，扩展农产品产业链，打造有本地特色的农业品牌，以此带动二、三产业发展。(3)创造良好环境，提高综合承载力综合承载能力是资源环境承载力、经济承载力和社会承载力的有机结合体。1、注重绿色高效，提升资源环境承载力首先，规划时应充分考虑资源环境承载能力，合理确定城镇开发边界，优化功能分区，加强土地集约高效利用，开发地下空间;其次，强化经济与环境保护的协调发展，大力发展绿色、低碳、环保产业，严格限制污染重、能耗高的项目;第三，加大对资源和生态环境的保护修复力度，提高居民节约资源保护环境的意识，强化对城镇自然资源和生态系统保护修复的资金保障，对于存在的环境问题及时修复，确保城镇资源环境承载力稳步提升。2、注重产业发展，提升经济承载力发展产业，是提升城镇经济承载力的有效途径。城镇要发展产业，一是，谋划立镇强镇的优势产业和主导产业，把本地的资源和区位优势转化为产业优势，要有所为有所不为，不能追求小而全。二是，大力发展和培育龙头企业，依托龙头企业带动产业，走龙头+规模+特色的镇域经济发展之路。三是，以抓重点项目为突破口，以兴镇强镇的项目为依托，带动相关产业的发展。3、注重功能完善，提升社会承载力首先，应按城市化的标准加强城镇基础设施建设，以交通、水电、通信为重点，加强供水、电力、人防、防灾、污水垃圾处理等设施建设，注重城镇综合功能的完善;其次，要提高公共服务能力，应该配套完善科教文卫、医疗、社会保障等公共服务功能，保障公平、