昆明华都二期推广思考215p.ppt

又,执,一,城,华都二期推广思考,2007，华都，执正中，纯品魅力,2008，华都，超越出品，又执一城,全面井喷的市场环境，怎样应对？ 从中林到佳湖，品牌如何接力？ 在一期概念基础上，如何全新延续？ 在一期表现调性之上，怎样突破？ 怎样的推广手法和渠道，更有效力？ 如何把握项目产品的价值与价格？,华都推广线索,了解市场，纵观全局,08楼市，价值拐点,奥运会透支中国房价，2008楼市将出现拐点？据王小广（国家发改委经济运行与发展研究室主任）最新报告预测：目前中国各项经济指标，进入周期性繁荣的顶部区，顶部可能出现在明年上半年。由于受多重因素的作用，房地产在奥运会后可能步入中期调整期，楼市中的重要支柱力量买方，可能进入观望,2007房价大涨后，2008扑朔迷离,08昆明楼市，全面井喷,中心：占尽地利 北市：迈向成熟 西市：大盘突起 东市：价值复苏,南市：高温博弈,北市区 江东片区、世博板块日 益成熟，和谐世纪、金 江小区等100万m2级大盘 以成熟魅力问鼎楼市,东市区 金色俊园另立中心，东 三环强力带动，东骧神 骏、汇和紫光阁等借人 民东路延长线展开角逐,西市区 万辉星城、温泉山谷、 西山新城、昆钢项目等 千亩大盘频出西市，成 为近郊生态居住首选,中心区 上东城高调入市，盛高大城、银海领域、百大城市理想、俊发香樟俊园等凭地段而占据先机,南市区 星体花园45万方小高层 放量，畅园高调入市， 苹果谷、滇池印象、同 德星河嘉园等近距博弈, 08广福，全线沸腾,随着市级行政中心的正式南迁，“第三城”、“经济三角洲”日益成熟，广福路将显现出日益重要的地位，昆明楼市第一路将名符其实 华都二期，将迎来更为激烈的竞争,了解对手 也是提升自己,体育城星体花园,开发商：星耀地产 地址：广福路与昆洛路交汇处 产品特色：有退台的“高层洋房” 住宅体量：45万m2 营销推广：洋房的景观，高层的价格（均价4200）；依托体育城大型配套，及“第三城”的区位炒作，提出“城市、主场”概念，前期蓄客顺利。,竞争指数： ,同德星河嘉园,开发商：同德地产 地址：广福路邦盛茶城东侧 产品特色：不详 占地规模：325亩 基本情况：开发商业绩一般。现场已动工，可能在2008年入市，预计大部分产品为小高层公寓。由于邻近华都，规模较大，竞争潜力也大。,竞争指数： ,世纪半岛苹果谷,开发商：金宸地产 地址：广福路与前卫西路交汇处 产品特色：南加州建筑风情，90平米创新户型，点式楼为主，水景突出，组团围合产生集中景观 总户数：965户 营销推广：以感性广告入市，主题有创意，借苹果典故表达全方位居住价值。11月17日内部认购推出400套较差房源，均价4400，8%折扣，仅成交79套。预计华都2期上市时该项目销售过半。,竞争指数： ,同仁滇池印象,开发商：同仁地产 地址：广福路香槟小镇对面 产品特色：别墅+洋房+小高层混和业态，水景突出，舒居性较好 公寓户数：1200户左右 营销推广：前期蓄客时间长达1年，内购均价4200，较华都同期销售均价低约500元，未做广告、未正式开盘销售逾半。同仁医院配套有一定吸引力。预计华都2期入市时已大部分认筹。,竞争指数： ,同德锦江嘉园,开发商：同德地产 地址：广福路以北，盘龙江以西 产品特色：以点式小高层为主，有集中水景 建筑面积：约13万平米 基本情况：开发商业绩一般。绿地率45.6%，容积率2.196，建筑密度24.77%。预计上市时间与华都2期接近，但周期更短。,竞争指数： ,仁和天下,开发商：仁和地产 地址：滇池印象南侧 产品特色：混和业态社区，情况不明 开发规模：