写字楼工程功能需求文件.docVIP

功能需求文件万科滨海置地大厦杨莉莉2016目录1.导言22.环境22.1形象标准22.2空间尺度22.3低碳、生态标准23土建工程33.1核心筒及服务空间33.2电梯及电梯厅33.3洗手间53.4地下车库53.5结构柱54机电工程64.1空调及采暖系统64.2给排水及暖气94.3电气系统124.4强电、弱电、新风机房154.5总机房165装饰装修165.1门厅165.2吊顶灯具及喷淋165.3智能化系统165.4外立面175.5电梯厅175.6卫生间175.7办公间176.总结171. 导言在现代城市里，现代写字楼已发展到了100米高以上的高层建筑乃至500超级高层建筑。高层写字楼中有关消防的内容，消防规范里规定得比较详细：如防烟楼梯、消防电梯、防烟前室，正压送风、避难层等，在设计方面好像并不困难。但另外一些内容：如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体细节需要专业论证设计。因此在写字楼的设计过程中，设计出满足各种规范，而又便捷好用，能体现出现代写字楼氛围与风格的建筑就显得格外重要2. 环境2.1形象标准顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”，甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。随着建筑技术的发展，建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面，一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性，让人印象深刻。2.2空间尺度顶级写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本，以利于提高办公效率，创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如，核心筒至少占标准层的20%30%，以保证功能的完备性；办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人1018平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到1530平方米；卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等；开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。顶级写字楼应以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然性、技术性、人文性融为一体，达到所在区域的高水平，但不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌。2.3低碳、生态标准在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。因此，低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。从国际写字楼的发展趋势看，顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。特别是合同能源管理，可使写字楼的节能率控制在10%-40%，最高可达50%，成为顶级写字楼的一个新趋势。现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。因此，写字楼的生态标准也产生了新的变化。顶级自然景观人文景观，将平添写字楼的价值，创造巨大的升值空间。有调查显示，在绿色生态环境中办公，可以使工作效率提高10%以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。同时，顶级写字楼要求适应人的生态性、自由性存在，根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24小时办公时间，而不单单是8小时的工作服务时间，以保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求，达到办公的自由舒展性。3土建工程3.1核心筒及服务空间办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如，核心筒至少占标准层的20%30%，以保证功能的完备性；办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人1018平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到1530平方米；卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等；开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。写字楼的使用面积，大致是70%。但要做到70%也不是那么容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体布置中都需要充分而详细的考虑。3.2电梯及电梯厅3.2.1电梯数量电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。人数有10、11、12平米使用面积/每人不等，高峰等候时间40秒，50秒，60秒或者40秒以下的35-30秒等，电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种，再加上电梯速度的变化，电梯的布置数量有较大的复杂度，因此在实际的过程中可设定一个定数：70%，根据使用系数的70%来决定电梯的数量。同时在设计的过程中可参考一些常用的写字楼电梯参数，如超级写字楼3000平米/1吨客梯，相当于200人用1吨客梯，1吨客梯可载14人，即高峰时200人要载14次，再去掉满住系数，以及去掉非高峰人数，打两个八折的话，高峰时不过运载9次就行了，再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节，就会得出高峰等候的时间，再将高峰的时间考虑进去，便可得到需求的电梯数量。3.2.2电梯服务面积写字楼由于下面经常有商业裙房，所以计算面积的时候，要将裙房的面积扣掉，首层不用电梯的面积也扣掉。即使用电梯的面积来计算，是理所当然的事。如一栋40000平米写字楼，首层加裙房商业10000平米的话，我们算电梯时，就依30000平米来计算，一般写字楼用6台1吨，或4台1600kg的客梯就基本正确。3.2.3电梯厅布置客梯的安排，最好是一对一对的,因为如果遇到检修，不至于没有电梯用，当然一对以上，如3台为一组也可以，但横向最好不要超过3台，超过后会看不见信号，而在电梯厅里挤来挤去也不是办法，如果面积偏大，也可以用1吨以上的电梯来调节，如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。电梯群控能充分发挥电梯的效能，常规来说是群控不要超过4台，而4台最好用各两台双双面对为好，横向一排4台很不理想。因为群控多了有一个毛病，即有时这台电梯人刚进完，门刚关上，外面有人按信号按钮，门又自动开了，有时会有多次开关，这是群控台数太多造成的问题，所以群控的电梯不宜过多。电梯厅的布置不宜太窄，当然也不宜太宽，一般在2.5M-4M之间合适，太宽了，来回走，很不方便，比如老北京饭店，厅有8米宽，那边刚刚铃响，待走过去，正好关门，值得注意的是，在首层的电梯厅口，不要缩小宽度，如厅宽是3M的话，口部也应是3M，因为首层的人数是标准层的10-12倍，要十分注意这个口部。 3.2.4电梯上下分区当高层或超高层，层数多的时候，可以上下分区，以提高效率，分区以50M高度左右一区为宜，因为50M左右，大约10-12站，以1000-1500平米一层来算，大约12000-18000平米，正好是2-3台一组，即使达到20000平米左右，也不过4台，又因结合避难层，容易安排中间的电梯机房，比较理想。第一个50M用最慢的一种常规速度，过去是1.5M/秒，现在有1.75M/秒。每隔50M升一级，每升一级可加1M速度，即50-100M高用2.5M/秒，100-150M高用3.5M/秒，150-200M高用4.5M/秒，200-250M高用5.5M/秒3.2.5货梯及消防梯兼货梯由于写字楼客户的可变性比较大，经常要做装修，所以货梯的数量就要研究。而一般写字楼才2-3万平米，消防电梯就够用了。但面积较大，且高度很高时，货梯设计往往不够，这是需要注意的问题。但由于数量较多，占核心筒的面积太大时，可以用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题，例如2000kg-3000kg的货梯，就可以代替一般1000kg的货梯。货梯与客梯的比例大约1：4的关系，大约20000平米就需要1吨货梯才够使用。消防梯可以兼作货梯,但消防梯是高层需要，消防梯不需到地下室，而货梯往往要下地下室与后勤挂上勾。所以不要以为消防梯要下到地下室，这是两个概念，不要混淆，但货梯也不一定下到最底层，而是应该根据需要来决定。由于高层防火规范里6.3.3.11条里写了要在消防电梯的井底设排水设施，很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层，甚至审图单位也是这种解释。其实，在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层，有条件的可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话，这条就没必要写了。消防梯是解决高层建筑的，不是解决地下室而设置的，低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个问题。3.3洗手间字楼的洗手间，是根据人数来的，人数根据有了，厕位的数量就可以计算出来了，一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位，洗手盆可根据厕位4:1或3:1来定，高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，手盆可以多一点一厕一盆的也有。还有残疾厕位及清洁间也不要漏掉。洗手间的细节也是很重要的。卫生间是每一个设计里都有的,但那么多的卫生间很少见到设计到位的。例如挡视线的问题，往往就解决不好，尤其是男卫生间，一开门就看到小便斗。甚至于男女卫生间还经常门对门。有的设计还做两道门，当正好两道门都开的时候还是看得见，而况两道门费用要多，还经常遇到门把是湿的，不很理想。其实只要里面做一道挡墙,使门开着也什么多看不见就好了。有些人多的公共卫生间完全可以不做门，因为卫生间是负压设计，气流是向里走的。还有卫生间里的厕位小隔断，1.2M宽加外开门，一进卫生间看了很乱，其实做向里的内开门，其隔断1.5M也够了，再紧凑一点的话，1.4M也够了，这样的卫生间，既省面积又看上去文明多了。一些设计得很好的卫生间，他们的隔断及所有的卫生设备全都挂在墙上，小便斗可以、脸盆可以、恭桶也可以，而隔断呢？是吊在顶上的。离地150mm，在清洁时非常方便，由于没有死角，特别干净。3.4地下车库1,地下车位与结构的柱距有关，很多人习惯用柱距，但由于地面建筑的高度不同造成柱子的直径不同，因此，用柱距净尺寸为依据最合理。车库停车最基础的数据是车的大小，一般以1800X4800来计算，因此常规停车位可以按照2400X5000确定2,一个地下车库最少要两组坡道，如果每层停一点车，往往坡道的面积就占了很多，车库应尽量集中在同一、二层。3,地下车库防火单元允许到4000平米，要求疏散楼梯少，有很多楼梯可以不下去，以节省面积。4,转圈坡道占面积很多，应尽量少用。5,地下车库尽量设计成单行线，会增加一些停车位。6,车库应尽量不和其他机房放在同一层，因为层高不同，而其它机房在同层的面积一定少于50%，面积即使不损失，起码空间也要损失，坡道也要加长。3.5结构柱当前的建筑都很大，很高，50米高乃至100米高的建筑已经很普遍，在设计方案的时候，结构柱子的大小如果估计不清楚的话，就很难将柱网定的合理，根据其余建筑可总结出一个简单的数据，即100米高是1.7平米，柱直径是1.3X1.3米，列表如下：100米1.70平米-1.3X1.390米1.53平米1.2X1.280米1.36平米1.2X1.270米1.19平米1.1X1.160米1.02平米1.0X1.050米0.85平米0.9X0.940米0.68平米0.8X0.830米0.51平米0.7X0.720米0.34平米0.6X0.6若感到柱子太粗，想让它细一点的话，可在下面几层用型钢混凝土柱(也称劲性钢筋混凝土)，那么100高是1.0平米170米1.7平米1.3X1.3145米1.45平米1.2X1.2120米1.2平米1.1X1.1100米1.0平米1.0X1.0但超高层的结构的限制要多一些，很多实例证明，用筒中筒的可能性要大一些，外筒的柱间只有一般柱距的一半，如4-6M之间，当然入口处必要时可以拔掉一根，用斜柱来转移。4机电工程4.1空调及采暖系统4.1.1空调采暖冷热源1.冷热源选择需要结合当地能源结构及价格政策、环保规定、项目周边资源等情况进行综合分析比选。2.当自持型写字楼与万象城购物中心做为综合体一同开发，冷热源宜合并设置。3.夏热冬冷地区、寒冷及严寒地区应设置热源。夏热冬暖地区及温和地区项目一般不设置热源。4.制冷机组不需设置备用机组，但需保证任一台制冷机停机维修时，其它制冷机组仍可负担75%高峰负荷。5.制冷机组台数及容量选择必须适应空调全年负荷变化，满足高峰及部分负荷要求。制冷机配置需考虑加班空调运行要求。6.设计需要考虑租户内区电脑房24小时空调需求。宜优先考虑预留租户电脑房24小时空调散热系统，预留电脑房24小时空调散热量按照不小于15W/平米(使用面积）计算。由于租户空调设备为后期自行安装，设备对水质要求较高，因此，24小时空调散热系统应设计为闭式系统。每组24小时空调散热系统冷却塔宜设置两台，每台按照75%计算容量选取，条件允许的情况下宜多预留一台冷却塔设备位置，为日后发展预留。寒冷及严寒地区需要考虑24小时空调冬季散热系统正常运行的防冻保护方案及措施。7.一些设置大型数据机房的国际金融类大租户（通常租用多层写字楼或整栋租用做为区域总部）对数据机房空调系统备用性要求很高，在设计阶段如明确有此类目标客户的项目，需要结合具体情况，另行考虑相应数据机房空调备用系统的预留。8.制冷机组性能系数（COP）及部分负荷性能系数（IPLV）需满足公共建筑节能设计标准之要求。9.电制冷机冷媒应采用环保型冷媒，如R134a及R123。10.执行分时电价的城市，应就应用蓄冷系统的投资回报进行经济比较，回收期少于5年的蓄冷系统可考虑采用。蓄冷系统回报期计算，应考虑该系统增加的土建成本及增加的占地商业价值。11.制冷及供热机房宜尽量设置于负荷中心，以便减少冷媒输送距离。12.空调冷热水系统应设计具有过滤、缓蚀、阻垢功能的水处理设施。空调热水及采暖水系统的补水总硬度大于6mmol/L时应进行软化处理。13.每台制冷机冷却水进出水管道宜设置冷凝器自动在线清洗装置,冷却水系统过滤器孔径不大于1.5mm，有效通过过滤面积大于连接管道截面积3倍。14.冷却塔设置应考虑散热效果、噪声及漂水对周围环境的影响等因素，并应避免进出风短路现象发生。15.冷却塔选型按照对应制冷机组散热量确定，选型时室外湿球温度按照当地计算室外湿球温度提高1计算。16.冷却塔应选用低噪声产品，集水盘有效容积应满足：(1)湿润冷却塔填料所需水量，一般按照冷却塔小时循环水量的1.5%考虑；(2)停泵时靠重力流入的管道水容量。17.冷却水补水需设置不小于2小时高峰负荷储水量，冷却水补水储存宜结合消防水池设置。18.夏热冬冷地区、寒冷及严寒地区宜考虑设置冷却塔免费供冷系统。19.冷却塔进出水口应设置电动开关蝶阀，并应与对应的冷却水泵联锁。冷却塔各布水支管应加设调节用蝶阀，阀门设置见图2.1.1.1。多台冷却塔积水盘应设置平衡管联通。20.有冻结危险的地区，冬季运行的冷却塔应采取防冻措施，冷却塔填料及边框应为防冻型材料制作，其集水盘需设置电伴热及电加热设施，相关补水管，冷却水供回水管及阀门等亦应保温并设置电伴热。21.冷却水系统设计时应考虑过滤、缓蚀、阻垢、杀菌、灭藻等水处理措施。22.冷却塔应配置双速或变频风机。23.冷却塔补水总管上应设置水流量计量装置。项目当地市政部门要求进行排水计量的项目，需在排污管道上加设水表。24.空调冷热源需于主机房内设置快速补水装置。4.1.2采暖系统1.严寒、寒冷地区临外围护结构的楼梯间、设备房、后勤通道、卫生间等需要防冻及采暖的房间应设置热水集中采暖。2.严寒、寒冷地区的地下停车库宜设置散热器防冻采暖或采用管道保温及电伴热方式进行防冻保护。由于地下停车库面积较大，需要结合当地热力公司的收费方式，决定是否采用市政热源进行散热器采暖。3办公外区采用散热器方式采暖的项目，应设置自力式温度控制阀。4.散热器采暖与空调水系统应分别设置独立环路。散热器采暖系统供回水温差应不小于15（热泵系统除外），供水温度宜95但应尽可能提高。5.寒冷、严寒及夏热冬冷地区项目宜在入口大堂设置地板辐射采暖或沿幕墙边设置低位热风采暖。6.冬季室外温度低于-5的小时数大于500小时的地区，宜在地库车道出入口处设置热风幕，并应在车道入口应设置快速升降门阻挡冷风侵入。4.1.3空调水系统1.当空调水系统各区域管道阻力相差悬殊（超过0.05MPa）时，可考虑分区域二次泵变流量系统。2.采用冷源侧定流量系统的项目应在各制冷机冷冻水出水管设置动态定流量阀，该阀门全开时阻力降不应大于0.02MPa，且应按照制冷机流量要求进行选用。3.为便于日后节能管理，冷热源及各分区主干分支环路应设置能量计量装置。按照计量收取空调费的项目或当地有分租户计量要求的项目，应设计分租户能量计量收费系统。4.采用换热器加热或冷却的空调热水或冷水系统，其负荷侧应采用变频调节的变流量系统。5.空调冷、热水管道各并联环路应进行水力平衡，各并联环路不平衡率大于15%时，应设置可调节流量及测量数据的静态平衡阀。6.各空调冷热水系统工作压力不宜高于1.6MPa。对超过250米的超高层项目，如经过经济分析比较，确定水系统承压高于1.6MPa的项目，主空调水管路宜考虑适当的冗余设计，增加使用可靠性。7.空调冷热水管、冷凝水管及空调风管需要保温。保冷应优先采用导热系数小、阻湿因子大、吸水率低、密度小、耐低温性能好的绝热材料。保温材料优选导热系数小、允许温度高于介质温度的绝热材料。8.冷却水供回水主管应设置温度旁通管道及阀门，便于制冷机在室外低温时运行。9.空调冷热水系统最高点及管道上翻处需要设置排气阀，系统最低处需要设置泄水管及阀门。建议在主立管顶部设置空调供回水连通管及电动阀（接入BA进行开关控制），便于空调水系统在写字楼上班前进行管道预冷及预热。10.采用风机盘管加新风的系统宜在每个楼层或每个租户入口处设置电动开关阀（接入BA进行开关控制），以便于物业进行加班空调管理。具体设置方式宜征询物业意见综合确定。11.严寒及寒冷地区的非采用散热器采暖的项目，需要考虑办公区内管道防冻保护措施。宜每隔三层在西北侧天花上距窗1米处设置温度传感器，传感器报警信号应接入BA系统。(1)采用风机盘管系统的项目，当低温报警时，可采用强制开启供热水泵的方式进行防冻循环并由BA控制开启对应楼层的新风机，强制进行新风供热，以防止管道及盘管冻；(2)采用VAV加热水盘管的项目，当低温报警时，可由BA控制开启热水盘管电磁阀，强制进行水循环，同时开启相关楼层空调机组风机供热，以防止管道及盘管冻裂。4.1.4空调通风系统1.根据项目特点及定位合理确定空调风系统形式。空调风系统应体现可靠性、舒适性、易维护性、便于控制性及灵活性。当项目定位高端，目标租户为世界500强的跨国公司，可采用变风量系统；一般项目宜采用传统的风机盘管加新风系统。2.为防止室外空气侵入，保证办公室内洁净度和室内空调环境，设计应考虑在办公区室内维持5Pa至10Pa的正压。3.在适合设置空气热回收装置的项目，经经济技术分析如技术可靠、设计合理且投资回收期不超过5年，可采用空气热回收系统。4.空气热回收装置的选择，应根据处理风量、新风中显热和潜热能耗的构成等因素确定。严寒及寒冷地区排风热回收系统宜采用显热回收装置、夏热冬冷及夏热冬暖地区排风热回收系统宜采用全热回收装置。5.如采用转轮全热回收装置，需在转轮全热回收装置新排风入口前设置初效过滤器。6.冬季室外空气空调计算含湿量低于2.5g/Kg地区的办公类项目宜考虑设置加湿系统，冬季室外空气空调计算含湿量低于2.0g/Kg地区的办公类项目应设置加湿系统。7.采用VAV系统的项目，空气处理机组内应设置空气净化装置。8.采用VAV系统的项目，楼层新风支管道上应设置定风量阀门，以便于恒定各层新风量，保证新风供应。9.空气处理机组表冷器面风速不宜超过2.5m/s。10.冬季室外低于零度时仍运作的集中空调系统空调机组及新风机的热水空气加热器，应采取防冻保护措施。11.严寒地区空气处理机组及新风机组必须设置预热盘管。12.办公区域室内空气中含尘量应小于或等于0.15mgm3。13.选配空气过滤器时，应符合下列要求：(1)粗效过滤器的初阻力小于等于50Pa，终阻力小于等于100Pa；(2)中效过滤器的初阻力小于等于80Pa，终阻力小于等于160Pa；14.所有空调通风管道竖井不可采用土建风管井。14.所有空调通风管道竖井不可采用土建风管井。15.空调设备机房设置的位置应考虑设备运输及检修是否方便可行。16.设于外墙的百叶位置应与建筑师沟通确定。新、排风百叶布置应避免新、排风短路。排风百叶风速不高于4m/s,新风百叶面风速不高于3m/s（百叶遮挡率按照50%考虑）。17.租户区域的噪声标准：一般应不大于NC35。18.空调风管建议采用镀锌钢板，不建议采用复合风管。19.写字楼公用卫生间应设置集中排风系统进行排风。4.2给排水及暖气4.2.1给水系统1.给水水源(1)项目供水应争取两路市政管道供水。(2)由于办公楼废水量不大，如无政府强制要求，不建议设置中水系统。如设有中水系统，应优先作为道路浇洒、车库洗地用水。2.储水容量(1)设置独立的组合式不锈钢生活水箱，水箱分两格。市政水温较低地区的项目，应设置防结露措施。生活水箱容积按最高日用水量的25%设计。(2)空调冷却补水优先考虑储存于消防水池中，储存容量按空调高峰负荷2小时预留。3.供水系统(1)供水工作压力保持在1.5至4.5kg/cm2之间，超压部分供水设减压措施。(2)市政供水压力满足水压要求的楼层可直接由市政供水。采用市政供水的区域应考虑市政停水时转为由其它方式供水的措施，并需考虑转换后的减压措施。(3)超过一定高度的的办公楼（参考高度：80米），如条件许可，宜采用水箱供水方式（能够市政直供的区域除外，当地有特殊规定除外）。4.供水范围如下区域需要设置供水设施：(1)餐饮区域；(2)卫生间；(3)停车库按20米半径为标准设置冲洗地面给水点；(4)垃圾房需设置冲洗给水点及冲洗水槽；(5)地下室污水处理间设置冲洗给水点及冲洗水槽；(6)地下室隔油池间设置冲洗给水点及冲洗水槽；(7)地下室制冷机房、水泵房、换热机房、锅炉房、柴油发电机房设置给水点及冲洗池；(8)制冷机房、锅炉房及换热机房需设置冷热水系统DN100快速充水管；(9)每个空调机房均设置冲洗过滤网用的给水点及冲洗池；(10)空调冷却塔水盘应设置补水给水点；(11)幕墙与玻璃屋面应设置冲洗用给水点，具体位置需要与幕墙顾问及物业单位沟通确定；(12)水景应设置补水用水给水点，具体位置需要与水景设计及园林顾问等相关单位沟通确定；(13)变配电房宜预留擦洗用的给水点，建议就近在车库内或走道内预留；(14)其它有需要的用水区域。5.供水计量(1)每个办公卫生间均设置单独的水表，水表设于相应立管所在的管道井或设备机房内，且水表前需设置型过滤器。水表安装位置应便于人工抄表。(2)以下后勤区域用水点均设置水表，水表安装位置应便于人工抄表。i生活、消防水池的进水管上；ii冷却塔补水的水管上；iii绿化浇洒、道路清洗、车库洗地用水、水景补水的出水管上；iv每组后勤卫生间的进水管上；v物业要求的其它必要的计量点。6.管道设置(1)给水竖向干管应布置于设备机房或专用管道井内，专用管道井检修门需设于便于检修的走道等处。(2)有结露可能的给水管道应设置防结露保温处理。(3)设于设备层下层办公租户内的给水管道应尽量敷设于走道内。7.其它(1)生活水箱（水池）应设置导流墙，避免死水区，保证水质。其底板及四壁应采取防止污染水质的措施(2)贮水池利用市政直接进水时，进水管上除设置手动阀门外，还应设置自动水位控制阀，阀前设置Y型过滤器(3)贮水池外需设置直视的水位显示装置，并增加电信号显示(4)泵房水泵吸水宜采用自灌式，泵房应考虑配电值班房和检修场地，走道应通畅。泵房应设置排水地沟。(5)园林设计单位应采取高效节水的给水设计。(6)餐饮给水系统管材建议根据具体情况采用钢塑复合管、不锈钢管或铜管。(7)寒冷及严寒地区有冻结危险的给水管道及阀门等附配件应考虑保温防冻措施。(8)经经济技术分析可行的，应设置办公空调凝结水回用系统。空调凝结水宜用做冷却塔补水。(9)如采用水泵水箱联合供水方式，当水泵扬程较高时，水箱上水泵宜采用变频方式实现软启动，以防止产生水锤。4.2.2热水系统1.严寒、寒冷地区办公租户楼层卫生间需提供热水，热源可采用电热水器或太阳能热水系统，热水出水温度为50度。2.办公出租楼层茶水间设置电开水器。4.2.3排水系统1.一般要求(1)生活污水宜与生活废水分流排出。(2)厨房废水需单独排放，含油废水须经二级隔油处理后再行排出。一级隔油器设置于厨房内，由租户负责安装，二级隔油宜采用全自动气浮隔油处理设备。二级隔油池应分区域设置于专用机房内。2.排水范围(1)地下卫生间应设置压力排水器排水，提升至室外污水检查井。(2)每个电梯、室外和半室外扶梯底坑宜设置排水用集水坑，并设置排水。非消防电梯底坑宜设置排水措施，并尽量和消防电梯底部排水或者车库排水合用。(3)办公大堂入口的擦脚毡下应设置排水地漏。(4)地下室污水处理、隔油池间、制冷机房、水泵房、换热机房、锅炉房、柴油发电机房应设置排水沟或地漏，接至废水收集水井，经集水井内水泵提升至室外废水检查井。(5)集水井内排水泵应按照污水及废水不同性质选择潜污泵。潜污泵应一用一备。(6)集水井内设高低水位及超高水位探测器，排水泵由就地控制屏控制，按照集水井内液位自动运作。排水泵应可按照使用次数轮换运作，当达到超高液位时，应可两台泵同时运作进行排水。水泵运行状态、故障报警及超高液位报警应接入BA系统，远程监视。(7)每个空调机房应设排水接口，经排水立管引至排水沟、集水井、拖把池上方间接排放。(8)餐饮厨房降板区域内、上层为卫生间或室外的电气用房上部隔水夹层内，需要设计二次排水地漏，并需要考虑该地漏的防堵措施。夹层内有反梁分隔的，需注意反梁底部开洞或者留套管互相联通。(9)设置隔水间墙的机房、管理用房需在隔水墙内地面上设置排水地漏，排水至下层排水沟或集水井。(10)考虑到将来标准层可能会临时增加卫生间，建议在标准层四个角各设置一根排水立管，并预留好三通接头（注意做好三通端口封堵）。3.管道布置(1)排水立管应设置于设备机房或专用管道井内，专用管道井检修门需设于便于检修的走道等处。给排水、空调水主管井内应设管井排水密闭地漏。(2)设于设备层下层办公租户内的排水水平管道应尽量设于走道内，并应考虑消声措施。(3)有结露可能的排水管道（如接机房冷凝水排水地漏管道等）应设置防结露保温处理。特别应留意办公租户内及精装的门厅、走道上方的排水管道。(4)室外应按项目环评报告或当地环保部门的要求设计化粪池/格栅井/埋地污水处理装置。4.2.4雨水系统1.塔楼雨水立管应接至室外雨水井，不得采用散排至裙房屋面后再收集的方式。空调冷凝水立管也应有组织排放。2.雨水立管在满足技术要求及检修方便的前提下，尽可能布置在建筑凹槽内和阴角等较为隐蔽的位置，不能影响外立面美观。3.屋面应选用稳流性能好、泄水流量大、掺气量小、拦污能力强的雨水斗。4.绿化屋面、地下室顶板绿化带中的雨水斗设置需与园林设计结合。当雨水斗设置于绿地中时，宜把雨水斗设置于硬屋面上，雨水斗上方砌雨水口，盖雨水篦子。绿化屋面、地下室顶板绿化带底部应设疏水设施，并宜设草地排水口。5.地下室车道起点、车库坡道中间在室内外分界线的投影处及地下一层坡道终点应设置截水沟及排水设施。6.下沉广场、下沉庭院、室外无盖楼梯的中间平台及底部应设置截水沟及雨水集水井，经集水井内水泵提升至室外雨水检查井。在严寒及寒冷地区，止回阀至排放点采取电伴热措施。7.园林水景水池，应设计溢流、放空排水管接至雨水口或雨水检查井，园林绿化区域，应结合雨水设计合理设置树池、花槽的绿化排水。4.2.5燃气系统1.应根据燃气用量及需求、当地市政管网供气条件，合理确定经济合理、安全可靠的方案。2.燃气立管宜明设，当设在便于安装和检修的管道竖井内时，应符合下列要求：(1)燃气立管可与空气、惰性气体、上下水、热力管道等设在一个公用竖井内，但不得与电线、电气设备或氧气管、进风管、回风管、排气管、排烟管、垃圾道等共用一个竖井；(2)竖井内的燃气管道应尽量不设或少设阀门等附件。竖井内的燃气管道的最高压力不得大于0.2MPa；燃气管道应涂黄色防腐识别漆；(3)竖井应每隔23层做相当于楼板耐火极限的不燃烧体进行防火分隔，且应设法保证平时竖井内自然通风和火灾时防止产生“烟囱”作用的措施；(4)每隔45层设一燃气浓度检测报警器，上、下两个报警器的高度差不应大于20m；(5)管道竖井的墙体应为耐火极限不低于1Oh的不燃烧体，井壁上的检查门应采用丙级防火门；1. 燃气水平干管和立管不得穿过配电室、变电室、电缆沟、烟道、进风井和电梯井；4.燃气表宜集中布置在单独房间内。4.3电气系统4.3.1高压配电系统1.至少应采用两路独立市政高压电源同时供电（按项目估算用电量合理选择市政电源进线数量，并与当地供电部门沟通落实）。2.两路独立市政高压电源同时供电，互为备用时，每一路高压电源供电容量须满足项目全部用电容量的50%100%。3.三路独立市政高压电源同时供电，两用一备时，每一路高压电源供电容量须满足项目全部用电容量的5075%。4.项目分多组高压电源供电时，各组高压电源按如下要求：-每组两路独立市政高压电源同时供电，互为备用时，每一路高压电源供电容量须满足各组全部用电容量的50%100%。-每组三路独立市政高压电源同时供电，两用一备时，每一路高压电源供电容量须满足各组全部用电容量的5075%。5.高压供电采用N供1备时，需结合具体项目讨论达成一致意见后确定。6.高压配电系统应为母线分段，设转换开关装置（手/自动转换方式按当地供电部门的审批意见），当发生系统中一个部分故障断电时，可通过转换开关的操作提供连续供电。7.开关设备须是满足当地供电部门要求的型号，并且为真空充气、空气绝缘型或SF6绝缘型。8.严禁使用油浸式开关设备。9.高压配电系统采用带微处理器的多功能数字式综合继保装置。10.变压器应选用D,yn11接线组别、环保型、低损耗、低噪声的干式变压器。严禁使用油浸式变压器。11.变压器要求设置温度控制器，提供超温报警，自动温度监测等功能。12.配电变压器的长期工作负荷率不宜大于80%。13.设在建筑塔楼高区避难层或机电层的变压器，单台容量不宜大于1250kVA；且须与相关专业协调确定将来设备更换维护时的运输方式、运输路线的合理性和可实施性(包括结构荷载要求和运输通道尺寸大小等)，并协调做好相应的预留预埋条件等。14.设在建筑塔楼高区避难层或机电层的变配电所，当其与上、下层办公层仅有一层楼板相隔时，变配电所内应采取屏蔽、降噪等措施。4.3.2低压配电系统1.集中低压电容补偿，自动调节功率因数，补偿后高压侧功率因数不低于0.90或按当地供电局要求。补偿电容器组应配置电抗器，且应采取措施防止发生系统谐振。2.变压器低压侧主断路器及低压配电柜母排要求具备过载能力20%。3.低压柜内中性线母排（N排）与相线母排为相同截面尺寸。4.低压柜预留20%以上的备用回路供未来发展使用。5.低压配电柜800A及以上电流馈线回路采用框架断路器，800A以下电流馈线回路采用塑壳断路器（MCCB）。6.低压配电柜母联断路器与进线断路器设置电气及机械连锁。7.自动转换开关电器（ATSE）应具有检修隔离功能；定位更高的项目宜选用具有旁路-检修隔离功能的ATSE。2.3.2.2低压配电线路1.低压配电电缆、电线采用铜芯线缆。2.母线槽采用密集式铜母线，防护等级不低于：电井内插接式母线IP41、公共区域IP54、室外IP65。3.办公楼层租户的垂直供电干线可采用单母线或双母线树干式配电,定位较高的项目宜采用双母线树干式配电。4.如采用双母线树干式配电，双母线宜分别接至不同的变压器，且100%互为备用；平时，两根母线分别提供不同办公楼层的供电（约50%的负载），当其中一根母线发生故障时，可将其负载转接至另一根母线，由另一根母线提供全部负载供电。5.采用一台保护电器保护多根并联导体组成的线路，线路全长内应无分支线路引出。6.采用电缆树干式配电时，宜采用电缆T接端子方式或预制分支电缆引至各层配电箱，不应采用电缆穿刺线夹方式。7.由电源点（变压器）至办公租户进户开关的供电半径不宜大于200米，且压降不宜大于5%。8.电动机起动时，其端子电压不应低于额定电压的90%。9.变频器应自带由厂家标配的滤波装置。10.提供租户电源进线开关箱至每一间办公租户区内，开关箱内设进线总开关，从总开关配出供电由租户自行负责。11.办公楼层租户区为VAV空调时，租户范围内的VAVBOX宜由办公楼公共统一供电。12.办公楼层租户区为风机盘管(FCU)空调时，租户范围内的FCU宜由租户自行负责供电。13.办公楼层租户区空调末端设置电加热装置时，末端加热设备的供电方式（包括供配电系统、末端配电等），须结合具体项目提供多方案比较并经技术经济论证为合理后确定。14.接至办公租户的线路不应小于6mm2。15.办公楼每层应设强电房，强电房的面积不宜小于6m2。每个分区不同楼层的强电房宜上下对齐。16.办公楼层公共走廊宜在核心筒侧墙面预留10A/220V插座，插座间距约20米。17.停车场宜在柱子侧面或墙面预留10A/220V插座，插座服务半径不大于25米。18.一层建筑四周外墙宜预留16A/220V插座，插座间距约为30米，插座防护等级不低于IP66。19.室外每株主要景观树处宜预留1个16A/220V插座，插座防护等级不低于IP66。4.3.3备用电源1.须提供应急的柴油发电机系统，以满足当市政供电失电时，提供应急备用供电。2.当发电机房距离用电负荷中心供电距离较远（大于250米）时，须结合具体项目提供多方案比较（如高压或低压发电机组方案等）并经技术经济论证为合理后确定。3.应急发电机要求在市政供电失电时，机组应立即自动启动，并在30秒钟内供电。4.发电机的大小须满足瞬时峰值负荷要求。5.日用油箱燃油储量应满足有关规范要求。当无室外储油装置时，建议在首层适当位置设置燃油进油设施，以方便从油车直接注入燃料至日用油箱。6.宜预留供有特殊要求租户将来安装独立发电机的机房及相应的土建条件（包括进风、排风、排烟和供电电缆的垂直管井至租户区等），预留机组数量结合具体项目讨论后确定。4.3.4弱电系统弱电系统的设计在满足国家规范要求的前提下，应遵循安全可靠、经济实用、技术先进、灵活高效、操作维护管理方便之原则。4.4强电、弱电、新风机房强电与弱电大约各6平米。若有新风机房放在核心筒的话,大约是本层面积的1.5%，即1000平米的话约15平米左右，1500平米的话约20平米左右。高级写字楼也可将新风机房放在地下室或避难层及屋顶层，不过首层最好不做，因为首层的经济价值很高，做了可惜。对于新风机房，很多设计人在方案时，不把它当回事，随着设计的深入，由于绝大部分功能已经各方反复研究全部定位，新风机房的问题就突出来了，我们经常看到很好看的建筑在不该有的地方出现了大小不等的百叶，有的就在首层该做商店的地方出现了白叶，这些就是新风的采风口，里面就是新风机房。其实新风机房完全可以放在屋顶上或放在地下室，而不用占重要的价值高的商业面积，使经济损失，使建筑难看。关键是设计前期没考虑，在设计的后期，发现有新风机房的要求后，不得已占用了不该占用的地方。新风机房的安排有什么关键点呢？要想把机房安排在屋顶、或价值较低的地下室，其关键是安排与屋顶或地下室之间相连的垂直风道，而垂直风道事先没考虑的话，要想上下几层串起来，在设计后期就不容易了。所以要比较早的安排，大体上60-80M，一个放火分区应该有一组立风道，风道也不过1-2平米，这样出来的横向管道在一般的吊顶里就能排开。如果事先没有考虑的话，管道太粗，吊顶里走不开，只能到处设机房。出图在即，不得不牺牲了，这就是到处出现不规则百叶的原由，尤其是裙房，由于功能迟迟不定，更容易产生上述的问题。其实垂直风道并不大，在方案到初步设计时早一点想一想是不难的。4.5总机房在建筑整体中，设备、电气约占建筑面积总数的7%左右，当然有的不一定在