深圳嘉宝田花园再定位及推广思路.ppt

,嘉宝田花园 再定位及推广思路,深圳中 原物 业 顾 问 公 司,中 原,2,目 录 反思篇 现存问题剖析 战略篇 战略调整 再定位、再包装、再调整 整合推广,中 原,3,反思篇,现存问题剖析 推广缺少明确的主线 全盘推售，造成客户选择太多，较难快速决择 项目整体造势不够 项目虽出了较多的广告，但整体推广缺少针对性 项目的园林优势、闹中取静、绝版小高层等优势均未能充分体现 未利用外销资源,中 原,4,战略篇,一、战略调整 定位调整原由 项目的定位包装缺少鲜明性，主题不突出； 目标客户太广，想让项目适合较多的人群，这反而令项目没有了突出的个性； 项目前期以打折的形式推广，同期市场推广项目均价只为5700元/m2,降低了项目的整体形象。,中 原,5,再定位目的,明确项目的推广主线 提高项目的整体档次 突出项目的独特优势,中 原,6,本项目再定位,深圳市中心地王派掌门社区 - 楼市盟主篇 之中神通“嘉宝田”,中 原,7,突出项目的位置优势 深圳市中心：嘉宝田项目地处深圳腹心，坐拥都市中心一级地段，得享罗湖、福田两区繁华便利； 地王派：以地王大厦为首的写字楼簇拥周边，物流、资金流、信息流汇聚其间，尽显都市核心领袖风范； 突出项目罗湖区少有的大社区优势 掌门社区：嘉宝田花园的社区规模、园林面积、配套功能等均为区内首屈一指，卓越品质堪称掌门。,定位释义,中 原,8,“中”体现在： 从地段中突出项目的中心位置： 东有成熟罗湖，西有福田中心； 南有口岸区， 北有香蜜湖。 通过与高素质楼盘的并列，提高本项目的档次： 东有百仕达， 西有东海； 南有皇御苑， 北有水榭花都， 中有嘉宝田 配套： 东有沃尔玛， 西有帝豪酒店； 南有地王大厦，北有百安居。,中 原,9,神通：,从地段突出项目位置的优越； 从配套突出项目生活设施的齐全； 从园林突出项目的主题式园林是本片区所独有,同时我们的园林规划还具有实用性； 从交通突出项目的方便； 从教育、质量等来突出嘉宝田的综合素质，并与深圳其他各区的顶尖楼盘进行比较，提升社区的市场地位。,中 原,10,项目命名建议,世内桃园 华翠豪园 嘉茵华府 绿悠豪园 蝶翠园 倾城,中 原,11,二、整合推广,1、形象再包装 针对问题： 项目在地盘包装、广告推广中缺少明确的主线； 项目的样板房数量较多，但设计风格大同小意，缺少各自的风格，很难让客户留下较深的印象； 推广宣传语建议： 我们只追求最好！ 在包装推广中以此为主线，突出项目的定位，提升项目的档次,中 原,12,3、媒介调整,调整各类媒体上的广告包装风格及主题，对项目突出的卖点：大社区、园林、闹中取静、绝版小高层等优势进行阶段性针对推广； 针对“楼市盟主”的创作，结合其它盟主楼盘（百仕达花园、水榭花都等盟主级楼盘）联合进行媒体推介会，借助其它高档楼盘的名声，为本项目在市场上提高知名度及提升项目整体档次；,中 原,13,a、样板房针对性包装,原木、花草充斥的 家让人如同回归到生机勃勃的大自然，最适合喜爱亲近自然的人士,样板房参考图 回归自然型,中 原,14,运动无限型,运动就在自己的身边,中 原,15,篮球明星海报、篮球架、线条简洁的布置让人每时每刻体验运动所带来的激情。,中 原,16,温馨型,住户大堂,中 原,18,中 原,19,b、项目客户群针对性推广 业主解析： 已购房的业主中主导客户群为哪类人士； 已购房业主中金融界ceo、港人专业人士、外籍人士等所占比例及购房原因分析； 已购房的老客户带新客户来的比例等。,中 原,20,2、针对性推广活动安排： a、7月份活动安排 “举办首届经理人俱乐部聚会日” 活动目的 : 提高项目档次 媒体配合: 经理人杂志、南方都市报 准备楼盘的宣传单张配合派发,中 原,21,具体活动安排 写字楼巡回展 因本项目已销售了半年，周边不少目标消费者已经参观过本项目，即使重新定位推出，能吸引这批消费者重返售楼处也不容易； 在7月的推广中，建议提供积极主动的“上门宣传”，利用周边写字楼林立的资源优势，每周在不同的写字楼，有针对性将本项目的卖点重新整合后，展现在写字楼白领一族面前。 首届经理人俱乐部聚会日 在经过一轮写字楼的巡回展后，我们挑选目标客户，再利用经理人杂志帮我们派发请柬，组织目标客户召开论谈会。,中 原,22,会员制会所 为充分利用本项目齐全的会所设施，提高业主的尊贵地位，可组建经理人沙龙，定期举行各种主题活动； 以这些活动作为宣传题材，辅以每次不同的卖点组合，使嘉宝田花园保持一业的市场热度。,中 原,23,b、8月活动安排 园林开放日活动 活动目的：展示项目园林优势 媒体配合：主流媒体 活动安排： 针对社区大园林举行游园活动，展示整个社区； 针对小园林（单位阳台），请园林专家，教客户养花弄草，怎样让自已的小天地更舒适、更温馨； 本阶级推广主导为大面积单位。,中 原,24,c、9月活动安排 经理人值班日 活动目的：显示发展商的实力和诚信，突出房屋质量 媒体配合：主流媒体 活动安排：,中 原,25,服务月活动 为显示发展商的实力和诚信，在售楼现场举行购房服务月活动： 在周末有发展商及代理商的经理级人员在现场为客户提供咨询及投诉； 为消费者提供与购房相关的法律咨询； 一方面说明嘉宝田资质出众，不怕消费者挑剔的眼光； 另一方面体现发展商的诚信本意及其对消费者的人文关怀。,中 原,26,d、10月活动安排 金领成家运动 活动目的：针对小户型目标客户，体现发展商以人为本 媒体配合：主流媒体 活动安排：,中 原,27,金领成家运动 由于本项目潜在消费者的年龄在30岁左右，不少仍是单身贵族，可组织“深港联谊”之类的活动，呼吁“金领成家正当时”，借机宣传嘉宝田的各项卖点，也增加外销知名度； 举办现场活动，主要针对年轻夫妻及情侣，针对此类客户购买本项目提供部分优惠政策。 我们在园林放置千朵玫瑰、千朵百合，并为购房的夫妻提供免费的婚纱摄影，同时还可联系影楼一起参与活动，免费为影楼提供摄影场地。,中 原,28,e、后期部分活动 针对小企业主 与家具商、车商进行联坳推广： 本项目的目标消费者多是有车一族或准备买车，可利用周边的汽车交易中心进行联合宣传； 可与品牌家具商合作，对购买嘉宝田的业主实施成本价销售。,中 原,29,21世纪办公系统（商务会所） 在会所为新兴的小企业主提供第二办公室，离家近、设施全、智能化的办公系统等为有需求的业主提供服务； 商务会所，可助部分小企业主一臂之力，这种会所当然能打动不少创业人士。,中 原,30,针对买大户型的客户 发展商在罗浮山有一高尔夫球场，我们可充分利用这一优势，在本项目的销售中，对总价超过80万的单位可赠送高尔球会的会员卡； 买楼送高尔夫会籍，一来提高罗浮山高尔夫球场的知名度，二来对提升项目档次亦有一定的帮助。,中 原,31,针对港人,项目现存问题 本项目的户型定位、大社区概念等较迎合港人的需求； 项目在外销方面缺少针对性的推广，未能突出项目适合港人居住的优势，未能吸引到较多的港人前来； 从目前销售情况看，来看楼的港人成交率是很高的； 从中我们可以看出本项目对港人是有相当的吸引的，只是在宣传推广中怎样吸引港人的注意是我们在以后推广中的重点。,中 原,32,解决问题 在港举办展销会，针对目标客户，进行面对面的推介； 在港的广告推广需突出项目吸引港人的优势，而不是大而广的宣传； 在关口设看楼专车； 利用中原在港的地铺，为项目派发宣传资料；,中 原,33,中 原,34,针对所有未来的业主 尊贵家政中心 代业主洗车、接送小孩上学、钟点工服务等显现业主尊贵身份的服务,中 原,35,中原与深圳大型发展商合作,中国海外集团：中海怡翠山庄 招商集团：蛇口花园城 华润集团：逾峰台 万科地产：金域蓝湾 保利集团：保利城 新亚洲集团：新亚洲花园 百仕达集团：百仕达花园三、四期 卓越集团：中心花园 东海集团：东海花园一、二期等等。,中 原,36,近年深圳中原代理楼盘的业绩,中 原,37,中原代理经典案例简介,中海怡翠山庄,中 原,38,占地面积80000 m2 建筑面积273043 m2 容积率 2.69 绿化率 36% 覆盖率 28% 总户数 1205户,深南大道农科中心,中 原,39,中 原,40,占地面积：总占地面积约147306.7 万m2；一期占地约 17590.4m2 ； 建筑面积：总建筑面积约 68.1 万m2 ；其中一期约 139119.4 m2 ； 容积率：5.0 绿化率：75% 覆盖率：25%,中 原,41,三、利用中原资源服务本项目,地铺资源 中原在香港成立已有20多年，深为港人所熟悉和信任，现中原在港有200多间地铺，遍布香港各个区域，我们可在项目推广中，怎样适当的运用此优势为本项目服务； 深圳中原目前在深有地铺10多间，年内可能增加到20间，深圳的地铺不仅可在项目前