深圳市保障性住房建设标准(试行).pdf

深圳市保障性住房建设标准深圳市保障性住房建设标准(试行试行) (征求意见稿) 深圳市保障性住房建设标准编写小组 二一年四月 主编单位：主编单位： 深圳市住房和建设局住房保障处 深圳市建筑科学研究院有限公司 参编单位：参编单位： 深圳市住宅租赁管理服务中心 深圳市住宅发展事务中心 深圳市建筑设计研究总院有限公司 卓越置业集团有限公司 深圳市万科房地产开发有限公司 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司 中建国际（深圳）设计顾问有限公司 深圳市时代装饰工程有限公司 协鹏设计有限公司 深圳世联地产顾问股份有限公司 主要起草人主要起草人： 刘俊跃、王欣、沈驰、刘丹、汪四新、王莉芸、刘勇、杨杰、孙延超、王 晓东、王启文、孙剑、谢利民、董善白、石丽茹、肖家远、曲毅、荆治国、邓 涌、毛洪伟、孙茵、黎晓茜。 目 录 1 总则 1 2 术语 2 3 基本规定 . 3 3.1 基本规定 3 3.2 指标体系 3 4 总图 5 4.1 一般规定 5 4.2 选址 5 4.3 土地利用及空间布局 . 6 4.4 交通组织 10 4.5 城市配套 10 5 户型 12 5.1 一般规定 12 5.2 户型分类 12 5.3 户型功能 13 6 设施 15 6.1 一般规定 15 6.2 交通设施 15 6.3 公共服务设施 16 6.4 建筑设备 .17 7 性能 .20 7.1 一般规定 .20 7.2 环境性能 .20 7.3 安全性能 21 7.4 耐久性能 21 7.5 环保性能 22 ii 8 建造 24 8.1 一般规定 24 8.2 土建 24 8.3 建筑装修 .26 8.4 经济 . 27 附录A 场地各功能区的植物配置表 28 附录B 公共服务设施分级配建表 30 附录C表A、B、C、D房型所需要的建筑面积及参考户型编号 . 35 附录D 保障性住房装修标准 . 36 附录E 主要装饰材料技术参数要求 38 1 1 总则总则 1.0.1 为贯彻落实国家保障性住房法规、政策和深圳市保障性住房条例 ， 建立深圳市保障性住房制度， 规范保障性住房建设工程， 确定保障性住房标准， 制定本标准。 1.0.2 本标准适用于深圳市新建的保障性住房的建设活动。 保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等多种形式 1.0.3 保障性住房建设应遵循安全可靠、 经济实用、 资源节约与环境友好和适 度创新的原则。 1.0.4 保障性住房建设，除应符合本标准外，尚应符合国家和深圳市现行的 有关强制性标准的规定。 2 2 术语术语 2.0.1 绿地率：居住用地内各类绿地面积的总和与用地面积的比率（%） 。 2.0.2 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比率（%） 2.0.3 建筑密度： 项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积 的比率(%)。 2.0.4 慢行交通： 步行或自行车等以人力为空间移动动力的交通， 行进或行驶 速度一般在每小时 515 公里之间。 2.0.5 使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层 的面积。 2.0.6 层高：上下两层楼面或露楼面与地面之间的垂直距离。 2.0.7 室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 2.0.8 混合住区：相对于传统住区只提供居住功能，混合住区是在土地利用、 交通组织、建筑功能、社区管理、资源配置等方面综合平衡，全方位 地解决居住、休憩、就业、出行等需求的住区形式。 3 3 基本规定基本规定 3.1 基本规定基本规定 3.1.1 保障性住房建设，应统筹规划、优化设计、科学建造，经济合理、技术 适宜，整体性能符合深圳市绿色建筑评价标准铜级标准及以上要求。 3.1.2 保障性住房规划， 应采用混合社区的模式， 充分利用城市基础设施与公 共资源，集约利用土地资源，符合城市发展规划。 3.1.3 保障性住房设计要求户型应实用合理化， 基本结构应标准化， 功能分隔 应多样化，以满足保障性住房需求对象对多层次、广覆盖的要求。 3.1.4 保障性住房设施，应齐全、适用，遵循共享、高效利用的原则，满足多 层级群体的需求。 3.1.5 保障性住房性能， 除应达到国家强制性现行的有关住宅性能要求外， 还 应满足安全、耐久、节能、节水、环境健康、适宜的要求。 3.1.6 保障性住房建造， 宜推行部品的产业化和建造的工业化， 节约资源并保 护环境，提升住房质量与品质。 3.1.7 保障性住房建设应为装修房，其标准为简装。 3.1.8 保障性住房建设所采用的用水、电、通风与空调等部品器件的选用，应 遵循“本地优先采购”与“适用性节能化器件优先采用”的原则。 3.2 指标体系指标体系 3.2.1 保障性住房建设应符合表 3.2.1 的指标要求。 表 3.2.1 指标体系 指标项目指标项目 数值数值 容积率 3.0 绿地率 30%（旧城改造25%） 机动车停车位 中心城区 0.3 辆/100 平方米 非中心城区 0.4 辆/100 平方米 4 指标项目指标项目 数值数值 地面停车率 10% 自行车位 0.5 辆/户 区域人均公交车拥有率 14 标车/万人 人行交叉口 1 个/万平方米 人行道遮阴率 50% 地面透水率 45% 硬质地面遮阴率 30% 住宅使用系数 70% 标准户型选用率 新建住房不少于80% 的户型应选用标准户型 节水器具安装率 100% 可再生能源利用率 5% 非传统水源利用率 5% 节能灯具安装率 100% 保障性住房一次装修率 100% 工业化产品总量占比 25% 每万平米建设垃圾总量 400 吨 建筑垃圾的再利用和回收率 30% 对于碎石类、土石方类建筑垃圾, 大于50% 5 4 总图总图 4.1 一般规定一般规定 4.1.1 保障性住区选址应结合交通导向开发(TOD)模式均衡布置，不宜过度集 中，并与就业机会就近匹配。 4.1.2 保障性住区建设应提倡土地集约利用， 资源集约利用与建筑的多功能混 合布局。 4.1.3 保障性住区建设应注重与相邻街区及城市的资源、 空间、 人文环境和生 活质量的联系、接纳与融合，提倡资源共享。 4.1.4 保障性住区主要出行方式应以大运量公共交通为主， 道路资源配套公交 优先，应与慢行交通方便接驳，提高出行效率。 4.2 选址选址 4.2.1 保障性住区选址应优先选用周边配套较成熟、 公共交通较便捷的已开发 地区，或其临近区域。 4.2.2 保障性住区选址应与旧城、旧区改造有机结合。 4.2.3 保障性住区选址可以考虑在商品房开发中按比例配建。 4.2.4 选址区域公交线网密度特区内不宜低于 4 公里平方公里， 特区外不低 于 3 公里平方公里； 特区内的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于 14 标车 万人， 特区外的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于 10 标车万人； 当选 址区域公交线网密度或人均公交车辆拥有率未能达标时，应向交通主管部门提 出完善公共交通网络的要求。 4.2.5 保障性住区选址应符合深圳市规划标准与准则相关生态保护要求。 4.2.6 保障性住区选址应具有良好的自然条件、 适于建设的地形及安全卫生的 环境条件。 4.2.7 保障性住区选址鼓励对受污染区域、废弃地、贫瘠地、土壤流失严重等 地区进行改造与再开发。 6 1 场地土壤中有毒污染物及放射性物质含量应符合土壤环境质量标准 GB15618 的有关要求。 或对土壤进行改造使其达到 土壤环境质量标准 GB15618 的有关要求； 2 对坡度较大的场地应作分台、加固等处理。 4.3 土地利用及空间布局土地利用及空间布局 4.3.1 保障性住区应在符合健康、 卫生、 节能等要求的前提下， 集约利用土地， 合理提高容积率。 4.3.2 保障性住区土地利用应符合深圳市规划标准与准则相关要求。 1 周围公共绿地及城市开放空间小的住区， 公共绿地指标宜取大值； 周围 公共绿地及城市开放空间大的住区，公共绿地指标宜取小值； 2 周围公共服务设施不全的住区公建用地应取大值，周围公共服务设施齐 全的住区公建用地应取小值； 3 道路用地比例一定的情况下，宜增加路网密度； 4 宜采用立体绿化，增加绿化覆盖率。 4.3.3 保障性住区建设应利用原有地形条件，减少土、石方工程量。在改善住 区日照、通风、噪声等居住环境质量的前提下可对地形地貌局部调整，住区内 土方应挖、填平衡。 1 保障性住区紧邻交通干道时， 可沿道路设置适当高度的缓坡， 结合绿化 形成声屏障； 2 当某处存在风口时， 可垂直于来风方向堆放土坡， 结合绿化形成挡风墙； 3 宜利用场地内土方局部抬高场地内北侧标高，创造南低北高的场地条 件，为形成良好的日照环境提供条件。 4 保障性住区应实施水土保持方案。 5 保障性住区各种场地的适用坡度，应符合表 4.3.1 的要求。 表 4.3.1 各种场地的适用坡度（%） 场地名称场地名称 适用坡度适用坡度 密实性地面和广场 0.3-3.0 7 场地名称场地名称 适用坡度适用坡度 广场兼停车场 0.2-0.5 室外场地 1 儿童游戏场 0.3-2.5 2 运动场 0.3-2.5 3 杂用场地 0.2-0.5 绿地 1 草皮坡度 0.3-45 2 乔木绿化种植 0.3-30 3 草坪修剪机作业 0.3-15 道路 1 普通道路 0.3-8 2 自行车专用道 0.3-3 3 轮椅专用道 0.3-5 4 轮椅园路 0.3-5 5 路面排水 0.3-2 4.3.4 保障性住区建设宜进行立体空间开发与综合利用。 1 地下空间应符合分层分区、综合利用、公共优先的原则； 2 地下空间宜与相邻建筑地下空间相连通或整体开发利用； 3 地下空间应与地面交通系统有效连接； 4 地段狭小且紧邻拥挤的街道时， 建筑底层宜架空或局部架空， 与街道空 间连为一体。 4.3.5 应通过合理的建设保证用地的生态价值，维护原地形地貌的自然特征。 1 自然地形坡度大于 8%时，宜规划为台阶式。自然地形坡度小于 5%时， 宜规划为平坡式。当场地长度超过 500m 时，若自然地形坡度小于 3%，也 可采用台阶式。台地之间应用挡土墙或护坡连接，挡土墙高度不宜超过 5 米； 2 为防止水土流失，稳固边坡，维护生态平衡，对住区旁的裸露山体、坡 8 地应进行护坡设计； 3 护坡设计不宜采用大面积浆砌石边坡的处理技术； 4 坡地绿化设计应依据“乔灌优先，乔灌草藤结合”的边坡绿化理念，合 理选用适应石壁边坡条件的植物种类； 5 坡地的处理方式应根据坡地的坡度、坡型、岩质选用适当的处理技术。 4.3.6 保障性住区建设应体现环境友好性原则。住区建设应结合本地的气候、 地理和环境特征，配合临近街区和城市已形成的整体布局和肌理进行设计。 1 保障性住区的主要出入口宜面向街道、 广场等公共空间， 不宜面对城市 快速路、主干道; 2 合理设置综合性服务设施并与周边共享; 3 规划用地面积大于 6 万 m 2以上的保障性住区的街道、人行道、配套设 施等宜对外开放共享，不应封闭穿越小区的规划道路; 4 住区周围有高层建筑遮挡时， 应进行景观环境分析， 以确定建筑高度分 布及与周边建筑的距离。 4.3.7 保障性住区应对原生植物、原生水系实施保护。 4.3.8 保障性住宅的布局及建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、热环境、 声环境、消防、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确 定。 4.3.9 公共空间应设计成可互相探视的符合可防卫空间组织模式的外部空间， 结合完善的治安措施， 保证居民人身安全， 并能抵御各种突发事故和自然灾害。 4.3.10 建筑布局应进行自然通风设计： 1 建筑布局不宜形成封闭式的围合空间， 在群体空间布局上可采取相对夏 季主导风向的前后错列式、斜列式、前短后长式、前低后高式、前疏后密 式、结合地形特点的自由式等排列方式以疏导通风气流； 2 确定建筑物的相对位置时， 宜使建筑物处于周围建筑物的气流旋涡区之 外； 3 板楼前后宜有 3Pa 的气压差，塔楼前后宜有 5Pa 的气压差； 4 宜设计底层架空或空中花园，改善周边住宅的通风； 5 建筑物的主立面与夏季主导风向宜成 6080夹角。建筑朝向宜在 9 南偏东 15至南偏西 15范围内，但不宜超出南偏东 45至南偏西 30 范围； 6 室外场地宜设置防风林、绿篱或防风墙等构筑物防止风害。 4.3.11 特殊区域住区规划布局应进行自然通风设计： 1 山地、 湖滨与滨海住区的自然通风设计除考虑主导风向外， 还应为山地 的山阴风、顺坡风，谷地的山谷风，湖岸与海岸边的水陆风，林地周围的 林源风等季节与昼夜的风向变化提供通道， 并为建筑形成穿堂风提供条件； 2 城市主导风向上侧风口住区，应避免采用垂直于主导风向的板式建筑， 建筑面宽应符合深圳市规划标准与准则要求； 3 受周围建筑围挡住区应分析主导风向因来流侧建筑干扰发生的变化， 通 过合适的建筑布局引导气流深入住区。并适当减少建筑密度，提高建筑高 度； 4 面向交通干道的住区， 应考虑空气污染对住区的负面影响， 可在道路边 布置对自然通风要求不高的配套建筑。住区边沿道路侧种植具备除尘降噪 功能的密林； 5 当室外噪声自然通风与隔声无法通过住区的规划措施设计得到改善时， 应提高对建筑单体的设计要求，面向噪声源的户型宜安装隔声通风窗或采 取其他降噪通风措施。 4.3.12 合理设置自然水面、 凉亭及廊道， 宜在夏季气流滞留区布置水池、 喷泉、 人工瀑布等水体景观。 4.3.13 建筑布局应充分考虑对噪声的控制： 1 住区相邻高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离应大于 15m； 2 面向交通干道的住区， 应通过住区的优化布局、 相关功能建筑的合理布 置、减噪土坡与除尘降噪功能密林的设置，综合考虑交通噪声对住区的负 面影响。 3 住区宜将超市、 餐饮、 娱乐等对噪声不敏感的建筑物排列在住区外围临 交通干道上，以形成周边式的声屏障。住区相邻城市次干道时，周边建筑 可适当减少退后用地红线距离，并通过底层商业裙房进行隔声； 10 4 当室外噪声无法通过住区的规划设计得到改善时， 应提高对建筑单体的 设计要求， 面向噪声源的户型宜安装隔声通风窗或采取其他降噪通风措施。 5 场地内不得设置未经有效处理的强噪声源， 强噪声源应进行掩蔽处理措 施，并设置于本区域主导风向的下风侧。 4.4 交通组织交通组织 4.4.1 保障性住区选址区域应在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800 米半径覆盖范围内。 住区出入口到达公共交通站点的步行距离不应超过 500 米， 周边公交路网较少的住区出入口处宜设置的士站。 4.4.2 保障性住区内可采用层级式的人车分流方式， 在小区一级宜采用人车混 行方式，在组团一级应采用人车分流方式。住区内部车道的车速不宜大于 15 公里/小时，穿越住区的支路车速不应大于 20 公里/小时。 4.4.3 保障性住区应设计安全、舒适的自行车道。 1 自行车道宜与机动车道分离， 自行车道与机动车道之间宜设置绿化等隔 离带； 2 自行车道可与人行道并建， 人行道设置在自行车道外侧， 当道路狭窄时， 可在道路中以标线标识。 3 可设置自行车人行道，自行车道与人行道合用，但行人优先享有路权。 4.4.4 保障性住区内应设有连续的人行道，新建人行道宽度不应小于 1.5m。 住区宜有通往公共交通站点、 邻近住区或主要公共设施的便捷安全的慢行线路， 并宜与城市慢行系统有效联接。住区内所有的底层商业或其他住区配套服务功 能区可沿街或广场的人行道直达。 1 行道树或遮阳设施的遮阴面积应覆盖人行道 50的面积； 2 保障性住区内外步行网络密度不宜小于 1 个交叉口/万 m 2； 3 不宜设计超过 50m 的人行绕行距离，应避免设计超过 100m 的人行绕行 距离。 4.5 城市配套城市配套 4.5.1 住区公共服务设施应根据住区出入口周边 500 米范围内公共服务设施 11 的种类与数量，合理调整、酌情选配，在内容与规模上应与周边共享与互补， 但应保证住区 500 米范围内具备附录 B 所列的八类公共服务设施。 4.5.2 公共服务设施规划布局应方便居民，利于共享。 1 为城市片区（含住区范围）服务的公共服务设施，宜设在住区周边可见 性强地段或交通便利的中心地段； 2 当与旧住区相邻时，公共服务设施宜布置于新旧住区结合部； 3 为住区内部服务的公共服务设施宜设在居住区内部，靠近中心绿地。 4.5.3 宜为残疾人就近提供工作场所， 为老年人和残疾人提供活动、 社交的场 所及相应的服务设施。 4.5.4 保障性住区应保证住区边界 800 米范围内具有一个以上公园或开放空 间等公共场所。 4.5.5 保障性住房周边应配套设置给水、 雨水及污水等市政接口； 在有条件的 情况下，应设置市政再生水接口；市政接口的数量、容量应满足保障性住房的 给排水需求。 12 5 户型户型 5.1 一般规定一般规定 5.1.1 户型设计应满足模数化、 标准化的要求， 空间尺寸及部品尺寸宜满足建 筑模数化的要求，户型宜采用保障性住房的标准户型。 5.1.2 保障性住宅应秉承经济性、 适用性、 灵活性及可变性的原则， 功能合理， 使用系数不应低于 70%。 5.1.3 多层、高层住宅层高应控制在 2.8 米。利用坡屋顶内空间作卧室时，其 净高高于 2.1 米的面积应大于房间面积的一半，且最低处净高不宜低 于 1.5 米。 5.1.4 平面布局宜紧凑，缩减外墙面积，保证结构规整。 5.2 户型分类户型分类 5.2.1 保障性住房户型按照房型分为四类： 1 A 类户型为一个或两个居住空间模式； 2 B 类户型为三个居住空间模式； 3 C 类户型为三个居住空间模式，并考虑可改造为四个居住空间的设计； 4 D 类户型为四个居住空间的模式。 5.2.2 以上各类户型对应的建筑面积如下： 1 A 类户型建筑面积约 35 平方米； 2 B 类户型建筑面积约 50 平方米； 3 C 类户型建筑面积约 65 平方米； 4 D 类户型建筑面积约 80 平方米。 在相同的使用面积情况下， 各类房型对应不同的建筑高度所需要的建筑 面积见附录 C。 5.2.3 新建住房不少于 80%的户型应选用标准户型，20%以下的户型可以根据 项目用地情况，在满足本标准相应指标的前提下有针对性的设计。 13 5.2.4 对于由 A 类户型和 B 类户型构成的住宅建筑，可按照宿舍建筑设计 规范JGJ362005 进行设计，半数以上户型应有良好朝向，并应具有 住宅居室相同的日照标准。 5.3 户型功能户型功能 5.3.1 保障性住房的采光、 日照、 通风应满足国家和深圳市有关法规和标准的 要求。 5.3.2 户型应具备以下基本要求: 1 住宅的卧室、起居室（厅）应具备良好的自然通风条件; 2 厨房、卫生间内管线应合理布置，并适当隐藏。 3 卫生间应设机械排风装置； 4 厨房应有外窗，具备自然通风条件； 5 厨房应留出足够墙面，以安装厨柜排油烟机等设备。 5.3.3 各类户型的功能房间建筑面积宜满足下表 5.3.3 的要求： 表 5.3.3 A、B、C、D 户型功能面积分配 A 类户型 B 类户型 C 类户型 D 类户型 起居室（厅） 12m 2 12m 2 12m 2 12m 2 卧室 6m 2 一房10m 2 另一房6m 2 一房10m 2 另一房6m 2 一房10m 2 另二房6m 2 厨房 4m 2 4m 2 5m 2 5m 2 卫生间 2.5m 2 （设置便器、洗 浴器，洗面器在 外设置） 2.5m 2 （设置便器、 洗浴 器， 洗面器在外设 置） 3m 2 3m 2 阳台 单阳台 3.5m 2 单阳台 4m 2 单阳台 4m 2 单阳台或双阳台 建议使用面积 5m 2 房间 功能 最小使用 房型 （m2） 面积 房间 功能 14 注： 以上起居室、 卧室、 卫生间、 厨房面积取值按照 住宅设计规范 GB500962005 进行控制，阳台面积为建议值。 在实现 5.3.4 条部分资源共享的情况下，A 类和 B 类户型的厨房和阳台使用面积 可适当缩减。 A 类和 B 类户型在按照宿舍建筑设计规范JGJ362005 进行设计时，各房间 面积标准可适当下调。 5.3.4 在保障性住房中，可将部分设施集中设置，实现资源共享。 1 A 类户型和 B 类户型可提供多户共同使用的公共厨房， 每户仅保留开放 式橱柜设计，户内厨房面积可在表 5.3.3 规定面积的基础上适当缩减； 2 A 类户型和 B 类户型可提供公共洗衣房和公共晾衣区， 适当减少每户的 阳台面积，套内可不设洗衣机位。 3 部分楼层可设计住户共享的空中花园。 4 地下室内可设置供住户使用的储物间（或储物柜） 。 5.3.5 户型设计宜考虑功能使用的灵活性与可变性。 应合理布置结构的竖向及 水平构件，在不改变原有结构布置的情况下，可实现户内及户间功能的可改造 性。 15 6 设施设施 6.1 一般规定一般规定 6.1.1 在深圳市城市规划标准与准则的基础上，宜专门为保障性住区增设 符合其特定需求的公共设施。 6.1.2 各种设施应充分考虑相对于普通社区较大使用强度的耐久性。 6.1.3 各种设施应有完备的选用、采购、使用、维护过程记录。 6.1.4 各种设施应可以灵活地转变功能与服务对象。 6.2 交通设施交通设施 6.2.1 交通导向。 1 保障性住区出入口应设置清晰的住区地图， 地图内应包含周边交通与配 套设施的基本信息； 2 保障性住区内应提供清晰的交通导向指示牌。 6.2.2 住区内应设置路面减速带或慢行断面设施。 6.2.3 保障性住区周边的交通车站宜设置有遮阳避雨顶棚及休息坐椅的候车 亭，并设置自行车停车场地。 6.2.4 停车车位配置应符合以下要求： 1 机动车停车位配置标准：中心域内为 0.3 辆/100 平方米，中心域外为 0.4 辆/100 平方米； 2 大小车位分级配置，为低排放、小排量机动车优先提供停车位。 6.2.5 机动车绿色停放应符合以下要求： 1 停车场宜为混合动力及电动车辆提供便利充电设施； 2 地面停车位应采用绿色遮阴设施及透水铺装； 3 地下车库可利用与地面空间相通的侧部、 天窗或垂直交通空间等进行自 然采光与自然通风。 6.2.6 自行车停放应符合以下要求： 16 1 保障性住区应配套自行车停车场（库） ，停车位不应小于 5 辆/10 户； 2 自行车露天停放时， 宜在住区出入口门卫的视线范围内或在各楼门旁划 出专用场地，并应采用遮阴设施和透水铺装； 3 当住区用地紧张时，可采用自行车立体停车； 4 应设置自行车停车架。 6.3 公共服务设施公共服务设施 6.3.1 住区配套公建的配建水平， 必须与居住人口规模相对应。 并应与住宅同 步规划、同步建设和同时投入使用。 1 当居住人口达到居住区、居住小区或组团规模时，配置相应级别的公 共设施项目。公共服务设施具体项目的配置应按附录 B 执行； 2 当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之 间时，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数及规划用地周围 的设施条件，增配高一级的有关项目及增加有关指标；根据保障性住区建 设的需要，增设与该住区居住人口规模配套的公共服务设施。其配建设施 面积总指标可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。 6.3.2 宜专门为保障性住区增设符合其需要的公共设施。 1 保障性住区宜设置公共洗衣房、公共晾晒区等相关设施； 2 保障性住区宜设置居民互助性非盈利设施； 3 保障性住区宜设置廉价社区客栈等接待设施。 6.3.3 公共活动设施宜符合无障碍设计要求。 1 应根据住区规模设置休闲广场于住区的人流集散地，保证 30以上广 场面积有遮荫。 2 住区儿童游乐场设置应避开住区主要交通道路。游乐场地宜为开敞式， 必须空气清洁，能避开强风的袭扰，空气龄大于 300s 与风速放大系数大于 2 的区域不宜布置儿童游乐场。 游乐场周围不宜种植遮挡视线的树木， 应保 持较好的可通视性。儿童游乐区严禁配置有毒、有刺等易对儿童造成伤害 的植物。 3 应设置老人活动场所，具有良好的日照、通风条件，符合老年人的活 17 动特点。 6.3.4 住区应设置垃圾分类收集站， 应采用分类收集方式， 收集站与周围建筑 物的间距不应小于 5m，并宜设置于住区下风向及隐蔽处。 6.3.5 绿化设计应充分考虑大量践踏使用的耐久性， 合理决定硬质铺装 （带遮 阴）与草地和灌木地的比例。 6.3.6 根据场地形态与功能，选择合适的绿化方式，提高绿化系统的遮荫、防 噪、防风、滞尘、净化空气、固定二氧化碳等生态功能。住区及公共建筑场地 各功能区植物配置宜满足附录 A 的要求。 6.4 建筑设备建筑设备 6.4.1 保障性住房应配套设置给水、排水、消防、电力、电讯、燃气等设施， 且各类设施均应入户。 6.4.2 保障性住房给排水管材及设备的选型应符合国家相关标准的要求， 并具 有质量检测证书，并优先选用国产优质品牌。 6.4.3 保障性住房的卫生间应设便器、洗脸盆、预留热水器安装位置，且采用 的卫生器具、水嘴、淋浴器等应符合国家现行产品标准节水型生活用水器具 CJ164 的要求： 1 坐式大便器应采用设有大小便分档的冲洗水箱， 不得使用一次冲洗水量 大于 6L 的坐便器。 2 洗脸盆等卫生器具应采用陶瓷片等密封性能良好耐用的水嘴， 水嘴及淋 浴喷头内部应设置限流配件。 6.4.4 保障性住房卫生间的卫生器具排水管不宜穿越楼板进入他户， 且厨房和 卫生间的排水立管应分别设置。 6.4.5 建筑面积超过 4 万平方米的， 且项目处在市政再生管网规划覆盖范围以 外的新建、改建、扩建的保障性住房，应配套建设相应规模的中水利用设施。 中水来源水量或者回用水量小于每日 100 立方米的，可以不单独建设中水处理 设施，但需配套建设非传统水资源利用管道系统。 6.4.6 保障性住房应考虑雨水的利用，雨水利用的方式可采用雨水入渗系统、 收集回用系统、调蓄排放系统之一或其组合。 18 6.4.7 绿化用水、 地面冲洗用水等非饮用水应采用再生水、 雨水等非传统水源。 保障性住房的冲厕用水可采用再生水、雨水等非传统水源。 6.4.8 保障性住房热水系统的热源，应优先选用太阳能等可再生能源。 1 新建保障性住房的太阳能热水系统应统一规划、同步设计、同步施工、 同步验收，与建筑工程同时投入使用。 2 应根据住户用水习惯、 物业管理要求、 系统技术经济性能及控制系统的 简便可靠性等综合因素选择太阳能热水系统， 慎重采用集中辅助加热的 集中太阳能热水系统。 6.4.9 保障性住房各户型用电负荷指标应符合表 6.4.9 的规定： 表 6.4.9 户型用电负荷指标值 类型 指标 A 类户型 3KW/户 B 类户型 4KW/户 C 类户型 55.5KW/户 D 类户型 66.5KW/户 6.4.10 保障性住房电气设备的选型应符合国家电工产品标准的要求， 并具有质 量检测证书，并优先选用国产优质品牌。 灯具的选择视具体房间的功能而定，宜采用直接照明和开启式灯具，采用 节能光源；厨房、卫生间应采用防潮且易清理的灯具。 6.4.11 保障性住房的配电应符合以下规定： 1 每套住宅户内应设置配电箱。空调插座、厨房插座、电源插座与照明 应分路设置。 2 分体空调机、排油烟机宜选用三孔 10A 插座，其他插座可选用二、三 孔 10A 插座；洗衣机插座、空调插座宜选用带开关控制的插座；阳台、卫 生间应选用防溅水型插座。 3 安装高度在 1.8m 及以下的插座均应采用安全型插座。 4 厨房、卫生间灯的控制开关应安装于厨房及卫生间的门外。 5 保障性住房卫生间应设等电位联接,并应敷设到位。 6.4.12 保障性住房每户应设电话、有线电视和网络端口。C、D 类户型应设两 19 个电话端口和两个电视端口。 6.4.13 保障性住房应每户设入户门铃和访客对讲系统。 6.4.14 厨房、卫生间的排风、排气应符合以下要求： 1 厨房应预留170mm 的抽油烟机排气管洞。 2 卫生间为下沉楼板时，梁上宜预留110mm 的排风扇排气管洞。 3 卫生间梁上宜预留120mm 的燃气热水器排气管洞。 6.4.15 客厅、卧室应预留室外空调机位置，且室外机不宜直接设于窗下，空调 冷凝水应集中排放。 6.4.16 每套住宅应设计计量电表、水表、燃气表，其中电表、水表宜集中装设 于单元首层或每层公共区域。 6.4.17 7 层及以上的保障性住房应配备节能型电梯。 20 7 性能性能 7.1 一般规定一般规定 7.1.1 保障性住房应坚持经济、适用、宜居及可持续发展的原则，实现经济效 益、社会效益和环境效益的统一。 7.1.2 保障性住房的环境性能包括声、光、热等方面。 7.1.3 保障性住房的安全性能包括结构安全、 建筑防火、 燃气及电气设备安全、 日常安全防范措施、室内污染物控制等方面。 7.1.4 保障性住房的耐久性能包括结构工程 、装修工程 、防水工程、管线工 程、设备、门窗等方面。 7.1.5 保障性住房应满足深圳市绿色建筑评价标准铜级标准的要求。 7.2 环境性能环境性能 7.2.1 单体建筑内自然通风要求（内部分隔，开窗方式/位置/大小，功能布局 及流线要求，厨房气味，防止空气聚集） 。 7.2.2 保障性住房的声环境设计应符合以下要求： 1 空调机房、通风机房、发电机房、水泵房等有噪声污染的设备用房的顶 棚、楼面、墙面和门窗宜采取吸声和隔声措施，晚上控制住宅内噪音在 45 分贝 以内，白天控制在 50 分贝以内。 2 保障性住房应采用低噪音设备， 设备及管道均应采用有效的减振、 隔振、 消声措施，避免振动通过主体结构传递到上部楼层。 7.2.3 保障性住房的热环境设计应符合以下要求： 1 宜采用屋面绿化与垂直绿化； 2 宜利用景观特征遮挡建筑表面； 3 建筑外墙、 屋面和硬质地面宜采用高反射率的浅色材料， 屋面材料太阳 能吸收率宜小于 0.7； 4 屋面、道路、停车场、步行道及广场等地面，在条件允许的情况下，应 21 采用透水性地面，场地透水率应大于 45，硬质地面遮荫率不应小于 30。 7.3 安全性能安全性能 7.3.1 保障性住房的安全性能包括结构安全、 建筑防火、 燃气及电气设备安全、 日常安全防范措施、室内污染物控制等方面。 7.3.2 保障性住房的结构工程设计、 施工程序符合国家相关规定， 施工质量验 收合格且符合备案要求。 7.3.3 建筑消防设计及施工应满足国家及地方相关法规和规范要求。 7.3.4 保障性住房的燃气及电气设备均应选用通过国家和深圳相关部门认证 的产品，并具有质量检验合格证书。 7.3.5 保障性住房应考虑日常安全防护措施，包括防盗、防滑防跌、防坠落等 措施。 7.3.6 保障性住房墙体材料的放射性污染不超过国家现行相关标准的规定。 7.4 耐久性能耐久性能 7.4.1 保障性住房的耐久性能包括结构工程 、装修工程 、防水工程、管线工 程、设备、门窗等方面。 7.4.2 新建保障性住房的结构设计使用年限不低于50年。不同环境作用等级 中的建筑物材料等级、构造要求、有害元素含量、防护措施等均应满足国家相 关规范对应结构使用年限的要求。 7.4.3 保障性住房建筑内外装饰工程应选择耐久性好的建筑材料和建筑构造， 宜设计便于建筑维护的构造做法。 7.4.4 保障性住房防水等级要求不低于广东省 建筑防水工程技术规程 和深 圳市防水深圳市建筑防水构造图集 A （ SJ A ）相关要求。并符合以下 规定： 1 屋面防水等级不低于屋面工程质量验收规范 （GB50207-2002）中 级设防标准，合理使用年限为 15 年； 2 地下室防水等级不低于级，应采用外防水做法； 22 3 卫生间防水等级不低于级； 4 设计同层排水的卫生间防水层应直接做到结构面层上， 防水经隐蔽验收 后方可回填，回填后完成面应加设一道刚性防水层； 5 外墙防水等级不低于级。 7.4.5 保障性住房使用的各类管线均应符合国家相关质量标准要求， 并检验合 格，主要管线的使用年限符合以下要求： 1 给水管材不低于 20 年； 2 排水管材不低于 20 年； 3 电气管线不低于 20 年； 4 燃气管线不低于 20 年。 7.4.6 保障性住房的电气设备、 厨房卫生设备、 给排水设备等均应符合国家相 关质量标准要求，并检验合格。 7.4.7 保障性住房选用的门窗等均应符合国家相关产品的质量验收标准， 并检 验合格。 1 保障性住房的维护结构门窗宜采用铝合金门窗， 铝型材表面处理宜采用 氟碳喷涂，涂膜厚度40m； 2 门窗的活动配件应选用不锈钢等长寿命的产品组件； 3 门窗应采用优质的硅酮结构密封胶。 7.5 环保性能环保性能 7.5.1 保障性住房应满足深圳市绿色建筑评价标准铜级标准的要求。 7.5.2 保障性住房应满足深圳市居住建筑节能设计标准实施细则 SJG15-2005 的相关节能设计要求。 7.5.3 保障性住房的建设应符合 深圳市建设项目用水节水管理办法 的相关 规定。 7.5.4 保障性住房应远离污染源，避免和有效控制水体、空气、噪声、电磁辐 射等污染对居住生活带来的影响。 7.5.5 保障性住房室内装饰装修材料必须满足相应国家标准的要求，材料中 醛、苯、氨、氡等有害物质必须符合现行国家标准 GB 18580-18588、 建筑材 23 料放射性核素限量 GB 6566 和 民用建筑工程室内环境污染控制规范 GB 50325 等标准的要求。 1 室内装修禁止使用无合格报告的人造板材、劣质胶水等不合格产品，并 确认使用的每种胶粘剂、密封剂、油漆、涂料、地毯都有明确的易挥发性有 机化合物的限制说明，木质和家用纤维产品没有添加甲醛树脂； 2 宜少用人造板材、胶粘剂、壁纸、化纤地毯等。 24 8 建造建造 8.1 一般规定一般规定 8.1.1 保障性住房的建造标准不同于普通商品房， 应充分考虑其使用人群的工 作和生活方式，有针对性的设定建造标准。 8.1.2 保障性住房建设兼顾一次性投入和使用成本，由于使用人群家庭收入 少、对运行成本的敏感性较高的特点，设计和建造过程中应选用运行成本低的 建筑材料和设备系统。 8.1.3 在建造活动中应考虑未来发展可能，预留变更、改善的余地。 8.1.4 尽量选用本地的建筑材料和适合深圳地方特点的施工工艺，以节约资 源、减少材料运输过程带来的环境污染。 8.1.5 鼓励在保障性住房建设中应用工业化手段进行生产， 采用技术成熟的工 业化产品。 8.1.6 鼓励在保障性住房中采用技术成熟的节能环保产品。 8.1.7 保障性住房的园林景观应结合园建、绿化等功能合理配置，并满足深 圳市绿色建筑设计导则中相关要求。 8.2 土建土建 8.2.1 保障性住房的设计和建造应遵循标准化、模数化的原则，在建筑平面、 立体空间、建筑构配件的尺寸上应统一协调。 8.2.2 维护结构的选择应兼顾建筑安全、保温、防水、造价等多种因素统一考 虑。在满足各类技术要求和施工工艺的情况下，宜采用复合墙板等新型建筑材 料。 8.2.3 建筑外装饰材料的选择应兼顾耐久性、安全性、维护成本低的原则。 8.2.4 保障性住房室外构配件，台阶、坡道、雨篷、门窗、阳台栏杆等部位应 采用通用性做法；成品钢筋网片、凸窗、空调板、花池等混凝土构件应采用标 准做法，具体做法选用对应本标准的标准图集。 25 8.2.5 保障性住房园林景观建设标准应参照以下标准： 1 保障性住房道路路面应铺设 C25 标号以上素混凝土面层，人行道应 铺透水砖。 2 保障性住房园林景观不宜采用大面积天然石材。 3 根据深圳市气候条件和植物自然分布特点，栽植多种类型的植物， 构成乔、灌、草及层间植物相结合的多层次植物群落。 每 100 m 2绿地上乔木量不少于 3 株，灌木量不少于 10 株； 每 100 m 2硬质铺地上乔木量不少于 1 株； 按道路长度计道路遮荫率不低于 80。 选用木本植物种类满足：住区用地面积5 万 m 2时不少于 45 种，住 区用地面积510万m 2时不少于55 种， 住区用地面积10万 m 2时不少于60 种。 8.2.6 保障性住房的工业化生产应满足以下要求： 1 鼓励在建筑阳台、 维护结构等部位采用预制混凝土构件、 钢结构构件 等工业化生产程度较高的构件、鼓励选用整体厨卫、工厂预制门窗等工业化产 品。 2 在保障性住房建设中工业化产品总量占比总量比例不应低于 25%。 3 现浇混凝土应选用预拌混凝土。砌筑、抹面砂浆宜选用预拌砂浆。 4 宜采用现场干式作业的技术及产品。 8.2.7 保障性住房的施工应满足国家和地方相关政策、 法规和规范的规定， 并 应满足以下要求： 1 保障性住房的施工在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过科学 管理和技术进步，最大限度地节约资源与减少对环境负面影响的施工活动，实 现四节一环保，并制定相应的施工组织方案。 2 保障性住房施工过程中对建筑扬尘、建筑施工噪声与震动、施工光污 染等方面应有相应的控制措施，尽量减少施工对周边环境的影响。 3 施工模板的使用应以节约自然资源为原则，推广使用定型钢模、钢框 竹模、竹胶板。施工前应对模板工程的方案进行优化。多层、高层建筑使用可 重复利用的模板体系，模板支撑宜采用工具式支撑。 4 加强建筑垃圾的回收再利用，建筑垃圾的再利用和回收率宜达到 26 30%，对于碎石类、土石方类建筑垃圾，可采用地基填埋、铺路等方式提高再利 用率，再利用率宜大于 50%。每万平米建设垃圾总量宜控制在 400 吨以内。道 路工程的建设、施工单位应当优先选用建筑废弃物作为路基垫层。 5 鼓励使用现场监测技术、低噪音的施工技术、现场环境参数检测技术 等新技术，提高现场施工控制能力。 8.2.8 新建、改建、扩建工程项目的非承重结构部位施工，应当在同等价格 以及满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物再生产品。市主管部门可以 对政府投资工程与其他工程使用建筑废弃物再生产品的比例做出规定。 8.3 建筑装修建筑装修 8.3.1 保障性住房装修应一次实施到位，应遵循经济、适用、宜居和环保的原 则，装修标准参照附表 D 的规定。 8.3.2 保障性住房装修设计应与主体建筑设计应在招标前同步完成。 避免因二 次装修造成现场返工。 8.3.3 装修设计前应对室内空气质量进行预评估， 通过预评估结果选择装修材 料和确定装修材料的污染物的排放限制性能。 8.3.4 装修材料的选择应符合以下要求： 1 保障性住房装修材料应采用符合国家资源节约、 环保等要求的建筑材料 及住宅部品，优先采用通过质量认证的产品，严禁采用高耗能及污染超标 的材料。 2 保障性住房公共部位装修材料应采用耐久性强、 耐清洗、 维修替换方便 的建筑材料。 3 保障性住宅套型内部的； ：非结构墙体材料宜采用轻质、更换方便的墙 板或复合墙板等建筑材料。 4 厨房、 卫生间内台面， 一次装修的柜子、 装修五金件等应采用耐久性强， 不易损坏的材料。 5 不应选用实木板材。 8.3.5 装饰装修工程应在主体工程质量验收合格后进行施工。 装修施工应符合 以下要求： 27 1 保障性住房装饰装修工程施工中， 严禁改动建筑主体、 承重结构或主要 使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、电、燃气、通 讯等配套设施。 2 装饰装修工程施工前应有主要材料的样板，并应经建设方、设计单位、 监理单位、施工单位等四方确认。 3 装修材料进场时应对品种、规格、外观和尺寸进行验收。材料包装应完 好，应有产品合格证书、中文说明书及相关性能的检测报告：进口产品应 按规定进行商品检验。 4 材料进场后需要进行复验的材料种类及项目应符合本规范各章的规定。 同一厂家生产的同一品种、同一类型的进场材料应至少抽取一组样品进行 复验。 5 贴面类材料在施工前，应进行总体排版策划，减少非整块材的数量。 8.4 经济经济 8.4.1 保障性住房的建设应达成全寿命周期内建筑成本最优化目标， 兼顾一次 性投入和使用成本，应关注建筑的运行费用控制。 8.4.2 保障性住房每平米装修单方造价不应超过 700 元。 不应大面积使用昂贵 的建筑材料。 8.4.3 保障性住房鼓励发展和应用新技术， 但禁止使用未经论证且存有较大产 品质量风险甚至安全隐患的新技术。 28 附录附录 A A 场地各功能区的植物配置表场地各功能区的植物配置表 场地场地 位置位置 植被配置所应发挥的功能植被配置所应发挥的功能 及注意事项及注意事项 植物配置实例植物配置实例 入口处 植物配置的布局形式上宜集中简洁，视 野通畅。植物配置应有强化标志性的作 用。 变叶木朱蕉黄金榕天门 冬。 芒果旅人蕉美人蕉龙船花 鹅掌柴地涌金莲。 道路 道路两侧应栽种枝冠水平伸展的乔木， 人行道宜有连续遮荫。避免选用根系发 达、易对路面造成破坏的树种与落果严 重的树种。 小叶榄仁黄金榕朱蕉变叶 木银边草。 成排种植麻楝、榕树或芒果。 中心 游园 中心游园周围宜种植阔叶乔木，春可观 花、夏可乘荫、冬季落叶。 通过植物配置来软化具有较高程度视 觉、噪音、运动等特征的周围环境，选 择一些保健类的植物。 榕树凤凰木红花羊蹄甲印 度橡胶榕白玉兰花叶良姜 金叶假连翘龟背竹。 小叶榄仁盆架树旅人焦朱 蕉花叶假连翘大叶红草。 凤凰木榕树黄金榕九里香 金叶假连翘翅荚决明冷水 花沿阶草银边草。 场地边 界处 宜种植降噪除尘效果好的密林，并要有 适当的高度。 鸡蛋花伞树蒲葵榕树桂 花美人蕉天门冬冷水花。 白玉兰樟树桂花朱蕉鹅 掌柴春羽黄金榕。 榕树紫檀翅荚决明黄杨 大叶红草遍地黄金。 停车场 区域 地面停车场应铺设耐碾压、透气透水的 植草砖。露天车位间宜选用水平冠幅较 大、抗污染、降噪的树种，避免选用枝 条脆软、抗风性差、落果严重的植物。 蒲葵榕树花叶良姜九里 香。 鱼尾葵小叶榄仁鸡蛋花青 皮竹散尾葵榕树翅荚决明 苏铁黄杨球蒲葵人面子 花叶良姜。 建 筑 周 边区域 南面的植物宜喜光，栽植不宜过密，宜 以落叶阔叶树为主； 北面的植物宜耐荫， 并宜利用植物对建筑周围的强风点进行 控制； 东西面的植物宜为高大阔叶乔木。 东西向室外栽植的大乔木、小乔木和灌 盆架树+旅人蕉伞树紫背万 年青朱蕉天门