苏州吴江平望镇中鲈工业园项目市场研判报告.ppt

吴江中鲈工业园（南）项目市场报告,目 录,第一部分 项目背景理解 开发区背景 区位环境 现存问题,第二部分 房地产市场分析 区域商品房供需价量情况（见附表一） 区域客源状况 项目概况和初步研判,第一部分 项目背景理解,城市背景地理位置,中鲈经济开发区 中鲈经济开发区位于平望镇北部，紧靠大运河、227省道、沪苏浙高速、南北快速。园内配套设施齐全，2万平米的标准厂房出租，着力打造成投资强度大、科技含量高、发展环境佳的工业园。苏州地区唯一的法国中小企业集合区欧中工业园落户其中。,工业园项目背景简介,吴江中鲈经济开发区因位于吴江市的中心位置而得名，拥有得天独厚的区位优势。该开发区由同济大学规划设计院设计，规划总面积为14.2平方公里。东侧与南侧紧靠318国道、227省道、京杭大运河、长湖申线（太浦河），西侧紧靠吴江城市南北快速干线，北侧沪苏浙高速平望进出口就在区内，交通极为方便，充分显现了近邻上海的距离优势。北侧又与吴江经济开发区相邻，发展配套产业的前景极为看好。开发区规划设计起点高，“以加快推进城市化战略，创造生态型的科技工业”为指导思想，以工业企业为主，以水系和绿化空间为轴，将现代的设计理念融入其中。目前，区内进驻启动的几十个项目都是科技含量高、资源能耗低的项目，其中不乏桥梁拉索、风力发电叶片、品牌电脑零部件等新兴的、附加值较高的朝阳产业。特别是区内引进的欧中工业园是目前吴江唯一的欧洲中小企业的集中区，欧中工业园总规划占地300亩左右，一期总投资8000万元，已经有多家法国等欧洲企业成功落户。这些企业都将成为平望经济发展新的、更高的平台，该区已成为中外客商来吴投资的首选。目前开发区已通镇区公交，投资5000万元的综合商务中心及集宿区已开工建设，配套基础设施进一步得到完善。,吴江中鲈工业园项目区位环境,区域内道路建设还未完善，车辆出行十分不便。 区域景观由于河网密布，环境较好。 配套设施未到位，区域商业氛围差。 周边项目都还未完工，开发初期阶段，集宿条件未成立。,项目背景判断,现存问题： 由于远离城市中心，片区的商业配套还未成形，各种配套设施有待完善。 短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作； 未来前景： 随着开发区整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现。 进入09年，房地产市场逐步火爆，市场前景看好，刚性需求不断释放，投资气氛渐浓，属于开发的好时机。 吴江住宅市场顺应吴江的城市空间发展布局，向南向西发展，平望位处吴江市的中心位子，地理位置优越，城际间交通方便。 结论：具备储备价值，建议低价买入储备，等周边配套成熟再进行开发。,吴江中鲈工业园项目（南）区位环境,区域内道路建设还未完善，车辆出行不便。 区域景观由于河网密布，环境较好，临河的景观设计可以提升整体居住档次。 配套设施未到位，现阶段区域居住氛围很差。,项目背景判断,现存问题： 由于远离城市中心，片区的商业配套还未成形，各种城市配套设施有待完善周边缺乏中高档项目。 短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作； 未来前景： 随着开发区整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以根本改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现，片区工厂林立，出租市场将十分火爆，投资价值将越来越大。 由于靠近227省道，出入上海、苏州、吴江都十分方便，地理位置优越。 进入09年，房地产市场逐步火爆，市场前景看好，刚性需求不断释放，投资气氛渐浓，属于开发的好时机。 吴江住宅市场顺应吴江的城市空间发展布局，向南向西发展。 结论：具备储备价值，建议低价买入储备，等周边配套成熟再进行开发。,第二部分 房地产市场分析,区域商品房供需价量情况 （见附表一）,客源分析,客源分析,第一类：工业园内工作的中高层管理者：这部分客户再次置业是为了工作生活上的便利性。 第二类：常年在沪、苏、浙三地来回奔走的生意人：由于地处三地的中心位置，又临近227省道，出入上海、苏州、浙江都十分方便，地理位置优越。 第三类：当地居民：拆迁后不愿离开故土的当地居民也可能转化为一部分购买力。 第四类：多次置业客群，投资客，看好中鲈开发区的潜力，想在低价时买入以赢利。,项 目 概 况,吴江中鲈工业园项目项目概况,87亩： 商业、集宿用地 （商业面积不超过总建筑面积的55%） 东至河道，西至厂房，南至道路，北至道路 容积率： 1.8 建筑密度：36 绿地率： 30 建筑限高： 50米,吴江中鲈工业园项目（南）项目概况,两块相加共95969平方米： 住宅用地 东至空地，西至空地，南至空地，北至河道。 容积率： 2.0 建筑密度： 35 绿地率： 30 建筑限高： 24米,项目综合swot分析,优势（strength） 1、本案地块相对方正，为南北走向呈长方形分布，规划设计难度小。 2、位于中鲈工业园的南部位置，项目辐射范围覆盖整个工业园。 3、本案地处苏州、浙江、上海三大城市金叉点，城际辐射能力得天独厚。 劣势（weakness） 1、因该片区为新开发片区，外地打工者居多，平望镇居民多存在一定的排斥心理。 2、公共交通设施还不完善，目前只有一路公交车出行，没有私家车，出行困难。 项目地块机会点（opportunity） 1、目前开发区开发力度大，将来周边外来打工者云集，具备较大的潜在房屋购买及租赁需求，价格优势及潜在市场需求有机会吸纳客户投资购买。 2、与本案临近的教学用地的规划建设，有利于提升本案的价值，吸引人气，为本案带来较多的高端客源。 3、区内规划将有村民拆迁，有利于本案吸纳部分不愿意居住在拆迁安置区的拆迁户。 4、地块总体面积大，有利于大盘的打造