苏州木渎街景商业新华大厦招商方案.ppt

,一、项目介绍及其定位,二、项目swot分析,三、招商实施步骤,一、项目介绍及其定位,项目概况：,项目位于金山路繁华地段，区位优势明显； 规划为四层商业裙楼（约12000平方米）和17层综合办公楼（约22000平方米）； 项目配备4部客梯，一部货梯,f1-f2的手扶电梯； 地面车位160个左右，另有天虹百货700多停车位可以共用。,区位优势,一、项目介绍及其定位,一、项目介绍及其定位,金山商圈：,金山路是木渎较成熟的商业区，两边承载着不同的商业业态，提供当地居民的衣食住行。周边常住人口达9万人左右，其消费能力也是日渐增长。 该商圈主要百货商场为天虹百货、永真商场以及新华都生活购物广场，满足了不同层次的居民消费。,一、项目介绍及其定位,项目市场定位：,考虑到本案周边天虹、新华都等百货零售业态已经比较成熟，为了使商圈内部形成错位化经营，本项目以星级酒店、主题餐饮、辅以娱乐休闲等经营内容为主。,经营内容定位,以中高档消费为主。,消费档次定位,华东地区品牌连锁商家和当地知名经营商户。,商家定位,裙楼商业布局,方案一,一、项目介绍及其定位,一、项目介绍及其定位,由于周边的天虹百货、新华都商场等大体量的零售业存在，为了形成差别化优势，加之本项目裙楼部分面积的限制，所以裙楼部分f1不设置传统零售业态；f2有手扶电梯可以到达，以电器商场为主力业态；f3与f4需要通过垂直电梯才能到达，大型主题餐饮为主力业态。,业态规划: 品牌餐饮+特色零售,主要品牌: 汉堡王、鲜芋仙、 喜事多,业态规划: 品牌家电,主要品牌: 国美电器/顺电,业态规划: 品牌餐饮,主要品牌: 奥食卡,业态规划: 品牌餐饮,主要品牌: 奥食卡,一、项目介绍及其定位,汉堡王（burger king，nyse：bkc ），又译：保加敬，是全球大型连锁快餐企业，在全球61个国家及地区拥有超过11220间分店。 汉堡王在中国的北京、天津、上海、南京、西安、深圳、杭州、厦门、都有分店。时至今日，汉堡王在中国大陆有将近50家分店。最近，2012年6月1日在无锡也开设了一家分店。,一、项目介绍及其定位,东方爱婴，中国早教领导品牌，1998年成立，专业从事0-3岁婴幼儿早期教育，总部位于北京，目前在全国拥有12个直营城市、管理九大公司、加盟连锁全国180多个城市400多家婴幼儿早期教育中心。每周有超过8万个家庭享受到东方爱婴的婴幼儿早期教育服务。,一、项目介绍及其定位,国美电器（英语：gome）是中国的一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业，2009年，国美电器入选中国世界纪录协会中国最大的家电零售连锁企业。在北京、天津、上海、广州、深圳、香港等城市设立了42个分公司，及1200多家直营店面。,一、项目介绍及其定位,环球奥食卡城（wowcity）是国内首创的情境式创意主题商业旗舰，它是奥银地产的力作，领航启动的侏罗纪美食广场，颠覆传统经营模式，以主题乐园式经营手法，汇集最炫的美食主题与最具活力的娱乐元素，打造创意美食行业平价奢华的超强体验典范。,裙楼商业布局,方案二,一、项目介绍及其定位,一、项目介绍及其定位,方案二主要考虑到星级酒店的自身配套，所以f1设为酒店大堂，由酒店自由配套；f2以家电销 售业态的形式；f3休闲娱乐业态，准备引入量贩式ktv；f4留给酒店自用，以自助餐厅为主力业态。,业态规划: 酒店大堂,主要品牌: 酒店自由配套,业态规划: 品牌家电,主要品牌: 国美电器/顺电,业态规划: ktv,主要品牌: 好乐迪、钱柜,业态规划: 自助餐,主要品牌: 酒店自用,一、项目介绍及其定位,深圳市顺电连锁股份有限公司，是一家专业销售家用电器(包括手机、电脑、数码相机)的零售商。 顺电每一家门店有以下特点：高品质商品、丰富选择、专业服务。 顺电的行为准则： 精、诚、尊重个人，顾客利益高于一切。,一、项目介绍及其定位,好乐迪股份有限公司，简称好乐迪，是一家台湾的卡拉ok连锁公司，成立于1993，号称是台湾第一家采用电脑系统点歌播放的ktv公司。总部位于台北市。1998年股票公开发行，2002年股票上市（台证所：9943）。目前台湾共有55家分店。2005，好乐迪的全年总营收是新台币35.6亿元，与钱柜ktv分占台湾ktv市场。,一、项目介绍及其定位,钱柜企业自1989年创立以来，成为ktv娱乐市场第一领导品牌，所秉持的不但是硬设备的研发与创新；软件服务的诚挚与精致，更是娱乐生活型态的前瞻风范。到目前为止,钱柜在中国大陆总计已经开了18家门市，钱柜企业以科技、娱乐、人性化元素，融入聚会需求、欢唱事业与顶级休闲场域，成为21世纪休闲流行趋势，创造出party world的精神展现。,一、项目介绍及其定位,塔楼布局,一、项目介绍及其定位,一、项目介绍及其定位,高层办公区22000平左右，准备引进四星或者准五星酒店；金山路沿线商业比较成熟，其中酒店就有天平大酒店，中华园大酒店等，也有汉庭等快捷酒店。但是尽管业态丰富，商业成熟，但商业整体特别是酒店设施陈旧，服务落后，急需要高端现代的酒店来提升周边其他酒店的档次。,苏州李公堤瑞贝庭公寓酒店位于工业园区李公堤三期，酒店拥有138套设计现代，智能化和多种格局的客房，同时，酒店配备餐厅，早餐为自助餐，中餐和晚餐可点餐，适合长期以及短期居住，使工作和生活达到完美结合，让宾客在这里尽情享受生活。,浙江开元酒店管理公司为中国饭店集团20强之一和中国最大的民营酒店集团，旗下拥有“开元名都”（五星级豪华酒店）和“开元大酒店”（四星级酒店“两大品牌。公司迄今管理了近30家酒店，客房总数近8000间，分布在北京、上海、杭州、宁波、台州、绍兴、诸暨、千岛湖、徐州、成都、格尔木等重要商务和旅游城市。,美国戴斯酒店集团（中国）2004 年将酒店品牌“days inn“带到中国。在中国，旗下品牌包括3星、4星、5星酒店，戴斯商务酒店，戴斯酒店公寓。美国戴斯酒店集团（中国）现已正式签约92家加盟酒店，其中已经开业的酒店是28家，截至到年底将开业10至12家戴斯酒店。戴斯中国已签约酒店遍布中国各一、二线大中城市，还将进一步在国内的二、三线城市进行市场开拓。,二、项目swot分析,swot分析,优势,劣势,威胁,机会,二、项目swot分析,优势： 1、项目位于木渎金山路成熟商圈，周边社区成熟，人口基数非常好，人流量大； 2、项目临近中山西路及木渎灵岩山风景区，拥有旅游客群及苏州区域内部分客群，旅游人数达到200万每年。,劣势： 1、项目的展示面在商业选址条件上不太乐观。项目的展示面朝南，不是直接朝向金山路，有被遮挡的影响。 2、地面停车位不足，以裙楼部分50平方一个停车位，塔楼部分100平方一个停车位，项目至少需要配套400500个停车位。 3、与天虹共用部分停车位，停车购物的步行距离为1090米，直接影响客人选择欲望。,机会： 1、木渎政府希望金山路上可 有新的高档酒店，刺激以经存在的酒店发展级； 2、金山路虽然是木渎比较成熟的商业街区，但是各业态品牌档次不高，服务水平普遍低下，需要现代化的商业（比如星级酒店）作为冲击。,威胁： 1、除广电项目之外，金山路商圈没有与之竞争的项目。 2、除非中华园大酒店、天平大酒店全部彻底改造，否则不能形成竞争力。,三、招商实施步骤,招商对象：,在苏州设有分店的餐饮连锁品牌商户； 在苏州有一定知名度的娱乐休闲品牌商户； 知名的精品店； 四星级或者挂五星/准五星酒店。,招商物料：,招商手册、宣传单； 项目平面分割图（规划效果图）； 租户申请单； 租赁协议（合同）。,招商节奏安排：,八月完成招 商物料准备,九月确定 主力店,十月完成 招商的80%,十一月 95%,三、招