温州龙湾项目城市分析报告.ppt

城市分析报告,龙湾区,龙湾区 位于温州市东部，瓯江入海口南岸，是温州市三大城区（鹿城区、瓯海区、龙湾区）之一，距离温州市区16km，上海440km，杭州340km，宁波240km，金华220km 龙湾区户籍人口为33.75万人，常住人口为74.93万人 四大国字号金名片：中国制笔之都、中国合成革之都、中国不锈钢无缝钢管生产基地、中国五金洁具之都 主要产业：合成革、不锈钢、水暖洁具、制笔、皮鞋、民用电器、食品机械、精细化工、紧固件、阀门等,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,龙湾区陆域面积282.8k，下辖10街道，常住人口74.93万人，户籍总人口33.75万人，非农人口6.33万人 龙湾中心城区（永中街道、瑶溪街道），常住人口约20.05万人，户籍人口约10.33万人，非农人口约2.25万人,龙湾区人口一览表（2010年）,数据来源：2010年温州统计年鉴、温州市统计局第六次人口普查,温州经济开发区常住人口8.49万人,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,永中街道 常住人口12.8万人 户籍人口7.2万人,瑶溪街道 常住人口7.2万人 户籍人口3.2万人,万达2km辐射范围包括龙湾中心城区（永中街道、瑶溪街道） 常住人口约20.05万人，户籍人口约10.33万人,2km,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,永强机场,交通规划： 77省道，已于2011年动工建设，计划于2014年底完工 沿海高速公路，已于2011年11月动工建设，计划于2015年建成通车。 城市快速路：起于滨海大道与机场大道的交叉口，止于灵昆镇，计划于2012年7月开工建设，2015年完工 温州机场t2航站楼：于2011年11月动工，预计2015年完工，建成后年旅客吞吐量可达1300万人次 s1线轨道交通：西起温州南火车站，止于瓯江口新区一期。串联瓯海中心、中心城区、龙湾中心与瓯江口新区，并预留向洞头延伸条件。已于2011年11月动工建设，计划于2015年完工,龙湾区是浙南闽北的海陆空立体交通枢纽 温州永强机场、温州港万吨级码头、金温铁路货运终点站、灵昆大桥 甬台温高速公路，快速道路有机场大道、瓯海大道、滨海大道、永强大道,半岛工程 由灵昆大桥、灵昆连接公路、浅滩工程、洞头五岛相连工程及状元岙深水港区五大“构件”组成，涵盖水利、围垦、交通、港口等建设，它把洞头本岛和温州市区陆路紧密相连，是温州继金温铁路、珊溪水利枢纽等工程后的又一重大基础设施,“1650”大都市区 空间结构：“一主二辅五组团” 一主：中心城市（含主城区、永强副城区） 二辅：瑞安、乐柳二个辅城区 五组团：为上塘、洞头、半岛、藤泽和桐浦组团,瓯江口产业集聚区 区内温州港、温州机场等交通枢纽，是温州融入长三角、对接海西区的前沿阵地，具有发展成为温州对外开放战略门户的优势 温州港是浙江距离台湾最近的港口，名列全国25个沿海主要港口和首批对台开放的63个港口之一 温州机场是东闽北浙中南的枢纽机场，机场飞行区扩建后将可开通国际航线，真正成为辐射浙南闽北的航空枢纽中心,温州大都市区,温州“1650”行政区划调整(2015年) 1指一个主中心（温州大都市核心区） ：鹿城、龙湾、瓯海、洞头、瓯江镇和上塘镇 6是指6个副中心：乐清、瑞安、平阳、苍南、文成、泰顺的城区 50个区域型中心镇,随着温州1650行政区划调整，温州城市的东移，基础设施的建设，龙湾成为温州十二五规划发展重点区域,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,衔接温州“1650”大都市总体空间架构，把握温州城市东移的战略机遇，以龙湾城市中心区为核心，沿瓯江、沿海加快空间整合与拓展，形成城市化与工业化对区域经济发展的“双轮驱动”。按照“一心集聚、两带拓展、五区联动”的总体格局促进空间优化 一心集聚：城市中心区，范围包括瑶溪、永中。以城市中心区作为龙湾城市集聚发展的核心，确立在瓯江口新区的中心地位，逐步建成“五大中心”行政管理中心、商业中心、金融商务中心、文化娱乐中心和品质生活中心 两带拓展：“滨江优化、沿海开发” 滨江经济带：蒲州、状元、瑶溪、温州工业园区、海滨围垦区等。龙湾高新技术产业和现代服务业的集聚带 沿海产业带：灵昆、永中、永兴、海滨、沙城、天河、海城。龙湾“十二五”重点开发区域，是城市化与工业化互动发展的主阵地，是推进龙湾产业升级的新平台 五区联动：空港经济区、高新技术产业开发区、南部综合商住区、瓯江口新城起步区和大罗山生态旅游区,龙湾区发展以“城市中心区（瑶溪、永中）”为核心，周边分布开发区、旅游区、商住区、经济区等,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,龙湾区的住宅主要有私宅、商品房等形式 其中，私宅、普陀商品房主要集中在老城区（即永中路、罗东街附近）,二手房均价15,000-23,000元/平方米 而高档新盘集中在龙湾区政府附近（未来城市中心），均价在20,000-30,000元/平方米，有万科、万达、绿城等国内知名开发商开发的楼盘 其他街道、乡镇中心新盘均价在10,000-20,000元/平方米不等,普通住宅 私宅 集中区 （老城区）,高级商品房 新建住宅 集中区 （未来城市中心）,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,龙湾区商业 以传统的沿街商铺为主，缺乏大型聚客点，目前正在新建的万达广场不仅大大改善龙湾区的商业氛围，而且是未来龙湾区城市中心 沿街商铺主要分布在永中路、罗东街，主要有耐克、李宁、浪漫一身、奥康等品牌以及本土自营品牌,龙湾区办公 以事业单位、政府机关为主（集中在城市核心区） 银行以沿街店面为主,同时有较多的企业厂房、自用办公楼,xxxxx,xxxxx,区政府,电信,传统商业街,龙湾片区内最核心繁华的商业区块，集中了国内各大品牌服饰，如耐克、安踏、李宁、红蜻蜓、浪漫一生、简等，商业街南北长度约800米，主要沿罗东街分布,万达距罗东街1.4km,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,商业街,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,龙湾区餐饮主要以本土餐馆、海鲜酒楼、小吃为主 同时也有kfc、多美丽、华莱士、咖啡厅等西式快餐和简餐，目前集中分布在老城区附近 待营业的万达广场将改变龙湾餐饮文化匮乏这一格局（目前签约商家有星巴克、哈根达斯、麦当劳、万岁、真牛、石山水、华馨园等，意向商家有kfc、dq、大丰收、汉拿山、鑫客家等）,多美丽 至今，全国200家，其中温州55家店，加盟和自营店,肯德基罗东 2010.10.13开业 201152wpsa:19.5万元 2012p4wpsa: 21.5万元 sstc:106%,三、总结 数据对比 城市nwp 结论,xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,xxx,xxx,万达广场 二期,住宅,一期,p1,龙湾片区内最核心繁华的商业区块，集中了国内各大品牌服饰，如耐克、安踏、李宁、红蜻蜓等，商业街南北长度约800米,多美丽 4线收银，200方 80个座位 wpsa:10万元,肯德基罗东 2010.10.13开业 ytd wpsa: 21.5万元 sstc:106%,高新大道,茅永线,瑶溪住宅区 现有3万人 在建住宅50万平米 2014年导入2万人,2010年数据龙湾区 区域常住人口：74.93万人 户籍总人口：33.75万人 非农人口：6.33万人 中心城区（瑶溪、永中）常住人口：20.55万人 户籍总人口：10.33万人 非农人口：2.25万人 城镇居民可支配性收入： 27,255元 城镇居民消费性支出： 17,057元 农民纯收入： 15,294元,万达广场是目前龙湾区乃至温州市唯一真正意义上的购物中心 百货、大卖场、影院等在龙湾区具有唯一性 所在区块是未来的城市核心区，龙湾中心城区（包括瑶溪、永中区）将发展成为集行政办公、商务商贸、文化体育、生活居住、旅游休闲等五大功能为一体的充满活力的新城，在建住宅100万，预计2015年导入3万人,永中老城住宅区 现有7万人 2015年导入约0.5万人,1km范围：现有5,000人，2015导入约1.5万人 1-2km范围：现有10万人，2015年导入2.5万人 2km范围：现有约10万人，2015年导入4万人,三、总结 数据对比 城市nwp 结论,龙湾区 温州三大主城区之一，是浙南闽北的海陆空立体交通枢纽 在ph已开业的城市数据对比中，龙湾综合经济有其特殊性，但相比较而言，与温岭接近 目前商业主要以传统沿街商铺出现，商业氛围浓厚，但缺少大型聚客点 随着温州1650行政区划调整，温州城市的东移，龙湾城市的整体升级，万达广场的进入，将大大提升龙湾区的商业氛围和完善商业功能 从现状结合未来发展，龙湾中心区潜力具大，在温州乃至大都市区占据相当重要的地位 综上所述，龙湾区已符合ph进入的条件，最佳位置在万达广场（龙湾未来的城市中心）,附件说明：,交通建设方面： 77省道，已于2011年动工建设，计划于2014年底完工 甬台温高速(复线)温州段。已于2011年11月动工建设，计划于2015年建成通车。 城市快速路：起于滨海大道与机场大道的交叉口，止于灵昆镇，计划于2012年7月开工建设，2015年完工 温州机场t2航站楼：于2011年11月动工，预计2015年完工，建成后年旅客吞吐量可达1