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粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 1 城市圈效应加速形成 广深城市地位凸显 辐射莞佛地位提升 2017年粤港澳大湾区房地产市场回顾及展望 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 克而瑞信息集团 信息、研究、咨询三大业务服务体系 R E S E A R C H S E R V I C E A P E C I A L S E R V I C E 咨询 服务 信息 服务 专项 服务 一、咨询版块 城市进入系列咨询服务 土地价值评估报告 项目可行性分析研究报告 项目前期定位策划报告 项目战略定位及物业发展建议报告等 二、研究板块 定制研究监测服务 深圳市房地产市场月度及年度研究报告 企业定制月度/季度报告 深圳城市地图 全国及深圳市房地产政策资讯及相关动态研究监测报告等 三、信息板块 CRIC2017 中国房地产决策咨询系列产品 CRIC2017市场顾问版【深圳】 CRIC2017项目顾问版【深圳】 CRIC2017商业顾问版【深圳】 CRIC2017土地顾问版【深圳】 2 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 1 2 3 2017年房地产市场回顾 CONTENTSCONTENTS 3 01 2018年房地产市场展望 02 粤港澳大湾区“十四五”畅想 03 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 企业企业/土地土地/价格价格/政策政策 2017年房地产市场回顾 PART 01 4 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 5 企业 争抢大湾区市场 广深城市外溢效应及粤港澳大湾区规划利好影响下，大湾区三四线城市价值预期看好，成为品牌房企布 局重点，2017年共有14家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市 市场 土地 “房住不炒”基调下调控持续收紧，整体量跌价升 受政策调控持续及十九大“房住不炒”基调影响，各城市成交降量明显，其中东莞惠州受深圳外溢影响， 价格拉升仍为较显，珠海中山受粤港澳大湾区利好释放影响成交价格同样大幅上扬 受政策调控影响总体上呈现量跌价升，但热点区域土地仍备受追捧 深圳受调控影响价格大幅下降；广州土地市场供需两旺，房企看好未来市场前景，争相布局；东莞作为房 企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下。 政策 各城市因城施政 深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康，佛山东莞等受外溢 性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 012017年房地产市场走势 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 回顾一 政策：各城市因城施政，深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以保证市 场健康，佛山东莞等受外溢性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 东 莞 深 圳 广 州 珠 海 肇 庆 佛 山 012017年房地产市场走势市场回顾 6 惠 州 中 山 调控政策无明显收紧现象，但在土地供给侧及规范 指导房地产市场行为方面出台多项政策 政策相对平稳城市 目前仍未限购，调控政策无明显收紧现象，但在银 行房贷政策和租赁住房市场上出现多项调控政策 非限购城市，政策力度较温和，主要以规范市场行 为主，同时针对租赁市场及公租房等方面出台了相 关规定 调控政策持续加码，市场监管力度加大，降低金融杠 杆、抑制周转、推进供应侧改革等多手段并举。 调控政策保持紧缩，加大商品住宅限购限售力度，尝 试“10年限售”土拍模式，增加租赁用地供应，发展 租赁市场。 楼市调控政策密集程度前所未有，限购、限价、限售 、限商改住等“限字令”迭出，政策市场全面收紧， 严厉打击炒房客，规范房地产市场 调控政策明显收紧，一手二手住房同时限购，购房门 槛提高，对房企严控备案价，银行利率提升，购房门 槛提高 年初启动限购，但要求相对宽松，同时在土地供给 侧及发展租赁市场等方面出台了多项政策 政策收紧城市 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 回顾二 土地：受政策调控影响总体上呈现量跌价升，深圳受调控影响价格大幅下降；广州土地市场供需两旺， 房企看好未来市场前景，争相布局；东莞作为房企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下 012017年房地产市场走势市场回顾 7 数据来源：CRIC 2015-2017年大湾区各城市土地市场供求价走势 深圳 广州 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 500 1000 1500 2000 2500 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 供应建筑面积（万） 成交建筑面积（万） 成交楼板价（元/） 东莞 佛山 惠州 珠海 中山 肇庆 城市 深圳 广州 东莞 佛山 惠州 珠海 中山 肇庆 新进入房企数量 2 4 3 - 2 1 3 2 新进入房企名称 首创、龙湖 泰禾、融信、美的、 厦门建发 招商、华润、旭辉 - 广州置达贸易、深圳市道原度假旅 游投资有限公司 三一海洋 卓越、旭辉、佳 兆业 龙光、环球易购 2017年大湾区各城市新进房企情况 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 回顾三 市场量价：受政策调控持续及十九大“房住不炒”基调影响，各城市成交降量明显，其中东莞惠州受 深圳外溢影响，价格拉升仍为较显，珠海中山受粤港澳大湾区利好释放影响成交价格同样大幅上扬 012017年房地产市场走势市场回顾 数据来源：CRIC 8 2015-2017年大湾区各城市商品房市场供求价走势 深圳 广州 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 500 1000 1500 2000 2500 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 供应建筑面积（万） 成交建筑面积（万） 成交楼板价（元/） 东莞 佛山 惠州 珠海 中山 肇庆 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 9 回顾四 企业：广深城市外溢效应及粤港澳大湾区规划利好影响下，大湾区三四线城市价值预期看好，成为品 牌房企布局重点，2017年共有14家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市 012017年房地产市场走势市场回顾 澳门 香港 肇庆 佛山 中山 珠海 广州 东莞 深圳 惠州 城市 新进入房企 数量 新进入房企名称 深圳 2 首创、龙湖 广州 4 泰禾、融信、美的、厦门建发 东莞 3 招商、华润、旭辉 佛山 - - 惠州 2 广州置达贸易、深圳市道原度假旅 游投资有限公司 珠海 1 三一海洋 中山 3 卓越、旭辉、佳兆业 肇庆 2 龙光、环球易购 龙光 鼎湖区地块 龙湖 盐田地块 首创 龙华地块 融信 增城地块 厦门建发 白云地块 美的 南沙地块 华润 大朗镇地块 旭辉 石排镇地块 招商 麻涌地块 三一海洋 香洲地块 环球易购 端州区地块 卓越、旭辉 南头镇地块 卓越 港口镇地块 佳兆业 沙溪镇地块 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 政策政策/市场机遇市场机遇/企业企业 2018年房地产市场展望 PART 02 10 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 2018楼市预判 022018年房地产市场展望 政策环境 基于十九大房住不炒基调来看，2018年大湾区政策仍将以“稳房价”为主，部分房价涨 幅较大的城市调控仍有升级可能，部分城市新“四限”叠加土拍政策或成常态 城市机会 深、广核心城市地位凸显，辐射增强，莞、佛地位提升，发展优于其他城市，珠海、中山 在核心城市推动带动下城市地位提升，外围城市将迎来发展机遇 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 湾区政策：基于十九大房住不炒基调来看，2018年大湾区政策仍将以“稳房价”为主，部分房价涨幅较大的 城市调控仍有升级可能，部分城市新“四限”叠加土拍政策或成常态 12 022018年房地产市场展望湾区政策走势 中央经济工作会议 2016.12.19 2017.10.18 “十九大”定调房住不炒 要准确把握住房的居住属性，以满足新 市民住房需求为主要出发点，以建立足 够并举的住房制度为主要方向，以市场 为主满足多层次需求，以政府为主提供 基本保障，分类调控，地方为主，金 融、财税、土地监管等多策并举，琮琤 长远的制度安排，让全体人民住有所 居。 建立市场配置和政府保障相结合的 住房制度，加强保障性住房建设和 管理，满足困难家庭基本需求； 要解决好人民最关心最直接最现实 的利益问题，在学有所教、老有所 得、病有所医、老有所养、住有所 居上持续取得新进展，努力让人民 过上更好生活 “十九大”期间住房属性定位：居住属性、准公共物品属性 限 售 限 价 限 签 限 商 对申请备案价格过高的项目不发放预售证，从未开盘项目参考周边项目 价格备案，限制已开盘项目价格涨幅 截至2017年11月30日，累计已有46个城市、海南全省出台“限售政 策”。通过限售的方式，锁定资产价格，控制前期居民部门杠杆率较 高城市的金融风险 上海、北京、广州、成都等城市相继出台了调控政策，整治对象针对开 发商擅自“商改住”和个人购买“类住宅”。 限签政策被地方政府频繁使用，通过网签系统对实际销售价格进行实 时监控，对不接受价格指导的涨幅过快的楼盘暂停网签并进行整改。 新“四限” 政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 13 城市格局：粤港澳大湾区规划利好下，城市圈产业协同性提高，珠江西岸将快速发展，城市圈效应加速形成 在深圳和香港的辐射带动下，澳门将发展为珠江西岸的中心性城市，珠海将发展为区域次中心城市，与中山及江门一起形成珠江西岸城市圈，整体呈现三大城 市圈协同发展的局面 022018年房地产市场展望城市机会 广州城市圈 （广州、佛山、肇庆） 珠江西岸城市圈 （澳门、珠海、中山、江门） 深港城市圈 （香港、深圳、东莞、 惠州） 广州城市圈 （广州、佛山） 深圳城市圈 （东莞、惠州、珠海、 中山） 澳门将发展为区域中心性城市，珠海将发展为区域次中心城 市，形成珠江西岸城市圈 肇庆、江门融入城市圈，承担城市圈的相应功能 区域中心城市 区域次中心城市 功能增长性城市 卫星城 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 城市机会：深、广核心城市地位凸显，辐射增强，莞、佛地位提升，发展优于其他城市，珠海、中山在核心城 市推动带动下城市地位提升，外围城市将迎来发展机遇 14 022018年房地产市场展望城市机会 深 圳 香 港 澳 门 广 州 珠 海 中 山 佛 山 江 门 惠 州 肇 庆 东 莞 城市发展潜力 城 市 影 响 力 深圳：世界级科技创新中心和全国金融中心 香港：世界级国际金融中心，国际中转港和物流中心、现代服务业中心 广州：世界重要的贸易、物流中心，华南政治文化核心 澳门：珠江西岸中心城市 佛山：功能型中心城市，世界制造中心 东莞：功能型中心城市，世界制造中心 珠海：区域性中心城市，珠江西岸核心城市 中山：重要功能型城市，珠江西岸重要城市 惠州：功能型中心城市，国内重要的能源中心 肇庆：广佛都市圈的卫星城 江门：珠江西岸城市圈的卫星城 区域 中心 城市 区域 次中 心城 市 卫星 城市 “粤港澳大湾区”规划下，大湾区内各城市间交通可达性全面提升，深莞惠、广佛肇、珠中江城市圈产业协同性提高，城市圈效应加速形成； 港珠澳大桥通车、深中通道及虎门二桥规划落实，跨海大桥将珠江东西两岸城市联系加强，珠中江城市受深圳辐射力度提升，深圳广州作为大湾区内的核心承 接点，中心城市地位进一步增强。 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 交通交通/产业产业/人口人口/城市圈城市圈 粤港澳大湾区“十四五”畅想 PART 03 15 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 16 主通道 区域性通道 国际性枢纽 全国性枢纽 其他枢纽城市 “三纵两横”综合运输交通网络形成，广州成为国际性交通枢纽 ，深圳、汕头成为全国性交通枢纽，城市间联系便捷度大大提升 港珠澳大桥、深中通道、深茂高铁等重大项目建成，推动大湾 区跨越式发展，形成闭环式交通网络，珠江两岸联系增强 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想1：大湾区重大交通利好陆续兑现，促成核心城市产业“输血”与“融合” 粤港澳大湾区城市交通可达性全面提升，大湾区两岸形成闭环式交通网络，珠江东西两岸城市联系加强，珠中江城市受 深圳辐射力度提升，环湾区城市在交通改善利好下，受中心城市带动力加强 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 17 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想2：前海与南沙自贸区通过大空港新城、虎门大桥打通，形成深广莞中产业黄金带 粤港澳大湾区城市交通可达性全面提升，大湾区两岸形成闭环式交通网络，珠江东西两岸城市联系加强 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 18 核心城市人口持续导 入，中期核心城市人口 外溢，周边城市承接人 口外溢红利，交通利好 下，城市间实现人口均 衡化发展。 以高铁、城轨、高速为主要交通 方式，横向、纵向完善，实现城 市间网状的交通网络，打造大湾 区1小时经济圈，为人口、信 息、资源和产业自由流通奠定基 础； 港珠澳大桥、深中通道、深茂高 铁等重大项目利好，推动大湾区 跨越式发展，形成闭环式交通网 络，推进珠江东西岸的联系； 城市功能明确，各城市在湾区逐 步承担不同职能，核心城市产业 逐步外溢，周边城市产业升级， 产业实现协同化发展。 交通利好 产业 协同 人口 均衡 城市新格局 在交通规划利好下，人口、 产业自由流通，加快外围城 市的快速发展，形成城市新 格局。 ？ 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想3：交通完善奠定产业转移及人口流通基础，大湾区城市间实现产业协同及人口均衡 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 19 澳门 香港 阳江 云浮 清远 河源 汕尾 肇庆 佛山 江门 中山 珠海 广州 东莞 深圳 惠州 河源 清远 云浮 阳江 汕头 序号序号 城市城市 规划利好规划利好 1 东莞 赣深高铁 2 惠州 赣深高铁 3 中山 深中通道 4 珠海 5 河源 赣深高铁 6 汕尾 深汕合作区 第一批受辐射城市：东莞、惠州（“十三五”） 第二批受辐射城市：汕尾、中山（“十四五”） 第三批受辐射城市：河源、江门、珠海 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想4：深圳作为战略核心城市强辐射效应加剧 深圳的强辐射效应使得 “十三五”、“十四五”期间由于规划利好拉近与深圳关联的城市，都或成为大湾区热点或潜力 城市 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 畅想5：大湾区城市圈形成新格局：由3大城市圈演变为2大城市圈；深圳城市圈放大，新增中山、汕尾、河 源；广州城市圈新增清远 20 广佛肇城市圈 （广州、佛山、肇 庆） 珠中江城市圈 （珠海、中山、江门） 深莞惠城市圈 （深圳、东莞、惠州） 阳江 云浮 清远 河源 汕尾 肇庆 佛山 江门 中山 珠海 广州 东莞 深圳 惠州 河源 清远 云浮 阳江 汕头 中心城市 宜居城市 强制造城市 制造业城市 广州城市圈 广州城市圈版图：广州商贸中心+佛山、清远、肇庆制造 深圳城市圈版图：深圳总部研发+东莞、中山制造+惠州宜居 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 1 2 3 市场政策 CONTENTSCONTENTS 21 01 各城市房地产市场表现 02 附件 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 市场政策 PART 01 22 全国全国/ 湾区各城市湾区各城市 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 各城市因城施政，深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以 保证市场健康，佛山东莞等受外溢性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如 惠州肇庆政策力度仍较小 CRICCRIC观点 中央政策主基调：2017年政策出台围绕“建立房地产长效机制”进 行，以两会定下主基调，年内陆续出台供给侧调控、租购并举、风险 管控相关政策 地方政策跟进：“限售”政策的开启，地方各市陆续进入“4限”时 代，除热点一二线城市外，本轮出台限售政策的城市以环绕中心城市 为主要特点 23 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 中央政策主基调：2017年政策出台围绕“建立房地产长效机制”进行，以两会定下主基调，年内陆续出台供 给侧调控、租购并举、风险管控相关政策 1 2 3 4 5 因城施策 分类调控 政府工作报告定调2017年楼市， 一二线楼市“去虚火”，三四线 城市去库存，多渠道供给，如棚 户区改造等被提出，显示全年楼 市调控缩紧趋势。 租购并举 关于在人口净流入的大 中城市加快发展住房租赁 市场的通知 超50城发布租赁新政策， 多地租赁用地已入市. 控风险 银监会关于银行风险防范指导 意见分类实施房地产信贷政 策，强化房地产风险管控； 合理控制房地产融资业务增速 严控地方政府将土地作为融资 资金来源； 银监会严控消费贷 房住不炒 “十九大”定调”坚持房子是 用来住的，不是用来炒的定 位” 住建部保障职工公积金贷款权 益； 多城市银行上调房贷利率 供给侧调控 住建部、国土部发布关于加强近 期住房及用地供应管理和调控有关 工作的通知； 利用集体建设用地建设租赁住房 试点方案的通知； 关于支持北京市、上海市开展共 有产权住房试点的意见 2017年，“十九 大”定调“房子是 用来住的，不是用 来炒的”主调， 2018年楼市政策松 动为小概率 2017.4 2017.9 发布分五类城 市用地供给和 调控的通知 2017.8 试点13城市集体用 地建设租赁住房； 发改委发文在资金 源头上支持企业发 展租赁 2017.10 2017.3 两会定调因城施 策、分类调控，建 立房地产市场长效 机制 2017.7 发展住房租赁 市场，试点12 个城市 2017.2 央行大额逆回 购操作，对房 贷利率上调存 在影响 住建部支持北 京、上海开展共 有产权住房试点 “十九大”召开，明 确未来“房住不炒” 主基调 2017.11 住建部、国土局、人 民银行于武汉召开房 地产工作会议，加大 供给侧改革将成未来 工作重心 2017.12 中央经济工作会 议，“长效机制” 从住房保障、住房 公积、住房金融三 大体系着手 2017年 政策 关键词 24 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 地方政策跟进：“限售”政策的开启，地方各市陆续进入“4限”时代，除热点一二线城市外，本轮出台限售 政策的城市以环绕中心城市为主要特点 从2016年年末开始的地方各市的房地产调控政策在2017年后进入白热化，以2017年3月25日开始的厦门“限售”拉开了全国“四限”时代的 帷幕。限售城市布局呈现明显地围绕中心城市扩散趋势。 济南 产权证满2年 济南 产权证满2 年 河北承德 产权证满2年 南京 产权证满3年 启东 产权证满3年 杭州 企业 产权满3年 福建长乐 产权证满2年 福州 产权证满2年 厦门 产权证满2年 东莞 产权证满2年 珠海 产权证满3年 惠州 产权证满3年 海口 产权证满5年 海口 产权证满2年 广州 产权证满2年 桂林 产权证满2年 南宁 产权证满2年 贵阳 产权证满3年 成都 产权证满3年 重庆 产权证满2年 南昌 产权证满2年 长沙 产权证满2年 福建闽侯 产权证满2年 北京 企业 产权证满2年 保定白沟新城 非户籍 产权证满5年 石家庄 产权证满5 年 保定徐水 产权证满2年 西安 产权证满2年 扬州 产权证满2年 常州 产权证满2年 46城 全国限售地图 限价限价 限贷限贷 限售限售 “4限” 限售扩围 设备案价 格天花板 首付比例上调 限购限购 限购升级 25 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 深圳政策：2017年深圳市调控政策无明显收紧现象，但在土地供给侧及规范指导房地产市场行为方面出台了 多项政策 深圳政策着力点 2017年 严控商改住 “商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住 宅套型式设计”，对公用空间的平面布局也提出具 体要求。 供给侧调控加码 12月30日，深圳市规土委在一块即将出让的住宅用地文件 中增加限售条件，项目建成后，普通商品住宅取得套房不 动产权证之日起5 5年内不得转让。 棚户改造 20年以上符合相关要求的老旧住宅纳入棚改，不进 行城市更新。明确政府主导的实施模式，且棚改的 住宅除动迁房之外全部用于人才住房。 发展租赁市场 9月22日出台培育和发展租赁市场的实施意见，发展 国有租赁企业、改造农民房用于租赁、引导市场主 体开展租赁经营，并在租赁土地供应及商业住房改 造租赁住房等方面提出指导意见。 人才住房保障 人才住房配建规定 上调公积金提取额度 1 2 3 4 5 6 工改 工业区块线管理办法：M1 和 M0 不得建成“类住宅 化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施 建筑平面不得采用住宅套型式设计。 26 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 广州政策：2017年广州楼市调控政策持续加码，市场监管力度加大，降低金融杠杆、抑制周转、推进供应侧 改革等多手段并举。 27 楼市调控 住房 改革 土地 调控 五限：限购+限贷+限价+限售+限商 价格监管力度加大 限地价+竞配建+竞自持 村改签协议/引入产业 摇号 首推租赁住房用地 首提“租售同权” 未来五年土地供应计划租赁用地供应大 增，占比约26% “阳光租房”平台上线 工行5000亿元主力住房租赁 抑制需求、抑制周转、平稳市场 供应改革、多元化供应 推动租购并举住房制度 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 东莞政策：2017年东莞楼市调控政策密集程度前所未有，限购、限价、限售、限商改住等“限字令”迭出， 政策市场全面收紧，严厉打击炒房客，规范房地产市场 28 限价 限“商改住” 限购 限售 3月21日，新建商品住房项目首次申报房价备案，其申报 价格明显高于同区域同类型在售项目价格不予办理 3月29日，东莞再次发布限价令，新盘备案均价不得超过 同类型20%，调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个 月延长至90天 8月11日，首次备案价幅度从20%收窄到15%，调高备 案价格间隔时限延长至180天 10月20日，东莞下发了关于加强商业办公类建筑项目 管理的通知(试行)，全面叫停“商改住”。商业、办公 类建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式设 计，不得设置厨房，确需设置套内带独立卫生间的商 业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于 250平方米 4月10日，限购升级，正式对外地户口市民限制购房非本 市户籍居民家庭在莞买房需提供连续1年以上个人所得税 或社保证明，买第二套房的需提供连续2年以上个人所得 税或社保证明；若是全日制本科以上学历或初级以上职 称的购房者买首套房，则只需提供半年社保 4月10日同步发布限售政策，在东莞买房(含新房和二手 房)须取得不动产权证满2年后方可上市交易;通过赠与方 式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房 7月4日，东莞市对企事业单位、社会组织在4月11日后 购房（包括新建住房和二手房）的，需在不动产权证满2 年后方可网上签约交易 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 佛山政策：2017年佛山市调控政策明显收紧，一手二手住房同时限购，购房门槛提高，对房企严控备案价， 银行利率提升，购房门槛提高 深圳政策着力点 2017年 严控备案价 11月份，住建部、发改委联合发布商品房销售价格 行为联合交叉工作方案，将重点对包括佛山在内 的城市进行交叉检查。目的是为了促进已供应住宅 用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系， 稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展 银行利率上浮 佛山大多数银行房贷利率提高，大多首套房利率上 浮10%-15%，二套房利率上浮15-20%，如农业银行、 中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、渤海 银行、招商银行、汇丰银行、兴业银行等 限购升级 5月31日佛山市人民政府发布了关于进一步加强房 地产市场调控的通知，此政策将二手房纳入限 购，进一步加强了住房限购政策，进一步加强了房 地产市场调控，加强了商品住房价格备案管理 3 4 4 2 6 租赁市场启动 7月18日，住建部等九部委联合印发了关于在人口 净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通 知，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁市 场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，并选 取了包括佛山、肇庆在内的12个城市作为首批开展 住房租赁试点的单位。 29 1 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 惠州政策：目前仍未限购，调控政策无明显收紧现象，但在银行房贷政策和租赁住房市场上出现多项调控政策 30 银行放款政策加 强，利率提高， 购房成本增加 政策无明 显收紧 租赁市场 政府大力 支持 银行放款政策 2016年3月2日颁布惠州市公共租赁住房建设和管理 办法、惠州市惠城中心区公共租赁住房租金补助 实施办法和惠州市惠城中心区公共租赁住房建设 和管理实施细则，限定建设标准和租金水平，或政 府提供政策支持，社会力量投资建设，限定建设标， 租金市场化。 发展租赁市场 房地产市场调控 7月21日惠州市政府加强对我市房地产市场监管和整顿， 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，确 保房价理性稳定，促进我市房地产市场健康有序发展， 作出严防投机炒作、加大商品住房有效供应、强化价 格监制管理，加强网签管理工作，进一步加强房地产 市场监管力度。 截止10月11日，惠州工商银行、交通银行、招商银行、 光大银行、华润银行、东莞银行和南粤银行已全面停 止二手房贷款业务办理，建设银行、农业银行、邮政 储蓄、平安、广发等银行贷款利率均已上调15%- 30%。 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 珠海政策：2017年珠海市调控政策保持紧缩，加大商品住宅限购限售力度，尝试“10年限售”土拍模式，增 加租赁用地供应，发展租赁市场。 珠海政策着力点 2017年 限购限售 珠海户籍人士首套房首付比例不低于30%，非本市 户籍居民须缴纳5年及以上个人所得税才得购房 不动产权证满3年才能上市交易或转让 发展租赁市场 增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。10月19 日珠海政府出让一宗“最高限价+人才住房无偿移交政府 面积”的宗地，组成结构为“70.21%人才住房+17.87%商业 +5.96%商务+5.96%旅馆”。 “10年限售”土拍模式 “10年限售”的土拍模式，部分住宅地块在限定购买 人群的情况下规定购买住房10年内不得转让 人才住房保障 珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地 产市场调控工作的通知当住宅用地竞买价格达到 设定的最高限价时，转为竞保障性住房面积，配建 保障性住房建筑面积最多者为竞得人 土地出让政策调整 对用地出让起始价（底价）及最高限价进行 研究确定后，报请市政府审定 市经营性用地竞买保证金上调为60%，首期 地价款上调为用地出让价款的60% 1 2 3 4 5 6 房贷利率上浮 珠海16家银行中，有10家银行首套房贷利率不 同程度上浮，放贷时间期限延长 31 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 中山政策：年初启动限购，但要求相对宽松，同时在土地供给侧及发展租赁市场等方面出台了多项政策 中山政策着力点 2017年 发展租赁市场 中山将推动省属国企住房租赁平台和专业化住房租 赁机构发展，成立市住房租赁平台公司筹集房源出 租给符合条件且在城镇稳定就业的专业技术人员 供给侧调控加码 加大住宅开发用地供应量的同时，采取“限地价+竞 配建”的方式稳定房价市场预期，出台中山市供 给侧结构性改革去库存工作2017年度计划，通过 土地、住房保障、深化户籍改革、购租并举等多种 形式做好中山去库存工作，把商品住房库存清化周 期基本控制在16个月以内 人才新政 3月28日，中山发布人才“18条”新政， 实施人才 安居工程 。 1 2 3 4 5 土地灵活供应 商品住房消化周期达到36个月以上时，停止供地； 商品住房消化周期为1836个月时，减少供地； 商品住房消化周期为612个月时，增加供地； 商品住房消化周期为6个月以下时，不仅要显著增加 供地，还要加快供地节奏 限购政策 启动限购，非本地户籍限买1套房且需缴满半年社保, 非本地户籍限买2套房且需缴满两年社保。 32 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 肇庆政策：作为非限购城市政策力度较温和，主要以规范市场行为主，同时针对租赁市场及公租房等方面出台 了相关规定 肇庆政策着力点 2017年 严控备案价 11月份，住建部、发改委联合发布商品房销售价格 行为联合交叉工作方案，将重点对包括肇庆在内 的城市进行交叉检查。目的是为了促进已供应住宅 用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系， 稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展 银行利率上浮 肇庆大多数银行房贷利率提高，大多首套房利率上 浮10%-15%，二套房利率上浮15-20%，如农业银行、 中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、渤海 银行、招商银行、汇丰银行、兴业银行等 加大公共租赁住房供应 主要针对以下住户： 1、因重大疾病转让住房后再次造成家庭住房困难 的； 2、离异后未获得住房的一方； 3、房改房人均居住建筑面积未达到住房保障标准 的； 资源退出公共租赁住房保障的家庭，自退出之日起 两年内不能再申请公共租赁住房。 3 4 4 2 6 租赁市场启动 7月18日，住建部等九部委联合印发了关于在人口 净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通 知，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁市 场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，并选 取了包括佛山、肇庆在内的12个城市作为首批开展 住房租赁试点的单位。 33 1 01市场政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 土地土地市场市场研究研究/ 商品房商品房 各城市房地产市场表现 PART 02 34 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 35 深圳 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 政策严控，土地供求两端均呈现萎缩，地价大幅下滑；在国家大力发展住房租赁市场背景下，限 售/自持用地出让为未来宅地供应主流； 商品房市场热度整体低迷，加之预售证限价封锁价格上行空间，2017年呈量跌价稳态势 CRICCRIC观点 土地市场：受整体房地产市场紧缩政策影响，土地市场供求两端均 呈现萎缩状态，价格方面，由于政府限价抑制，以及双限双竞等地 块出让，楼价水平大幅下滑 政策持续发挥调控效力，市场热度整体低迷，加之预售证限价封锁 价格上行空间，2017年呈量跌价稳态势 36 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 土地供求价走势：2017年供应成交均呈现萎缩状态，供应环比下滑13%，成交下滑5%；而均价在政府调控 下大幅下滑，环比下滑20% 2017年受整体房地产市场紧缩政策影响，土地市场供求两端均呈现萎缩状态，价格方面，由于政府限价抑制，以及双限双竞等地块出让， 楼价水平大幅下滑，环比下滑20% 2017年商业用地占据绝对主导地位，成交21宗，占比达95%，住宅用地因宅地供应严重稀缺，仅成交1宗地块。 02各城市市场表现-深圳土地市场 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 供应建筑面积（万） 成交建筑面积（万） 成交楼板价（元/） 2010-2017年全市土地供求价走势图 2017年各用途土地成交占比图（按成交宗数） 住宅用地 5% 商住用地 0% 商办用地 95% 综合用地 0% 供求两端萎缩 37 数据来源：CRIC 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 区域量价分析：南山区土地成交量位居全市首位，其次是龙岗区；盐田区、龙华区因出让地块优质，周边配 套较为成熟，成为平均楼面价较高区域 38 2017年各区土地成交平均楼面价（元/） NO5.大鹏新区 1宗 14.9万方 宝安 南山 龙华 光明 龙岗 福田 罗湖 盐田 坪山 大鹏新区 NO4.宝安区 2宗 16.9万方 NO1.南山区 12宗 193万方 NO6.福田区 1宗 8.1万方 NO7.盐田区 1宗 1.3万方 NO2.龙岗区 2宗 137万方 NO3.龙华区 3宗 29.4万方 17620 17533 30048 14914 5007 13784 35762 010000200003000040000 南山区 龙岗区 龙华区 宝安区 大鹏新区 福田区 盐田区 2017年深圳成交地块分布 数据来源：CRIC 02各城市市场表现-深圳土地市场 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 楼板价TOP10地块：南山区7宗地块入榜，其中前海自贸区占比达57%，龙华商办地块，吸引11家房企角逐 ，最终首入深圳的首创，凭借190%溢价率，摘取本年度单价最高地块 受前海-蛇口自贸区和龙华区规划利好刺激，2017年土地成交楼板价TOP10项目主要分布在南山和龙华两区； 近几年，龙华在深圳土地市场极为活跃，并且不管是商业用地还是住宅用地，楼面地价记录都屡屡破新高，今年3月华侨城经过近两小时的 角逐，以59.8亿元将深圳北站商务区的商业用地收入囊中，6月份首创拿下该地楼面价达4.23万/平方米，再次打破了华侨城深圳北站地块记录 ，成为本年度最高单价地块 排名 地块名称 成交楼板价 （元/） 区域 建筑面积（） 成交金额（亿元） 开发商 1 深土交告201712号A826-0221 42321 龙华区 43595 18.45 深圳首创投资置业有限公司 2 深土交告201634号/A811-0322 37317 龙华区 160250 59.80 深圳华侨城房地产有限公司 3 深土交告20177号/J213-0302 35762 盐田区 13478 4.82 深圳市熙梁投资发展有限公司 4 深土交告201713号T201-0098 21740 南山区 109982 23.91 深圳前海微众银行股份有限公司 5 深土交告201726号/T208-0054 19816 南山区 280174 55.52 恒大集团有限公司 6 深土交告201631号/T107-0081 19205 南山区 157200 30.19 安邦财产保险股份有限公司 7 深土交告201726号/T208-0053 18784 南山区 167000 31.37 万科企业股份有限公司 8 南山区深土交告20176号T208-0050 18717 南山区 120052 22.47 深圳碳云控股有限公司,深圳碳云数字生命科技有限公司 9 南山区深土交告20176号/T208-0051 18636 南山区 106190 19.79 恒力（深圳）投资有限公司 10 深土交告201713号T201-0097 18601 南山区 134723 25.06 中国国有资本风险投资基金股份有限公司,深圳市投控资本有限公司 2017年深圳市土地成交楼板价TOP10 39 02各城市市场表现-深圳土地市场 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 企业布局：除中兴、腾讯定向商办用地出让外，今年仅首创龙湖凭借小型商办地块入深，进入企业虽少，但 地块溢价率高，足见开发商对深圳市场信心 深圳土地资源稀缺，尤其住宅用地，今年以来仅龙华供应一宗70年纯租赁地块，外来企业凭借商办用地入深。尽管目前国家对商办物业实 施全面严控，严禁商改住，但在深圳土地资源供应紧缺，城市更新土地开发周期长等情况下，外来房企仍凭借商办用地入深，一方面是对深 圳市场信心十足，另一方面开发商对商办用地拿地热情仍然高于预期。 首创 龙华地块 龙湖 盐田地块 腾讯 南山地块 中兴 南山地块 首创 龙华地块 总价18.45亿 龙湖 盐田地块 总价4.82亿 建面：16万方 楼面价：35761元/ 溢价率：75.91% 腾讯 南山地块 总价19.32亿 建面：21万方 楼面价：9195元/ 溢价率：0% 中兴 南山地块 总价35.42亿 建面：19万方 楼面价：18322元/ 溢价率：0% 建面：4.3万方 楼面价：42321元/ 溢价率：190% 40 02各城市市场表现-深圳土地市场 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 41 全市供求价分析：2016年10.4政策持续发挥调控效力，市场热度整体低迷，加之预售证限价封锁价格上行 空间，2017年呈量跌价稳态势 从2015年政策宽松，市场量价齐升后，行情一路看涨，但市场容量进入下行通道，2016-2017年市场呈现量降价稳趋势； 2017年商品房均价高达5.68万元/，同比小幅上涨5%，市场受限购政策及十九大调控政策出台，成交量回落至2010年市场水平约400万 ，同比下降29%。 02各城市市场表现-深圳商品房市场 0.0 10000.0 20000.0 30000.0 40000.0 50000.0 60000.0 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 深圳商品房市场年度成交量价走势 供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元/） 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 17/117/217/317/417/517/617/717/817/9 17/10 17/11 17/12 2017年深圳商品房月度成交量价走势 供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元/） 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 42 区域供求价分析：受整体供求量收窄影响，各区域供求面积均呈现较大下降幅度，关外依然为成交主力，但 成交面积较于去年下降一成 关内关外成交成三七开成交占比，关内成交占比为 30%，其中南山区占比21%，万科云城、塘朗城、深铁 万科红树湾带动区域成交； 关外成交为主力，整体占比70%，其中龙岗区为绝对 主力占比38%，龙华区为次主力占比26%，宝安区为 24%； 受整体市场供求面收窄影响，大部分区域供求面积同 比均呈现下降趋势，供应面积大部分下降2成以上，盐 田供应为0，罗湖新入市招商中环、汇金广场、华润银 湖蓝山和向西雍睦豪庭等产品带动区域供应上涨；南 山已成为关内绝对供求主力区域，深圳关内“主场” 西移已成定局；关外龙岗供求同比大增，18年仍有项 目持续入市，未来仍有进一步上升空间。 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 宝安区 龙华新区 龙岗区 坪山新区 光明新区 大鹏新区 供应面积（万） 65.5020.8416.800.0098.09108.49155.2576.3841.174.64 供应同比 129%-64%92%0%-16%-32%42%-62%-12%11% 成交面积（万） 85.9914.8920.990.2956.0058.05111.1630.4028.950.67 成交同比 42%101%-1%2166%16%53%38%-66%-40%1125% 成交均价（万元/） 8.789.356.905.525.644.155.373.193.603.78 价格同比 -10%-24%-6%-16%-1%-14%-3%-2%-15%-28% 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2017年深圳商品房各区供求价走势 关内 关外 数据来源：CRIC 02各城市市场表现-深圳商品房市场 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 43 成交结构：近年90以下产品稳占最高市场份额，基本和2016年持平，2016年104新政抑制投资投机需求 ，90以下产品呈现递减趋势，中高端产品抗跌性凸显 2013年至2017年，深圳市商品房成交面积段比例较为稳定，以90以下产品占主导； 从月份看，9月份前90产品成交比例约70%，10-11月高端项目成交面积减少致使成交比例上升至73-74%之间，12月成交比例下滑至67%。 商品房面积段成交结构年度走势（按套数） 商品房面积段成交结构月度走势（按套数） 数据来源：CRIC 02各城市市场表现-深圳商品房市场 75% 76% 73% 71% 73% 6% 4% 6% 7% 11% 7% 6% 8% 7% 6% 9% 9% 9% 9% 5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 90以下 90-120120-140140-200200以上 74% 81% 79% 77% 76% 77% 70% 70% 64% 74% 77% 67% 7% 8% 6% 8% 11% 10% 12% 14% 17% 11% 10% 15% 9% 2% 6% 5% 5% 6% 6% 8% 6% 5% 5% 7% 5% 4% 5% 7% 5% 3% 7% 4% 6% 5% 5% 7% 5% 5% 4% 4% 2% 4% 5% 4% 8% 4% 3% 4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 90以下 90-120120-140140-200200以上 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 44 广州 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 土拍收紧，企业拿地热情未见消减，土地市场仍量价齐升，楼板价突破万元； 整体商品房市场旺盛需求支撑房企对广州市场预期 CRICCRIC观点 商品房市场：整体量跌价稳，需求旺盛，供不应求明显，外围区域 为主力，增城成交突出，中心区域天河为主，中小户型主导，改善 型产品成交上升趋势明显。 45 土地市场：未完成本年度土地供应计划，2018年土地价值更加凸显 出台租购同权、发展租赁市场等政策，2018年租赁/ 自持用地比例 或增加 粤港澳大湾区房地