深圳房地产统计分析报告(1月15日).docx

2010年深圳房地产统计分析报告【价升量跌，均价上涨三成，成交量同比减半】来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：吴上锦张粉层目录第一部分：2010年深圳主要宏观经济数据 一、2010年四大城市房地产开发主要指标比较 第二部分：2010年深圳土地市场分析 附一：2010年成交地块分布情况 附二：2010年成交地块的主要指标 第三部分：住宅市场 一、新房市场 1、2010年新房供应分析 1.1新增供应量分析 1.2新增预售分析 2、2010年新房成交分析 2.1成交均价分析 2.2成交量分析 附一：2010年新房成交主要数据 附二：2010年新房成交户型构成2.32010深圳新房供求比 2.42010年深圳房价收入比 2.52010年四大城市房价收入比比较 2.62010年深圳租售比 2.72010年112月深圳新房量价走势分析 2.820002010年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2010年深圳楼市龙虎榜 3.12010年深圳楼盘成交龙虎榜top10 3.22010年深圳开发商成交龙虎榜top10 二、二手房市场 1、2010年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2010年深圳各行政区二手房成交分析 3、2010年1-12月深圳二手房量价走势分析 4、2010年深圳住宅租金 5、2010年1-12月深圳各行政区租金走势图 三、2010年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第四部分：商业市场 1、新增预售分析 2、成交分析 附：2010年楼盘成交龙虎榜之商业top10 3、商业挂牌均价 附：2010年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图 4、商业租金 附：2010年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图 第五部分：写字楼市场 1、新增预售分析 2、成交分析 附：2010年楼盘成交龙虎榜之写字楼top10 3、写字楼挂牌均价 附：2010年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图 4、写字楼租金 附：2010年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图 第六部分：政策点评 第七部分：2010年小结 第八部分：2011年预测 【内容摘要】2010年深圳楼市的量价走向两个极端，受调控政策的影响，成交低迷，成交量创历史新低，而成交均价则无惧调控，并在区域的一系列利好因素推动下创历史新高2010年深圳房地产宏观经济指标良好，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等均出现正增长2010年深圳出让住宅用地60.5万平方米，同比增加152010年深圳共成交新房321万平方米/36729套，同比减少约502010年深圳新房成交均价20205元/平方米，创历史新高，同比大涨33.32010年深圳新房供求比为1：0.82，供过于求2010年深圳新房房价收入比达21.7倍，远超国际认可的3-6倍2010年深圳新房的租售比为1518，远超国际认可的120013002010年深圳二手住宅的挂牌均价为16267元/平方米，同比大涨24.22010年深圳二手商品房成交1130.7万平方米/122940套，同比减少约202010年深圳二手房的成交量约是新房成交量的3.5倍2010年深圳的商业和写字楼的挂牌均价、租金同比均大幅上涨第一部分：2010年深圳主要宏观经济数据2010年深圳经济运行进一步加快，主要经济指标增幅加速,全年gdp预计将突破9000亿，同比增长约12。主要指标方面，工业生产持续加快，1-11月份，全市规模以上工业增加值3659.82亿元，同比增长13.9。固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1687.31亿元，同比增长14.2，其中，基本建设投资1068.94亿元，增长19.2；房地产开发投资398.34亿元，增长4.4；更新改造投资161.49亿元，增长7.8；其他投资58.54亿元，增长16.6。社会消费品零售额快速增长，1-11月份，全市消费品零售总额2717.30亿元，增长16.7。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3082.80亿美元，同比增长29.5。其中出口总额1804.50亿美元，增长26.4；进口总额1278.30亿美元，增长34.2，居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上升3.3。房地产方面，2010年深圳房地产各项指标有良好的表现，1-11月份全市房地产开发投资398.34亿元，同比增加4.4；住宅新开工面积337.10万平方米，同比增加4.3；商品房施工面积2913.32万平方米，同比下降5.9，其中住宅施工面积2000.79万平方米，同比下降3.5；商品房竣工面积273.17万平方米，同比增加4.7，其中住宅竣工面积202.32万平方米，同比增加23.5，上述指标说明2010年深圳房地产的供给有所增加，供给大于需求，但由于市场供给与市场需求之间存在产品错位，市场强大的中低端产品需求量供给不足，这是导致深圳房价飙涨的一个重要原因。一、2010年四大城市房地产开发主要指标比较横向比较可见，2010年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳的增幅最小，同比只增加了4.4，广州、上海、北京的同比都出现两位数的增幅，其中，上海最高，达34.5。说明2010年深圳的房地产开发热度明显弱于其它一线城市。2010年深圳住宅的施工面积同比小幅减少3.5，是四大城市中唯一一个施工面积减少的城市，同时住宅的竣工面积大幅增加23.5，是四大城市中唯一一个竣工面积同比增加的城市，说明深圳后市的供应有压力。广州、上海、北京2010年的住宅施工面积都有明显增加，而竣工面积则都有不同幅度的减少，说明这三大城市的后市供应相对充裕。第二部分：2010年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳房价由年初的快速拉升到年中的轻微回落，由三季度的稳步上扬到岁末的回调，深圳楼市呈现供需两旺、房价高企的火热局面，在深圳房价一路高歌、二级市场交易平稳的带动下，深圳土地市场也呈现供需两旺的交易态势。2010年深圳共成交25块土地，其中7块居住用地、3块商业性办公用地、1块商业性公共设施用地、9块商业服务业设施用地、1块商业用地和4块酒店用地。7块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积60.5万平方米，同比增加14.9，总建筑面积157.2万平方米，同比增加一成，成交金额45.9亿元，同比减少42.1，楼面地价2922元/平方米，同比减少47.7，比亚迪汽车、长安汽车、地铁集团等竞买一些政策扶植的定向转让土地，这些地块占地面积大、成交金额低，故拉低了全市住宅用地的楼面地价，使全市住宅用地的楼面地价同比暴跌近一半，而在公开出让的土地中，竞标者的楼面地价多分布在5000-6500元/平方米之间。此外，位于龙岗的爱联岗贝村通过旧城改造协议出让，用地面积7.0万平方米，建筑面积27.0万平方米，是深圳市城市更新办法实施后的首个协议出让地块，意义重大。3块商业性办公用地分布在福田、南山两个区域，总用地面积2.1万平方米，同比减少34.5，总建筑面积15.1万平方米，同比减少六成，成交金额14.5亿元，同比减少51.5，楼面地价9557元/平方米，同比增加两成多。1块商业性公共设施用地分布在南山区，总用地面积9772.1平方米，总建筑面积9.8万平方米，成交金额7.2亿元，折合楼面地价7324元/平方米。9块商业服务业设施用地分布在福田、盐田、宝安三个区域，总用地面积21.2万平方米，总建筑面积68.5万平方米，成交金额42.7亿元，折合楼面地价6237元/平方米。1块商业用地分布在宝安区，总用地面积1.1万平方米，总建筑面积2.0万平方米，成交金额3.7亿元，折合楼面地价18724元/平方米。4块酒店用地分布在宝安、龙岗两区，总用地面积7.2万平方米，总建筑面积5.5万平方米，成交金额6.8亿元，折合楼面地价12263元/平方米。从居住用地的分布来看：南山区出让1块居住用地，用地面积129651.06平方米，建筑面积306300平方米，成交金额76900万元，楼面地价2511元/平方米，本地块属定向转让，竞买主体为具有地铁线路及附属设施建设的企业法人单位，另外，本地块含有总建筑面积182120平方米的保障性住房，能够为市场提供的有效供给仅为124180平方米，有效供给十分有限。宝安区出让2块居住用地，用地面积136101.6平方米，建筑面积434920平方米，成交金额82690万元，楼面地价1901元/平方米，编号为a116-0335的地块属于安居型商品房用地，其建设和销售需按照安居型商品房用地的相关要求执行，编号为a924-0164的地块属于汽车产业扶持用地，这两个地块均不能为市场提供有效供给。龙岗区出让4块居住用地，用地面积339690.1平方米，建筑面积830875平方米，成交金额299700万元，楼面地价3607元/平方米，编号为g14210-0182的地块属于汽车产业扶持用地，不能为市场提供有效供给，龙岗区能够为市场提供有效供给的建筑面积仅为389810平方米。从商业性办公用地的分布来看：福田区出让1块商业性办公用地，用地面积4813.45平方米，建筑面积70000平方米，成交金额71680万元，楼面地价10240元/平方米。南山区出让2块商业性办公用地，用地面积16291.77平方米，建筑面积81400平方米，成交金额73009.71万元，楼面地价8969元/平方米。2010年出让的商业性办公用地，多是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳，因此，对竞买者的要求都很高，这3个地块，除b116-0077地块可以出售40外，其余地块均为自用，商业性办公能为市场提供的有效供给相当有限，约为28000平方米。点评：虽然2010年出让的地块总量不少，住宅用地的出让量高于2009年，但由于半数地块为政策扶持用地或安居型商品房用地，不能为市场带来有效供给，能够为市场提供有效供给的土地成交十分有限，大大制约了目前高速发展的房地产市场。附一：2010年成交地块分布情况附二：2010年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2010年新房供应分析1.1 新增供应量分析2010年是楼市的政策调控年，在各项宏观调控政策不断出台打压高房价的大环境下，开发商谨慎部署项目的开发进度和入市步伐，与2009年相比，2010年深圳楼市推盘量明显减缓，根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳市住宅推售面积333.13万平方米，同比大减三成多，住宅推售套数39007套，同比减少24.7，龙岗、宝安、南山是全市三大主力供给区域，三区供给量之和占总量的九成，入市产品种类丰富，有普通住宅、高尚住宅、别墅，为不同层次的购房者提供了多样化的选择空间，市场主力供给以普通住宅为主，特区外普通住宅的入市价格主要在12000-20000元/平方米，特区内普通住宅的入市价格主要在25000-35000元/平方米，供给量萎缩，房价高企，是2010年横亘在市场供给和市场需求之间的艰难命题。各行政区方面，罗湖区住宅推售面积13.24万平方米，同比减少57.1，住宅推售套数1268套，同比减少63.5，入市产品以3房、4房的中大户型为主，兰亭国际公寓是罗湖区推盘量最大的项目，推售住宅面积100509.72平方米，推售住宅套数679套。福田区住宅推售面积12.95万平方米，同比减少28.7，住宅推售套数1865套，同比减少26.4，入市产品包括小户型物业、中大户型产品，位于梅林的四季山水二期推售住宅面积77619.15平方米，推售住宅套数765套，是福田区推盘量最大的项目。南山区住宅推售面积58.13万平方米，同比减少55.0，住宅推售套数7303套，同比减少51.6，入市物业有小户型公寓、普通住宅、高尚住宅，其中小户型公寓占比较大，丽湾商务公寓、香山里花园、宝能太古城是推盘量较大的三个项目，单盘推售量超过5万平方米，香山里花园推售面积89765.49平方米，推售套数1058套，丽湾商务公寓推售面积76186.33平方米，推售套数1311套，宝能太古城推售面积51952.23平方米，推售套数446套。盐田区住宅推售面积4.34万平方米，同比减少74.4，住宅推售套数475套，同比减少72.1，入市的产品有1-4房的普通住宅、别墅，东港印象推售住宅面积23608.29平方米，推售住宅套数301套，是盐田区推售量最大的楼盘。宝安区住宅推售面积101.16万平方米，同比减少18.6，住宅推售套数12258套，同比减少2.3，入市产品以普通住宅为主，价格集中在15000-22000元/平方米，水榭春天、高发西岸花园、招商澜园、潜龙曼海宁、玉湖湾是推盘量较大的几个项目，其中，水榭春天推售面积146058.9平方米，推售套数1662套，高发西岸花园推售面积115073.03平方米，推售套数712套，是推盘量超过十万平方米的两个项目。龙岗区住宅推售面积143.30万平方米，同比减少12.8，住宅推售套数15838套，同比减少3.7，入市的产品有普通住宅、别墅，普通住宅的价格集中在10000-20000元/平方米，怡龙枫景园、阳光天健城、深业紫麟山、万科清林径是推盘量超过十万平方米的几个项目，其中怡龙枫景园推售住宅面积131995.57平方米，推售住宅套数1388套，是龙岗区推盘量最大的项目。1.2 新增预售分析2010年，在政府遏制房价过快上涨的主基调下，调控政策频出、打压力度收紧，在持续绷紧的楼市环境下，开发商放缓项目的建设进度，使得能够取得预售许可证的项目减少，根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳市住宅预售面积393.34万平方米，同比减少16.7，住宅预售套数45836套，同比减少8.5，取得预售许可证的项目有：商务公寓、中低端普通住宅、高尚住宅及别墅，其中普通住宅是市场的主力，2010年楼市的预售量主要分布在龙岗、宝安、南山三个区域，特区外的预售量远远高于特区内，特区外住宅预售面积302.22万平方米，同比增加5.8，特区外住宅预售套数34578套，同比增加约两成，特区内住宅预售面积91.12万平方米，同比减少一半以上，特区内住宅预售套数11258套，同比减少47.0。各行政区方面，罗湖区住宅预售面积13.55万平方米，同比减少54.4，住宅预售套数1344套，同比减少57.6，取得预售许可证的产品主要有：都市综合体、小户型物业、大户型楼盘，兰亭国际公寓预售住宅面积100509.72平方米，预售住宅套数679套，是罗湖区预售量最大的楼盘。福田区住宅预售面积15.57万平方米，同比减少三成，住宅预售套数2273套，同比减少29.7，取得预售许可证的产品主要有：小户型物业、大户型楼盘，四季山水预售住宅面积77619.15平方米，预售住宅套数765套，是福田区预售量最大的楼盘。南山区住宅预售面积56.18万平方米，同比减少53.5，住宅预售套数7078套，同比减少47.9，取得预售许可证的产品主要有：普通住宅、高尚住宅，香山里花园、丽湾商务公寓、宝能太古城是住宅预售量超过5万平方米的几个楼盘，香山里花园住宅预售面积89765.49平方米，住宅预售套数1058套，是南山区预售量最大的楼盘。盐田区住宅预售面积5.82万平方米，同比减少56.9，住宅预售套数563套，同比减少54.9，取得预售许可证的产品有：普通住宅、别墅，东港印象家园预售住宅面积23608.29平方米，预售住宅套数301套，是盐田区预售量最大的楼盘。宝安区住宅预售面积127.10万平方米，同比增加18.9，住宅预售套数15004套，同比增加四成多，取得预售许可证的产品有：普通住宅、高尚住宅、别墅，合正?汇一城、水榭春天、高发西岸花园是预售量超过十万平方米的几个项目，合正?汇一城预售住宅面积162164平方米，预售住宅套数2006套，是宝安区预售量最大的楼盘。龙岗区住宅预售面积175.12万平方米，同比减少2.0，住宅预售套数19574套，同比增加7.4，取得预售许可证的产品有：普通住宅、高尚住宅、别墅，预售量超过十万平方米的楼盘有：怡龙枫景园、阳光天健城、深业紫麟山、万科清林径，其中怡龙枫景园住宅预售面积131995.57平方米，住宅预售套数1388套，是龙岗区预售量最大的楼盘。2、2010年新房成交分析繁密的、严厉的、立体式的楼市调控敌不过深圳本地的利好，比如特区一体化、前海中心、地铁2号、3号线通车等，诸多利好因素使得深圳房价牛气冲天，坚挺不拔，在调控最严的年度房价却创下历史新高！这可以说是一个奇迹，也可以说是一个必然，但更多的是一个讽刺。2.1 成交均价分析2010年虽然遭遇史上最严厉、最频繁的调控，但深圳的新房成交均价仍然突破2万大关创历史新高，根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳住宅的成交均价高达20205元/平方米，较2009年（15153元/平方米）大涨33.3。不过，就房价本身来看，确实受到调控政策影响，如成交均价最高的2月份超过24000元/平方米，而最低的6月份则不到17000元/平方米，落差高达7000元/平方米！调控政策通过影响成交结构进而影响成交均价，即政策压制高端楼市，导致整体成交均价水平呈震荡回落之势，不过，由于房价的基数大，使得同比仍有大幅上涨。各行政区2010年的成交均价继续保持全面上涨之势，盐田区2010的新房成交中约1/3为别墅，导致全区的成交均价同比暴涨69超过43000元/平方米。南山区2010年的豪宅供求两旺，后海湾和华侨城的两大豪宅片区成为南山区2010年量价的主要贡献区域，全区全年的成交均价随之水涨船高，同比暴涨51.7突破3万大关，达30598元/平方米，超过福田区的价格水平。福田区2010年在售的和新推的8个项目中，有5个均价都超过3万，有力的支撑全区的价格水平，为29215元/平方米，同比大涨23.4，由于成交主力之一的七街公馆价格相对较低，一定程度上稀释了全区的高价楼盘对房价的提升力，使得全区的成交均价略低于南山区。罗湖区的新房成交均价在2009年已经被豪盘幸福里拉升至较高水平，而2010年由于缺少豪盘的支撑上，全区的成交均价涨势温和，同比仅上涨1.9，为23218元/平方米。关外两区2010的房价涨势强劲，同比均有超过40的上涨，其中，宝安区的主力片区龙华、宝安中心区等全面进入2万时代，全区全年的成交均价逼近2万大关，为19932元/平方米，同比大涨41.1。龙岗区2010年的在大运会及地铁3号线即将通车等利好刺激下，房价受到刺激大涨47.8至14391元/平方米，不过，龙岗的房价仍然是全市的一个房价洼地。点评：2010年深圳房价逆市大涨，受多方面因素影响：区域利好，如大运会、前海中心、特区一体化等，区域的利好因素刺激房价上涨。价值提升，地铁2号线、3号线通车，深惠路改造等带动沿线房价上涨。房产增值，2010年很多房子带装修出售，必定推高房价。需求强劲，深圳的住房刚需一直强劲，需求大，供应相对不足。2.2 成交量分析 定义：小户型物业（70以下），改善型物业（70-140），大户型物业（140以上）2010年严厉的、频繁的调控政策重创投资客的信心指数，在政府全面围堵炒房的政策下，投资房产的门槛被大幅提高甚至被叫停，导致2010年深圳楼市的投资成份锐减，之前的“投资刚需”成交构成模式变成“刚需”独力主导，在投资不给力的背景下，2010年深圳楼市的新房成交量创下历史新低！根据深圳房地产信息网的监测，深圳市全年累计销售商品住宅321万平方米/36729套，较2009年（649.4万平方米/70074套）减少约一半，成交金额648.5亿元，较2009年（984亿）减少34.1。物业型态方面，2010年深圳成交的新房中以70-140的改善型物业为主，成交面积182.3万平方米，占全市总成交面积的56.8，140以上的大户型成交74.3万平方米，占23.1，70以下的小户型成交64.4万平方米，占20.1。罗湖区2010年的新房成交量同比暴减约8成，仅成交6.3万平方米/841套，成交金额约14.6亿元，同比增加减少81.1。金翠园、兰亭国际公寓、凤凰印象是全区的主要成交主力，三大项目贡献全区8成多的成交量，其中金翠园以26709.4平方米/343套位居罗湖区冠军。物业型态方面，罗湖区2010年成交的新房以70-140的改善型物业为主，成交面积约3.6万平方米，占全区约57，70以下的小户型成交近1.9万平方米，占30，140以上的大户型成交0.8万平方米，占近13。福田区2010年共成交新房12.7万平方米，同比减少约60，成交套数2109套，同比减少41.2，成交金额37亿元，同比减少50。七街公馆、东方新天地广场、御河堤、皇御苑、首座都有过万平方米的成交，其中，七街公馆以37528.39平方米/834套的成交量位居福田区冠军。物业型态方面，福田区2010年成交的新房以70以下的小户型为主，成交面积8.5万平方米，占约67，140以上的大户型成交2.6万平方米，占约21，70-140的改善型成交1.5万平方米，占约12。南山区2010年的新房成交量同比减少近60，为56万平方米/6941套，成交金额171.5亿元，同比减少近4成。前海、后海、华侨城、西丽等是主要供应区和成交区，宝能太古城、鸿威海怡湾畔、香山里、中海阳光玫瑰园、十五峯、首地容御、丽湾商务公寓等都有超过3万平方米的成交，其中宝能太古城以80570.73平方米/970套的成交量位居南山区冠军。物业型态方面，南山区2010年成交的新房以70-140的改善型物业为主，成交面积37.7万平方米，占全区约67，70以下的小户型成交12.2万平方米，占近22，140以上的大户型成交6.2万平方米，占11。盐田区2010年共成交新房7.1万平方米/663套，同比减少6成多，成交金额30.6亿元，同比减少近4成。成交量主要集中在金山碧海、天麓、幸福海、东港印象、天涛轩等项目，其中，金山碧海以24533.11平方米/261套的成交位居盐田区冠军，另外，盐田区2010年的别墅市场持续旺销，天麓、天涛轩量价丰收。物业型态方面，盐田区2010年成交的新房中，70-140的改善型物业为主力成交户型，成交面积4.4万平方米，占全区的6成多，140以上的大户型成交2.4万平方米，占约34，70以下的小户型成交量较少，只有2523平方米，占3.6。宝安区2010年共成交新房92.2万平方米/10735套，同比减少约50，成交金额183.7亿元，同比减少约36。龙华、宝安中心区、西乡为三大主力片区，供求两旺，水榭春天、招商澜园、玉湖湾、金地上塘道、万科金域华府等都有超过6万平方米的成交，其中，水榭春天以136701.12平方米/1569套的成交量位居宝安区冠军，同时也是全市冠军。物业型态方面，宝安区2009年成交的新房以70-140的改善型物业为成交主力，成交面积接近50万平方米，占全区的54，70以下的小户型和140以上的大户型成交面积旗鼓相当，各成交21万平方米略多，各占约23。龙岗区是深圳2010年新房成交量最大的行政区，为146.7万平方米/15440套，不过，同比也减少约35，由于大运会、3号线等利好刺激，龙岗区的房价有明显的提升，使得成交金额同比只小幅减少3.2，为211.1亿元。坂田、龙岗中心城、3号线沿线等是主力成交区域，万科清林径、振业城、阳光天健城、万科金色半山、上品雅园等项目的成交量都超过9万平方米，其中，万科清林径以117560.02平方米/1360套的成交量位居龙岗区冠军。物业型态方面，龙岗区2010年成交的新房以70-140的改善型物业为绝对主力，成交面积85.2万平方米，占全区的58，140以上的大户型成交近41万平方米，占近28，70以下的小户型成交20.5万平方米，占14。附一：2010年新房成交主要数据附二：2010年新房成交户型构成2.3 2010深圳新房供求比根据深圳房地产信息网的监测，深圳2010年批准预售的住宅面积为393.34万平方米，销售面积为321万平方米，即供应过剩约72万平方米，供求比为1：0.82，供过于求，市场存量增加。各行政区方面，除南山区和盐田区外，其余四区均出现供过于求的局面，其中罗湖区的过剩最严重，销售量不到预售量的一半，供求比为1：0.46，福田区供应过剩近3万平方米，供求比为1：0.82，宝安区供应过剩约35万平方米，供求比为1：0.73，龙岗区供应过剩约28万平方米，供求比为1：0.84，南山区2010年供求基本均衡，盐田区则供不应求，存在约1.3万平方米的供应缺口，供求比为1：1.22。2.4 2010年深圳房价收入比房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在36倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2010年深圳房价收入比。根据深圳统计局数据，2010年1-3季度人均可支配收入累计为24427.89元，由此估算全年的人均可支配收入约为32570元，则夫妇俩的家庭平均收入为32570265140元。根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳新房成交均价为20205元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70202051414350元。2010年深圳的房价收入比14143506514021.7 ，远远高于国际上限（6倍），也高于2009年18倍，即按2010年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积近22年才能负担得起购房款！说明深圳的房价已经远远超过居民的购买力。另外，比较最近5年深圳人均可支配收入的增幅和房价的增幅可以发现，除2008年外，其余年份的房价增幅都大幅高于人均可支配收入的增幅，2010年的房价较2006年上涨了119，而同期的人均可支配收入只上涨44，房价的涨幅是人均可以支配收入涨幅的2.7倍！2.5 2010年四大城市房价收入比比较横向比较：同样以上述夫妇俩的家庭购买70平方米住房为例比较深圳、广州、上海、北京四大一线城市2010年的房价收入比。计算如下：深圳：购买70平方米住房的平均总价20205701414350元夫妇俩家庭平均总收入32570265140元2010年房价收入比1414350/6514021.7倍广州：购买70平方米住房的平均总价1157970810530元夫妇俩家庭平均总收入31080262160元2010年房价收入比810530/6216013.0倍上海：购买70平方米住房的平均总价22261701558270元夫妇俩家庭平均总收入31966263932元2010年房价收入比1558270/6393224.4倍58232北京：购买70平方米住房的平均总价20328701422960元夫妇俩家庭平均总收入29116258232元2010年房价收入比1422960/5823224.4倍上述数据说明，四大一线城市2010的房价收入比都远超过国际合理底线（6倍），而且偏离度较2009年更大，房价远远高于居民的收入水平，泡沫明显，其中，北京和上海的房价收入比最高，都为24.4倍，深圳为21.7倍，广州的房价收入比相对于其它三大城市要小很多，为13.0倍。2.6 2010年深圳租售比租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳住宅的租赁均价为39元/平方米/月，新房成交均价为20205元/平方米，即2010年深圳的租售比为39202051518 。比较可见，深圳的租售比已经远远低于合理底线（1300），也高于2009年的1：410 ，泡沫凸显。对应39元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位只有3930011700元/平方米，即目前20205元/平方米的房价水平存在73的泡沫。2.7 2010年112月深圳新房量价走势分析2010年深圳楼市量价走势具有明显的政策因素：面对2009年虚高的楼市，2010年1月7日国务院出台国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，掀开2010年楼市调控的序幕，4月17日出台的号称史上最严的调控政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知更将调控推向高峰，深圳房价在调控的威力下震荡下行，由2月份的全年峰值24195元/平方米降至6月份的全年低值16970元/平方米，之后稳步回升，10月份出台的“限购令”和加息使得房价再次走低。成交量方面，全年成交量大致呈“w”型，上半年呈回落之势，第三季度逐步回暖并实现“金九”行情，10-11月因“限购令”的影响，成交量高位回落，岁末出现冲刺行情，成交量再次回升。2.8 20002010年深圳住宅供求及价格走势回顾根据深圳房地产信息网的统计数据，2000-2010年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，其中2010年深圳的新房供应量创2000年以来最低，仅393万平方米。需求方面，2000-2010年深圳的住房需求大致呈先增后减之势，2000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，为最近11年之最；2005年开始的一系列宏观调控以及供应量的减少，导致深圳新房的销售量逐年回来，2009年在救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量有较明显的反弹，到2010年，销售量再次探底，仅321万平方米，创最近11年新低。供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致相当；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003-2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.61，为近11年供应相对最过剩年份；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.38，为近11年供应相对最缺乏年份，而2010年在一系列的调控政策打压下，市场再次出现供过于求的局面。房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4，年均涨幅仅3.4；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年房价再创历史新高，超过2万/平方米，较2000年涨了2.8倍。3、2010年深圳楼市龙虎榜3.1 2010年深圳楼盘成交龙虎榜top10根据深圳房地产信息网的监测，深圳市全年成交量最大的前10名楼盘共成交近95万平方米/10332套，占全市总成交量近30。位于龙华的超级大盘水榭春天2010年推售的1期和2期均销售火爆，全年累计销售136701.12平方米/1569套，以绝对优势的销售业绩夺取了2010年深圳楼盘成交龙虎榜冠军！位于龙岗的万科清林径拥有优雅的生态环境、强大的品牌、优质的产品等价值亮点，同时其极富诱惑的价格赢取一波又一波的热销，全年累计销售117560.02平方米/1360套，位居全市亚军；位于横岗的地铁大盘振业城受益于3号线即将开通和富有竞争力的价格，销售成绩斐然，全年累计销售101981.3平方米/384套，位居全市季军；位于大运板块的阳光天健城占尽大运会的天时地利，享受着大运会带来的丰厚“红利”，销售可观，全年累计销售101280.96平方米/724套，位居全市第四；坂田片区仍然是全市的一个热点置业区域，下半年入市的万科金色半山凭借强大品牌优势和价格优势，1期和2期开盘均遭遇抢购潮，全年累计销售92729.01平方米/1337套，位居全市第五；而上品雅园则由于随行就市，采取积极理性的营销措施，使其在逆市中畅销无阻，全年累计销售90950.25平方米/1058套，位居全市第六；位于深圳湾的高端城市综合体宝能太古城凭借其高性价比成为2010年深圳高端楼市的最大赢家，全年累计销售80570.73平方米/970套，位居全市第七；位于观澜的品牌大盘招商澜园作为区域的主要新房供应项目，独霸观澜楼市，全年累计销售76483.8平方米/1016套，位居全市第八；选择在“金九银十”入市的玉湖湾牵起西乡楼市热，巨大的价格优势使其俘虏了大量的市场选票，全年累计销售75864.38平方米/878套，位居全市第九；位于龙华的金地上塘道2010年主打的“r系”产品收获颇丰，全年累计销售74178.93平方米/1036套，位居全市第十。3.2 2010年深圳开发商成交龙虎榜top10根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳十大开发商共销售新房155.7万平方米/16204套，占全市总成交量近一半。万科地产一哥地位无人能撼，旗下的7个项目全年共销售429661.32平方米/5460套，傲视群商，卫冕开发商年度销售冠军；佳兆业地产位居亚军，旗下的3个项目全年共销售179807.26平方米/2082套；振业地产位居季军，旗下的2个项目全年共销售167462.71平方米/1185套；水榭花都地产位居第四，旗下的2个项目全年共销售152715.22平方米/1631套；天健地产位居第五，旗下的2个项目全年共销售126349.82平方米/1147套；招商地产位居第六，旗下的5个项目全年共销售125180.5平方米/1556套；中海地产位居第七，旗下的4个项目全年共销售108980.1/平方米1125套；鸿荣源位居第八，旗下的2个项目全年共销售91936.03平方米/559套；华侨城地产位居第九，旗下的6个项目全年共销售90659.34平方米/968套；和黄地产位居第十，旗下的2个项目全年共销售84031.33平方米/491套。二、二手房市场1、2010年深圳各行政区二手房挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，2010年深圳二手房的挂牌均价呈快速上涨之势，全年挂牌均价达16267元/平方米（1-12月加权平均，下同），较2009年（13096元/平方米）大涨24.2。六区的同比涨幅旗鼓相当，其中，龙岗区涨势最猛，同比大涨32强势突破万元大关至10661元/平方米，罗湖区、盐田区、南山区同比大涨30左右，其中，罗湖区的挂牌均价为15845元/平方米，盐田区突破17000元/平方米，南山区突破19000元/平方米，宝安区同比上涨28.1至13293元/平方米，福田区同比上涨26.3突破2万大关，达20454元/平方米，为全市最高。2、2010年深圳各行政区二手房成交分析2010年度，随着首付款比例提高、7折利率优惠取消等一系列楼市调控政策的不断“收紧”，深圳二手楼市成交量高位波动，多数月份成交量在万套上下，同时随着新房市场供给量的减少，新房房价的高企，越来越多的置业者转向二手房市场，虽然2010年宏观调控政策不断收紧，但二手楼市成交总量仍十分可观，全年共有7个月份成交量超过万套，成交量最高的四月份为14742套。根据深圳房地产信息网的监测，2010年度深圳二手房成交量同比下降约两成，成交面积超过千万平方米，为1131万平方米，成交套数超过10万套，为122940套。深圳是一座年轻的移民城市，市民置业需求旺盛，有限的新房供给远远不能满足市场的需求，二手楼市则以其选择范围广、社区配套成熟、价格实惠等多项优势吸引越来越多的置业者。罗湖区2010年共成交二手商品房203.3万平方米，同比减少24.8，成交套数24177套，同比减少32.8。福田区2010年共成交二手商品房231.8万平方米，同比减少28.7，成交套数26024套，同比减少27.8。南山区2010年共成交二手商品房195.7万平方米，同比减少21.2，成交套数20703套，同比减少21.1。盐田区是2010年二手商品房成交量最小的区域，也是成交量唯一上涨的区域，共成交28.5万平方米，同比增加五成多，成交套数3181套，同比增加四成。宝安区2010年共成交二手商品房222.0万平方米，同比减少一成，成交套数23319套，同比减少10.3。龙岗区是2010年二手商品房成交量最多的区域，共成交249.3万平方米，同比减少13.4，成交套数25536套，同比减少15.6。3、2010年1-12月深圳二手房量价走势分析根据深圳房地产信息网的监测，深圳二手房的成交量全年波动剧烈，农历新年淡季过后成交量开始大幅增加，至4月份创下全年单月成交峰值，达14742套，56月在“新国八条”的打击下，成交量明显回落，之后触底反弹，受9月份开始按实际成交价过户的影响，使得8月份市场抢时间过户，导致8月份出现一个成交小高潮，911月出台的“限购令”、加息等政策影响成交，成交量逐月减少，岁末再出现明显反弹。挂牌均价方面，2010年深圳的二手房挂牌均价整体呈快速上涨之势，2月份突破15000元/平方米，4月份突破16000元/平方米，8月份突破17000元/平方米，11月份突破18000元/平方米，12月份突破19000元/平方米。月走势呈三大阶段特征：14月无惧调控开幕式，稳步上扬；56月在史上最严的“新国八条”的威力下窄幅回落调整；下半年开始报复性上涨，快速拉升，略创历史新高。至12月份挂牌均价已涨至19081元/平方米，较1月份的14968元/平方米高出4113元/平方米！4、2010年深圳住宅租金根据szhome二手房栏目的监测，2010年深圳的住宅租金为39元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2009年上涨2元/平方米/月，同比涨幅为5.4，深圳住宅租金的涨幅明显落后于房价的涨幅，租售比继续远离合理底线，说明房价的上涨没有得到租金提升的支撑。各行政区方面，六区的住宅租金均有不同幅度的上涨，其中，福田区和南山区2010年的住宅租金同比都上涨5元/平方米/月，分别为50元/平方米/月和44元/平方米/月；罗湖区、盐田区、龙岗区同比都上涨3元/平方米/月，住宅租金分别为44元/平方米/月、33元/平方米/月、24元/平方米/月；宝安区的住宅租金同比上涨2元/平方米/月至28元/平方米/月。5、2010年1-12月深圳各行政区租金走势图根据深圳房地产信息网的监测，深圳的住宅租金稳定中缓慢上行，一季度表现稳定，二季度跃升后再度稳固，三季度和四季度涨势相对提速，12月份达到全年的峰值43元/平方米/月，较1月份的38元/平方米/月上涨5元/平方米/月。三、2010年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较对比得出，2010年深圳全市的新房成交均价大幅高于二手房挂牌均价，这种价格差距较2009年更突出。各行政区新房的成交均价和二手房挂牌均价反差更为明显，其中，2010年新房成交以别墅为主力的盐田区，新房成交均价高出二手房挂牌均价1.5倍，南山区高出约59，宝安区高出约50，罗湖区高出约47，福田区高出约43，龙岗区高出约35。2、新房二手房成交量比较比较可见，2010年二手房交易仍然是深圳楼市的绝对主力，成交量是新房的3.5倍！其中，关内的二手房成交量是新房成交量的8倍，关外是2倍。各行政区方面，福田区和罗湖区的楼市以二手房为主，2010年罗湖区的二手房成交量是新房的32.4倍，福田区是18.3倍，盐田区是4倍，南山区是3.5倍，关外两区二手房和新房成交量之比相对小些，其中，宝安区为2.4倍，龙岗区为1.7倍。第四部分：商业市场1、新增预售分析根据深圳房地产信息网的监测，2010年度深圳市商业总预售面积48.0万平方米，同比增加5.5，商业总预售套数3246套，同比减少7.5，2010年度商业预售量主要分布在宝安、龙岗、南山三个区域，宝安区商业预售面积175705.16平方米，商业预售套数1140套，龙岗区商业预售面积157787.23平方米，商业预售套数1326套，南山区商业预售面积118988.68平方米，商业预售套数649套，三区预售量之和占全市总量的94.4。个盘预售量方面，位于宝安西乡的合正?汇一城、位于南山后海的宝能太古城，是商业预售量最大的两个项目，单盘预售量均在5万平方米之上，分别为69493.96平方米、53430.81平方米，万科红、振业国际商务中心、信义湛宝大厦预售量也较为可观，单盘预售量在2万平之上，依次为29771.62平方米、27654.99平方米、25720.5平方米。2、成交分析经济向好、人民币升值、通货膨胀等外在因素，使得市场愈来愈发现商业地产的发展前景和投资潜力，商铺交易活跃，成交量不错。根据深圳房地产信息网的监测，2010年度深圳市商业销售面积15.20万平方米，同比减少17.3，2010年度深圳市商业销售套数1753套，同比微增0.2，2010年深圳商业成交以住宅项目的社区商铺为主，少量都市