戴德梁行：国泰融丰（蓟县）项目前期策划及营销代理服务标书.pdf

june 1, 2007 国泰融丰蓟县项目前国泰融丰蓟县项目前 期策划及营销代理期策划及营销代理 服务标书服务标书 国泰融丰蓟县项目前国泰融丰蓟县项目前 期策划及营销代理期策划及营销代理 服务标书服务标书 戴德梁行公司简介 蓟县房地产市场分析 大北京及环渤海房地产市场分析 项目策划推广工作思路 类似案例项目评析 项目服务团队介绍 企业业绩介绍 agenda议程 戴德梁行公司简介戴德梁行公司简介 戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表 全球全球 40 个国家个国家 192 间分公司间分公司 9000名专业人士名专业人士 世纪之初世纪之初, ,戴德梁行集团由梁振英测戴德梁行集团由梁振英测 量师行与英国的量师行与英国的dtzdtz及新加坡的戴玉及新加坡的戴玉 祥产业咨询公司共同组建祥产业咨询公司共同组建, ,完成了起完成了起 全球化发展的第一步全球化发展的第一步. . 戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表 4040 个个个个国家与地区国家与地区国家与地区国家与地区 192192 个个个个城市城市城市城市 9,0009,000 名员工名员工名员工名员工 n n 中国中国中国中国: : - - 原原原原 梁振英测量师行梁振英测量师行梁振英测量师行梁振英测量师行 n n 东南亚东南亚东南亚东南亚: : - - 原原原原 戴玉祥产业戴玉祥产业戴玉祥产业戴玉祥产业咨询咨询咨询咨询公司公司公司公司 n n 欧洲，非洲，中东欧洲，非洲，中东欧洲，非洲，中东欧洲，非洲，中东: : - - 原原原原 dtz dtz debenhamdebenham thorpe thorpe 戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表戴德梁行全球架构表 与与与与staubachstaubach公司联盟，在美洲有公司联盟，在美洲有公司联盟，在美洲有公司联盟，在美洲有3838个办事处个办事处个办事处个办事处1,5001,500 名员工名员工名员工名员工 本公司在中国大陆各主要城市设有分公司，为大陆各类型物业提供全方位的专业房地产本公司在中国大陆各主要城市设有分公司，为大陆各类型物业提供全方位的专业房地产本公司在中国大陆各主要城市设有分公司，为大陆各类型物业提供全方位的专业房地产本公司在中国大陆各主要城市设有分公司，为大陆各类型物业提供全方位的专业房地产 服务，包括估价、调查研究、物业管理、建筑顾问等。服务，包括估价、调查研究、物业管理、建筑顾问等。服务，包括估价、调查研究、物业管理、建筑顾问等。服务，包括估价、调查研究、物业管理、建筑顾问等。 自从一九九三年成立以来，本公司在中国大陆一直保持宽广而深入的市场接触面、已建自从一九九三年成立以来，本公司在中国大陆一直保持宽广而深入的市场接触面、已建自从一九九三年成立以来，本公司在中国大陆一直保持宽广而深入的市场接触面、已建自从一九九三年成立以来，本公司在中国大陆一直保持宽广而深入的市场接触面、已建 成网罗大陆各主要城市房地产动态的资料库，为客户提供市场上最新的第一手资讯。成网罗大陆各主要城市房地产动态的资料库，为客户提供市场上最新的第一手资讯。成网罗大陆各主要城市房地产动态的资料库，为客户提供市场上最新的第一手资讯。成网罗大陆各主要城市房地产动态的资料库，为客户提供市场上最新的第一手资讯。 台台台台北北北北 深深深深圳圳圳圳 廣廣廣廣州州州州 香香香香港港港港 重重重重慶慶慶慶 天天天天津津津津 大大大大連連連連 北北北北京京京京 曼曼曼曼谷谷谷谷 新新新新加加加加坡坡坡坡 吉吉吉吉隆隆隆隆坡坡坡坡 雅雅雅雅加加加加達達達達 杭杭杭杭州州州州 成成成成都都都都 上上上上海海海海 西西西西安安安安 武武武武汉汉汉汉 中国地区中国地区中国地区中国地区 戴德梁行 服务内容戴德梁行 服务内容 专业地产顾问服务专业地产顾问服务专业地产顾问服务专业地产顾问服务 市场研究及开发顾问 营销企划 物业管理 估价 建筑顾问 投资顾问 专业地产代理服务专业地产代理服务专业地产代理服务专业地产代理服务 办公楼 住宅 商铺 工业项目 戴德梁行业务架构戴德梁行业务架构 估估 价价 部部 工工 业业 部部 市市 场场 研研 究究 部部 写写 字字 楼楼 部部 商商 铺铺 部部 物物 业业 管管 理理 部部 泛泛 城城 （ 中中 国国 ） 综综 合合 住住 宅宅 服服 务务 住住 宅宅 部部 建建 筑筑 顾顾 问问 部部 我们在中国我们在中国10个城市个城市 设有专业的调查研究设有专业的调查研究 队伍，在天津自队伍，在天津自1998 年起年起建立建立的的大型大型市市场场 信息数据库迄今已累信息数据库迄今已累 积积5万多份万多份市市场需求场需求 问卷和问卷和1107个个楼盘资楼盘资 料料(占占天津天津供应总供应总量量 的的77%)，是提供是提供市市场场 研究服务的研究服务的坚实基础坚实基础 蓟县房地产市场分析蓟县房地产市场分析 蓟县地理位置蓟县地理位置蓟县地理位置蓟县地理位置 蓟县自新中国成立后，属河北省辖县，1973年9月划归天津市，相沿至今。蓟县位于 天津市最北部，地处京、津、唐、承四市之腹心。距北京88公里，距天津115公里， 距承德220公里，距秦皇岛236公里。 蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况 人人口口分分布：布： 全县总人口80.31万人，农业人口68.82万，非农业人口约11万。人口主要集中全县的 政治文化中心城关镇，镇内总人口13万人，其中农业人口5.2万人，辖70个行政 村。 行行政政区划区划： 蓟县是天津市辖区之一，县政府位于蓟县城关镇。全县总面积1590.22平方公里。下 辖26个乡镇（包括20个镇6个乡）、 一个城区街道办事处、949个行政村、 15个居 委会。 蓟县蓟县经济指标经济指标分分析析蓟县蓟县经济指标经济指标分分析析 2004年全县生产总值达到122.21亿元，比上年增长15.1%，增长速度高于全市平均水 平。全县人均生产总值达到15217元，在全市各郊县当中，仅次于武清。蓟县的人均 可支配收入与人均消费性支出均有显著增长，可见蓟县市场蕴藏着巨大的消费潜力 ，投资收益前景可观。 区域 项目2001200220032004 区域面积1590.221590.221590.221590.22 人口总数79.718079.9780.31 gdp总值（万元）75452886701310246571222089 人均gdp9466108381297515217 人均可支配收入4452490854206056 人均消费性支出1907196725682649 蓟县 蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况- -城城镇规划镇规划城城镇规划镇规划 蓟县县城以人民路为东西轴线，中昌路为南北轴线划分为四个区域。西北西北区区域域为 政治、经济、文化教育中心，西西南区南区域域划为商业用地，同时也是蓟县扩大城区规 模的重点方向。东东部部区区域域目前以集资建房的住区为主，整体居住品质不高。北部北部 区区域域位于府君山脚下，规划为中高档住宅区和旅游度假区，本案正处于这一区域 内。 蓟县坚持天津市后花园的发 展定位，未来将建成以绿色 食品加工工业为基础，商贸 为主的中等旅游城市。为达 到目标，蓟县政府已把向向南南 扩大扩大城区城区规模规模作为今后发展 重要部分。 蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况蓟县整体市场情况- -产业产业发展状发展状况况产业产业发展状发展状况况 2004年蓟县各产业全面发展，经济结构进一步优化。第一产业完成增加值18.4亿 元，比上年增长11.5%；第二产业完成增加值52.86亿元，比上年增长21.3%；第三 产业完成增加值51.00亿元，比上年增长20.3%。产业结构调整趋势明显，第二、 三产业所占比重提高，第一产业所占比重继续下降。 183579 528560 509950 第一产业 第二产业 第三产业 蓟县城市蓟县城市发展趋势预判发展趋势预判蓟县城市蓟县城市发展趋势预判发展趋势预判 通过政府相关部门可以了解到，县城北部将成为高档住宅居住区及旅游度假区，同时 也是未来几年蓟县唯一的大规模住宅区。而本宗地正位于北部区域府君山脚下，是消 费者理想的居住用地。 优越的地理位置，便利的交通条件，丰富的自然资源，正在崛起的区域经济，日趋 合理的产业布局以及鲜明的城市规划方向都将成为提升城市形象的升值点，也必将 引来房地产业的长足发展。 虽然目前其城市建设及居住水平还亟待提高，当地居民对高品质房产的认知还存在一 定差距，但打造差异化产品，抢夺市场空白点，正是我们的机遇之所在。不断提升的 gdp总值、区域竞争对手数量较少、产品形式发挥空间较大、丰富的自然旅游资源等 等，也呈现了这个区域土地及房产进一步的升值的潜质。 蓟县房地产市场蓟县房地产市场发展综述发展综述蓟县房地产市场蓟县房地产市场发展综述发展综述 2000年以来，蓟县加大了房地产开发量，虽然以集资建房为主体，已开始出现商品房 ， 2001年府君花园的出现提升了商品房的品质，在此带动下，蓟县的房产市场打破 了以往单一的产品形式和运作方式，商品房市场也日趋成熟，集资房也逐渐退出市场 ，2003年下半年集资房已经全部停止报批。 蓟县最早的房地产开发始于90年代初期，大多数蓟县城区的人都住平房，随经济的 发展，居民对住宅需求的增加，政府机关及事业单位开始共同集资建房，成为蓟县 房地产初级阶段的主体。 蓟县一蓟县一级级市场市场发展状发展状况况蓟县一蓟县一级级市场市场发展状发展状况况 出让时间地块名称面积（亩）出让方式 出让金额 （万元） 获取公司 2002东风电机厂原址80拍卖2020天津华夏 法院原址8.82拍卖2700蓟县建设开发公司 桃花园南区180.39拍卖12980天津顺驰融信置业 桃花园西区193.03拍卖10263.2868建设开发公司 三岗子28.92挂牌467.7042渔阳建工集团 儿童乐园1.54挂牌476.76城关房地产 下营西大峪14.2挂牌67.38广播电视局 03年合计年合计426.926955.131 桃花园东区491拍卖22600天津顺驰融信置业 天元小区29.63挂牌554.02天津泰富公司 人防大厦52.02挂牌2275.022凯罗地产 鼓楼广场11.88挂牌4829.34房地产开发公司 洇溜储备地3.9挂牌39.5个人 马伸桥储备地8.18挂牌71.55个人 西七园储备地0.64挂牌35.23个人 储运公司48.81拍卖1708.35天津浩地集团 04年合计年合计646.0632113.012 2003 2004 位位置：置：商业集中在中部繁华地段，住宅02、03年多集中在北部地区，04年西南部 放出一部分地块，主要是在人民西路沿线，作为商业和居住结合用地规划的一部份， 同时业表现出政府向南扩大城区规模的倾向。 面面积：积：土地供应量逐年增长，从2002年的80亩增加到2004年的646亩，且2004年 仍有40000平方米待开发，04年土地供应量较03年增长50%以上。 方方式：式：以拍卖和挂牌为主，反映了一级市场市场化程度的提高。 蓟县一蓟县一级级市场市场发展状发展状况况蓟县一蓟县一级级市场市场发展状发展状况况 地地块来源：块来源：征地方式03年占50%，04年仅有一块土地为征用，其余为收购，说明土地 市场商品化程度的提高。 开发开发公司公司：多元化，市内开发公司有所增多，并出现个人竟得土地。 用用途：途：以住宅为主导，03年97%，04年96% 2003年1月2日，中共蓟县县委召开七届三次全会，会议确定了坚持天津市“后花园” 的发展定位，其中要求大力发展现代服务业，依托蓟县优美的自然环境，积极发展房 地产业，实行市场运作，把更多的资金引进来，开发别墅、居住小区、商贸设施等； 蓟县一蓟县一级土级土地市场地市场开发开发方方向向蓟县一蓟县一级土级土地市场地市场开发开发方方向向 从中不难看出蓟县蓟县度假旅游度假旅游地产的地产的发展发展设设想以想以及及高档住宅高档住宅的的发展趋势发展趋势。随土地的大量 开发，土地的稀缺性将逐渐凸现，价格也将有所提升。 二级二级房地产市场房地产市场发展状发展状况况二级二级房地产市场房地产市场发展状发展状况况 蓟县2004年二手房销售在整个市场仍占有一定优势。而整个蓟县的商品房市场较以 前也已有了长足的进步。整个商品房市场（含集资房）的销售均价达到1860.68元/ 平米，而除去集资房的均价大致在25002600元/平米左右，这在整个郊县市场上处 于绝对领先的位置。说明蓟县的商品房市场仍处在起步阶段，但其发展速度、发展 潜力巨大，房地产市场发展前景光明。 年份 项目 套数405 销售面积45564.9630112.3274554.96 总价值84781796.463722731180160818 均价1860.681236.281075.19 商品房（含集资房）集资房二手房 蓟县在蓟县在售项目售项目分分析析蓟县在蓟县在售项目售项目分分析析 一室 二室 三室 65 8589-99 68平米（阁楼 1.35- 3.9米） 13198-150120左右 毛坯毛坯 户型 面积100左右 123143 交工标准毛坯毛坯毛坯 0.5元/月.平方米待定 物业类型 多层、别墅、精装小户型 、产权式酒店、商业 29栋4层半、5层 半公寓 4层半4层半 酒店、酒店式公寓、 独栋别墅、联排别墅 物业费用0.9元/月.平方米0.7元/月.平方米0.5元/月.平方米 2003.82005.7开工 入住时间2007.4一期2005.82005.82004.112007.5 开盘时间2005年10月2004年6月 30%78% 推出套数已推出602套156套（自建除外）500套出售约60套 绿地率42%43.20% 5万 5万，酒店2.35万， 酒店公寓0.4万，联排 0.8万，独体0.9万。 容积率0.851.030.81.20.4 建筑面积28万，已推出5万12.34万10万 华厦建设 天津市大通建设发展 集团有限公司 占地面积约500亩11.97万12.98万4.2万12万 开发商 天津顺驰融信置地有 限公司 天津顺驰融信置 地有限公司 蓟县建设开发公司 富裕家园大通山水郡 项目地址 蓟县距城市中心环岛约为2 公里府君山山脚下 蓟县光明路与盘山东 路交口 府君山生态公园东侧 府君山生态公园东侧 蓟县区以东6公里处翠屏 湖北岸 项目名称山倾城青山溪语山澜乡韵 蓟县在蓟县在售项目售项目分分析析蓟县在蓟县在售项目售项目分分析析 综合蓟县目前商品房市场情况，目前在售的商品房项目，由蓟县和有实力的外来开 发商两分天下。在售楼盘基本上属于中间档次、公寓式中小型楼盘。户型相对现在 比较陈旧，面积大多集中在80至130平米之间。产品从建筑形式、景观环境及物业配 套上距现代化小区尚有一定差距。 项目名称山倾城青山溪语山澜乡韵富裕家园大通山水郡 均价36002600-2700 公寓3500;别墅 3800 280016000 销售率 已推出部分销售 率70% 90%95%95%未售 主力户型2室3室错、平层三室四室、五室 主力户型 面积 中小户型（65- 100） 120-130120-130120-130200以上 大多数蓟县有钱人都有二至三套住宅，不过蓟县人民购房消费较为谨慎，并以居住为 主，投资购房比例很小，导致购房周期较长，持币等待现象普遍较多。 随着经济的发展，居民收入水平的提高，部分购房消费已转向为以二、三次改善型 置业为主，但总体购买力仍偏低。 由于集资建房的限制，蓟县的房地产市场商品房需求量将有所提高。预计未来两年每 年消耗量应在15万平方米左右。 蓟县蓟县二级二级市场市场发展发展方方向向蓟县蓟县二级二级市场市场发展发展方方向向 目前蓟县楼盘产品以多层住宅为主，规划普通，景观一般，物业不规范，市场上存在 着明显的空白点低密度、高绿化、物业管理优秀的精品高尚社区。 综合以上原因，由于蓟县房地产市场处于发展阶段，且宏观市场环境利好，但舒适度 高、产品创新大的产品市场存在空档，结合结合蓟县蓟县为旅游为旅游城市，城市，可以考虑旅游可以考虑旅游地产地产或借或借 用旅游用旅游地产的地产的概念进概念进行营销行营销推广。推广。 大北京及环渤海市场分析大北京及环渤海市场分析 市场分市场分析前言析前言市场分市场分析前言析前言 其项目容积率：北部丘陵地块容积率0.4；南部平缓地块容积率0.8，从而限 制了本案为低密度住宅用地，因此本因此本行行主要针对主要针对低密低密度度别墅别墅市市场场的的情况情况进进行分行分析析 。 项目位于天津市蓟县城关镇上宝塔村西侧，东至上宝塔村，西至宝塔路，南至规 划迎宾路，北至果园路。用地总面积854430平方米，用地性质为居住用地，可兼 容商业金融业用地。 周边区域周边区域市场分市场分析析周边区域周边区域市场分市场分析析- -北京及河北简析北京及河北简析北京及河北简析北京及河北简析 河河北：北：河北省近年发展迅速各个城市都有相对规模比较大、档次较高的项目,其中位 于石家庄的国际城就是百万平米规模的项目，为140000平米森林绿地设计超前，国 际级基金投资，以国际视野建设的项目。 北北京京：北京别墅发展最为迅速，其分布的四大格局即“一山”、“二河”、“三线”、“四 高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河”指潮白河、 温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈 、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和 “二河”因自然资源相对稀缺，成为北京别墅分布的最佳位置。 天津天津市房地产市场研究市房地产市场研究天津天津市房地产市场研究市房地产市场研究 成交面积： 2005年天津市商品房整体成交面积较2004年下降了21.4%，由2004年成交面积 1293万平米下降为2005年成交面积1016万平方米； 成交均价： 2004年天津市全市商品房的均价为3371元/平方米，较2003年上涨15.9%，2005年 全市商品房均价达到4252元/平米，较04年的平均价格上涨了23%； 土地交易： 2005年内，成交土地面积119.3万平方米，交易量比2004大幅下降；土地出让金 总额28.2亿元，平均价格2367元平方米，与2004年土地交易出让的土地平均价 格2024元平方米相比较，每平方米平均上涨了343元。 天津天津市市商品商品房市场成房市场成交状交状况况天津天津市市商品商品房市场成房市场成交状交状况况 统计区间：2003年12月1日2005年12月31日 统计单位：天津市全市每月商品房成交面积及成交均价 0 2000 4000 6000 万平米 0 50 100 150 平均价格 2950 2882 3037 3057 3355 3378 3181 3227 3405 3528 3500 3861 3808 3754 3868 3942 4096 4017 3978 3845 3975 4142 4585 4672 4829 成交面积 123103121 136109 82.9 90.4 84.6 102119112122110 101 51.3 102 83.7737771.8 86.3 79.3 87.4 76.7 83.5 2003 .12 2004 .1 2004 .2 2004 .3 2004 .4 2004 .5 2004 .6 2004 .7 2004 .8 2004 .9 2004 .10 2004 .11 2004 .12 2005 .1 2005 .2 2005 .3 2005 .4 2005 .5 2005 .6 2005 .7 2005 .8 2005 .9 2005 .10 2005 .11 2005 .12 随着天津城市经济的发展和居民收入水平的提高，人们对于商品房的价 格承受能力明显增强。特别是高档房市场经过多年的培育，供应及需求 市场均有长足进步。2004年，以汐岸国际、城市别墅为代表的天津高档 住宅物业成交规模增长较快，这表明在经历了最初的起步阶段，天津的 高档房市场开始中盘发力。 别墅别墅市场研究市场研究别墅别墅市场研究市场研究 别墅别墅市场的供市场的供应状应状况况别墅别墅市场的供市场的供应状应状况况 3.营销概念上城郊结合部附近的项目多以第二居所的定位面市，打造生态、 健康、休闲的生活，突出体现湖景或地热资源的特色；中心城区及外环线附 近的项目多以第一居所的概念出击，突出交通便捷、生活效率的特点，营造 闹中取静的概念。 1.供应基本呈现以下特点：主要按照中心城区、外环线环绕区域、城郊结合部 区域顺次同心圆分布，其中北部（长瀛.御龙湾、大通绿岛）、西南（俊城.浅 水湾、金厦新都庄园）、正南（大梅江附近）、东南城区（领世郡）及东部区 域（万科东丽湖、朗钜.天域）分部较为集中。 2.未来高档项目供应热点：外环线附近区域；中心城区及大梅江区域；城郊 结合部附近。 别墅别墅项目分项目分布布特征特征：别墅别墅项目分项目分布布特征特征： 别墅别墅分分布图：布图：别墅别墅分分布图：布图： 京津新城京津新城 长瀛御龙湾长瀛御龙湾 朗钜朗钜天天域域 东东丽湖丽湖 领世郡领世郡 玛歌庄园玛歌庄园 卡梅尔卡梅尔 洛卡小镇洛卡小镇 江胜江胜天天鹅湖鹅湖 城市城市别墅别墅 第六田园第六田园 仁爱濠景庄园仁爱濠景庄园 大大通绿岛通绿岛 美美阳馨苑阳馨苑 金厦新都庄园金厦新都庄园 水晶水晶城城 唐郡唐郡 明明家家庄园庄园 玫瑰庄园玫瑰庄园 水岸水岸公公馆馆 格格调调故里故里 左左 岸岸 兰兰 亭亭 别墅洋房未来 1朗钜.天域东丽区 东丽之光大 道西侧 朗钜实业公 司 联排：6000- 6500双拼： 7000- 7500独 栋：10000 8.220%7米 2万科东丽湖东丽区 东丽之光大 道 万科住宅发 展有限公司 10000- 200006.426570%3米 独体：22000 元；联排： 11000元 高层：6800 4江胜天鹅湖河西区 梅江南居住 区10/11# 天津江胜集 团有限公司 12000614% 首层3.5 米；3米 公寓：7000 别墅预计： 20000-30000 6洛卡小镇西青区 友谊南路延 长线 方正投资集 团 洋房：5350 别墅：9000 7 二期未 销售 3.1、3.3、 4.4米 7水晶城河西区 解放南路 518号 万科住宅发 展有限公司 洋房6800 别墅13000 1822 洋：95% 别：85% 3米 8城市别墅河西区郁江道33号亚资发展7600790%3.3米 9第六田园河西区 解放南路与 潭江道交口 优联投资发 展集团 洋房：6100 别墅：8000 81215 洋：80% 别：70% 3.15米 10玛歌庄园西青区 友谊南路延 长线(过外 环线4公里) 天津津滨创 辉发展有限 公司 按套销售价格 从290万-400 万 2018%3.4-5.6米 11领世郡津南区 外环线与梨 双公路间 天津市红墈 地产开发公 司 110001080 100% 15% 3.6、4.2米 12玫瑰庄园津南区 津南双港经 济技术开发 区赤龙街1 号 天津市佳丰 置业有限公 司 起价：4380元 / 7 i100% 近50% 3米 30%/ 14%3.1米 5水岸公馆河西区 梅江南5、6 号岛 松江集团822 层高现时 3卡梅尔河西区 梅江南7/8 号地环岛东 路西侧 天津市宁发 发展有限公 司 4.5 开发商价格元/ 规模（万） 销售率%序号项目名称区域地点 1朗钜.天域 独栋别墅,双拼 别墅,联排别墅 48.00 天津市朗钜 物业管理有 限公司 3.2元/平方 米*月 1:1.5 2006年8月一 期入住 2万科东丽湖 独栋别墅,联排 别墅 40.00 万科物业 2.48元/平方 米*月 1:1 2005.9 2006.7 4江胜天鹅湖联排别墅 60.00%未定未定1:207年上半年 6洛卡小镇 独栋别墅,联排 别墅 42.50 未定未定1:1 2006年下半 年 7水晶城联排别墅 40%万科物业 1.4元/月*平 方米 1:0.8 一期05.10； 二期06.5； 三期06.8 8城市别墅 独栋别墅,双拼 别墅,联排别墅 45.00% 开发区亚资 物业管理有 限公司 2.60元/平方 米*月 有2005-4-30 9第六田园 独栋别墅,联排 别墅 40.00 优联物业 2元/平方米* 月 有一期2006.5 10玛歌庄园独栋别墅 58.00% 英国世邦威 理世公司 2.6元/平方 米*月 1:2.52006年10月 11领世郡独栋别墅 高尔夫练习 场及生态公 园 红勘物业 2.5元/平方 米*月 有车位及车 库 一期2005.10 12玫瑰庄园 独栋别墅,双拼 别墅,联排别墅 42.00 隆实物业 1.8元/平方 米*月 1:1 2004年9月30 日二期2006 年9月份 未定2007年8月 独栋别墅,双拼 别墅,联排别墅 40%松江物业 2.0元/月*平 方米 车位入住时间 3卡梅尔 独栋别墅,双拼 别墅,联排别墅 48%东盛物业 2.5元/平方 米*月 1:12007年4月 建筑类型绿化率物业公司物业费序号项目名称 5水岸公馆 别墅洋房未来 13 金厦新都庄 园 西青区 外环线与梨 双公路间 天津市金厦 中天房地产 开发有限公 司 预计别墅： 7500 多 层：5000 105：70%3.3米 14唐郡西青区 杨柳青古镇 柳口路西侧 泰达建设集 团有限公司 均价：67006.716i:30%2.9、3.3米 15明家庄园河东区 津塘路185 号 天津市德亿 达房地产开 发有限公司 未定价17.7未销售/ 16京津新城蓟县 沿津蓟高速 往蓟县方向 3号出口 合生创展集 团 53002565% 3、3.3、8 米 17左岸兰亭南开区 水上公园北 路 天津凯祥置 业 7000260%3.1米 18格调故里南开区 西市大街与 广开四马路 交口 泰达集团1300023.850% 3.05、4.5 米 19 仁爱濠景庄 园 南开区 红旗南路延 长线 天津仁爱房 地产开发有 限公司 10000590%3.3米 20美阳馨苑北辰区 新宜白大道 与姚江道交 口 河北区建设 开发公司 4500295%3米 别墅：5500 多层：4500 22长瀛御龙湾北辰区京津公路 天津长业房 地产开发公 司 别墅均价： 5000元/ 4.5 i期已售 完， 期40% 3米 多层： 85%别 墅：70% 2.9米 层高现时 21 大通绿岛家 园 北辰区 京津路与南 仓路交口 天津大通建 设集团 46 序号项目名称区域地点开发商价格元/ 规模（万） 销售率% 别墅类别墅类产产品现时品现时供应供应量量为为别墅类别墅类产产品现时品现时供应供应量量为为146.3146.3万万平米；未平米；未来供应来供应量量为为万万平米；未平米；未来供应来供应量量为为427.7427.7万万平米平米。万万平米平米。 13 金厦新都庄 园 独栋别墅,联排 别墅 40.00%金厦物业 0.9-1.5元/ 平方米*月 01:00.5 2006.11 14唐郡 独栋别墅,联排 别墅 42.00 深圳长城物 业 2.1元/平方 米*月 1:2 车库2006.8 15明家庄园 独栋别墅,双拼 别墅,联排别墅 40.00%未定未定1.4个/户待定 16京津新城 独栋别墅,双拼 别墅 / 广东康景物 业服务有限 公司 桃园3.8元/ 平方米；和 园、顺园2元 /平方米 01:01.5 2005年6月30 日，2005年8 月30日 2005 年11月18日 17左岸兰亭 双拼别墅,联排 别墅 30%祥生物业 2元/平方米* 月 1:0105年入住 18格调故里 独栋别墅,双拼 别墅,联排别墅 40%天孚物业 2.2- 2.5元/平 方米*月 私家车库2006.3.16 19 仁爱濠景庄 园 联排别墅40%仁爱物业 2元/平方米* 月 1.1 2004.12 商 务公园 2006.4 20美阳馨苑 双拼别墅,联排 别墅 45.00 河北区建设 开发公司 1.2元/平方 米*月 1:01 2005.10 2006.9 22长瀛御龙湾联排别墅46.00%长业物业未定1:012006.底 车位入住时间 21 大通绿岛家 园 联排别墅35% 大通建设集 团 0.7元/平方米 *月 3:01 一期 2005.6.30二 期2006.8.31 建筑类型绿化率物业公司物业费序号项目名称 别墅别墅产产品现时及未品现时及未来供来供应图应图别墅别墅产产品现时及未品现时及未来供来供应图应图 146.3万万 未来供应现时供应 427.7万万 现时别墅类产品供应量，达到146.3万平米。再加上未来427.7万平米的供应量，总供应总供应量量将近将近574万万平米平米。别墅市 场呈现供需两旺的形式，随着后续供应的集中放量，必然会加剧竞争，但同时需求速度的不断拉升，有有力的支持 市场的发展。随着城市土地稀缺日益明显，国家宏观调控力度的加大，从长远看别墅肯定还是稀缺产品。预计今后 天津外环线以内的别墅产品将越来越少。 别墅别墅市场市场需求状需求状况况别墅别墅市场市场需求状需求状况况 近近期期别墅别墅项目项目成成 交状况交状况分分析析 由于2005年二季度属于房市淡季，同时市场以消化存量房为主，因而二季度别墅成交量较一季度有所回落。但成交 价格却在持续攀升。05年二季度平均价格为5766元/平米，比一季度增长20%；三季度平均价格大幅上涨为7450元/ ，成交量也较二季度有所增长。四季度平均成交价格与三季度基本相同。这说明消费者的承受力逐渐增强，也从侧 面反映了天津经济快速发展，人们收入水平不断提高，同时对未来充满信心。 4780 5766 7450 7570 11.23 12.85 9.04 10.34 0 2000 4000 6000 8000 0 5 10 15 20 25 单价面积 单价4780576674507570 面积10.349.0412.8511.23 2005.一季 度 2005.二季 度 2005.三季 度 2005.四季 度 别墅项目别墅项目供供需需分分析析别墅项目别墅项目供供需需分分析析 146.3 74.76 0 40 80 120 160 供应量万需求量万 现时供应量146.3万万平米，成交量为74.76万平米，供求比例达到51.1%。 别墅别墅产产品品供供求比例求比例别墅别墅产产品品供供求比例求比例 注：此价格以项目报价 为参照 66.4 8 5 66.9 5.6 4.5 27.26 37.4 56% 70% 90% 41% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 8000以下8000-90009000-1000010000以上 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 供应量需求量比例 现时别墅以8000元/平米以下和10000元/平米以上两个区间内供应量最大，同时需求量也较高，需要指出 的是8000元/平米以下的产品多远离中心城区，不能从真正意义上代表市场的主流；8000-9000元/平米和 9000-10000元/平米两个区间的产品销售率最高，但值得注意的是这一区间的项目多为早期开发项目，现 时处在尾盘销售阶段，因此不能做为现时市场主流分析。以上价格区间随着偏离中心城区的远近程度，呈 现梯次分布。离中心城区越近，价格越高，远离中心城区，价格逐渐降低。同时随着产品类型的不同，价 格也呈现梯次变化。独栋产品价格最高，其次为双拼，联排别墅相比价格较低。 在在售项目售项目的的总总体体特征特征在在售项目售项目的的总总体体特征特征 单户面积单户面积按照套数计算按照套数计算 （单位：）（单位：） 300-350 8% 350-400 9% 400以上 10% 200以下 18% 200-250 31% 250-300 24% 上图显示， 200-250的户型供应比例较大，比例为31%其中主要的供应来自于领世郡、京津新城 、仁爱濠景项目，其次是250-300的户型供应比例较大，占到24%，200以下的户型供应比例也 较高。综合以上比例发现200-300的户型供应比例高达55%，占到供应比例的一半以上。300以 上的户型供应比例也较大，占到27%，其中供应主要来自于城市别墅、仁爱濠景项目。 在在售项目售项目的的总总体体特征特征在在售项目售项目的的总总体体特征特征 上图显示，四室供应比例最大，占46%，其次跃三室与跃四室的供应比例相同，为14%，三室以下 与五室以上的供应很小。 房型房型按照套数计算按照套数计算 四室 46% 五室以上 3% 五室 5% 跃三室 14% 跃四室 14% 跃五室及以 上 6% 三室以下 1% 三室 11% 在在售项目售项目的的总总体体特征特征在在售项目售项目的的总总体体特征特征 项目单价在6000-7000元/的所占比例最大，占到29%，主要供应来自于玛歌庄园和城市别墅项目； 单价在6000元/以下的所占的比例较高，这一区间的项目多为早期开发项目或者地理位置较差的项 目，如京津新城、美阳馨苑；单价在7000元/以上的，比例占27%，这说明此价格区间正在逐渐成为 主力价格区间。 单价单价（单位：元（单位：元/） 5000以下 20% 5000-6000 24%6000-7000 29% 8000-9000 4% 9000- 10000 5% 7000-8000 12% 10000以上 6% 注：根据项目在售部分均价所处的区间，按照同一 价格区间的所有项目的总面积计算。 各各项目项目的的特征特征各各项目项目的的特征特征 各 项 目 销 售 均 价 各 项 目 销 售 均 价 项目名称项目名称 已签约部分销售均价已签约部分销售均价 （元（元/） 朗钜天域 6246 东丽万科 9452 卡梅尔 11092 江胜天鹅湖 8504 洛卡小镇 7476 玛歌庄园 7136 水晶城 7727 领世郡 6106 城市别墅 6665 金厦庄园 15000 第六田园 7021 京津新城 4674 玫瑰庄园 4120 格调故里 10233 美阳馨苑 4165 仁爱濠景 7975 注：表中销售均价通过12月31日前网上签约 的合同值计算得出，代表项目目前的销售均 价，但不排除项目后期均价提升的可能性。 各各项目项目的户型的户型特征特征各各项目项目的户型的户型特征特征 项目名称项目名称 在售部分户型比例在售部分户型比例 （按套数）（按套数）项目名称项目名称 在售部分户型比例在售部分户型比例 （按套数）（按套数） 金厦庄园敞开式：100%跃二室二厅：4.44% 四室一厅：21.21%跃四室二厅：91.11% 四室二厅：78.79%跃五室二厅：4.44% 二室二厅：0.37%跃三室二厅：36.11% 六室二厅：4.11%跃四室二厅：63.89% 七室二厅：3.93%三室三厅：9.76% 三室一厅：0.19%四室三厅：43.90% 三室二厅：19.07%五室四厅：21.95% 三室三厅：2.43%跃五室三厅：14.63% 三室四厅：0.93%跃五室四厅：9.76% 四室：5.23% 三室二厅：0.62% 四室二厅：35.32%跃三室二厅：15.43% 四室三厅：20.56%跃四室二厅：48.15% 五室二厅：6.17%跃五室二厅：17.9% 跃三室二厅：0.56%跃六室二厅：17.9% 跃四室二厅：0.76% 跃五室二厅：0.37% 第六田园 京津新城 玫瑰庄园 格调故里 美阳馨苑 仁爱濠景 以上项目大部分是以200-250的户型为主力户型，玛歌庄园、江胜天鹅湖、城市别墅、金厦庄 园以300以上作为主力户型入市。 项目名称项目名称 在售部分户型比例在售部分户型比例 （按套数）（按套数）项目名称项目名称 在售部分户型比例在售部分户型比例 （按套数）（按套数） 跃五室二厅：75%三室三厅：11.11% 跃四室三厅：12.5%四室二厅：11.11% 跃七室四厅：4.17%五室二厅：11.11% 跃六室二厅：8.33%跃八室三厅：5.56% 五室二厅：49.06%跃四室二厅：61.11% 二室二厅：16.98%四室三厅：95.65% 三室二厅：26.42%四室二厅：4.35% 六室三厅：7.55%三室三厅：21.48% 五室二厅：7.55%四室二厅：42.22% 四室三厅：13.20%四室三厅：12.59% 四室二厅：79.25%五室二厅：8.89% 跃四室四厅：60%跃三室二厅：10.37% 跃五室二厅：40%跃四室二厅：2.22% 三室二厅：8.33%跃五室二厅：2.22% 四室二厅：76.47%跃三室二厅：71.78% 四室三厅：14.71%跃四室二厅：27.39% 五室二厅：0.49%跃五室四厅：0.83% 领世郡 朗钜天域 东丽万科 卡梅尔 江胜天鹅湖 城市别墅 洛卡小镇 玛歌庄园 水晶城 别墅别墅市场分市场分析结论析结论别墅别墅市场分市场分析结论析结论 供应集中放量，数量巨大，现时及未来供应的总和已超过供应集中放量，数量巨大，现时及未来供应的总和已超过574574万，且全部为万，且全部为高档盘，盘， 产品以别墅和洋房居多，其中大梅江区域别墅供应集中，其供应量占到别墅整体供应的产品以别墅和洋房居多，其中大梅江区域别墅供应集中，其供应量占到别墅整体供应的 的的50%50%左右。左右。 供应供应状况状况分分析析结结论论供应供应状况状况分分析析结结论论 产品引领天津房地产市场的潮流，都是在天津首次提出和采用。产品的品质、配套、服 务均属一流。 产品概念：推广策略也在不断创新，其中有打原生态概念的；以产品为主打的；以环 境为主题的；以自然景观为主题的；以规模主打的等各有特点。 未来供应势头强劲，随着城市内土地的减少，外环线周边的土地必然会成为关注热点 ，长远看，未来供应呈增加趋势。 需求强劲，人们对产品的认可度较高，对该类产品能够给予极大的关注，消费者承受能 力明显提高，愿意为物质的产品和精神的概念付出更多。 需求需求特征特征分分析析结结论论需求需求特征特征分分析析结结论论 对未来经济发展充满信心，追求改善的心情比较迫切。对产品有不同的需求，特别是别 墅产品关注度和销售率都非常高，其次是面积适中的洋房产品，最关注的是产品环境和 服务，而不是价格。 心理需求有大幅度的提升，更关心项目的综合品质。 由于竞争的越发激烈，客户对开发商的信誉和口碑更为关注。 天津的发展吸引了外地客户，其购房比例有所提高，投资比例有所增加。 别墅别墅市场分市场分析结论析结论别墅别墅市场分市场分析结论析结论 现时别墅现时别墅市场市场气氛及未气氛及未来来展望展望现时别墅现时别墅市场市场气氛及未气氛及未来来展望展望 民营企业依然占据房地产主导地位，外地企业在高档住宅市场的供应比重及影响日益提 高借助品牌优势及产品创新，在天津市逐渐占领一席之地。 高档盘和高档盘和有有实实力力的的开发开发商商高档盘和高档盘和有有实实力力的的开发开发商商 土土地地严控严控别墅别墅更显稀缺更显稀缺土土地地严控严控别墅别墅更显稀缺更显稀缺 随着城市土地稀缺日益明显，同时在国家宏观调控以及土地价格越来越高的影响下，尽 管别墅市场短期的集中放量势必引起竞争，但从长远看别墅肯定还是稀缺产品。 需求需求不断拉升不断拉升需求需求不断拉升不断拉升 造成别墅需求大增的主要原因有两点：一是天津整体经济实力的提升；二是在产品设 计上，也不断创新，产品形态更加丰富，设计更加完善； 梯次梯次价格价格形形成成梯次梯次价格价格形形成成 随着中心城区向城郊结合部的放射型发散，别墅项目的价格呈现梯次分布。越偏离中 心城区，价格越低。值得注意的是万科东丽湖项目以其独栋为主的产品，独特的风景 、周到的物业管理和强大的品牌优势打破了该区域的制高点，并与市内项目形成更高 的梯次空间。 天津高档住宅天津高档住宅市场市场预测预测天津高档住宅天津高档住宅市场市场预测预测 1.大大梅江梅江区区域域 該地区土地资源丰富，城市周边的生态大盘概念对于那些高档需求的购房者将更具吸引力。特 別是随着梅江居住区经过几年的发展之后，已经成为天津新与高档盘的杰出代表。 1 2.北部北部中中心心区区 這一地区有着深厚的历史文脉，同時又融入了现代文化的元素，吸引了一些高水平、实力强的 外来投资开发商到這一地区开发建设，他们在保持和发展传统文化的同时，又增添了现代人居 时尚生活的气息，加之在产品研发的超前性和国际性，为此区增添了新的活力，必将成为购房 者关注的热点地区。 2 3.东东部部地区地区 随着天津战略东移的逐步推进，东部地区基础设施的进一步完善，为住宅开发提供机会。从国 外的经验来看，由于交通条件的极大改善，将使一些相对偏远的地区成为开发热点，并最终形 成新的居住区。 3 4.外环线附外环线附近近 城市路网的不断改善，周边环境不断提高，这些地区将焕发新的活力，成为房地产开发的新的 热点区域。 4 天津未天津未来来住宅住宅市场市场预测预测天津未天津未来来住宅住宅市场市场预测预测 进进入入2005年年以来以来，由于由于城城建建力力度度加加大大，住宅住宅环境环境的的不断不断提高提高从而带动从而带动销销售售量量直直 线上升线上升，天津市，天津市房房地产市地产市场场呈呈现现前前所所未未有的有的活力活力。预预计计未未来来2-3年内天津市年内天津市住宅住宅市市 场场的的发展趋势：发展趋势： 一、改善一、改善型需求型需求将将逐渐逐渐成成为主为主流流一、改善一、改善型需求型需求将将逐渐逐渐成成为主为主流流 二、二、价格将小价格将小幅、稳步上涨幅、稳步上涨二、二、价格将小价格将小幅、稳步上涨幅、稳步上涨 三三三三. .地地段、环境认识逐渐段、环境认识逐渐发发生变化生变化地地段、环境认识逐渐段、环境认识逐渐发发生变化生变化 未未来来未未来来3 3- -5 5年年内天津住宅内天津住宅的分的分布趋势预测布趋势预测年年内天津住宅内天津住宅的分的分布趋势预测布趋势预测 线线：地地铁、轻轨、海铁、轻轨、海河河线线：地地铁、轻轨、海铁、轻轨、海河河 海河沿线的地块，特别是市内六大节 点的规划；地铁、轻轨沿线地块，特 别是站点附近土地的开发将成为未来 几年内天津房地产开发的热点区域。 西青区（西部） 旧城区 面：大盘面：大盘项目项目、造、造镇镇运动运动面：大盘面：大盘项目项目、造、造镇镇运动运动 西青区（西南部） 东部 南部梅江梅江南 点点：中中环线环线以以内内点点：中中环线环线以以内内 随着中环线内土地供应 量的减少，大