新嘉福商厦营销策划简案 38P.pptxVIP

新嘉福商厦营销策划简案,水头镇概况、经济发展及房地产市场状况004 项目背景012 本项目简介012 项目定位及商业业态划分.019 项目招商及营销策划.024,目录 contents,位于南安市南部沿海，与厦门经济特区接壤，有泉州“南大门”之称。全镇面积117平方公里，水头户籍人口11.8万人，常住人口20多万人，石材加工企业600多家，规模企业66家。地处闽南“金三角”中心区域，拥有得天独厚的区位和人文优势，是福建著名侨乡和经济重镇。 素有“石材之乡”的南安水头镇，是泉州离厦门最近的地方。有人比喻说，这两地，就像咽喉和胃，关系密切。,泉州“南大门”,位于国道324线230km处，是浙江、福州通往厦门，广州、深圳和泉州南部沿海联结内地的必经之地。厦门国际机场、晋江青阳机场分列左右；石井港5000吨级码头遥遥在望。颇具规模的蟠龙开发区、院下工业区、南联工业园，以及豪盛、三荣、金星、飞达、鹏程等知名厂家散布其侧，如众星拱月状，成为人流、物流、信息的聚集点。,闽南建材第一市场,南安市有建材企业4000多家，年产值达135亿元，上缴税收2.12亿元,其中石材生产企业1350多家，陶瓷生产企业800多家。就行业分布来看，建材企业大多集中于水头、官桥、石井等沿海乡镇，仅水头镇就有500多家,年总产值20亿元。2011年完成工业总产值185亿元，上缴工商税收12.37亿元，镇区建成区扩大至15平方公里。,水头镇经济发展,水头镇城市整体规划图（20102030）,水头是一个外来人口集中的城市，水头外来人士的置业比例，在各个楼盘不同程度增加，个别楼盘甚至超过购房比例50%。可以说，虽然水头目前还是以大户型为主，但是，已经区别于前几年只推大户型房源的时代，中小户型产品正随着外来人士置业热的出现，展露出越来越多的市场机遇。,水头楼市迎来外地置业热,世纪新城的住户70%为在外经商的水头人，销售的户型是以大户型为主，来买房的客户主要买的就是尊贵的身份。但是在另外一家楼盘，情况则截然相反，“时代新城”的销售人员告诉记者，“时代新城”推出的小户型住宅，主要以外来人员购买居多;“东星荷景园”的销售人员称，推出的二期4幢楼都是现房，而销售的户型也比较的平均，单身公寓，小两房，三房都有，而销售的客户本地与外地各占了一半，外地购房者主要以小户型为主。,以住宅为主，住宅销售率达63%，住宅均价4631元/平米；,以住宅为主，住宅销售率达45.5%，住宅均价5037元/平米。,以住宅为主，住宅销售率40%，住宅均价4921元/平米,以住宅为主，住宅销售率18%，住宅均价4873元/平米。,以住宅为主，住宅销售率93%，住宅均价3086元/平米。,水头镇得天独厚的地理位置决定了它的经济与城市迅猛发展，城市的扩充与经济贸易发展必将带动房地产市场发展。 经济贸易的发展使外来人口增多，促进房地产市场购买投资比例增大 纯安置类住宅小区市场供大于求，处于饱和状态 商住类住宅及公寓受市场亲睐较大，价格依然是消费者考虑的主要因素之一,市场小结,创业园规划用地约7平方公里，地处水头、石井两镇的海岸线，连接晋江安海镇，位于厦门、泉州、南安半小时经济圈结合部，与金门岛隔海相望，与台湾一水之隔。拟建成以技术密集型和高附加值工业和研发商务用地为主，兼有居住和配套公共服务设施用地的综合性现代化新区。,项目背景,海联创业园规划地块图,本地块,本地块处于整个园区的中心地段，临园区主要干道创业路，地理位置优越，地块方正。,c1美斯克豪园,a5万兆大厦,c2力志世丰,美斯克豪园以写字间为主要产品，价格在5080元/平米左右。附带有少量住宅与商铺，住宅价格在4142元/平米左右。,项目周边楼盘浅析,万兆大厦以住宅产品为主，附带有少量商业与写字间。住宅与写字楼价格 相当，均在3200元/平米左右，商铺12716元/平米,项目周边楼盘浅析,力志世丰主要产品为写字间，占总开发面积的60%，住宅开发比例占32。4%,项目周边楼盘浅析,项目介绍,占地面积4435.6 8总建筑面积24199.83 容积率2.5 建筑密度45.8% 绿地率36.1% 地下室6877.33 底层为商场，二至三层为办公，四至十四至左右两梯为住宅，中间二梯为办公 附属楼，底层商场，二层办公，三层局部办公,项目经济技术指标,地块定位 集商超购物、休闲娱乐、时尚精品于一体的经典购物广场 时尚、休闲、舒适,项目地块定位,时尚经典舒适的购物体验中心,本案,项目业态定位,业态档次定位,时尚精品,以时尚品牌时装、皮具、鞋品零售为主。（以only女装a、台湾黎姿为代表）,休闲娱乐,以中档，主题休闲餐饮作为吸引人流的重要业态。（如罗拉咖啡、台湾一茶一坐）,业态档次定位,健康娱乐,以中档环艺电影城及儿童游乐园聚集人气（如星美国际影城、淘气堡儿童游乐园,业态档次定位,生活购物,以中型规模的综合超市满足附近居民与办公人士的生活所需。面积大约2000平左右。,业态档次定位,业态定位,业态规划建议,3f,顶层,2f,1f,1f规划面积约2175，以品牌店、休闲娱乐为主,2f规划面积约2500，以中型综合超市与家居饰品为主,3f规划面积约2200，电影娱乐及儿童游乐场、室外露台茶饮吧,414层左右两梯为住宅，中间二梯为写字楼,中间平台打造绿化生态露天平台,销售策略（由难入简）,招商/销售策略 1f自留一部分铺面，用来安置能带动人流和品质的知名品牌，其余全销售；2-3f商铺去化较慢，价值有限，因此需引进特定业态及品牌，除了快速去化面积外，带租约销售，保证资金迅速回流。,有效整合政府资源品牌连锁商家资源，先集中精力把时尚精品这一业态招满做旺 旺人气和招商并行，没人气的现场与商家谈判的难度将大增所以日常的活动开展，有利于人 气的聚集，能给予商户的信心 以群体的集中的招商洽谈签约仪式为主要形式，松散而零星的招商不利于建立商家的信心 尽快落实正在洽谈大商家，行业的龙头企业先进来，给预一定的免租期限或先免租或者给予 装修补贴，引入一些特色商店，先把店铺开起来，以商带商,招商策略思考,项目运作核心“以招商租赁为主导，售买为重要任务”，而销售推广与招商推广在推广方式 及利益点诉求存在着不同，所以在推广中如何将两者进行很好的结合，是我们推广中着重考虑的问题。 在全程销售推广中，需要营造投资氛围，向目标客户灌输“最佳投资之选”的理念，而且必须借助招商 的不断利好来推动销售开展。,运作策略思考,漂亮的事件营销能达到事半功倍的效果 时尚家居精品展/美食节/电影观摩节； 参加承办桐庐中小企业博览会； 日常旺场活动： 各商家促销活动放在本案现场 政府开展的便民活动公益活动 定期露天电影,事件营销,营销方案应具有商业时尚化特点； 活动形式应适度创新； 活动形象要具备大气、时尚、震撼等元素,前期预热市场，以政府口吻炒作板块价值，提升区域形象； 现有案名以商厦后缀，混于周边项目，不够醒目，建议对案名做以调整，体现项目大气、高档之形象。 与基金形成联动，靠基金炒作来引起市场关注，增强投资者信心； 强化现场包装，尤其是售楼处和样板房的建设，弱化周边环境的劣势，在项目外立面暂时不能体现的情况下，以其体现项目品质； 前期去化目标以集团购买（整层客户）为主。,写字楼及住宅推广思考,各销售阶段营销策略建议,第一阶段：项目导入期 主要任务：提升区域形象、点对点直销导入集团客户+散客前期积累 工程节点：结构封顶前 销售策略： 主动出击确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判； 此阶段可能会引起投资者关注，应确定初步推盘策略，统一制定吸引投资者客户的宣传口径（如是否代租）。 推广策略：对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。以新闻炒作为主要宣传方式，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借政府、专家口吻。,第二阶段：开盘期、强销期 主要任务：宣传产品品质、大客户引进带动全面散客跟进 工程节点： 项目主体结构封顶，外立面部分呈现，以准现房姿态推向市场。 销售策略： 以行家“泛营销”策略，拓展客户渠道； 以较强的现场执行力，提高散户成交率； 预留部分景观单位，继续拓展集团客户； 推广策略： 强化现场包装，体现产品品质高度； 开盘期，在新闻炒作的基础上进一步增加了硬性广告，加大广告发布频率。 强销期，以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传。 建议依然以特点专业媒体为主要宣传工具，避免大众化。,各销售阶段营销策略建议,第三阶段：持续期、收尾期 主要任务：散售为主，租赁为辅。 工程节点：项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。 销售策略： 销售价格做较大提升； 采用促