新聚仁安徽旅游地产地矿万佛湖项目策划报告42P.pptx

,2011 new talenteam group （ 新 聚 仁 机 构）,地矿万佛湖项目策划报告,壹、国内旅游地产案例分析 贰、本项目操作思考 叁、国外经典地产案例借鉴 肆、本项目开发思考 伍、安徽城市扩张计划,报告框架,壹、国内旅游地产案例分析,新城市中心 地铁成品家 金地 名仕 之 精神建筑,目前市场上存在不少以旅游景点为卖点的住宅项目。研究它们所拥有的资源、产品、与城市的距离和销售情况，对于本项目住宅部分是否依托景观旅游地产销售有着重要的借鉴意义。,南京 阳明山庄,项目区位： 坐落于南京市紫金山东侧汤山新城，距南京市区23公里 总占地面积：147126平方米 总建筑面积：96272平方米 其中别墅面积：87687平方米 容积率：0.67 绿化率：45% 业态：联排、电梯独栋 产权年限：70年 物管：高力国际物业，将“礼宾式”服务理念运用于顶级住宅领域，为业主提供贴身管家式服务。 建筑：民国建筑风格,独栋别墅：面积段550-700平米，赠送花园400-500平米 联排别墅：面积段400-450平米，赠送花园250-300平米,汤山温泉私家入户,联排户型,独栋户型,温泉入户,温泉入户,阳明山庄旗下8000铂金双会所，集金融、商务、文化、休闲、娱乐、健身、生活为一体的综合服务中心。,配套规划,天池体育公园：坐落于阳明山庄社区北部，相生于阳山古采石场山崖峭壁前，天池水面60亩，四围皆山体，于此尊设启蒙马场、高尔夫球场、三片标准网球场、沙滩排球、双私家登山道、亚洲第一攀岩壁等休闲配套。,开盘时间：2009-08-19 整盘成交均价：20227元/平方米 总套数：142套 去化套数：49套 月均去化套数：1.8套,成交简析,阳明山庄讲究对于产品力的打造，推广方面没有太大的亮点 其产品面积偏大，总价偏高的问题无法回避，因此月均去化仅1.8套 相比距离南京市区20公里的加州城项目，产品为420-430的独栋别墅，单月成交4.5套 根据阳明山庄月均去化预估，项目需7年又3个月才能完全去化,作为远离城市市区，主要依托汤山温泉旅游资源的住宅项目，虽然自身也带有一系列的配套设施，但生活氛围弱，销售情况差,项目区位： 位于新安江南侧，佩琅河西侧，距黄山市政府13公里 经济指标： 总占地约360亩， 总建筑面积约32万平方米 容积率：1.4 绿化率：40% 业态：公寓(多层为5-7层，高层为24、25层) 产品面积段：30-60m2 产权年限：70年 物管：黄山元一柏庄物业管理有限公司 建筑：现代风格的公寓建筑与新徽派风格商业 配套的结合,安徽 黄山大观,商业配套,公寓,已入驻部分： 全景影院 中影环球影城、 环翠堂徽派餐饮旗舰店、 好乐星量贩式ktv、 银蝶咖啡、 欢乐谷电玩城、 天澜庄茶业、 越界慢摇吧、 中国银行 山水间spa 雕刻时光酒吧 科斯莱美容 瑞士柏瑞（parrions）国际酒店，接管主题酒店群的管理经营工作。 希尔顿酒店,配套规划,银碟咖啡,希尔顿酒店,瑞士柏瑞酒店,银碟咖啡,欢乐谷游艺城,全景影院,山水间spa,天澜庄,越界酒吧,环翠堂,好乐星,作为远离市区的黄山大观项目，自身配套虽然较齐全，但难以作为客户的第一居所，只能以低总价优势吸引部分投资客户，销售情况较差,成交简析,黄山大观在推广手段上采用与知名跨国集团合作的“全球推介”形式，影响力较大但成本也偏高 其二期产品为30-60平方米的小面积酒店公寓式住宅，就成交数据来看，成交尚可，月均成交38.3套 经历了1年左右蓄水期，开盘当月成交近200套后，客源迅速枯竭，该项目在强销期的销售情况并不理想 根据黄山大观二期月均去化预估，项目需6年半才能完全去化,二期开盘时间：2010-10-31 整盘成交均价：11500元/平方米 总套数：2500套 去化套数：459套 月均去化套数：38.3套,山东威海 华夏城,项目区位： 位于威海经区嵩山路西首，距离威海市政府12公里 经济指标： 总占地约154.77万平方米 总建筑面积约182.59万平方米（含地下） 容积率：1.28 绿化率：46% 业态：多层、小高层 产品面积段：50-180m2 产权年限：70年 物管：开发商自有物业公司威海华夏物业管理有限公司 建筑：中式,配套规划,华夏城在推广手段上采用与体育联动的方法，通过承办体育比赛获得名气的提升 其山海城产品为多层住宅，就成交数据来看，成交尚可，月均成交32.2套 由于该项目体量极大，根据现有去化速度推断，光其山海城产品完全成交需3年又10个月，成交情况并不理想,成交简析,山海城开盘时间：2010-10-01 整盘成交均价：5800元/平方米 总套数：17000套（山海城1500套） 去化套数：419套 月均去化套数：32.2套,作为远离市区的华夏城项目，自身体量大且配套规划齐全，但完全建成并非一朝一夕，目前配套差的情况难以改变，故销售情况较差,旅游概念住宅小结,在以旅游概念为卖点的商品住宅中，由于远离城市城镇，生活便利度不高，难以取得良好的去化情况,以常规旅游概念打造的本项目,若按照常规旅游概念的打造，本项目远离城市，住宅部分将面临销售困境，去化存在较大问题,贰、本项目操作思考,万佛湖,万佛湖位置距离主要城市偏远 目前的万佛湖面临商业配套弱，旅游开发程度浅，旅游项目单一等问题，游玩人数极少,目前的万佛湖运作存在问题，不是一个成功的旅游项目,项目区位情况,根据国内一些以知名旅游景点为卖点的商品房楼盘的销售情况来看，销售情况并不理想 究其原因，是因为这些旅游景点导入的客流以游玩为主要目的，目标单一，从而导致难以支撑起相关项目的置业客群 而本项目，其旅游资源力与知名旅游景点有明显的差距，若以传统模式运作，相比上述楼盘，销售将更为艰难,过于单一的客源导入，难以支撑本项目稳定的置业客群,现有客源预估,温泉,会展中心,水下餐厅,室内滑雪场,若通过大投入，打造多个应和消费者需要的亮点，如温泉、会展中心、水下餐厅、室内滑雪场等，让消费者前来此地的目的多元化，的确能从一定程度上，改善客源目标的单一性 但是，如果这样操作，甲方的投入会变得非常巨大，且保守估计，这样的净投入需要持续三年,打造多元化消费场所，不仅成本巨大，且回报周期极长,现有规划难点,就开发角度来看，我们认为，本项目打造旅游地产有一定难度,新聚仁 眼中的万佛湖项目,1、目前的万佛湖不是一个成功的旅游项目 2、过于单一的客源导入，将难以支撑本项目稳定的置业客群 3、打造多元化消费场所，不仅成本巨大，且回报周期极长,叁、国外经典地产案例借鉴,新城市中心 地铁成品家 金地 名仕 之 精神建筑,既然仅依靠旅游资源难以承托本项目住宅部分的销售，那对于这80万m2的住宅该如何包装？不妨借鉴国外成功案例的思路。,硅谷大部分地区都在圣克拉拉省境内， 硅谷首都圣荷西（圣克拉拉省首府） 硅谷核心帕罗奥图（斯坦福大学所在区域）,硅谷地区,silicon valley,当时圣克拉拉在美国人眼中还是荒凉闭塞的边远西部农场， 而如今他又是如何跃居成全美房价最高、经济收入水平最高的区域？,before,now,美国一般住房单元的平均售出价格是11万美元，加州的均价是22万美元，纽约市的均价为33万美元，而圣荷西的均价却达到了42万美元。圣荷西员工的年均薪水高达6.24万美元，超出美国平均水平的60。,硅谷位于北加州旧金山湾区南部，包括了十几个大小城镇。,硅谷地区,silicon valley,循环联动的产业机制,经济迅速发展的模式,斯坦福最初的构想成就了“硅谷”的发展， “硅谷” 带动了整个旧金山湾区迅速的经济发展， 同时又反馈给斯坦福无穷的名利与资源。,起初，斯坦福大学将一千英亩以极低廉、只具象征性的地租，长期租给工商业界或毕业校友设立公司，再由他们与学校合作，提供各种研究项目和学生实习机会。 斯坦福成为美国首家在校园内成立研究园区的大学。得益于拿出土地换来的巨大收获这个建议，斯坦福使自己置身于在美国的前沿：“研究园区内企业一家接一家地开张，不久就超出斯坦福能提供的土地范围，向外发展扩张，形成美国加州科技尖端、精英云集的“硅谷（silicon valley ）。 斯坦福大学被科技集团与企业重重包围，与高科技、与商界、更与实用主义和开拓精神这些典型的“美国精神建立密切的联系。 随着美国西海岸“高科技带的兴起，各个电脑公司，包括“世纪宠儿微软公司纷纷在这一线安营扎寨，斯坦福大学的地位越来越举足轻重。 斯坦福大学的毕业生为人类文明、科学技术进步、世界政治经济、和现代商业发展做出了极其卓越的贡献。他们中有美国总统胡佛（hoover)，世界科技领袖，和诺贝尔奖金获得者。斯坦福大学奠基并创建了著名的美国硅谷，孕育了享誉世界的现代科技文化。斯坦福大学的毕业生们创造了世界众多一流企业，包括hp,cisco, ebay, electronic art, gap, google, nike, sun, yahoo,以及数以百计的美国知名上市公司，等等。,大型商业配套： 斯坦福购物中心，户外中心近13万平方米，包括梅西百货、布鲁明戴尔，诺德史顿、内曼马库斯大型百货公司。该中心拥有及140家世界级奢侈品店以及餐馆和相应的服务设施，其欧洲风格的商业街遍布了国际美食、精制咖啡和鲜花的味道,是硅谷最热闹的购物去处之一。 圣荷西valley fair购物中心，也是集中了很多百货公司，专卖店，电影院，餐馆的好去处。 santana row商业街，几乎是圣荷西最热闹最豪华的一条街了。 great mall，那是硅谷最大的工厂直营店。,知名学府： 私立大学, 1. stanford university 斯坦福大学, 2. carnegie mellon university (west coast campus) 2. santa clara university, santa clara 3. university of san francisco 4. golden gate university 公立学府: university of california at berkeley university of california at san francisco university of california, davis university of california, santa cruz san jose state university san francisco state university california state university, east bay california state university, monterey bay,硅谷地区,silicon valley,斯坦福开放式 购物中心,圣荷西valley fair商业中心,帕罗奥图 （主要居住区）,圣荷西 （主要居住区）,斯坦福大学,省级图书馆,市级图书馆,carnegie mellon university,university of san francisco,圣克拉拉大学,科技产业分布以及区内主要生活配套,san jose state university,great mall折扣店,硅谷成功原因,硅谷地区能从荒凉闭塞的郊区一跃成为全美房价最高的顶级区域，具有充沛丰富的人文教育资源的美国一流大学斯坦福大学扮演着重要的角色。 斯坦福大学主导建立的斯坦福研究园区，将一些较小的工业建筑以低租金租给一些科技公司，才给罗伯特诺宜斯的英特尔与史蒂夫乔布斯的苹果等潜力企业有了发展和壮大的土壤。 正是这样一个地区整合了顶级教育文化资源的大学和顶级高新技术的企业群，才有了日后鼎鼎大名的“硅谷”。,+,=,名校资源,实力企业资源,如今的硅谷,本项目借鉴点,只有以产业为核心造城，才能推动本项目住宅部分的销售,我们主张本项目引入建设“大学城”和 “企业基地”，达到在在万佛湖建造一座新城的目的。 这样，万佛湖区域的价值将大幅上升，市场对万佛湖的认同感也将得到提升，本项目的住宅 届时，将扩大安徽省的城市面积，故将其命名为“安徽城市扩张计划”。,合肥,六安,万佛湖新城,四、本项目开发思考,优势： 1、本项目坐拥大体量水景资源 2、政府部门对于本项目持支持态度,劣势： 1、位置距离各地级市偏远，最近的合肥市车行路程需1.5小时以上,威胁： 1、项目内的地块全部为“生地”状态 2、投入将十分巨大,1、周边将修建高速公路，届时本项目到达各城市距离将缩近 2、可开发的地块较多，项目操作性佳,优势strength,威胁threaten,劣势weakness,机会opportunity,本项目swot分析,只有进行资源整合，综合开发，才能盘活本项目,开发切入点,我们认为，本项目操作单一旅游地产是不可行的，那么开发切入点如下：,经济利益来源,1、通过资源整合，减少先期的投入费用 2、通过整合运营，抬升万佛湖项目的地价 3、通过整合策划、推广、包装、设计，提升政治形象，获得更大的支持,伍、安徽城市扩张计划,新城市中心 地铁成品家 金地 名仕 之 精神建筑,“安徽城市扩张计划”具体应该怎么样施行呢？,扩张计划之大学城,中国科学技术大学 university of science and technology of china 坐落：位于安徽合肥蜀山区 面积：占地面积约145万平方米，建筑面积92万平方米 规模：在校学生15500人，其中博士生1900人，硕士生6200人，本科生7400人 简介： 全国首批7所“211工程”和首批9所“985工程”建设的高校之一 我国唯一拥有两个国家实验室的高校 国家“111计划”和“珠峰计划”重点建设的名牌大学 全国唯一由中国科学院直属管理的全国重点大学,中国科学技术大学（本部）,本项目,中国科学技术大学（苏州研究院）,扩张计划之大学城,中国科学技术大学苏州研究院 坐落：位于苏州工业园区 面积：占地面积15万平方米，建筑面积4.4万平方米 规模：在校研究生共计903人 简介： 与苏州市人民政府合作建设，是中科大目前唯一分校，是以现代科研、人才培养、成果孵化等功能为一体的高等科研教育机构 现有4个实验室、2个研究中心。其中3个苏州市重点实验室的科研项目经费总数达到5000余万元,大学城的建成，将带来培养各类不同层次高质量人才的校园文化氛围 大学城的建成，将带来高水平的科学研究基地和高层次的人才培养中心 除了能带来一定量的固定居住人群外，也将极大提升区域的人文底蕴，带动区域的居住氛围上升数个档次,建议在本区域建设以中国科学技术大学为基础的万佛湖大学城，届时将有包括中国科学技术大学在内的4到5所大学入驻,引入大学城，是安徽合肥扩张计划不可或缺的组成部分之一,扩张计划之大学城,扩张计划之企业基地,企业基地的建成，将为企业提供一个很好的展示自身实力的平台 企业基地的建成，将为企业商务会