江门项目定位报告0118.ppt

江门义乌小商品批发城 定位与规划设计建议报告,深圳市世方市场营销策划有限公司 2011年1月18日,谨呈：江门陆洲商业投资发展有限公司 根据与贵司有关的约定，我司现按时提交 江门义乌小商品批发城 项目之 定位及规划设计建议报告 。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。 深圳市世方市场营销策划有限公司 江门项目组,注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方市场营销策划有限公司，内容属深圳市世方市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。,目 录,第一部分：项目定位 一、项目定位分析 二、项目定位各业态经营规模量化 三、项目经营分区确定 四、项目定位可行性分析 五、项目定位的经营平台要素分析 六、项目定位的竞争优势强化条件 第二部分：项目建筑规划与装修设计建议 一、项目整体布局建议 二、项目建筑规划建议 三、项目装修设计建议,第一部分：项目定位,江门义乌，路在何方？,一、项目定位分析,（一）项目战略定位 粤西地区小商品批发第1城,辐射范围：江门、肇庆、云浮、珠海、阳江、茂名、湛江等粤西地区7大地级市（区域内共有2875万人口，年社会消费品零售总值总额高达2873亿）。,（二）项目经营主题定位,江门地区最大的小商品批零市场,设定依据： 1、江门小商品巨额消费严重外流。江门年社会消费品零售总值超过600亿，小商品作为社会消费品的重要组成部分，生意机会巨大，然而江门地区大量小商品经营户长途跋涉到异地进货。 2、江门小商品老市场发展遭遇瓶颈。蓬江综合批发市场等老市场均存在建筑陈旧、配套严重缺失、商品结构极不完整等诸多弊病，市场发展停滞不前。 3、现代化市场6大优势，领航江门小商品市场。本项目为现代化小商品市场，在市场规模、硬件配套、业态布局、商户质量、经营管理等方面占据明显优势，并将彻底取代老市场，茁壮发展成为江门商贸批发龙头。,（三）项目业态组合定位,各业态经营品种定位,各业态定位可行性分析,阅读顺序,各业态定位可行性分析,阅读顺序,各业态定位可行性分析,阅读顺序,各业态定位可行性分析,江门特色产业相关产品引入方式,鹤山鞋 开平服装 新会不锈钢,鞋经营区 服装经营区 日杂百货经营区,通过联系行业协会、走访生产厂家等形式，引入江门特色产品及其生产厂家或经营商户，增强项目相关产品的市场竞争力，提升项目的整体竞争力。,（四）项目商圈半径定位,核心商圈：江门地区420万人口； 次级商圈：佛山、中山、珠海等周边城市临近江门的县镇及阳江、茂名等粤西城市。,核心商圈：江门地区420万人口； 次级商圈：肇庆、云浮、珠海等周边城市临近江门的县镇。,核心商圈：江门城区160万人口； 次级商圈：江门下辖县镇260万人口。,小食品,小商品 茶叶茶具,服装鞋包 摩托车,（五）项目消费群体定位,定位说明：江门小商品定向采购单位每年的小商品采购额高达5亿，可作为本项目生意机会的有效补充。,定位说明：本项目位于江门市区，紧邻江门未来商业中心，周边住宅林立，工厂众多。伴随着该区域的日益发展成熟，本项目零售消费必将随着快速增加。,定位说明： 从采购成本来看：本项目位于江门市区，且经营品类齐全，江门地区小商品批发商户到本项目批发商品，既可节省交通成本，又可节省时间成本。 从采购意向来看：我司针对江门地区88名小商品批发商户进行采购意向访谈，共有31名，即35%的商户愿意到本项目进行采购。,（六）项目经营定位swot分析,项目经营定位劣势和威胁的规避策略,取得政府支持，完善项目公共交通系统,引进原产地及珠三角小商品实力商户,成立经营管理公司，重视市场经营管理,制定招商优惠政策 吸引老市场经营户,二、项目定位各业态经营规模量化,（一）项目商业部分与商业配套整体经营面积确定,本项目商业部分与商业配套整体经营面积 整体经营面积：85000,市场规律 根据我司商业项目的操作经验，大型现代化小商品市场的商业配套一般为物流、餐饮、银行及便利店等，总经营面积约占项目商业面积的5-8%。,本项目商业配套比例建议 本项目位于北新区，紧靠未来城市商业中心，随着区域发展，周边常住人口日益增多，项目零售份额也将逐渐增加；同时，农信社拟在本项目设置营业厅。因此，建议本项目商业配套经营面积为7%。,（二）小商品、服装鞋包整体经营面积比例研究,我司针对广东省同类地级市小商品市场进行业态组合分析，得出现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态总体经营面积比例的一般规律。,惠州义乌小商品批发城 龙岗义乌小商品城 清远义乌商贸城,总结分析：广东省同类地级市现代化小商品市场内，服装鞋包约占整体经营面积的20%-25%；惠州义乌由于周边务工人员服装鞋包消费需求较大，刺激市场内服装鞋包区域发展，因此服装鞋包区占比较大，为37%。,为方便统计，本页及报告后续内容将小食品纳入小商品范畴进行面积测算及分区规划，特此说明。,（三）项目小商品、服装鞋包整体经营面积确定,根据广东省同类地级市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态经营比例的一般规律，结合江门现有小商品、服装鞋包商户基础及商户进驻意向进行综合考评，同时考评本项目消费群体的差异性，我司建议： 本项目小商品、服装鞋包的经营比例为75%：25%,商业整体经营面积：79000,备注：上述经营面积比例仅为约数，未来进行分区规划时需结合各楼层具体经营面积及铺位分割情况方能最终确定。,（四）项目定位各业态经营规模确定,本项目定位各业态经营规模参照市场：江门、佛山、中山、肇庆等四个城市的小商品市场。 小商品属于日用消费品范畴，其消费量主要取决于人口数量和居民消费水平。因此，在根据江门及同类地级市进行本项目规模量化调整时，主要依据江门与同类地级市的人口数量和社会消费品零售总额两个数据。,参考对象,参考内容,江门及周边城市小商品市场经营业态面积比例,小商品类,服装鞋包类,第一步：计算小商品消费水平相似度,经计算得出，各城市小商品消费水平相似度如下表：,备注： 人均社会消费品消费量=社会消费品零售总额/总人口； 江门相似度为1。,计算方式：以江门作为参照对象，周边城市相似度为该城市与江门的人均社会消费品零售消费量的比值（江门人均社会消费品零售消费量作为分子）。,第二步：计算各城市各业态根据相似度调整后经营面积比例,各城市根据相似度调整后业态经营面积比例=该城市原业态经营面积比例*该城市对应的小商品消费水平相似度。,经计算，各城市各业态调整后经营面积比例如下表：,小商品类,服装鞋包类,第三步：计算各城市的经营面积比例参考权重,本项目各业态的经营面积比例，参照调整后的本地及同类地级市各业态经营面积比例，通过权重方式计算，最终确定。,经计算，各城市的经营面积比例参考权重如下表：,一般情况下，本地市场各业态经营面积比例对本项目具有最重要的参照意义，占权重比为60%；外地市场综合占权重比为40%，具体每个城市的权重，根据其相似度水平进行计算。,小商品类,第四步：计算本项目各业态经营比例,本项目各业态经营比例=每个城市各业态调整后经营业态比例*对应城市参考权重，求和，然后同比例缩放至占比总和为100%。,服装鞋包类,第五步：摩托车区经营面积确定,经营面积：500平方米 规划位置：项目a座临烟草公司用地一侧的街铺,分析： 1、江门为摩托车产业大市 江门全市摩托车产业完成工业总产值249.7亿元，摩托车整车产量414.16万辆，约占广东省产量的一半，全国产量的16%，江门市已成为全国最大的摩托车生产基地。 2、摩托车为江门居民出行的主流交通工具 2008年，江门机动车保有量为159万辆，其中摩托车保有量约占85%，即135万辆，并以每年15%的增长速度持续增长，可见，摩托车为江门居民出行的主流交通工具。 3、完善本项目商品链条，为经营户和采购商提供便利 本项目规划摩托车区，既能满足采购商的消费需求，同时摩托车也可作为本项目经营户市内送货的便捷交通工具。,第六步：本项目各业态经营面积测算,小商品,服装鞋包,（五）项目各商业配套经营面积确定,总经营面积：6000平方米 其中 连锁快餐：800平方米（一层，或一层预留入口，就餐区设在二层） 农信社：1000平方米（一层200平方米，负一层800平方米） 餐饮、物流、便利店：400平方米（一层） 特色餐饮区：3000平方米（五层） 中型餐饮休闲设施（餐馆、茶馆或咖啡馆等）：800平方米（五层）,（一）项目经营分区原则,营业时间规律,业态租金承受能力,业态组合规律,零售商城业态规律,楼层分布规律,在各价值区域合理布置业态,三、项目经营分区确定,1、楼层分布一般规律研究,总结分析：从表上可以看出，小食品、日杂百货、日用百货、小五金、小电器一般分布在现代化小商品市场的低楼层；而文体用品、玩具、工艺品、妇婴用品分布在中高楼层；服装、鞋、皮具箱包则分布在高楼层。,5层 4层 3层 2层 1层,3层 2层 1层,惠州义乌小商品批发城 清远义乌商贸城 龙岗义乌小商品城,2、业态组合一般规律研究,通过对广东省同类地级市现代化小商品市场的研究，我们不难发现，以下业态通常以组合的形式分布在市场的同一楼层或经营片区。,3、营业时间一般规律研究,市场整体营业时间一般规律,总结分析：以批发为主的小商品（综合或专项）市场一般营业时间结束较早，控制在18：00前；而批零兼营市场营业时间结束得相对较迟，关门时间为18：00-20：30。,各经营业态的营业时间一般规律,以惠州义乌小商品批发城为例：,以批发和公司专项采购为主： 劳保用品 日用日化 茶叶茶具 文体用品 工艺礼品,批发与零售兼营： 小食品 日杂百货 玩具 针织家纺 小针织 饰品 皮具箱包 以零售为主： 小五金 小电器 鞋 男装 女装 童装,可营业至18：00,可营业至18：00-20：30,备注：表中数据由惠州义乌小商品批发城经营管理公司提供。,根据我司零售商业项目操作经验，地级市零售商城各经营业态占比不尽相同，但常规业态分类基本一致，一般涵盖如下10个业态： 日化 针织 饰品 针织家纺 玩具 皮具箱包 男装 女装 童装 鞋,河源、梅州、汕头零售商城业态统计：,4、零售商城业态规律研究,（二）项目经营分区及规划面积建议,a座 b座,-1层，a座1-3层以批发为主 营业时间为： 9:00-18:00,a座4-5层、b座1-5层批零兼营 营业时间为： 9:00-20:00,备注1：将各业态根据分区原则划入各楼层后，其权重面积与楼层总面积出现一定程度的差异，左表根据楼层总面积将各业态的经营面积进行缩放，得出修正后各业态的经营面积。 备注2：各业态最终经营面积需根据a、b座各楼层具体经营面积及铺位分割情况方能最终确定。 备注3：未来招商过程中根据招商进展情况适时可调整各业态经营面积。,经营分区图示：,日杂百货,小电器,劳保 用品,小五金,农 信 社,-1层,经营分区图示：,商 业 配 套,小食品,a座 b座,农信社,连锁 快餐,1层,商业配套,经营分区图示：,日用日化,饰品,a座 b座,2层,经营分区图示：,针织家纺,童装,a座 b座,小针织,3层,经营分区图示：,a座 b座,女装,女装,4层,经营分区图示：,男装,特色餐饮,a座 b座,鞋,5层,中型餐饮,皮具箱包,中老 年装,项目商业配套的平面布局及规划要点说明1： 农信社 经营面积：1000平方米（其中，1层200平方米，-1层800平方米） 经营位置：b座靠近双龙大道拐角铺位 规划要点：施工时需用实墙将农信社与商场隔断；营业大厅内规划楼梯直通-2层办公室。,市场主入口,1层为 营业大厅,-1层为 办公室,餐饮、物流、便利店 经营面积：400平方米 经营位置：a座背街铺 规划要点：施工时需用实墙将铺位与商场隔断；餐饮区铺位需预留烟道。,市场主入口,规划餐饮区,规划物流区,规划便利店,规划便利店,项目商业配套的平面布局及规划要点说明2：,项目商业配套的平面布局及规划要点说明3： 连锁快餐 经营面积：800平方米 商家数量：1家 招商对象：麦当劳、肯德基、真功夫等品牌连锁快餐 备注：根据招商情况而定，如招商进展顺利，可考虑增加连锁快餐商家数量及经营面积。 规划要点说明： 楼层荷载：350kg/ 供电负荷：200kw 规划位置：最好在拐角处，或项目临主干道醒目位置,整体位于一层 图示区域,经营位置： 方式一： b座临双龙大道的街铺（农信社北侧） 方式二： b座临双龙大道的街铺（农信社西侧）,一层为 餐厅入口,二层为 就餐区,中型餐饮休闲娱乐设施 经营面积：800平方米 商家数量：1家 招商对象：餐馆、茶馆或咖啡馆等 营业时间：10：30-20：00 规划要点说明： 楼层荷载：350kg/ 规划位置：项目b座5层东北角 其他说明：施工时需用实墙将中型餐饮休闲娱乐设施与商场隔断；同时需需预留烟道。,项目商业配套的平面布局及规划要点说明4：,项目商业配套的平面布局及规划要点说明5： 特色餐饮 经营面积：3000平方米 商家数量：1家 经营位置：b座5层北侧区域 营业时间：10：30-20：00 经营品类：全国各地风味小吃、快餐,特色餐饮区,规划要点说明： 排烟系统：预留烟道 楼板承重：350kg/ 分区布置：点餐区600、就餐区2000 、工作间400 ,特色餐饮区运作模式建议：,模式一：统一管理合作运营 由开发商统一装修、统一收银，与商户（品牌店）合作经营，管理公司从营业额中扣点的经营形式。 优点： 1、有利于特色餐饮区整体推广，使得市场经营特色更鲜明； 2、经营相对稳定，对特色餐饮区的餐饮品质、服务质量有主导权，可根据市场经营状况及需求适当调整经营方向，有利于整体市场经营； 3、商户只需负责原材料、厨师和操作间装修等成本，降低了商户经营成本，有利于商户进驻； 4、扣点经营使开发商与商户收益风险捆绑的在一起，有利于特色餐饮区招商。 缺点： 1、开发商需招聘人员，组建专职经营管理团队，增加运营成本； 2、对从业人员管理素质要求较高，且开发商首次尝试，后期经营风险把控不可预计； 3、开发商与商户风险共担，租金收益无法保障。,模式二：统一管理独立运营 开发商将铺位租赁给商户（品牌店）经营，由商户自行装修、独立核算、各负盈亏的经营形式。 优点： 1、开发商无需承担特色餐饮区营运风险； 2、另外组建专职经营团队，降低运营成本。 缺点： 1、开发商无法保证特色餐饮区服务品质及餐饮质量； 2、市场培育期生意萧条，如商户无法顺利过渡，开发商需另行招商或减免租金； 3、商户经营成本增加，而且上高楼层经营，给招商带来压力。,四、项目定位可行性分析,（一）项目定位的招商可行性分析,32%的本地老市场商户可以考虑进驻本项目,20%的上游市场商户可以考虑进驻本项目,16%的下游市场商户可以考虑进驻本项目,28%的周边城市市场商户可以考虑进驻本项目,（二）项目定位的销售可行性分析,7%的本地市场商户、4%的上游市场商户、2%的下游市场商户、10%的周边市场商户考虑自购自营,小商品市场铺位面积小，一般约为20平方米，即使销售单价较低，铺位总值也不会太高，投资群体广,江门为珠三角投资洼地，商铺广受佛山、中山等城市投资客垂青；本地投资群体以个体工商户、公务员、私营企业主等为主,4年前推出的地王广场和10月份推出的7000平米世纪城受市场追捧，销售业绩突出,江门近年并无大型商业项目面市，地王广场4年前推出，10月推出的世纪城可售面积仅7千平米,五、项目定位的经营平台要素分析,平台决定未来！,满足商户及采购客户金融交易需求,引进大型餐饮、特色快餐、便利店等，为市场提供便利,满足市场商户货物储存及便捷提货需求,完成信息发布、广告宣传、业务洽谈和网上交易等功能,六、项目定位的竞争优势强化条件,项目定位的竞争优势强化条件,政府支持力度决定市场发展深度 一个市场能否可持续发展，很大程度上取决于当地政府的态度及支持力度。政府是公信力的象征，同时能给予市场适当的扶持政策。因此，项目启动后需争取市政府最大程度的支持，邀请其参加项目各阶段营销推广活动，并寻求减免税费、授予相关荣誉等实际支持。,实力商户是市场经营做旺的基础 所谓“商铺”，有商才有铺。进场商户数量决定专业市场开业与否，实力商户数量则决定专业市场能否旺场。因此，本项目未来启动招商时需制定相关优惠政策，下大力气吸引本地及珠三角、原产地市场经营户进驻本项目，增强项目的市场竞争力。,第二部分：项目建筑规划与装修设计建议,一、项目整体布局建议,（一）项目经营配套规划建议,卸货区：设置于项目一层，需靠近货梯，方便货物进出。,货梯,货