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米尚团购网商家推广商业规划方案planning scheme of mishang shopping mishang shopping本案的规划核心the kernel of layout打造哈尔滨地区独一无二的米粒商家商业旗舰系列本案的规划核心 五大基本规划核心：核心一打造餐饮、ktv、酒吧、美发、健身、瑜伽、影院系列合作联盟米尚量贩店核心二量贩店可视为蓝领店的概念，是相对于白领店（质贩店）孕育而生的。核心三以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。核心四本案是一个标准的商业组合项目。核心五在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为本案商业运营的基本费用，从而降低纯商业模式的风险。 核心概念阐述： 核心一说明 以字面的含义及粗浅的理解，量贩店有与大卖场的含义类似，其实不然，打造餐饮、ktv、酒吧、系列合作联盟米尚量贩店，不代表大卖场，以品牌量贩独有的经营形态来经营餐饮娱乐更符合消费者的需求。正如在北京目前兴起的ktv量贩店等，正是以自选自由的服务模式，系列品牌的宣传模式，吸引年轻顾客，为自己带来暴利。 核心二说明 量贩即可视为蓝领店的概念。，在贩卖优质品牌餐饮娱乐的同时也在贩卖优质的服务和环境，餐饮娱乐的价格是一般店基本定位和锁定目标消费者的基础，而服务商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础，但作为服务商品价格带是米粒商吧定位的根本，其所贩卖的服务将更趋于低廉和平价，标准的适合量贩店经营的品牌服务其价格带基本锁定在200元以下的范围，服务的特色以分店多、品种多、数量大来表现，而标准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从店铺装修、销售模式、服务价格等均与上述品牌有绝对的区分。 针对本案位于哈尔滨地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。 核心三说明 哈尔滨餐饮娱乐市场泡沫严重，在沿街商铺可以销售至15000元单价，二级市场可以将沿街商铺炒做到20000元单价的情况下，平均租金仅支持2-5元/平方米/天，租赁市场和投资市场比例严重失调，且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的10倍，可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全馆平均分配的原则，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达到船小好调头的原则。 核心四说明本案是标准的商业组合项目，绝非单一商业项目，有机的结合商业组合是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。 核心五说明哈尔滨地区是一个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店周围的餐饮及娱乐休闲不够发达，作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间，市场消费力无法在这一单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之，起码意义上哈尔滨是一个非常初级的市场。本案座落*，业主的收购均价是*该市目前住宅售价是*，其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时，唯其地标区位和地标建筑，该项目已为该市的中心工程，政府从时间和目标上尤为关注，简单的换手交易已不可能，且从成本上亦无空间，除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他 退出途径。目前哈尔滨的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持大平方米体量的娱乐场是显而易见的，利于小型量贩式品牌系列的生存。不对属地市场的现状进行全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营，那么存活的可能性几乎没有。这一历程有一个必须的前提，即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设有2亿元的销售额，开发商拿走1.7亿元，剩下的3000万元来经营三年，经营成功则3000万元继续产生利润，经营失败则以3000万元的资本体宣告破产，确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。经营期的资本金确定以后，第一要树立此为牺牲打的概念，第二在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。因此，未来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原则和资本盘的原则来进行，其目标是完成开发退出机制。哈尔滨的地域特征the character of haerbin消费能力严重的二级分化市场 哈尔滨的基本概况： 哈尔滨的消费习性：做为黑龙江的城市，1、以金白领、富裕个体经营者为主的消费群体集中在餐饮、娱乐方面的消费，由于收入高，在此方面的消费将趋于高端，需要有包厢等的就餐环境。在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格的商品主要会在以外地区采购；这类消费群体仅占总消费人群的5%左右。2、以政府机关单位消费的人群只要集中在餐饮、娱乐方面的消费，年均消费数额约9900万元，由于属于公关、应酬性的消费，且又属于公款消费，故其在消费单价上不是追求费用的高低，更需要的是消费的环境、消费的隐蔽性，并在开具发票等方面能够提供便利的。对于商品类消费主要由送礼、在大型城市消费形态为主。这类消费群体仅占总消费人群的2%左右。3、普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主，一般消费类商品也均以在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格而相对忽视商品的质量和服务质量。平价是针对这类消费群体最有效的手段。这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数。93%餐饮娱乐中高消费平价消费金白领个体经营者高端本地的消费异地采购为主少量消费政府机关人员高端本地的消费送礼获得异地采购为主少量消费普通百姓除年轻人外、一般情况下不消费少量消费大量在本地消费本地消费习性汇总示意表哈尔滨的商业特征： 本案立地位置 市场经营模式 市场商品结构 市场经营环境 业种规模效益 消费市场潜力 根据哈尔滨市2010年统计年鉴显示其批发、零售和餐饮的年消费额在亿元其中批发和零售消费为9300万元，餐饮消费为万元城镇居民消费水准食品类年人均消费元娱乐类年人均消费元，年人均可支配收入元年人均可支配支出为元在岗职工平均年人均收入元 上述数据基本可以满足本案在未来的消费能力本案的商业定位commerce motif量贩式复合形态的米尚餐饮娱乐餐饮娱乐连锁化商铺化品牌化本案的基本定位以商品价格来区分市场，多业态组合的量贩式复合形态的餐饮娱乐量贩的概念是平价的、为中低价格带的商品为主的，符合绝大多数的消费群体的，其不仅表现在商业经营模式上面，表现在商品能够符合泉州绝大多数的消费群体上面，在销售上也表现在以小分割面积为销售主力的销售模式上面。量贩是符合哈尔滨此类地中小城市的、经济收入和储蓄不高的、人口数量相对较少的最有效的商业模式。量贩式餐饮娱乐连锁是指能够满足未来消费群购物、餐饮、娱乐、休闲的一个场所，是将多数零售业态有效集中的场所，是充分发挥商品与商品之间在销售时达到1+12的效果的场所，是能够满足不同消费群体消费的场所。中心需要大体量面积支撑，对于本案的面积超过平方米，选择地理位置优越，是定位是本案最佳的商业定位。 各楼层定位：量贩式餐饮娱乐中心是本案的最佳选择和定位！ 本案的命名建议： 本案的销售阐述sale explain以小面积分割全客层销售对象的销售模式本案的销售阐述销售是本案开发商获得基本收益并能够为商业招商和经营带来资金保障的唯一途径，是最先启动的、最关键的步骤。为了使本案销售达到最佳效果，其具备了以下的条件： 良好的地理环境 本案应选择地理位置占有绝对的优势，优于其它现有商场和再建商场的位置，所谓商业能否成功经营，地理位置占了60%以上的要素， 政府扶持的项目 要把本案做成市政府扶持的项目，做成政府的形象工程之一。由于国家在银行贷款等宏观经济方面有所控制，大都市的商业地产贷款越来越难，要得到市政府的配合，在未来购铺中能够得到当地银行的极大支持，为本案销售带来巨大的经济支持。 新颖的商业题材 量贩概念是最能够适合哈尔滨本地市场的商业题材，在哈尔滨本概念是没有的，在本案中可以说是量贩的概念是唯一性的、是最新颖的，所有唯一性和新颖的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。 最广的受众销售 本案有购铺自营的形态、有返租形态等，既能够面向纯投资性购铺顾客也能够面向投资经营性购铺顾客，属于绝对的全客层销售的房地产项目。另本案基本购铺对象应为本地及周边有投资概念、想投资经营的顾客，小面积分割商铺，不但可以使商铺单价提升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的销售利润极大化。 专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目，在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。本案的市场状况本案的销售方式 销售对象细分类： 1、纯投资性客户：仅做为购铺而不进行经营的。此类多为等地的客户以及周边地区企业主等范围。此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。 2、投资经营性客户：既投资购铺也进行经营的。 此类客户多为本地及周边地区个体经营者。 此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。 商铺与客户的对应关系： b1f1f2f3f4f5f6f7f投资型？投资经营型原则：以最大限度满足不同的购铺顾客 商铺的分割标准：b1f1f2f-5f6f-7f最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户适中面积分割，一楼做为本案坐标价格，面向资金充足的购铺客户最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户由于属于特殊业种，视购铺情况定 商铺的销售价格参考（价格的单位为：万元）： 商铺销售的6把利剑： 1、无疑匹敌的地理位置，市政府重点商业项目 2、最低首付万元即可获得黄金商铺1间 3、全新商业新概念米粒-量贩型餐饮购物连锁企业 4、银行提供6成10年按揭 5、三年平均返租8%，在家坐收鱼翁之利 6、专业公司全程策划全程服务，管理是永续经营的最佳保障 三年依照100%的返租费用预算（单位：万元）：b1f1f2f3f4f5f6f7f总价返租比例（毛）第一年7.5%第二年8%第三年8.5%小计三年返租合计：万元平均每年返租费用：万元 销售的预计成本： 本案销售价格支撑原由： 依照对属地市场的基本调查，整体哈尔滨地区的商铺销售价格偏高，沿街商铺销售均价在10000-15000元/平方米，这也是支撑本案一楼均价15000元/平方米的原由。 由于二楼以上部分结合了商业题材和商业定位，并以一楼均价做为全馆的坐标价格依次类推而得到的。 销售广告推广方式： 鉴于哈尔滨本地的特殊情况，以常规的大众媒体的广告方式不能起到良好的效果，更多的需要能够有效针对目标客户进行宣传，以下提供几种适当的方式： 1、哈尔滨的地方性报纸 2、黑龙江省的日报和晚报 3、dm直接投递 4、具规模的下乡巡回展示车辆 5、由政府配合出面的软性报道 6、哈尔滨电视台“车楼大观”节目 7、区域性的公益活动或演出活动 等等 销售的阶段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下销售预热期强势销售期销售清盘期其中：强势销售期预期完成总面积的75% 本案的交房标准：1、 依照本案的商业特性完成外观设计、施工。2、 依照本案的商业特性完成1-5楼的天花板、地面和柱面的装修。3、 完成本案的中央空调、电扶梯、电梯、双回路电源、电量增容（基本电力需求3500kw）、消防设施、厕所设施及装修、逃生通道的设施及装修、楼层的商铺分割等的工程。本案的商业阐述commerce explain以室内商业街形式使量贩式餐饮娱乐连锁商铺化本案的市场状况本案商业市场调查示意图本案的商业阐述 商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 本案不适合的商业业态： 单店单开过于高档品质过低 本案商业业种的划分：楼层馆名业种7f演歌台ktv包间，夜总会6f海鲜馆包间式餐饮5f平价百货街低档的平价百货类商品4f美容美发街3f品位生活街影院 、酒吧、健身、娱乐2f青春少女街1f俱乐部街b1f生活量贩超市食品、非食品、部分生鲜产品 业态规划的原由： 1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应 2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应 3、针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应 4、以量贩式为本案的集客核心来对应 各楼层目标顾客（为最高值）：b1fb1f1f2f3f4f5f6f7f消费群体政府机关人员普通本地居民 厂商经营模式（为最高值）： b1f1f2f3f4f5f6f7f公司返租统一自营商户纯租赁形式业主购铺自营 目标顾客年龄层（为最高值）： b1f1f2f3f4f5f6f7f0-16少年儿童17-35白领一族35以上中老年族 商品档次基本定位（为最高值）： b1f1f2f3f4f5f6f7f低档中档高档 生活量贩超市简要说明：生活量贩超市商品结构示意图生活量贩超市经营方式示意图 1-5楼商铺简要说明： 目标招商的对象 1、哈尔滨本地经营户55% 2、哈尔滨的经营户30% 3、哈尔滨其它地区及外省经营户10% 4、公司自营商品采购5% 经营户设柜标准 1、有品牌的经营户 2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户 3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户 4、有良好形象的经营户 5、有足够资金的经营户 6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户 主要经营模式： 1、租赁户为：租金+物业管理费 2、自营户为：物业管理费 全馆收益价格预算： 基本商业数据 1、一楼按照得房率55%计算，实际面积约为2134平方米 2、二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米 3、租赁面积依照实际面积计算 楼层租赁理论价格（未含物业管理费）：1f2f3f4f5f楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5单铺平均面积2015151510单铺年均租金3.65万2.08万1.42万1.10万0.55万楼层年租总价390万323万221万170万127万年1-5楼租金收益1231万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础 1-5楼物业费理论价格 1-5楼物业费均价35元/平方米/月 1-5楼实际面积合计11446平方米 1-5楼年物业费收入480万元 物业费标准以新田市场（39元/平方米/月）为参考 商业筹建成本： 内装费用： 鉴于甲方的交房标准的前提下： 1、1-5楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用，仅预备150万作为部分调整费用（主要在工程方面）； 2、装修小计：150万元； 设备及物品费用： 1、1-5楼仅综合布线和背景音乐设备依照10万元计算 2、办公设备、家私、保安设备、保洁设备40万元计算 3、不可遇见的杂费20万元 4、设备及物品费用小计70万元 人员及耗材 1、内部管理人员：500元/月*15人*4.5个月（陆续到位）=3.4万元 2、一般管理人员：350元/月*30人*2.5个月（陆续到位）=2.6万元 3、办公耗材及公关差旅依照每月3万元*6个月=18万元 4、人员及耗材小计24万元 广告费用包含在销售广告中不做另行支付 上述小计244万元 商业营运成本： 营运期能耗费用 1-5楼依照公用面积约7760平方米，全年能源费用约180万元 管理人员 500元/月*15人*12个月=9万元 350元/月*30人*12个月=12.6万元 办公及广告 依照10万元/月计算。即120万元/年 上述小计321.6万元 三年经营期总成本： 本案筹建成本为244万元，依照三年分摊，每年约81.3万元 本案经营期营运成本为每年321.6万元 上述合计81.3万+321.6万=402.9万元/年 按照1-5楼平均分摊约为80.58万元 米尚量贩餐娱中心大楼的营运情况概述： 由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根据3880平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约20元，本案超市年业绩预计为3000万元，年需要150万有效顾客支撑，日均4100人次的有效顾客，按照1：5的人流计算，每日来店数量约20000人，与侯马总人口23万相比较，约为1：11.5的概率。 按照超市毛利率5%计算，本案的超市年收益约为150万元。 6-7楼的营运情况概述： 由于本案的6-7楼为特殊的餐饮、娱乐业种，需要以整馆的方式进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。本案的财务分析finance analyse本案的财务分析 本案b1f-5f销售价格：楼层b1f1f2f3f4f5f总面积388038803880388038803880平均单价0.501.501.000.750.500.40楼层总价194058203880291019401552 本案b1f-5f租金价格：1f2f3f4f5f楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5楼层年租总价390万323万221万170万127万 本案b1f-5f物业价格：1f2f3f4f5f楼层实际面积21342328232823282328平均物业价格35元/平方米/月楼层年租总价89.6万97.8万97.8万97.8万97.8万 1-5楼第一年按照100%返租进行的财务分析：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5f116.480.58196.9812797.8224.827.824f145.580.58226.0817097.8267.841.723f218.2580.58298.8322197.8318.819.972f29180.58371.5832397.8420.849.221f436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合计1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25 1-5楼第二年按照100%返租进行的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5f124.1680.58204.74139.797.8237.532.764f155.280.58235.7818797.8284.849.023f232.880.58313.38243.197.8340.927.522f310.480.58390.98355.397.8453.162.121f465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合计1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84 1-5楼第三年按照100%返租进行的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5f131.9280.58212.5153.797.8251.5394f164.980.58245.48205.797.8303.558.023f247.3580.58327.93267.497.8365.237.272f329.880.58410.38390.897.8488.678.221f494.780.58575.28471.9