西安大同运城地块及房地产市场考察总结(41页） .ppt

运城市土地及房地产市场 考察总结,2011-3-19,大同西安高铁运城站位置,大运高速出口,运城机场,运城市十二五规划：,a 前言,此次去运城市考察共走访3宗地块；以及运城市场在售和已售典型项目32个；就房地产市场政策、发展趋势、销售状况等问题进行了调研。,b 概述,初步总结，运城市的房地产市场大致呈现如下特征 运城市的房地产市场总体发展水平不高，80%在售楼盘没有精品意识，产品非同质化非常严重，不注重细节营销 当前市场中有恒大地产刚刚取得的600亩土地，其余项目都是本地企业开发的项目。,b 房地产开发量概述,运城市2010年3月到2011年3月房地产市场总规划建筑面积380万平米，已经入市的面积为291万平米，未入市的面积为85万平米。,运城房地产住宅供应套数在26000套左右，在过去的一年销售周期，销售率在60%左右。销售套数在16000套左右，合计每月销售1400套左右 目前市场中有9800套正在销售，计划入市的85万平米大约在5月后推出,运城房地产住宅供应的278万平米，2010年3月2011年3月，整个运城市房地产住宅销售量在170万平米左右。,b 产品概述,运城当前在售楼盘普遍定位在中低档以上，城区以小高层、多层精品住宅为主，空港区版块主要以高层和小高层项目为主。 运城市别墅项目有2个，是住宅地块有别墅产品，没有独立的别墅项目 目前运城市房地产市场处于起步阶段，整体市场销售状况缓慢，90%的项目一年销售量在3万-5万左右 2010年运城开盘项目在30个左右，2011年在售项目在25个左右，计划入市的项目在10个左右。,运城市房地产市场户型比例：,小结：通过上表看出运城市整体的户型面积偏大，需求三居的客群要超过2居。两居户型100平-115平市场需求较大。145平以上三居客群占10%左右。,运城市房地产购买客群分布：,小结：通过上表看出主力客群在市区，绝大多数是改善性需求，周边县城主要为了子女上学购房，周边农村主要是在运城做小生意小业主。温州人是组团团购投资，湖北人主要是汽车加工行业的客群。临汾人主要是投资客为主。,受全国大市场拉动，房地产市场从2010年2800元均价上涨700元左右。目前运城房地产市场均价在3500元左右。,运城市房地产价格走势：,典型案例调研,1、运城北部区域项目 运城商品房开发项目主要集中于主城区北部、解放北路、国粮路附近。主要也多层，小高层为主。运城北部商品房价格在2800元4200元之间，均价在3500元左右。 这些区域主要针对运城市区客户，主要是改善性为主和临沂的客群为主。这部分客群对户型的面积要求较大，主要以三居135平150平，两居以95平110平主。,金鑫锦绣花城（销售20万平，未销售10万平米),2、空港区域项目 空港区块由于紧邻工业园区，项目的整体定位和开发规模都有了很大的抬高，主要也高层和小高层为主.空港区商品房价格在2200元-3000元之间，均价在2800元左右。 空港板块在售楼盘购买的客群，对于住房的需求已不仅仅满足于居住，对住房的品质、配套、环境、景观等等均有很高的要求。,面积需求主要以两居以95平100平，三居110平130平为主。,大运公园，外滩首府规划,大运公园，外滩首府沙盘,大运公园，外滩首府售楼处,大运公园，外滩首府规划,东星卡纳溪谷售楼处,香港花园售楼处,名人港湾售楼处,嘉禾西班牙售楼处,3、商业项目,空港国际汽配城，售价5500元/平，租金15元/平、月,沃尔玛全面开始销售商铺，目前商铺已经不卖了，今年10月1计划营业，目前在做内部装修,创业城,创业城占地60亩，总建面2万平米， 商铺分3层，3层各自独立销售，面积在13平-18平之间，共1100个商铺。 一层价格为12万，2层价格8万，3层价格3.5万。 购买后开发商马上付给客户3年租金，开发商统一招商，做食品商贸城。 总房款返还1年投资额7%做为租金，3年为21%。 2009年5月开始销售，一年半卖出去80%,创业城写字楼，产权50年工业立项，3栋写字楼每栋12000平米， 3号楼每层分割成28个35平米，整栋308套，价格8.1万9.1万，每平米合2600元 1号楼每层分割成22个34平和2个64平，整栋264套，价格8.5万-16.59万之间。 1号楼卖85%，3号楼卖20%，2号楼没开。90%客户是投资客。,创业城和创业写字楼，金世界都是运城鼎元开发商开发， 张波今年33岁，在空港有2个项目在售，一块工业南区空地1500亩。,4.产品定位-城区产品 目前运城城区商品房住宅产品类型较多样化，主要以高层，小高层开发为主，一层为车库或商铺，二层以上为住宅；顶层没有复式结构。 三房四房成为市场供应主流从本次对运城在售楼盘调查显示，套型面积范围间距较大，从80多平方米到170多平方米面积均有，总体上以三居和四居户型为主，其中120150的三房是运城目前商品房住宅市场供应的主流，多数楼盘都占了50%，高的甚至70% 。 户型设计的合理性高从户型设计上，运城市的户型设计都有雷同的现象，尤其是主流户型基本上开间和以及卫橱的空间设计都有相似之处，部分新推出的楼盘来看，很多开发商也越来越重视对户型的设计，户型上以趋向更加合理化，并对户内空间的动静分区、干湿分离的功能布局做出考虑，改善余地很大。,恒大地产地块-3月份刚签约， 占地600亩，目前正在做前期规划和前期市场调研,房产供需特点 2010年运城市的房地产业在一定程度上也受到了限购政策的影响，但目前市场供应主要以2010年以来开盘后续销售，在售楼盘中多数都已进入销售中后期。 今年上半年没有新盘入市，目前市场观望情绪很高，很多售楼处人气都不好。 值得注意的是，当前运城多数在售楼盘都是现房或准现房销售。,（1）随着消费群体不断向运城北部扩延，促进了北部房产市场区域的不断扩大，使运城市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以市区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是运城市民。其二是空港区等区块的房产市场。 （2）市区的产品定位主要以中端多层为主，甚至出现城市综合体类项目。 （3）运城受“教育板块和医疗板块的影响”，投资环境理想，对于运城市民的置业吸引力却越来越强。因此市场需求人群除了运城本地人还包括周边县周边农村的一些消费群体。客群现在主要是中小私营业主及个体户等客群构成，以及一些在运城的投资户。,五 房地产开发现状小结,运城市区房地产价格在2800元-4200元，空港区2200元-3000元左右 整体运城市房地产销售状况良好，没有火爆状况出现，每一个楼盘平均每年销售3万平-5万平。 单个楼盘住宅供应量从2万平-25万平不等，主要以10万平规模的楼盘居多 产品定位除东星卡纳溪谷西班牙风格和水墨世家新中式外，其余楼盘都没有好的产品定位，而且产品同质化严重。 整体运城供应产品户型偏大，也是销售速度慢的原因。 供暖主要是市政府集中供暖为主，只有空港区名人港湾项目是壁挂炉采暖,物业费