新建物业承接查验的关键点.doc

在物业项目接管验收的实际工作中，物业项目承接查验与交付工作往往得不到足够的重视，有些新建物业项目未能严格按标准和程序进行查验与交付，工作流于形式，也给日后的物业管理留下众多隐患和问题。那么，新建物业项目承接查验与交付的内容到底是什么?如何明确建设单位、物业公司双方责、权、利关系?如何确保物业正常使用功能，满足物业服务需求?本人近段时间组织参与了多个新建物业的承接查验与交付，现将个人点滴经验记录于此，以供分享。新建物业项目承接查验与交付分以下两个阶段：第一阶段是在项目竣工验收后，由物业公司与建设单位根据照国家有关规定，按前期物业服务合同或承接查验服务协议的约定，对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收。第二阶段是在业主办理入伙时，物业公司、建设单位与业主针对业主专有部位进行的查验与交付，将符合条件的物业交付给业主，即物业交付。办理完物业交付手续后，标志着物业管理工作全面启动。古人云： “万山磅礴必有主峰” ，就是说做事要抓关键点，才能做到事半功倍，因此抓住物业承接查验与交付的关键点，是物业接管验收顺利完成的关键。一、与建设单位就共有部位进行的承接查验的关键点1、查验费用的商定根据国家住房和城乡建设部制定的物业承接查验办法，为维护建设单位、业主和物业公司的正当权益，避免矛盾纠纷，保证物业交付工作的顺利进行，物业公司派各类专业人员，按计划、多批次对楼盘红线内的共用部位、共用设施、共用设备等进行检查和验收。物业公司在查验期间付出了大量人力、物力和财力，但多数物业公司并未向建设单位收取相关费用，而是自己贴补了该项费用，这无益于物业公司的良性运作。因此，建议物业公司在物业承接查验前应与建设单位明确承接查验费用事项，即：物业承接查验费用由建设单位承担，收费标准应该在前期物业服务合同中约定，没有约定的，可以双方协商，并在物业承接查验协议中予以明确。收费标准通常采用以下两种计费方式：一是按物业总建筑面积为单位计取;二是按物业公司投入的实际人工成本加服务酬金计取，具体标准根据双方协商结果确定。2、查验团队的组建承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后物业管理有着较大影响的专业技术性工作，因此查验团队的组建是物业承接查验的关键点，物业公司应根据承接物业的类型、特点、面积等情况组建查验团队。首先，组队时间要提前，建议至少提前两个月，以便人员培训、现场熟悉及掌握图纸资料;其次，人员构成要全面，特别是工程技术人员，包含各主要专业如土建结构、强弱电、智能化、电梯、空调等专业技术人员，形成一支有一定工作经验和较强业务能力的查验团队;三是组成联合查验组，即物业公司的查验团队应与建设单位、监理单位、施工单位的技术人员，形成联合查验团队，便于查验问题的确认，查验结果的准确反馈，查验问题的快速解决。3、查验条件的核实物业在满足以下条件时，方可实施承接查验工作。即：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表具;教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、防雷系统、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。物业公司对查验条件的核实，是避免物业公司多次查验，造成人力物力浪费的关键点。4、查验结果的确认物业公司尽可能将承接查验中发现的问题收集整理齐全，并将查验的问题形成书面记录，交建设单位签字确认，分清责任，建设单位整改完毕后应书面通知物业公司再次核验，直至满足使用要求。对有可能的遗漏问题，在签订移交协议或办理移交手续时应做出特别约定。物业公司需遵循合格一项接收一项的原则，有时因关联性原因，部分未达到合格标准的项目，建设单位可能要求物业公司先行接收。对此，物业公司在办理接收手续时一定要注明，要求建设单位提出补救和解决方案，并双方签字确认。对于建设单位无法提供相关合格证明文件，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷、影响物业正常使用的，物业公司有权拒绝承接。书面记录，签字确认，对明确双方责、权、利有益无害。二、与业主就专有部位进行的物业交付的关键点1、可能出现的问题预判在物业交付前，建设单位与物业公司应收集汇总项目可能引起业主咨询或投诉的问题，如工程质量、规划设计、销售承诺、景观环境、物业管理等方面的问题，并由建设单位召集各相关方，就以上收集的问题提出解决办法及合规性解释口径，形成物业交付问题100问，特别是业主最关心的工程质量问题的答复时间、整改完成时间及整改期间的物业服务费用收取等问题，都是物业交付期间的矛盾焦点。在业主办理入伙手续前，应对参与交付的物业、建设、施工、监理单位人员就问题的答复内容进行规范性培训，以便在业主入住收楼时，统一口径，合理解释，避免不必要的矛盾纠纷。准确的问题预判，不仅可以在物业交付前把能解决的问题及时消除，还可以在物业交付时有备无患，减少矛盾冲突，有利于交付过程的顺利实施。2、清洁开荒的重要性清洁开荒是物业交付前的一项重要工作，开荒效果甚至影响业主收楼率。实施开荒工程应注重以下问题：首先是开荒时间节点的确定，应按照物业交付时间进行倒排，一般在业主集中收楼前7天完成。二是开荒范围内容的确定，范围包括：大堂、电梯、天面、消防通道、楼层走廊及电梯厅、停车场、外围部分及外墙清洗等，内容包括：擦拭玻璃、全面除尘养护、清洗地面、厨厕除污消毒、装修痕迹清理、地面打蜡等。三是开荒过程中的现场监管，重点关注高空作业、带电作业、腐蚀性物料使用等的安全管理，坚强现场巡查监督，严格按照规范要求实施，避免安全责任事故发生。3、应急预案的准备当今业主维权意识较为强烈，他们用一生积蓄购买了房产，难免对房屋的期望值较高，因而集中交楼现场有可能发生意想不到的事件，如因房屋质量、交付物业与销售宣传货不对板、装修材料不合格、及因工作人员态度引发的业主群体冲突事件，以及突发停水停电、新闻媒体采访、业主突发伤病、交通治安事件等等突发问题。要事先成立应急事件处理工作小组，由建设单位、监理单位、施工单位、物业公司的负责人及法律顾问共同组成，做好应急事件的预判，制定应急处理预案，事先培训，责任到人，确保集中物业交付工作的平稳进行。4、问题的快速处理在物业集中交付的时间内，建设单位应分批、分时段通知业主收楼，避免业主因收楼等待而造成的急躁情绪，同时为了避免业主对房屋质量问题引起的矛盾激化，建设单位可以成立现场快修队，对业主在验房时提出的一般质量问题，能解决的现场整改完成，提高业主收房率。物业公司对业主提出的现场未能解决的问题，当天统计归纳，转交建设单位确认，落实解决方案，确定完成时间点，跟踪解决结果，及时反馈给业主。物业公司一定要做好业主与建设单位之间的沟通桥梁作用，如果问题处理不及时，矛盾爆发，引发业主过激行为如群体上访、拉横幅、找媒体曝光等，严重影响建设单位的品牌形象，也会殃及物业公司，影响物业服务费的收取，甚至激化管住矛盾。总之，新建物