江苏苏州兴吴商厦招商策划报告（45页） .ppt

兴吴商厦 招商策划报告,新润安企业管理服务有限公司 二零壹叁年叁月,招商策划报告,项目整体定位 项目经济指标测算 资金安全保障方案 物业安全保障管理团队架构 实操案例分享,项目区位分析,所属区块： 姑苏区（原金阊区，沧浪区，平江区） 区块面积： 86平方公里 区块人口： 76.23万 区块商圈： 观前商圈，石路商圈，南门商圈，,项目区块,项目所属商圈,所属商圈： 古城区观前商圈,商圈地位： 苏州古城几何中心,传统的商业文化中心, 最早的步行街,商圈特征： 观前街商圈主要业态以百货和沿街商铺构成，其中百货占据了较大比例，品牌档次参差不齐，涵盖从低档至高档,辐射范围： 范围较广、苏州全市,经营状况： 商圈业态较为广泛，整体租金较高，租金差异较大、经营状况良好,项目所在区位swot分析,项目位于苏州核心商圈位置，商业辐射范围较大。 区块内人口较为密集，消费潜力巨大。 古城区为苏州重点旅游区位，人气较高,优势,机会,劣势,威胁,后期地铁四号线即将施工，影响招商及运营。 姑苏区竞品较多，竞争较为激烈,项目所在区域的商业铺面，存在市场空白点，发展空间将会很大。 人民路沿线缺少综合性标志性数码广场。 地铁通车后，带来更多消费客群。,项目偏离观前商圈中心位置，消费气氛不够浓郁。 项目前期的经营状况，可能会带来负面影响。 项目周边布局有一定局限性，非标志性建筑,项目周边业态分析,项目周边业态分布,项目周边业态分布,1、观前商圈中，只有友通一家全业态的数码店，其余的均是单一业态的专卖店，缺少综合性数码广场。,2、该区域内主要以正品行货为主，缺少一个集综合性及实用性为一体的数码广场。,3、人民路为自发形成的数码电器商业带，在该商业带中，缺少总结式的大体量项目。,opportunity（机会点）,同类数码商圈分析,观前商圈人流动线分析,观前商圈以人民路，观前街主街，景德路为十字交叉带，来聚散商圈之人气，并辅以景德路，贯通石路商圈，古城区要道人民路以北为苏州汽车北站，以及火车站，以南为轻轨一号线乐桥站，交通便利，人气优势极其突出，而本案距离此点仅仅只有300米，市场受众率较高。借助人民路数码带之氛围，市场较易形成。,同业态商圈人流动线分析,石路商圈数码业态集中于苏州市干将路与阊胥路十字路口,虽处于苏州商业中心但偏于一偶，脱离石路商圈人流集中地带，距离石路中心距离约800米，南侧与西侧均为行车道路，从周边向石路商圈流动时大多不经过此项目，人气不易集中，在营业项目多以配套企事业办公配套，市场受众率较低，竞争较为激烈，现华海3c一二楼商户大部分都已撤场，三楼已封闭。市场较难形成。,同体量竞品分析,同体量对比分析（领华数码港）,地处南门商圈，面积25000平米，于2008年5月1日开业，是目前苏州大型综合数码城之一，经营业态包括手机、电脑、相机、精品数码、企业应用产品等，入驻商户超过两百家，一二整体经营状况良好，现三层为业态调整再招商阶段。,领华数码港各楼层业态,1f:手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、大数码,2f: 品牌电脑销售区、diy和oa办公、电脑周边及耗材、小数码形象店,3f: 淘宝、打印耗材、二手置换、电脑维修、工程类产品,一层: 手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、大数码,二层: 品牌电脑销售区、diy和oa办公、电脑周边及耗材、小数码形象店,三层: 淘宝、打印耗材、二手置换、电脑维修、工程类产品,项目swot对比分析,项目主题定位,项目定位,what? 我们是什么,where? 我们在哪,quality? 我们的特质,第一商圈,数码主题商城,专业、综合、唯一,品牌冠名优势,颐高数码简介,颐高数码是颐高集团的核心业务公司，成立于 1998年，已在全国 23个省、 39个城市创办了 60家大中型 it连锁卖场，经营面积 70万平方米，卖场从业人员 5万余人，与全球 it50强厂商形成战略合作伙伴关系，同时与超过 15000家零售商共同打造中国规模最大、成交额最高的 it渠道零售商 。2012年被中国商标局认定为中国驰名商标，品牌价值已达 93.06亿元，是目前中国 it连锁行业最具竞争潜力的 it服务商。,颐高冠名外立面效果,合作方式： 冠名费用：50万元 支付方式 : 两年一付,冠名优势： 1、提升物业品牌形象 2、为商户经营增加信心 3、促进物业人气聚集 4、迅速扩大市场知名度 5、加快物业增值速度,业态规划方案,业态总规划,1f:手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、数码相机配件,2f: 品牌笔记本、电脑周边、电脑维修、台式机、diy电脑配件,3f: 小数码、办公耗材、打印机配件、投影仪、光学器材、数码维修,4f: 易迅、京东电商平台,一层： 手机批发、手机营业厅、手机品牌形象店、数码相机配件,楼层业态规划,二层： 品牌笔记本、电脑周边、电脑维修、台式机、diy电脑配件；,楼层业态规划,三层： 小数码、办公耗材、打印机配件、投影仪、光学器材、数码维修；,楼层业态规划,四层： 易迅、京东电商平台,楼层业态规划,招商策划报告,项目整体定位 项目经济指标测算 资金安全保障方案 物业安全保障管理团队架构 实操案例分享,通过对比其他同业态项目以及项目所处区位分析来看，对于本案数码城的业态定位，是顺应区域内市场发展需求，树立业态标杆，解决商圈业态空白的正确导向。,开业初期经济指标测算,此方案确保数码城定位方案100%可开业，开业商户入驻率至少不低于80%，招商节点推进顺利，无不利外因影响下，前三年租金收益如下：,前三年收益总计：1亿2737万,前十年租金收益,前三年租金总收益：9281万元,十年租金总收益：4.1亿元,租金回报率测算,前十年项目成本核算表,前三年收益总计1亿2737万，足以支付前八年营运成本费用，十年总盈利额为3亿6239万元,招商策划报告,项目整体定位 项目经济指标测算 资金安全保障方案 物业安全保障管理团队架构 实操案例分享,防线一： 冠名“颐高”，保障了业主能够得到一份与全国知名连锁企业签署的租赁合同，实际所获得的资金利益与印尼力宝集团的合作方案相近。,资金回笼三防线,防线二： 以现有指定的数码城租金收益以及未来的一个递增方式，单单从首年租金的收益来看，租金收益是高于力宝集团所提出的1800万年收益，更不用提物业费及其他收益，可见整个数码城的收益体系是相当可观的。,防线三： 数码城开业半年后即可轻松启动1-2楼的铺位经营权销售，和约面积11000，可回收现金流约2.2亿元。这种操作方式的灵活性，也是其他合作者无法拥有的。,资金回笼计划表,资金回笼计划表,招商策划报告,项目整体定位 项目经济指标测算 资金安全保障方案 物业安全保障管理团队架构 实操案例分享,管理团队人员架构,营运管理团队共由策划部，招商部，营运部，保安部，物业部六大部门构成，人数总计58人，各部门事物职能分工明确，全力保障商场健康稳定的发展。,招商策划报告,项目整体定位 项目经济指标测算 资金安全保障方案 物业安全保障管理团队架构 实操案例分享,招商案例,1、项目名称：领华数码港 2、项目面积：8000*3（层） 3、招商周期：2008.1.16（启动）2008.5.1（100%开业） 4、租金水平： 1f 360元/月 （实际成交价360元/月） 2f 240元/月 （实际成交价220元/月） 3f 120元/月