清远丽晶广场项目市场调研报告及策划方案80P.ppt

索菲特-丽晶广场 项目市场调研报告及策划方案,联泰（清远）房地产市场部,联泰（清远）房地产市场部,本案结构,第一部分：索菲特-丽晶广场项目市场调研报告 第二部分：索菲特-丽晶广场项目策划方案,联泰（清远）房地产市场部,第一部分：索菲特-丽晶广场市场调研报告,一、项目位置 二、清远房地产市场概况 三、竞争性楼盘分析,联泰（清远）房地产市场部,一、项目位置,项目位置 项目周边配套,联泰（清远）房地产市场部,1. 项目位置,项目地块位于清远市新城区索菲特酒店旁，临一线江景，景观开阔无阻； 近邻清远新城区商业旺点，生活交通购物娱乐较为便利，是一个非常适合居住的区域。,索菲特酒店,市政府,赢之城,凤城大桥,凤城世家,联泰（清远）房地产市场部,2. 项目周边配套,联泰（清远）房地产市场部,联泰（清远）房地产市场部,二、清远市房地产市场概况,清远市商品房交易情况 价格分析 房地产市场发展特点 本地楼盘推广方式,联泰（清远）房地产市场部,1. 清远市商品房交易情况,数据显示 ：05年2010年上半年，清远房地产总体发展趋势是向上的，施工面积和销售面积均呈现 递增趋势，住宅消化量加大，可以看出清远购房者对房屋的需求在逐步增加。,数据来源：清远市国土局内部第一手资料,联泰（清远）房地产市场部,2. 价格分析,联泰（清远）房地产市场部,清远市房管局统计显示，近几年来，清远市商品房的销售均价呈快速上涨趋势，2009年销售均价突破4000元/。2010年上半年受国家调控影响，清远市商品房交易量虽受影响，但价格仍然上扬，均价达到4716元/，出现了“量跌价升”的势态； 剔除别墅价格影响，2010年上半年城区中心地段，多层均价3677元/，高层均价4123元/。而北江两岸一线江景高层价格在4500-7000元/之间，规划于2010年底推出的江景楼王项目凯景中央首座，其价格定位将对市场的接受水平提出新的挑战。,联泰（清远）房地产市场部,影响因素： 土地出让全面实行拍卖、挂牌等形式，导致土地的成本增加； 建筑原材料涨价； 银行提高贷款条件，项目融资成本提高； 近两年来，商品房市场需求旺盛，市民追求高品质住宅，推动房价上涨较快； 开发热点的江景楼盘及别墅产品对价格的拉动较大，并对价格的拉升造成一定的影响； 珠三角等地投资客的入场，加剧了房价的上涨趋势。,联泰（清远）房地产市场部,3、房地产市场发展特点,北江两岸板块,清远房地产热点销售区域目前集中在北江两岸板块、旧城板块、新城板块（清城区、广清大道沿线），多为高层洋房项目。其中，高档社区楼盘主要集中在沿北江两岸。,联泰（清远）房地产市场部,全市高层洋房多以毛坯出售，极少数带装修出售； 清远洋房户型集中在120-160，户型间隔集中在三房-四房单位，100120 紧凑型三房户型供应也占据比较大的部分，且市场消化率同时非常高。另外小户型市场消化率非常高，主要受到推出市场的货量不多的影响； 沿江两岸一线江景楼盘价格基本集中在45007000之间，索菲特酒店周边项目多为清远高品质楼盘集中地区，非望江住宅产品销售价格基本都在4000元/以上，处于清远商品房销售价格的顶端。,联泰（清远）房地产市场部,4、本地楼盘推广方式,楼盘传播途径主要户外，一般在商业中心及交通中心树立大型广告牌，人际网络传播为主体； 电波媒介、视频媒介、网络为辅助性媒介； 报纸媒介主要为清远日报、南方日报清远观察、清远一周、南 方都市报； 本地开发商在楼盘宣传资料简单方便，一般以单张、折页、户型图为主。,联泰（清远）房地产市场部,三、竞争性楼盘分析,联泰（清远）房地产市场部,和富东城,嘉馨国际,东方巴黎,本案,凯景中央首座,上域国际,翡翠绿洲,金信蓝湾豪庭,阳光嘉园,景江豪园,凯旋花园,金海湾豪庭,帝景豪园,金碧湾花园,联泰（清远）房地产市场部,和富东城,沙盘,销售中心,样板房,样板房,联泰（清远）房地产市场部,位置：清远市清城区笔架南路6号； 规模：2栋公寓+酒店+会所+4栋高层住宅； 总套数：在售的1栋商务公寓共222套； 发展商：清远市名富实业投资有限公司； 产品：商务公寓+住宅； 户型：公寓38-66，1房1厅1卫1阳台； 价格：毛坯。均价3800元/； 销售进度：新项目，2010年8月6日开盘推出1栋公寓，两天销售64套；8月24日再访，已销售 过半；首期公寓交楼时间2012年6月； 物业管理：2元/； 销售代理公司：（广州）经纬物业； 购买人群：清远本地投资客+部分广州投资客； 项目优势： 老城区成熟地带，周边配套完善，且老城区周边市场无同类型竞争性产品； 营销策略上，以投资回报前景为噱头，低价开盘，并推出带装修的样板间。,联泰（清远）房地产市场部,嘉馨国际,联泰（清远）房地产市场部,位置：清远市新城半环北路； 规模：2栋塔楼； 发展商：清远市汇骏房地产开发有限公司； 产品：a栋29层住宅+b栋23层酒店式公寓，公寓约200多套； 户型：住宅89-144，2房-4房2厅；公寓52-84，1房-2房1厅1卫； 价格：住宅3500元/起；公寓4-5、9-14楼毛坯，均价4800元/；6-8楼与15楼以上带 简装，均价5700元/。15楼以上可返租给酒店，时间8年，租金按1200元/月计算； 物业管理：嘉馨物业，公寓1.5元/，住宅1元/； 销售进度：09年12月开盘，a栋住宅已售罄，b栋公寓处于内部认购阶段，尚未公开发售； 销售代理公司：广州威富置业； 购买人群：住宅以清远本地人自住购买为主，公寓是清远本地投资客+部分广州投资客； 项目优势：清远首家引进返租形式的酒店式公寓产品，并以此为噱头低调发售，除了楼体 上的排栅大字输出销售信息外，未见其它广告宣传。,联泰（清远）房地产市场部,东方巴黎,外立面,室内,联泰（清远）房地产市场部,位置：清远市新城人民二路与凤翔大道交汇处； 总占地面积：约2.66万平方米； 总建筑面积：约18.1万平方米； 总套数：1654套； 发展商：清远圣力源地产； 产品：1栋酒店式公寓+6栋高层住宅，分两期开发； 户型：1号楼31层，面积38-90，共617套；2-4号楼27层，面积193的5房2厅，371套； 5号楼27层，面积110-130的3房2厅，254套； 6、7号楼26层，面积106-126的3房 2厅，共412套； 价 格：毛坯。公寓均价4300元/；高层住宅3800-4300元/； 物业管理：公园物业。公寓1.4元/，住宅1.2元/，商铺3元; 销售进度：09年9月27日开盘1、3、5号楼共推出300套单位，基本售罄。后陆续加推，到12 月底共销售749套(公寓售罄)。目前2、4号楼剩少量尾货，6、7号楼在售； 销售代理公司：（广州）光正行家。 项目优势：新城核心地段，广清轻轨体育馆站点辐射区域。,联泰（清远）房地产市场部,恒福上域国际公寓,外立面,室内,联泰（清远）房地产市场部,位置：人民二路与光明北路交汇路口（东方巴黎对面）； 总占地面积：2267.9平方米； 总套数：341套； 发展商：恒福地产； 产品：1栋酒店式公寓； 户型：40-52，1房1卫1阳台； 价格：带装修，5000元/； 物业管理：戴德梁行，2元/； 销售进度：09年5月1日开盘，已售罄。目前市场上已有二手房在售，42带家电28万； 销售代理公司：（广州）经纬物业； 购买人群：清远本地投资客为主； 项目优势： 产品上，清远首家全栋酒店式公寓产品；户户设计阳台，南北对流，带装修交楼； 规划上，新城核心地段，位处东方巴黎对面，未来广清轻轨体育馆站点辐射区域。,联泰（清远）房地产市场部,凯景中央首座,工地,灯旗广告,联泰（清远）房地产市场部,位置：清远凤城大桥左侧； 总建筑面积：147093.42平方米； 总套数：1154套； 发展商：（福建）凯景集团； 产品：大户型高层住宅； 户型：150-300； 价格：未出，预计过万； 开发进度：局部基础已做好，但大部分还未做好，预计推出时间2011年上半年； 项目优势： 一线景江，位处姐妹桥左侧，周边有阳光嘉园、锦江豪苑高档社区； 营销上，目前尚处于前期项目形象宣传阶段，主要在清远市区内、广清高速清远西入口、广清大道做大型t牌，在凤城大桥做灯旗广告。,联泰（清远）房地产市场部,阳光嘉园,销售中心,在建楼宇,外立面,联泰（清远）房地产市场部,位置： 清城区院南二路 ； 总占地面积：11万平方米； 总建筑面积：35万平方米； 总套数：2746套； 发展商：清远市樵顺房地产开发有限公司； 产品：25栋高层洋房，1.5万的商铺，3500的会所，6.6万的半地下车库； 户型：82-320不等，主力户型以130-168的大三房-四房为主； 价格走势： 2009年1月1日开盘，2500元/起，基本售罄； 2009年5月1日二期发售，推出a8-a11栋，2800元/起，后陆续加推，价格一路走高； 2009年7月3日推出a18栋，82-210，3280元/起 2009年8月5日推出a21、a22栋，140-160； 2009年11月21日推出a16、a17栋，130-168，3500元/起； 2010年5月1日推出a19、a22栋，82-168，均价4500元/； 目前82大两房只剩2套；108只剩19楼以上单位，其它为130以上大面积单 位，均价5200元/。,联泰（清远）房地产市场部,销售速度：销售速度非常快，2009年取得清远市区洋房销售面积、套数、金额三项桂 冠；今年第一季度继续蝉联这三项冠军； 交楼标准：毛坯交楼； 物业管理：清远市汇业物业管理服务公司，1.2元/； 销售代理公司：自售； 购买人群：主要购买人群以公务员、私企老板、高层白领等中产阶层为主，主要用 于自住。据该盘销售人员反映业主构成比例:旧城、小市、清新总共占了65%， 广州花都占8%，龙塘石角占5%，三连一阳加英德占3%，其他占20%； 项目优势： 规划上，大型配套，6万平方园林、过百米超宽楼距、十万平方凤城广场； 产品上，二线江景园林社区，3-4房大户型设计迎合清远市本地人居住习惯； 营销策略上，以低开高走的开盘策略赢得了大量人气，并同锦江豪苑展开双城 联动的销售策略；大量的广告轰炸，清远日报、南方日报清远 观察、t牌、灯旗、电视、网络、车体广告等形式多样。,联泰（清远）房地产市场部,锦江豪苑,外立面,主入口,法式园林,法式园林,联泰（清远）房地产市场部,位置：清远市清城区沿江一路； 总占地面积：6.7万； 总建筑面积：21.75万 ； 总套数：1238套； 发展商：清远市樵顺房地产开发有限公司； 产品：12栋法式高层电梯洋房组成； 户型：81-230不等，主力户型为130-180三房-四房单位； 价格走势： 2007年7月29日开盘，推出一线江景单元a1、a2、a5、a6四栋，建筑面积180-230，7000-8000元/； 2008年10月1日二期发售，推出非江景单元a3、a4两栋，130-200，均价3800元/起； 2010年6月11日，推出非江景单元a11、a12两栋，81-188，5500-6000元/； 目前a11、a12两栋81两房单位已卖完，106-115三房单位只剩23层以上可售，价格在6700元/； a7-a10单元尚未开发，规划a7-a8有部分80左右的两房单位，其它主力户型多为130以上大三房单位。,联泰（清远）房地产市场部,销售速度： 该盘的推货速度相对阳光嘉园来说要缓慢，开盘推出四栋均现楼发售，2007年开盘价格7000-8000元/，远远突破了当时清远市区一线江景5000元/、非江景3000元/的价格。受购买人群的制约，其销售速度虽然比不上阳光嘉园，但相对其他楼盘来讲仍然较快。2009年-2010年推出的非江景单位，价格调整到3800-6000元/，销售成绩理想，多次同阳光嘉园蝉联清远市销售冠军； 交楼标准：毛坯交楼； 园林：法式皇家风情园林； 物业管理：清远市汇业物业管理服务公司，1.2元/； 销售代理公司：自售； 购买人群： 锦江豪苑的定位为“中产阶层以上的高尚居住社区”，客户主要集中在3545岁之间，置业者遍布公务员、企业高管、私企老板等社会中坚阶层。业主区域分布构成比例类似于阳光嘉园。,联泰（清远）房地产市场部,项目优势： 规划上，地处政府规划中的未来城市新中心，背靠青山，前临北江，社区法式园林 设计，绿化率占60。配有会所、幼儿园、大型地下车库，1238户业主 拥有1300个室内停车位,比例超1:1； 产品上，大户型、低密度的设计，270度全落地弧形外飘窗，楼距最窄60米、最宽 超100米； 营销策略上，定位为“中产阶层以上的高尚居住社区”，以“江畔名门，生态典范”为 主要宣传点，从产品、价格、项目形象宣传三方面同阳光嘉园做区隔。,联泰（清远）房地产市场部,翡翠绿洲,沙盘,别墅,展厅,logo,联泰（清远）房地产市场部,位置：清远市新城b13号区(即金信蓝湾豪庭东面) ； 总建筑面积：11.6万平方米； 总套数：299套； 发展商：清远市兴合力房地产开发有限公司； 产品：由三栋高层住宅和一组两排别墅组成； 户型：分为联排别墅、空中叠墅、平层洋房，建筑面积最小为180，最大的720以上； 价格：未出，销售人员表示要定价高过金信蓝湾豪庭，预计6000以上； 开发进度：地块平整，基础尚未打好，预计推出时间2011年下半年； 项目优势： 规划上，20.16万花园面积，架空层体验式园林，倡导绿色低碳生活； 产品上，叠式建筑架构，超大户型联排别墅和高层叠墅；南北通透，住宅集体供暖冷 供暖； 营销上，以绿色低碳节能为主要卖点。,联泰（清远）房地产市场部,小 结,地理位置,目前清远市区高档楼盘基本集中在北江两岸，酒店式公寓项目位于市区繁华成熟地带；,物业类型,小高层、高层是市场供求的主体；酒店式公寓处于市场起步阶段；,户型结构,以大户型为主，130-160平米左右的三房-四房占据沿江两岸市场主导地位，80-120平米左右的两房和三房基本处于市场空白点。而预计于2011年上市的两个新项目翡翠绿洲和凯景中央首座都是150平米以上的大户型；,客户来源,以清远、广州为主，部分珠三角地区客户购买。广州等珠三角其他地区客户购买目的主要是用于度假、投资；,销售价格,普通住宅价格5000元，部分一线江景价格突破7000，年涨幅超过10。,联泰（清远）房地产市场部,清远市北江两岸江景项目货量情况,联泰（清远）房地产市场部,联泰（清远）房地产市场部,北江两岸江景项目货量统计,目前北江两岸已售和未售江景项目总建筑面积323.85万，其中南岸总建筑面积184.4万，北岸总建筑面积139.44万； 目前北江两岸项目整体总套数10407套（未含2011年预售产品货量）， 产品整体消化率为89.21%，其中南岸消化率为81.43%，北岸消化率为91.93%； 目前北江两岸项目整体总套数11860套（含2011年预售产品货量）， 产品整体消化率为78.27%，其中南岸消化率为73.26%，北岸消化率为79.97%； 2010年下半年北江两岸江景项目可售货量总计约1123套，其中南岸有约500套，北岸有约622套； 产品分布上，目前可售产品多为望园景单位或靠马路，朝向、户型不太理想，其中一线江景产品整体销售率90%以上； 2011年北江两岸新项目主要有翡翠绿洲299套、凯景中央首座1154套，加上2010年下半年可售货量1123套，2011年整体预售货量约2576套。 备注：以上数据统计日期2010年8月27日,联泰（清远）房地产市场部,一、项目swto分析 二、产品定位 三、客户定位 四、价格定位 五、推广策略 六、商业部分,第二部分：索菲特-丽晶广场项目策划方案,联泰（清远）房地产市场部,一、项目swot分析,联泰（清远）房地产市场部,优势strength： 项目临江一线江景，为清远首家临江酒店式公寓产品，其稀缺性大大提高产品附加值； 位处索菲特酒店旁，共享五星级酒店团队管理以及配套资源，有市场号召力； 位置优越，地处清远核心高档生活圈，10分钟生活圈囊括所有生活所需设施，出行便捷，客户认同度高。,联泰（清远）房地产市场部,劣势weakness： 由于项目地块分布，达到一线望江的单位不多。大多数单位是侧望江景； 周边竞争项目不在少数，而清远酒店式公寓的市场饱和程度同时间成反比，同市场风险成正比； 联泰地产在清远缺乏品牌知名度。,联泰（清远）房地产市场部,机会opportunity： 清远目前处于酒店式公寓起步阶段，而本项目具备酒店的管理条件以及座拥五星级酒店的便利地段，将填补市场空白，打造清远酒店式公寓的地标式物业； 处于清远市大力打造发展的新城核心区域，升值潜力凸显； 小户型公寓市场供货量少，消化率接近100%，随着清远经济的飞速发展，广清轻轨利好将广清同城化人口进一步聚集，其需求将逐渐凸显； 清远市紧凑型户型80120的一线江景现阶段比较缺货，设计这种户型能满足更多的中高端购买人群。,联泰（清远）房地产市场部,威胁threat： 东方巴黎、恒福上域国际公寓与本项目在同一区域内呈三角型分布，前两个项目的公寓均已售罄，总货量近千套。作为同类型的投资型产品，同一区域近千套的数量，必将加剧日后公寓租赁市场的竞争，这可能会对投资客产生一定的心理影响。,联泰（清远）房地产市场部,二、产品定位,地块情况 产品建议,联泰（清远）房地产市场部,、,根据规划局提供的规划报批图，目前转让的地块规划建商场 （5层，26,115平方米）。调整项目规划后，规划用途改为住宅, 允许建设30,000平方米； 项目地块呈扇形分布，侧望北江，左右两侧分别为索菲特酒 店和丽晶豪庭。,1、地块情况,联泰（清远）房地产市场部,综合项目特点与市场情况，建议将该项目建为清远市区高档次、高品 位的住宅及酒店式公寓，拟建2层连体裙楼以及南北2座塔楼，总建面积 约为30000。裙楼每层面积5000平方米，2层裙楼面积共计10000平方 米；2座塔楼面积共计约20000平方米。项目首二层为商业部分，3层以上 分两座塔楼进行设计： 一座为酒店式公寓，一座为普通住宅。,2、产品建议,联泰（清远）房地产市场部,1座临江住宅： 定位：享受五星级酒店管理的江景大宅； 户型：80-90两房单位，占35%；100小3房单位，占35%；120的大三房单位，占30%。其中，二房单位可在设计上预留1+1的可变空间户型，2套小面积打通可以变为一套近200 的大面积户型； 建筑风格：清远市场目前建筑风格多为欧式和西班牙式风格，考虑到产品外立面差异性以及配合索菲特酒店建筑风格，建议项目做成现代高档简约风格； 装修标准：依客户需求，可选择毛坯交楼标准与带装修交楼标准。,具体产品配比建议：,联泰（清远）房地产市场部,1座酒店式公寓： 低楼层可做不超过200套货量的公寓，高楼层做住宅。同时公寓与 住宅出入口分开设计，令其拥有各自独立的出入系统； 定位：清远首家100%酒店式临江公寓，与索菲特管理团队共建酒店式 管理与物业管理相结合服务模式； 公寓户型： 主力户型 3540的单间占55%；4050的一房一厅占35%； 高层住宅做成80、100、120的户型； 建筑风格：现代时尚简约风格； 装修标准：公寓带家私家电精装修标准交楼，高层住宅按住宅交楼标准。,联泰（清远）房地产市场部,一、公共部分 外墙：裙楼部分外墙为玻璃加铝板幕墙；塔楼部分贴高级外墙砖、外墙涂料及局部铝板； 首层入户大堂：地面铺高级石材，墙身贴高级石材及造型镜及造型木饰面，局部造型木饰面天花装饰配豪华灯饰； 电梯前厅：每层电梯前厅地面及墙身铺高级石材，走廊通道地面铺高级石材及瓷砖，墙身贴瓷砖，电梯配高级不锈钢及高级石材门套； 电梯：每栋设三台高速电梯，轿厢抚手豪华装修及智能刷卡系统； 楼梯：楼梯地面铺防滑耐磨砖，墙身扫高级乳胶漆，天花安装吸顶灯； 信箱：住宅首层设有各户专用不锈钢信箱； 大厦对讲机：首层大堂出入口及两层架空层电梯厅、地下室电梯厅统一代客安装可视对讲； 电视监控系统：首层大堂出入口、电梯及车库安装闭路电视监控系统。小区周边及主要出入口实行全方位24小时监控。,公寓装修标准参考,联泰（清远）房地产市场部,二、住宅室内装修及设备 1、门 入户门：采用名贵木饰面防火子目门，配名贵木饰面门套及封口线，装设豪华品牌门锁； 浴室门：配名厂铝合金框平开玻璃门； 出阳台门：配名厂铝合金框玻璃推拉门； 2、窗及栏杆 窗户：采用名厂氟碳漆喷涂铝窗，镶配“热反射镀膜”双层中空钢化玻璃； 窗台：窗台铺高级大理石； 阳台：栏杆选用氟碳漆喷涂方钢，并装双层夹胶钢化玻璃，栏杆上装无框折叠玻璃窗。,联泰（清远）房地产市场部,3、墙身 卧室墙身：配高档品牌墙纸或者高档ici； 浴室墙身：铺砌高级大理石配送高级台盆镜和台盆镜柜； 简易厨房墙身：铺砌高级大理石，炉灶部分铺高级防污拉丝不锈钢； 阳台墙身：铺砌优质外墙砖； 4、天花 走廊天花：扫高级品牌乳胶漆，安装照明灯具； 阳台天花：扫高级品牌防水乳胶漆，安装照明灯具； 卧室、浴室天花：扫高级品牌防潮乳胶漆，安装照明灯具； 5、地面 走廊地面：铺米黄大理石； 卧室、浴室地面：铺高级大理石； 阳台地面：铺高级地砖。,联泰（清远）房地产市场部,6、简易厨房 装饰品牌组合橱柜配进口人造石台面； 附送品牌龙头和现代款式单星盘； 附送抽油烟机、电磁炉（微波炉）、消毒柜、冰箱； 7、浴室 浴室设备： 洗手台铺砌进口大理石配名贵木饰面洗手台柜； 配送品牌洗手盆、坐厕； 配送品牌冷热水龙头、淋浴组合； 配送名厂抽风扇、厕纸架、毛巾架； 精美钢化玻璃淋浴间配高档五金拉手。,联泰（清远）房地产市场部,8、水电设备及煤气供应 水电设备： 供水设备采用变频式供水系统，每户均设独立水、电表、配电箱一个，插座及开关入墙安装，附送燃气即热式热水器； 煤气供应： 预留管道煤气接口，带设煤气表； 9、消防 全屋配备消防报警系统及喷淋系统； 10、空调及其它设备 空调：全屋附送品牌小型中央空调，并预留分体空调机位及接电插座； 电话及电视：预留电话插座、电视插座； 家居安防：每户均配送紧急报警按钮、厨房燃气泄露探测器、大门门磁开关。,联泰（清远）房地产市场部,参考图片,联泰（清远）房地产市场部,三、客户定位,区域定位 客户购买分析 客户群体定位,联泰（清远）房地产市场部,1、区域定位,1、目前北江两岸楼盘整体销售量接近八成，其价格走势仍在高位运行。从北江两岸在售楼盘以及前几年已售罄的楼盘客户组成来看，其客户群体都是以清远本地客户为主，购买人群集中在购买力比较强的公务员、私企老板、高层白领等中产阶层；,2、2009年开盘的阳光嘉园，65%客户来源于旧城、小市、清新，8%客户来源于广州花都，龙塘石角占5%，三连一阳加英德占3%，其他占20%。,清远中心城区个体工商户和中小私企业主、政府公务员、企事业单位人员、银行保险中层以上、私企中层以上管理者,本项目核心客户,联泰（清远）房地产市场部,广、佛、深及珠三角地区投资客,1、2009年底武广铁路开通，清远到广州只需30分钟；广州地铁3号线延长至机场南，且亚运会前通车，作为中转站这将大大缩短广清之间的距离，广州到清远也更便捷；,3、未来5年广清轻轨将建成通车，届时清远到广州市区只需还不到30分钟，这将进一步加速广清同城化的步子。而随着清远的发展，清远对广佛、珠三角地区投资客产生的吸引力，最终会引导市场投资资金在清远地区集结。,2、目前广深市场价格饱和，一部分资金将会北上寻找新的投资环境。在众多利好的刺激下，势必会吸引热钱流向清远；,本项目重要客户,联泰（清远）房地产市场部,1、从多次去楼盘销售现场看，我们观察到除广佛投资客外，也有少数本本地中年投资客，他们偏爱选择小面积、小金额的产品投资；,2、分析已售罄的恒福上域国际、东方巴黎两个项目，公寓产品销售速度非常快，而80%都由本地投资客消化；,3、2010年8月6日和富东城进行内部认购，8月21日公开发售，不到二十天已认购超50%。从现场观察到情况看，前来认购的多数为本地中年投资客，事实也证明这一部分客户正在寻找市场。,其他客户,清远本地原住民、投资客,联泰（清远）房地产市场部,2、客户购买关注点分析：,购房考虑的第一层面考虑因素,升值潜力,景观环境,生活配套,户型结构,价格,购房考虑的第二层面考虑因素,噪音、朝向,发展商品牌,购房考虑的第三层面考虑因素,社区氛围,社区管理,教育配套,联泰（清远）房地产市场部,本项目五大核心优势：,核心地段，升值前景可观,满足本地刚性需求和珠三角及本地投资客的需要，自然吸引他们会选择在这里居住,一线江景，环境舒适高尚,住宅+公寓，产品丰富,五星级酒店式管理,10分钟成熟生活圈，交通便利,联泰（清远）房地产市场部,3、客户群体定位,联泰（清远）房地产市场部,四、价格定位,联泰（清远）房地产市场部,核心地段，升值前景可观； 临一线江景，景观优越； 10分钟生活圈，交通便利； 五星级酒店式团队管理，资源共享。,竞争优势,联泰（清远）房地产市场部,临江住宅价格参考,1、基于目前清远市北江两岸一线江景在售楼盘和近几年售罄楼盘的住宅价格来看，基本集中在6000/元以上；,（毛坯）60007000元/,3、2011年推出的两个项目翡翠绿洲和凯景中央首座都是150 以上的大户型，且凯景中央首座的销售价格可能突破万元。,2、市场目前真正一线江景产品整体基本售罄，少量存货也多在200平房米以上的大户型；,建议本项目临江住宅售价,联泰（清远）房地产市场部,1、目前清远酒店式公寓处于起步阶段，在售项目有和富东城、嘉馨国际，总货量563套； 售罄项目有恒福上域国际、东方巴黎，总货量近千套；,公寓价格参考,（带装修）55006000元/,2、2009年恒福上域国际带装修5000元/，迅速销售完毕；2009年东方巴黎公寓毛坯均价4300元/，开盘不久即售罄；,3、2010年8月和富东城毛坯均价3800元/，开盘前认购超过50%；嘉馨国际返租约酒店式 公寓售价均价达5700元/；,4、本项目为清远首家江景酒店式公寓项目，且带家私家电精装修发售，打造清远酒店式公 寓新标准，其价格也可做到市场领跑者。,建议本项目公寓售价,联泰（清远）房地产市场部,2009年东方巴黎首层商铺24000元/，二层商铺8000元/；,商铺价格参考,30000元/,2009年广信花园首层商铺25000元/；,目前清远市沿江一手商铺量少，本项目又处于核心商圈辐射地带，交通方便。,建议本项目商铺售价,联泰（清远）房地产市场部,五、推广策略,开盘推售节点计划 推售节奏 开盘销售方法,联泰（清远）地产市场部,根据目前项目的现状，需要改规划，设计，开发报建等因素，估计 项目开工时间：控制在2011年元旦前后； 线下广告推广：2011年7月，包括户外广告，媒体善稿预报等； 线上广告投放：2011年9月，包括报纸广告、影视广告、邮递dm等 广告，进入开盘前的强势广告宣传阶段； 内部认购时间：2011年9月初，开始内部预定，收取诚意金； 开盘销售时间：2011年10月1日，国庆黄金周。这时候也应是建筑 主体封顶的时候。,1、开盘推售节点计划,联泰（清远）地产市场部,公寓部分： 由底层单位向高层单位逐批发售，每次推出按楼层不同、朝向不同的搭配原则分批发售，适合各种投资者的需要。销售价格也按照低开高走的策略执行； 住宅部分： 在公寓销售过半到80% 的时候，开始销售住宅部分。首先发售住宅公寓混建的一栋，其次再发售临江住宅一栋，价格也是低开高走的原则。 推售节奏可以根据当时具体的市场情况，随时调整销售节奏。当市场平静时候，我们可推出投资型的面积小总金额不高的公寓部分；当市场活跃时候，我们就适时推出住宅部分，先销售住宅部分，这个可根据当时的市场状况随时调