苏州园区联丰商业广场营销策划报告.ppt

联丰商业广场 营销策划报告,苏州汉宇房地产顾问有限公司 2012年9月,slogan,苏州商业航母 湖东商圈巨擎,10万方商业航母已经起航，保留旺铺虚位以待,地产巨舰如何再度起航，走向市场？,项目目前虽然品牌档次良莠不齐，业态也没有分区规划，但人气旺盛，商铺出租率比较高。,项目现状分析,项目现状分析,本案已经营逾六年，空置率较低，下表为项目现有部分铺面的租金：,商铺租金：位置不同，层高差异，导致租金水平差距较大。 2层商铺转让较多，转让方除了租金外，还一次性收取3-10万元不等的转让费。,项目现状分析,哪些人会买？who 为什么要买？why,本项目客户定位根据产品价值分为三个层次,一般而言， 财富等级越高，越关注回报的长期性； 财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性。,项目四大客群分析,现有商家客户 25%,私企老板 35%,公务员、企事业 中高管理层 20%,长三角投资客 15%,如何吸引客户的眼球？ 勾勒美好“钱景”！,钱景1：租客就位，高额租金，全城招募房东,钱景2：年均7%超高稳定投资回报，打造性价比旺铺！,钱景3:独立产权现铺，一铺富二代！,商铺售价建议,联丰广场在售二手商铺信息,从联丰广场二手商铺的挂牌情况来看，二楼均价在1.5万/平米左右，三楼在1万/平米左右，考虑到此价格仅为挂牌价，成交价应该有进一步下探的空间，而目前开发商所剩商铺普遍存在面积较大、位置较差等不利因素，因此我们建议： 二楼13000元/平米；三楼9000元/平米；四楼8000元/平米,营销策略,价格 策略,推广 策略,销售 策略,中档价格入市，平开高走，先期以较低的报价吸引 客户，充分蓄客后适时调高价格,由外而内，前期主要以项目地段价值、商圈潜力等 外部因素为主，随着推广的推进，逐渐过渡到项目 自身，如品牌商家、产权现铺等,全部放开，快打快销，全部剩余铺源一次性投放市 场，在稳步拉升价格的同时，快速实现资金回笼,营销组合,线上广告 + 线下活动 + 礼品派发,（高举高打，树立项目航母级商业形象）,（以主题性活动吸引目标客户眼球，引爆市场热点）,（结合主题性活动，以来就送、买就送等形式吸引客户，增加现场人气）,可邀请叶檀等当今知名经济学者，开设投通胀时代下的如何资理财的讲座，或者家族企业如何传承的课题，吸引私企业主们的兴趣,铺王拍卖利用铺王拍卖提升项目形象，形成市场话题、价值标杆,与苏州台商、浙商、温商、徽商、闽商等商会联系，通过点对点短信、直邮，及举办经济投资论坛、讲座等主题性活动，与之建立联系，推动投资。,印制项目宣传手册，对目前市场内的承租经营户进行大面积高频次派单,针对苏州尤其园区公务员、企业高管等高收入人群进行定向直邮短信，有的放矢,利用项目自身现有的大面积墙体资源，及人流量大的优势，作为大型广告位，整体昭示性强，经济性好。,统一店招： 鉴于项目已进驻店面招牌比较杂乱的现状，建议对其进行统一规划，实现商业视觉的整体性，以提升整体商业档次，促进后期商业的销售。,可考虑将项目中心档次低、缺乏人气的游乐设施拆除，做一些景观小品及休憩场所，辟出来的场地可举办一些主题性活动聚集人气，如小型户外车展、音乐啤酒节、美食、娱乐嘉年华等。,新区,姑苏区,吴中,园区,户外广告投放策略： 人口密集居住区，潜在客户多 大型商业设施附近，人口密集 交通干道沿线，自驾30分钟内到达项目,1,2,3,相成区,星湖街,金鸡湖大道,机场路,星港街,金鸡湖路,东环路,南环人民路,北环火车站,户外拦截点建议,户外大牌建议主要以园区湖西为主，把守进入湖东的主干道，如机场路、金鸡湖大道、现代大道等，其次是市区的东环、南环、北环等交通枢纽位置，扩大项目在全市范围知名度和影响力。,2012.9月,2012.10月,2012.12月底,2013.10月底,进场,开售,准备期,强销期,持销期,尾盘期,.,整体去化15% 总销金额约1.2亿,整体去化70% 总销金额5.7亿,整体去化95% 总销金额近8亿,项目营销进度,售楼处选址包装结束、宣传物料道具准备完毕，销售团队进场,户外选点及广告出街、短信、直邮、新闻造势，完成第一轮派单，做好开盘前客户积累及开盘活动准备,户外信息更新为开盘热销，短信、直邮、网络炒作，每周主题性活动，礼品派发引爆人气和热点,老带新优惠、重复购买优惠等活动，买铺送车、户外画面更换为签约品牌商家、高租金回报等信息点，主题性活动月月有精彩，商会合作，发挥汉宇的资源优势,剩余铺源降价优惠促销，与本地中介联动，尽快去化回笼资金,营销动作,营销推广费用预算,30%,10%,直邮,户外,10%,现场,印刷品派单,媒体分析,5%,网络,5%,短信,10%,活动,20%,一二手联动等,10%,媒体渠道分析,人员配置,营销总监,策划一名,设计一名,市场一名,专案经理一名,业务员五名,合作方式,一、企划推广 我司按照5万元/月收取企划广告费用，服务内容涵盖市