江苏盐城建湖森达地块策略简报.ppt

建湖森达地块 策略简报,目录,一、建湖概况 1、地理位置 2、交通 3、经济发展 4、规划 5、小结 二、建湖房产概况 1、板块格局 2、当前市场供应状况 3、发展趋势 4、购房群体分析 5、代表性楼盘 6、小结,三、项目地块分析 1、地块现状 2、地块指标 3、地块四至 4、地块swot分析 5、地块分析小结 四、项目建议 1、项目总体定位方向建议 2、项目住宅商业配比建议 3、项目户型配比建议,一、建湖县概况,建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬33163341，东经1193312005。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万。 建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。 建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。,1、地理位置,建湖县交通便利，目前高速已经全线贯通。至京沪高速公路25公里、宁靖盐高速公路10公里、盐淮高速公路3公里、沿海高速公路15公里，至连云港200公里、南通港200公里、射阳港70公里，新长铁路贯穿建湖县城、至盐城民用机场30公里。 车程至上海约3小时，属于上海3小时经济圈。 车程至盐城约半小时，至南通约1.5小时。,2、交通,2009年全年经济发展情况如下： 全年实现地区生产总值200.5亿元，同比增长14%； 全社会固定资产投资134亿元，增长35.6%； 规模以上工业增加值83.4亿元，增长15.9%； 财政收入26.4亿元、一般预算收入13.1亿元，分别增长46.4%、46.9%； 注册外资实际到账8739万美元，增长30.7%； 社会消费品零售总额67亿元，增长20.6%； 城镇居民人均可支配收入13984元，农民人均纯收入7615元，分别增长13.3%、11.4%。,3、经济发展,建湖规划： （1）“一区三园” 上岗产业园 创建于2007年，位于盐城市区北侧204国道上冈段，规划面积10平方公里，建设以纺织服装、机械、物流为重点的产业园，接受沿海开发和盐城大市区的辐射。 产业园区位优势独特。新老204国道贯穿南北，串场河、通榆河、黄沙港三水交汇，通江达海，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速和新长铁路交通便捷，物流发达，具有得天独厚的有利条件。,4、规划,高新产业园 高新产业园依托于城南新区，东起西塘河，西至建宝复线，南起盐徐高速，北至镇南路，规划用地面积约12.6平方公里，盐徐高速公路傍高新产业园而过，交通十分便捷。建湖县城主要往西向南发展，以高新产业园为核心的城南新区的建设符合大势所趋，新区的开发建设将对完善整个县城的城市框架，促进城市化进程起到积极作用。,民营创业园 创建于2004年2月，园区总体规划面积为6000亩，建设标准厂房1000幢，吸纳500家企业进园投资创业，总投资30个亿，经济总量达百亿，税收超亿元。计划建成全省乃到全国有较强影响力的特色工业集中区。 园区南起盐淮路，北至新长铁路，东起建高路，西至建宝路。新长铁路横贯全境，驱车10分钟可直入盐淮徐高速公路。 经济开发新区 成立于1992年6月，正式启动于2001年5月，2006年4月被批准为江苏省级开发区，区域面积15.3平方公里，规划工业用地面积约10平方公里，总人口2.5万人。 开发区交通十分便捷，纵贯全境的新长铁路，北与陇海线相接，南与沪宁、宣杭线相接，在建湖设有站点。东邻204国道，驱车半小时抵达盐城机场，可直飞韩国、北京、广州、温州等地。驶进京沪、盐淮徐、宁靖盐、沿海四大高速公路交汇的入口仅需5分钟。距南通港、连云港190公里，行程1小时40分钟。开发区四周环水，周边航道为3-5级，通航能力300-500吨。,（2）城南新区综合商务区 以建湖行政中心南移为依托，以双湖公园、体育中心、文化中心建设为契机，着力引进五星级酒店、超级大卖场、品牌专卖店，高起点精心打造集购物、休闲、商务为一体，功能完善的综合性区域商业中心。 建湖县城南新区是正在规划建设的城市发展新区，是建湖未来的行政、体育、文化中心和新兴产业集聚区。,建湖的交通比较优越，可以全程高速至上海、苏州、南通、徐州等城市； 建湖的经济在稳步增长，市民的收入也在同步增长，实际购买力在逐步增强； “一区三园”的规划运行，使建湖的经济获得长足的发展助力； 城南新区成为建湖重点规划的区域，也将会成为建湖房产发展的热点区域。,5、小结,二、建湖房产概况,由于建湖城市的规划，目前建湖的房产呈现两大板块格局。 老城区板块。老城区板块由于建成的年代比较久远，重新规划发展的难度大，大部分楼盘的品质均不高且规模较小，但近年来随着外省市开发企业的进驻，在老城区边缘区域，新开发了一批品质较高、规模较大的楼盘，如位于老城区东面农工商房产开发的“英郡”、老城区西面江苏泽园房产开发的“理想城”等； 城南新区板块。城南新区由于目前正在兴建公共建设，如医院、体育馆、110指挥中心等，未来县政府也将搬迁至新区，未来的新区将会成为建湖新的行政文化中心。伴随新区的兴建，目前房地产业开始步入开发阶段，目前已有“双湖壹品”在建。,1、板块格局,2009年住宅销售情况：商品房销售总量为60.49万平方米（ 5844套），同比增长261.57%，其中住宅销量56.54万平方米（5250套），同比增长273.45%，整体销售状况较佳。 2009年销售区域分布情况：县城商品房销售量占全县商品房销售总量的 92.47 %，占绝对比例。 2009年商品住宅的面积消费结构基本稳定，8090平方米的二房、110120平方米的三房户型是市场热点。 2009年商品房销售价格：商品住宅的销售平均价格为2956元/平方米，其中住宅均价为2671元/平方米。 目前市场供应情况：在当前宏观政策背景下，目前全县大盘可售房源较少，但全县商品房待售面积达到25.61万平方米，整体供应量仍比较充足。,2、当前市场供应状况,城南新区的区位较佳。距离建湖高速路出入口只有6公里，交通动线便捷； 从当前建湖县的规划来看，城南新区将会成为建湖新的行政文化中心，共建配套设施更加齐全，特别是县政府的搬迁，将会带动周边相关配套产业的发展； 城南新区属于新规划的区域，容易打造成高品质的住宅产品； 从上述综合各方面的情况来看，城南新区将会成为建湖房产发展的热点区域，也将是房产发展的必然趋势。,3、房产发展趋势,目前建湖县市场购房群体主要有以下特征： 特征描述： 目前占市场主流的普通楼盘购房群体主要以农村进城购房、结婚购房、为孩子读书购房、外出务工回乡购房等群体为主； 部分高收入群体，如政府公务员、私营业主、教师、医生等以改善性需求为主； 分析： 从整体市场成交情况看，主要以刚性需求为主，投资客户基本没有； 受购买力限制，普通大众能够承受的总价有限，无法因为项目产品品质而无限制提高购房预算； 部分高端客户会考虑去盐城市区甚至外市购房。,4、市场购房群体分析,发展商：江苏泽园房地产开发有限公司 景观设计：杭州绿野建筑景观设计有限公司 景观规划：杭州建业建筑设计事务所 全程营销：汇丰行地产投资机构 项目规划：泽园理想城由58栋建筑和沿街商铺组成，其中53栋为多层建筑，6栋为沿街小高层建筑。小区总建面积210000平米，容积率1.8,绿化率40%。,5、代表性楼盘,泽园理想城,关键词：老城区板块、大盘,销售状况：当前销售的为理想城2期尾盘，目前销售率为90%以上，销售均价为3780元/平方米； 目前三期正在建设中，预计2011年将会推向市场。 当前市场热销户型是110平方米左右的三房和90平方米左右的二房。,分析： 优势： 紧邻建湖双语小学，作为建湖县最好的一所小学，建湖双语小学在建湖具有非常大的影响力，本项目作为邻双语小学最近的楼盘，无疑具有非常大的优势； 本地开发企业的影响力。泽园理想城是由建湖本地开发商开发建设，已经开发了建湖县几个比较深入人心的领军楼盘，如泽园现代城等。由于前期开发项目品质还不错，该发展商在建湖也形成了一定的品牌口碑。同时该发展商凭借着本土开发商的优势，在当地政府机构中也形成了很深的人脉资源，其开发的项目常常被作为典型楼盘，在政府层面进行宣传。 劣势： 项目整体规划布局呈现兵营式的布局，非常普通，没有亮点； 项目所属的河西区域不属于建湖规划的重点区域，未来的升值空间受到非常大的限制。,开发商：农工商房产 全程营销：同策咨询 项目规划： 项目规划总建筑面积30万平方米，目前开发的是一期15万平方米。一期共有27栋多层、5栋小高层组成。 目前一期第一、第二批房源开始交房，当前在售的是第三批房源，当前销售均价为3800元/平方米，目前整体一期的销售率达到85%以上.,农工商新世纪花园,关键词：老城区板块、大盘、品牌开发商,分析： 优势分析： 品牌开发商开发 在当地属于知名大盘，市场接受度较高； 楼盘品质较佳，无论是整体规划、园林设计，还是建造的品质，均属于建湖县一流； 劣势分析： 区位较差，距离老城区中心1.5公里； 不属于未来建湖规划发展的重点区域，未来的升值空间有限。,投资商：上海仕盟集团 开发商：江苏建业房产 规划设计：上海雅思 景观设计：上海现代集团 全程营销：风行今日地产营销机构 项目规划： 项目总建筑面积22万平方米，分两期开发，一期规划为独栋、双拼别墅、多层公寓，二期规划为小高层公寓，当前在售的为一期别墅。 一期共规划有66栋独栋别墅（面积在300-450平方米之间）、22套双拼别墅（面积在240-270平方米之间），5栋多层公寓（面积在150平方米左右的四房）。,双湖壹品,关键词：城南新区板块、大盘、高端楼盘,销售动态：目前一期主要在售独栋别墅与双拼别墅，多层公寓尚未发售。目前独栋别墅剩余8套左右，双拼别墅剩余15套左右。 销售价格：独栋别墅销售均价10000元/平方米，双拼别墅销售均价9000元/平方米，多层公寓目前对外报价4600元/平方米。,分析： 优势分析： 位于城南新区，规划待发地理位置佳， 紧邻双湖公园，周边环境优美； 面对高端客户，产品具有一定稀缺性 劣势分析： 整体采用兵营式的布局规划，与项目的品质与售价不匹配； 别墅户型设计非常普通，没有亮点。,目前整体房产呈现两大板块格局，但城南新区将会成为未来发展的热点区域； 目前在售的代表性楼盘总建筑规模均超过20万平方米，建湖县房产已经开始迎来大盘时代； 在售的代表性楼盘在规划设计非常普通，户型设计缺乏亮点，整体房产开发仍处于相对比较低级的阶段； 房价增长相对比较缓慢，2007年底的价格一般在2600-2800元/平方米，目前的市场销售价格一般在3500-3800元/平方米之间，受购买力影响，整体价格增长幅度不大。,5、小结,三、项目地块分析,项目地块位于湖中南路、森达路，目前为江苏森达鞋业有限公司总部大楼及厂区、宿舍、仓库等。,1、地块现状,2、地块指标,3、地块四至,项目西侧为当地居民私房和老式公房， 项目东侧为雷诺时装、中国农业银行等； 项目南侧为民房。 项目北侧为新建小区。 项目四周整体感官比较凌乱，特别是项目的西侧与南侧，需要有比较大的力度进行规划。,项目地理位置较佳，不仅位于城市中轴湖中南路两侧，而且属于老城区与城南新区结合部（偏近城南新区），既可以享受到老城区成熟的配套，又可以享受到城南新区规划带来的发展机遇； 项目占地规模大，若开发成住宅楼盘，将属于大盘，符合建湖县当前 “大盘时代”的房产发展趋势； 交通动线佳。不仅位于城市中轴两侧，而且距离建湖高速出入口只有6公里，交通动线非常便捷；,4、地块swot分析,s：优势分析,项目地块共有6块土地组成，并且彼此之间处于断开状态，缺乏直接的连接，为项目的开发带来较大的规划难度； 项目地块的土地权属不一，有商业综合用地、综合用地、住宅用地、商业用地、教育用地等，要保持开发的顺利进行，就需要对地块土地权属不一的情况进行统一化，将有一定的开发成本增加； 项目土地的实际使用年限也不同，有40年、50年、70年左右的，整体年限比较混乱，同样需要进行统一化； 项目地块周边的住宅品质较差，在一定程度上将会影响项目品质感的提升；,w：劣势分析,森达鞋业属于建湖当地的明星企业，具有非常大的知名度，其地段为众人所熟知、认可，有利于项目口碑的宣传； 当前建湖在售的楼盘在整体规划布局、户型设计等方面仍比较初级，一旦项目的布局规划、户型设计进行优化，将会增加项目的市场竞争力； 项目紧邻城南新区、高新开发区等建湖重点规划发展区域，有助于项目充分的融入整个城市的规划发展之中，成为建湖地标性楼盘； 百丽国际集团作为国际知名品牌，将有助于提升客户对项目的信任度与认可度。,o：机会分析,当前宏观调控政策带来的影响，虽然还没有出现一线城市价格下调的迹象，但销售速度放缓、价格停滞不前已是不争的事实； 建湖县市区常住人口只有15万左右，整体市场刚性需求有限； 建湖县缺乏具备明显优势的主体产业，整体人均的实际收入相对有限，在一定程度上将会影响项目开发利润的提升； 目前建湖县在售的、有一定品质楼盘的未来供应量相对较大，仅具有代表性的3个楼盘的未来供应量将在40万平方米左右，未来的市场竞争压力不容小视；,t：威胁分析,项目当前存在着地块属性不一、未来的市场竞争压力较大的问题，但这些问题均可以通过前期的运作，项目的规划、户型设计优化等方面的来进行弱化。 而与此同时，项目存在的优势则更加显著： 地段区位优势。处于老城区与城南新区交界处，二者的优势均可以享受； 地标性建筑的市场认可度。森达属于建湖的明星企业，森达总部大厦属于建湖的地标性建筑，这些均有利于将项目打造成住宅的地标性建筑，从而提升项目的开发利润。 综上所述，项目的缺陷可以进行弱化，而项目的优势却是客观存在，通过后期的营销宣传，项目将具有较大的操作空间。,5、地块分析小结,四、项目相关建议,就本项目总体定位而言，需要有如下原则： 要有前瞻性，要与城南新区的规划融合。城南新区将规划成未来建湖县行政、文化中心，目前已经规划有学校、医院、110指挥中心、体育馆等共建设施。未来的城南新区板块也将属于建湖高档住宅社区聚集的区域，因此项目的规划定位一定要与建湖总体发展的趋势相融合。 项目规划要与地段相吻合。项目处于新老城区交界处，既享受老城区成熟的商业配套，也享受新城区带来的发展机遇，因此项目的规划要体现项目独特的区位优势。 要定位成地标性建筑。森达鞋业属于建湖明星企业，并且森达总部大厦属于建湖地标性建筑，具有非常高的知名度，项目的地段得到充分的认可，容易打造成地标性建筑。 综合项目的各项优势与项目总体定位的原则，建议将项目定位成： 中高档的地标性住宅社区,1、项目总体定位方向建议,结合项目的整体定位，建议项目分三期开发,针对本项目住宅、商业面积的配比情况，考量如下： 商业比重不宜过高。虽然在房产板块上可以将建湖县分为老城区板块和城南新区板块，但由于县域核心区域范围较小，老城区的商业对城南新区仍具有比较大的辐射影响力，因此尽管项目紧邻城南新区，会有城南新区、高新区的消费客流，但从影响力及后续的可经营角度出发，商业面积依然不宜过大； 住宅社区以中档为主，辅助少量高端产品。由于建湖县城市人口少，市场高端客户有限，需求较少，并且还会受到周边大城市的分流影响，因此项目高端的住宅产品配比不宜过高。考虑到城南新区未来的发展趋势，因此项目的住宅配比需以中档为主，以获得大众群体的青睐。,2、项目住宅、商业配比建议,结合项目的定位及对项目面积配比的考量，建议如下：,建议诠释： 社区商业占比5%。项目社区商业面积不宜过大，主要为社区配套； 酒店占比5%。项目原有的森达总部大厦目前在建湖属于地标性建筑，具有较大的知名度，因此建议尽量改建成酒店； 小高层住宅占比20%。项目紧邻双湖公园，具有一定的景观，因此可以建成部分景观小高层；从容积率及规划上来看衡量，也需要建成一定比例的小高层住宅； 多层住宅占比40%。多层住宅是当前