福州仓山万D广场商业市场调研报告（81页） .ppt

,福州仓山万达广场 商业市场调研报告,目 录,一、福州总体概括介绍-p4 二、福州商业状况-p9 三、仓山区概括介绍-p38 四、仓山万达广场项目及周边情况介绍-p42 五、项目sw分析-p55 六、项目前期定位-p57 七、步行街定位-p63,福建省省会福州,一、福州总体概况,位置：福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。 面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里 人口：总人口686万人，市区常住人口278万人 区划：下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。,福州市基本情况,福州09年gdp为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。同比增长12%，汽车类零售额增长20%.,2005年2009年福州市人均gdp走势,2005年2009年福州市gdp及增长率,一、福州总体概况：,福州基本经济数据,航空：福州长乐国际机场距市区47公里，年周转旅客可达1500万人次。福州已与国内40个城市通航。,铁路：福州火车站位于福州市区北部，福州站与全国铁路网相接，火车可通全国各地。,公路：福州市内公共交通四通八达，畅通便捷；客运发达，每日有300多个班次的长途汽车开往温州、广州、深圳、香港和省内30多个县市。,一、福州总体概况,福州交通情况,一、福州总体概况,随着城市的东扩南进，金山板块、城南板块、乌龙江板块是住宅集中发展的板块. 东区板块、闽江板块、金山板块、西区板块，属于福州城市化“东扩南进西拓”发展战略如火如荼开展的前沿区域。 如今,金山新区这里的工业集中区、生活区、文化区、商贸区已经初具规模。,福州城市发展规划,一、福州总体概况,二、福州商业状况福州商业发展,榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。 目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。 福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。,福州商圈分布图,二、福州商业状况,福州商业项目分布图,二、福州商业状况,福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。 东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。 东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。 涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。 主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。 主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。,福州核心商圈东街口商圈,二、福州商业状况,大洋百货东街店,二、福州商业状况,东百东街店,二、福州商业状况,东方百货东街店,二、福州商业状况,业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。 定位：中低档为主，大众消费。 消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。 劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。,二、福州商业状况东街口商圈,台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。 涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。 主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。 主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。,二、福州商业状况台江商圈,东方百货群升店,二、福州商业状况,东百元洪购物广场,二、福州商业状况,业态：以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。 定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。 消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。 优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。 劣势：档次偏低,以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。,台江商圈分析,二、福州商业状况,自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面积，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。 在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈 ”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。 涉及商业业态： 服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。 主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。 主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。,二、福州商业状况万宝商圈,宝龙城市广场,二、福州商业状况,万象城,二、福州商业状况,业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。 定位：主要以中低档消费为主。 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。 优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、 客流量大。 劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。,万宝商圈分析,二、福州商业状况,竞争对手租金情况,二、福州商业状况,竞争对手租金情况-宝龙城市广场,二、福州商业状况,竞争对手租金情况-万象城,二、福州商业状况,宝龙城市广场,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,万象城,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,1. ochily 2. only 3. vero moda 4. basic house 5. e-land 6. 玛丝菲尔 7. 雅莹 8. 哥弟 9. teenie weenie 10. 例外,百货及购物中心销售前二十名品牌,11. ott 12. e+ 13. ein 14. 纳帕佳 15. 江南布衣 16. 纳帕佳 17. lagogo 18. dazzie 19.歌力思 20.素然,服装品牌销售前二十名,请单店提供销售量？,1.大丰收鱼庄 2.味食尚 3.小肥羊 4.斗牛士 5.德庄火锅 6.煲宝仔 7.食鼎记 8.渝风汇 9.大渔铁板烧 10.渝中味重庆故事,百货及购物中心销售前二十名品牌,餐饮品牌销售前二十名,11.水晶宫 12.随烧 13.豪客来 14.盛世经典 15.贵族世家 16.小尾羊 17.金象湾 18.桥亭活鱼小镇 19.渔如意 20.贯一牛肉面,1.欧米茄 2.劳力士 3.周大福 4.周生生 5.施华洛世奇 6.fancl 7.folli follie 8.欧泊莱 9.欧莱雅 10.资生堂,百货及购物中心销售前二十名品牌,配套品牌销售前二十名,11.屈臣氏 12.莱尔斯丹 13.月芽儿 14.百丽 15.卡帝亚 16.香奈儿 17.苹果数码 18.sony 19.尼可居 20.吉田耀司,仓山区位于福州市区南部南台岛上，总面积146平方千米，全区辖8个街道、5个镇，人口42万人。 8个街道：仓前街道、东升街道、对湖街道、临江街道、三叉街街道、上渡街道、下渡街道、金山街道。 5个镇：仓山镇、城门镇、盖山镇、建新镇、螺洲镇。 区内高校密集:拥有福建师范大学、福建省电力研究所等60多所大中专院校和国家、省市级科研机构，是历史悠久的文教区。,三、仓山区概述,2010年1月到6月，仓山区累计完成规模以上工业总产值220.77亿元，比增31.6%；社会消费品零售总额79.85亿元，比增23.6%；全社会固定资产投资总额126亿元，比增25%；外资实际到资9033万美元，比增2.2%；财政总收入为8.67亿元，比增38.4%；地方财政收入为4.93亿元，比增38.36%。,仓山区经济数据,三、仓山区概述,北岸自西向东依次有洪山桥、金山大桥、尤溪洲大桥、三县洲大桥、解放大桥、闽江大桥、鳌峰洲大桥、鼓山大桥通往市区北部的鼓楼区、台江区、晋安区。南岸自西向东依次有洪塘大桥、橘园洲特大桥、浦上大桥、湾边大桥、乌龙江大桥、乌龙江特大桥（福泉高速）通往市辖闽清县、闽侯县、福州大学城、永泰县等。 境内主要市内道路有南北走向的六一南路、则徐大道、福峡路、连江南路、浦上大道、金山大道；东西走向的三高-上三-上渡路、闽江大道、南二环路。国家高速g15线（沈海高速）福州连接段引入仓山区白湖亭（秀宅收费站）。,交通规划,三、仓山区概述,福州地铁建设也正式从地铁1号线则徐广场站开始，预计2014年运行；距离我们项目6.5公里 地铁线路图,交通规划,三、仓山区概述,福州苍山万达,仓山区今年将结合旧城改造，整合老城区传统商贸业态，发展餐饮酒店、文体娱乐、物业管理、医疗保健等服务业，结合南江滨大道沿线开发和旧屋区改造，高起点规划建设写字楼和商务中心，逐步形成以南江滨、三叉街、师大学区、白湖亭为中心的商贸圈。 东部新城主框架初现端倪，大型标志性项目建筑面积38万平方米、总投资37.75亿元的海峡国际会展中心、建筑面积9.25万平方米、总投资15亿元的火车南站建成，福州地铁建设也正式从地铁1号线则徐广场站拉开帷幕。 东部新城片将结合海峡会展中心、火车南站的开发建设，引导培育交通物流、商务酒店、旅游会展、金融保险等新型业态，推进海峡西岸国际物流商贸城等项目建设，吸引国内外知名商业企业入驻。,区域规划,三、仓山区概述,四、仓山万达广场项目及周边概况,福州仓山万达广场位于仓山区金山新区浦上大道以北，金榕南路以西，金洲路以东，项目占地约189亩，总投资额约60亿元，总建筑面积约65万平方米。,项目位置及交通状况,项目位于金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，南距尤溪洲大桥约300米，交通路网发达（现有公交82、89、125路等），和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。,四、仓山万达广场项目及周边概况,项目地理位置,四、仓山万达广场项目及周边概况,四、仓山万达广场项目及周边概况,项目周边片区规划,四、仓山万达广场项目及周边概况,地块四至：地块南临金山主干道-浦上大道，北侧是在建中的拆迁安置房，西至扩建中的金州路，东临金榕南路，邻近拆迁安置房社区，配套欠缺，环境较差。,利好因素 项目处于进入金山片区的门户位置，紧邻金山主干道，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象。 不利因素 周边环境：地块北侧邻近拆迁安置房社区，其住宅档次较低，社区环境较差 道路状况：地块西侧金州路还处在扩建状态，人流量、车流量极少，短时期内难以带来商业人流；南侧浦上大道虽然是金山板块主干道，但公共交通线路少，仅82路、89路、125路3条公交线路，难以承担大规模人流导入；东侧金榕南路人流、车流量有限，对商业支持有限。 配套状况：周边已入住社区自身配套设施存在缺陷；商业配套不成熟，市场存在空白点；市政配套，如学校、医院等规划中，居民生活不便。,项目周边情况,四、仓山万达广场项目及周边概况,四、仓山万达广场项目及周边概况,备注：根据以上数据，可知总面积为471.47万，总套数为31919套，平均入住率为60%，总入住人口估计为42213人。,四、仓山万达广场项目及周边概况 -未来商业供应量,周边商业情况tesco,四、仓山万达广场项目及周边概况,乐都汇是tesco地产公司(tesco集团旗下全资子公司)为中国打造的全新购物中心理念.tesco：世界500强企业，全球三大零售巨头之一。tesco在14个国家拥有4800多家门店，服务于将近5000万顾客，2009年年销售额超过6600亿元。 2010年8月20日厦门罗宾森店开业。前3天，每天人流量1万5千人以上。,周边商业情况tesco,f4 6厅金逸电影院.350个座位的美食广场.大型家庭餐厅和小型精品餐厅.kidsspace儿童乐园.亲子同乐馆 f3 tesco乐购大卖场.西餐厅.家乡特产.特色小吃.饮吧.面包.进口食品 f2 tesco乐购大卖场.家居用品.家用电器.厨房用具.饰品.配件 f1 麦当劳.日式餐饮.国际、国内和本地知名女装品牌.化妆品.男女包饰.珠宝.钟表.运动品牌等及约257平方米的活动大厅 b1 b2 地下停车场,四、仓山万达广场项目及周边概况,特色服务：无线上网、社区服务、母子教育、免费停车场、免费巴士、免费自行车停车专区以及免费修理中心 招商会上台签约品牌： 麦当劳、大丰收、金逸、佐丹奴、禾绿寿司、明视mse、蓝威龙、跳蚤屋,周边商业情况tesco,周边商业情况tesco,竞争对手租金情况-tesco,二、福州商业状况,金山榕城广场隶属金洲社区和金环社区管辖。金洲社区有居民楼69座，已入住1760户，辖区人口近7000人； 榕城广场占地168亩，是目前金山最大的商业文化休闲广场，广场周边是欧式走廊步行街，包括广场中心圆顶商业楼在内，共有商业楼11幢，店面600间，总建筑面积6万多平方米。,周边商业情况榕城广场,四、仓山万达广场项目及周边概况,业态：以兴福兴川正购物中心为主，新华书城、苏宁家电卖场、儿童服饰专卖店、品牌餐饮店为主。 定位：主要以中低档家庭消费、儿童娱乐为主。 消费群体：家庭群体。 优势：金山休闲娱乐广场。经营模式主要以儿童服饰、儿童游乐，家居为主、交通便利。 劣势：业态组合单一、整体形象偏低，白天广场基本没人，主要以晚上家庭消费为主。,周边商业情况榕城广场,四、仓山万达广场项目及周边概况,福州学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。以卖各类文化用品、饰品、衣物鞋帽、小商品、生活用品、小吃而闻名福州。学生街商品价格便宜，经济时尚，是一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，购物常去的场所之一。,周边商业情况学生街,四、仓山万达广场项目及周边概况,四、仓山万达广场项目及周边概况,业态：学生街以老学生街和新学生街相连组成，主要以特色小吃、低端休闲服饰为主。 代表品牌：麦当劳、斗牛世家牛排、橙果子、立即乐茶饮 租金：150-300 定位：主要以大学生、18-25岁年轻人为主。 消费群体：18-25岁年轻人。 优势：经营模式主要以服饰、饰品、小吃为主。特色小商品较多、价格便宜、交通便利、停车方便。 劣势：70%为大学生晚上自主摆摊经营，白天无消费人群，店铺整体形象偏低、消费无质量及售后保证。,四、仓山万达广场项目及周边概况,周边商业情况学生街,地理位置优势：交通方便，可吸引仓山、 闽侯（大学城）、永泰县的人群,优 势 分 析,五、项目sw分析,市场需求：周边楼盘较多，居民有很强消费需求,主力店组合优势,项目硬件优势，具有舒适、良好的购物环境,时间优势：金山目前还没有真正意义上的购 物中心，万达将开创先河,餐饮优势：是继金融街万达广场之后福州最集中、管理面积 最大、品牌最多、口味最丰富的室内餐饮街,品牌优势：“万达品牌”已得到福州人的认可和信赖,劣 势 分 析,五、项目sw分析,竞争者压力：学生街和榕城广场已有多年的口碑，固定的客群， 短时间内很难改变,商业氛围：金山地块位新开发居住区，商业、商务气氛不足,消费习惯劣势：根据福州传统消费习惯，市区客群引导 本案需要较长时间,消费群劣势：中低档消费，主要人群以社区居民、 学生群体为主；,区位劣势：金山为新兴住宅区，入住率低且无商业氛围,市场定位建议 以时尚、家庭休闲、消费为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体；将社区型的业态搭配结合自身的商业组合优势和品牌资源突出“时尚、休闲、生活、购物”，打造一个面对家庭消费、年轻时尚、商务人群的区域性综合型家庭购物中心即区域型购物中心。,六、项目前期定位,项目经营定位,福州南，新时尚生活中心,项目辐射范围,西：大学城、高端社区 北：万象、宝龙商圈 南：沿江高档社区、别墅群 东：仓山主城区、文教区,近,自驾车半小时车程 四区： 鼓楼 晋安 台江 马尾 三县： 闽侯