宁波和丰创意广场报告149页.ppt

和丰创意广场前期市场研究报告,宁波中原物业顾问有限公司 2009年6月,项目商业定位,项目经济测算,商业市场分析,写字楼市场分析,项目写字楼定位,项目属性研究,市场研究分析,项目初步定位与经济测算,1,2,3,4,5,6,城市角色 交通分析 配套设施分析 景色资源分析 项目解读 项目属性小结,项目位置 项目东临江东北路，南邻民安路，北至庆丰桥，西面紧靠甬江和滨江景观带。临近三江口核心区的一线江景位置。 区位定位 项目所处的甬江东岸区域在功能定位上，以完善城市功能为出发点，除了考虑对三江口核心功能的延续和补充外，充分考虑相对于周边区域的各大功能，选择在规划区内需要补充、能够补充的功能，从而确定该区块的功能定位为：处于三江口城市核心区域，以展现现代工业文化为主题，完善城市核心区居住和商贸功能，提升城市多元文化内涵，形成创意文化产业基地和滨江休闲基地。,项目地处宁波市中心甬江东岸核心位置，区块功能上既是三江口核心的延伸，也是最临近三江口的滨江休闲基地，具较强区域优势和发展优势。,城市 角色,本项目,本项目,项目周边目前处于发展初期，多个项目处建设期，商务居住基本空白，但已自发形成小规模的餐饮休闲类商业，且区块紧临周边成熟社区。,项目 周边,周边现状 项目所处的甬江东岸规划区东面紧邻明楼社区和东胜社区两大市中心成熟的居住区，居住近10万人口，商业潜力巨大。周边餐饮休闲类发展较好，渔轮厂海鲜夜排档已具一定知名度。 甬江东岸规划区内目前所有4块已拆迁储备地块均已售出，其中3块已经开工建设。 项目北面的“化工及滨江居住区”目前尚在启动前期，其中滨江1#地块已经售出。 未来发展 项目所处的“甬江东岸”规划区内，目前宁波书城项目和东外滩高档公寓项目正在建设中，预计在2010年交付使用。本项目也已开工，预计2011年使用。渔轮厂商务中心也将在年内启动。区域内多个大型项目共同发力，将迅速催热本区域。 根据05年对“化工及滨江居住区”的规划布局，该区的功能以生活居住为主，兼容商业和办公，规划总建筑面积79.22万平方米，其中住宅面积48.27万平方米，商业办公面积24.1万平方米。未来将共同作用提升区域的整体影响力。,成熟居住社区群,东外滩花园（在建） 住宅：4.5万方 商业：0.8万方,化工及滨江居住区,滨江庆丰1#地块（未建） 商服：3万方 住宅3.5万方,本项目（在建） 办公17万方 商业6万方,渔轮厂项目（未建） 办公7万方 商业3万方,书城项目（在建） 商业2万方,化工及滨江居住区,滨江庆丰1#地块（未建） 商服：3万方 住宅3.5万方,金光中心等 办公2万方 商业5万方,现有,未来两年内,未来两年后,区块成长性 预判,区域未来几年发展力度加大，商务发展加速，居住层次以及居住氛围也将大幅提升，有望共同催热本区块，但区块商务氛围的真正形成预计需要5年左右。本案作为首批入市的规模商务类项目，长期看发展潜力巨大，但短期同样面临人气不足的抗性。,交通线路 项目靠近城市中心，多条城市主干道贯穿其中，私车交通非常便利，距离天一广场、家乐福商圈、老外滩等均仅需5分钟车程；距离机场16公里；距离火车站4.5公里；距离未来东部新城行政中心7.5公里。 公共交通 目前公交线路较少，500米范围内仅908/2/529/821四路公交，通往海曙、江北、江东、科技园区、鄞州等区域。未来快速轨道交通站点距项目较远。整体公共交通方面优势缺乏。 交通规划 规划的路网格局呈“四横三纵”的道路系统。四横即通途路、民安路、惊驾路和姚隘路。三纵为曙光北路、江东北路和滨江大道。 在建的外滩大桥将进一步加强与江北核心区的联系。轻轨5号线北面穿越。,交通线路发达，私家车通行便利，至各主要交通要道均极为便捷。但公共交通配套相对落后，不利于本项目办公和商业氛围的快速形成。,交通 条件,本项目,项目周边二公里范围内各类配套齐全，商业中心林立，为本案发展提供良好的商业平台同时又面临商业竞争的威胁，本案商业需通过差异化定位区隔竞争，扬长避短充分利用周边资源。,周边 配套,一公里范围圈,两公里范围圈,惊驾路餐饮街,中信泰富,周边配套 各类生活、休闲、娱乐配套丰富 目前周边社区的日常生活配套主要依赖江东区的家乐福、天伦广场。此外，地块至天一广场和江北核心区老外滩也较为方便，可以有效获得各项市级配套。 区位辐射 项目一公里范围内集中了老外滩、家乐福、惊驾路餐饮街、日湖等多个老牌区域商业中心，未来又有渔轮厂和书城项目对商业人流进行分流。项目两公里范围内现有天一广场，未来有中信泰富广场，本项目需要充分利用项目内部的办公人群带动自身商业，并以有特色的商业业态与周边项目形成“火锅效应”，吸引周边居住人群。,日湖,家乐福,可视景观 地块一线临江。结合近年甬江滨江大道和沿江公园的改造、新建，项目可视景观主要以甬江及两岸人文自然景观为主。 甬江公园（二期）：即江北甬江大桥以北，中兴北路以东区域的滨江大道绿化工程。甬江公园全长25km，目前一期（bobo城段）已建设完成。 甬江：宁波的城市象征之一。姚江、奉化江汇聚形成。地块为甬江的启始段，奔流25公里后汇入东海。甬江正临地块段宽约270米。 远距离景观 江北日湖，明楼公园，庆安公园。 由于地块处于核心城区，同时便于获得靠近三江口的其他景观资源。 综合而言，地块的环境资源具有相当的唯一性和稀缺性。,项目一线临江，稀缺性江景资源优势明显，未来三江六岸的景观改造将进一步提升这一优势。,景观 资源,本案体量较大，又是宁波中提升的龙头项目，将引领区块的进一步发展，项目发展有竞争优势，但较为鲜明的产业方向一定程度窄化了客群，给项目操作增加难度。,项目 解读,项目发展背景 本项目是宁波中提升的龙头项目，是宁波市工业设计创意产业的核心示范区、产业结构优化提升的带动区。 项目产业特色明显，但也一定程度上窄化了办公客群，对于13万方的规模型的办公体量，给后期招商或销售带来压力。 项目指标分析 地块体量庞大，办公面积达13万方，商业面积约6万方，另有3万多方的酒店，为规模型的城市商办综合体，将是甬江东岸未来重要的地标性建筑，具一定的发展影响力,项目整体特色明显，产品有利有弊。特定产业化的办公以及滨江商业带是本案产品的主要特色。,项目整体特色明显，沿江一字排开，最大化利用景观资源。 沿江商业层层退台设计，最大限度利用一线江景，是本案商业的一大亮点。在未来业态规划中需充分利用该资源。,方案解读,4幢办公产品设计无明显差异，不利于内部差异化定位。传统的高层产品设计，与时下流行的低密度独幢办公以及创意产业运用较多的loft灵活创意空间建筑形态相比，优势不明显。 商业集中在沿江东北路的生活轴线和沿滨江大道的景观轴线，整体分布较为分散。不利于商业人流的积聚。,有利面,不利面,本项目整体竞争优势明显，稀缺资源、地段以及交通是本案最大优势。但短期细分市场面临区块不成熟的压力，长期看成长性好，发展潜力看好。特定的产业化的办公将是项目发展的双刃剑，机遇和风险并存。,属性 综述,区位,项目地处宁波市核心区的一线江景位置，区位优势强劲。,交通线路发达，私车交通便利，但公共交通相对弱势，不利于本案商务人流和商业人气的聚累。,临近城市商业中心，周边二公里内有多个成型的商业副中心，对本案的商业人流造成一定分流威胁，需要差异化定位，以特色业态与周边形成火锅效应。,临江一线景观优势，占有稀缺资源是本案最大的利好，未来三江六岸的深入改造将进一步提升本案优势。,大体量的商务综合体项目，中提升龙头项目加强了本案的竞争力，同时自身拥有独特的产业特征和商业特征，风险和机遇并存。,项目周边目前成熟度不够，商务商业项目初建设初期，但餐饮休闲类商业发展已有一定基础。未来区块成长性较好，发展潜力巨大，商务人气，居住层次和居住氛围也将进一步提升。,周边,交通,配套,景观,地块,项目商业定位,项目经济测算,商业市场分析,写字楼市场分析,项目写字楼定位,项目属性研究,市场研究分析,项目初步定位与经济测算,1,2,3,4,5,6,整体市场 竞争市场 租赁市场分析 客群分析 物业费情况 市场小结,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无,改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本,动因,表现形式,产品特征,客户特征,客户关注点,追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围,需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 健康、风景,宁波的办公物业正处于高速发展阶段，多点开花，多元化发展，竞争愈趋激烈。,宁波办公市场正处于快速发展阶段,整体 市场,供应量大，需求相对有限，同时市场观望明显，造成供求严重失衡，市场现危机。,近五年写字楼供需走势 单位:万方,08年来写字楼月成交走势 单位:万方,2008年宁波市区新增写字楼供应量约55万方，比07年下降了26%左右；成交24万方，比07年萎缩了近60%，供应远大于需求。,供求走势,数据来源：宁波中原研究部,宁波老写字楼市场主要集中在三江口和中山东路和百丈路一带，随着南部商务区和东部新城的开发建设，写字楼逐步向近郊发展，未来将主要形成三江口老商务区、鄞州中心商务区、城市东扩片商务区三大片，后两个片区为近期发展热点区域。,本案,三江片区,鄞州中心商务区,城市东扩片区,东部新城核心商务区,南部商务区,板块格局,未来主要供应项目,近几年已上市销售的主要项目,受政府支持的南部商务区、研发园区（高新区）、东部新城商务区这样的集中商务区，进一步加剧供过于求的写字楼市场现状。同时由于这些项目受政府的扶持和多项优惠措施提供，分流了传统写字楼的部分客户，并多以低价给市场造成巨大的冲击。,政府扶持开发,研发园入住企业： 宁波海天塑机集团工程技术中心 宁波天安集团工程技术中心 宁波方太集团设计研究院 宁波东方集团工程技术中心 浙江大学宁波理工学院产学研基地 宁波大成新材料股份有限公司 化学工业第二设计院工程技术中心 宁波中策电子工程技术中心 宁波(象山)科技创业中心 宁波申菱电梯配件有限公司 浙江巨鹰集团股份有限公司 宁波经纬数控设备有限公司 宁波远东照明有限公司 宁波奇乐电器实业总公司 宁波方力集团工程技术中心 ,绿城研发园：项目总用地面积450亩，总建筑面积60万平方米。政府重点扶持的限产业限价的大规模办公项目，享受多项优惠，5500元/平米价格，对市场造成间接冲击。 南部商务区：一期规划用地369亩,总建筑面积91万平方米，总投资约40亿元。目前大部分项目处于主体工程或地下工程阶段，将给未来几拧宁波写字楼市场带来巨大冲击,南部商务区,绿城研发园,东部新城商务区,价格格局,价格梯度：从中心区向郊区由地段主导呈明显的价格梯度。目前三江口中心区写字楼价格居首，普遍突破1.5万元/平米。高新区价格处于相对低谷位置。 价格涨势：整体价格涨幅不大（平稳为主，个别楼盘暗跌），尤其是07年下半年供应增加后呈价格上涨乏力。相对而言，中心区价格稳中有升抗跌性相对较强，江东东部、鄞州中心区次之，高新区涨幅较小。,从中心区向郊区由地段主导呈明显的价格梯度。目前三江口中心区写字楼价格居首，高新区和鄞州区价格处于相对低谷位置。,08年以来办公市场价格整体呈下降趋势，进入09年下降趋势明显势头减缓，但依旧缺乏上涨动力。局部甚至出现价格暗跌的情况。,08年1月以来写字楼成交价格走势 单位:元/平米,08年来价格呈下降趋势。主要因素： 写字楼市场供应是由市中心向周边郊区扩展。 市场低迷，高价位写字楼成交明显受周边低价位项目的冲击，成交比例大幅度减少。,价格走势,数据来源：宁波中原研究部,价格走势,价格趋势,产品品质关注度提升，竞争加剧；产品类型、办公理念以及客群定位等差异化、多元化发展，以分散市场竞争风险。独幢办公、低层办公以及创意loft办公等，拥有独自冠名权或产品的创新空间设计，较本案有优势。,产品分析,根据地段，本项目以三江口片区和江东世纪大道以西片区为主要竞争区域，但也面临东部新城和南部商务区低价（租金）对客户的分流，以及客群有一定重叠的郊区办公楼影响。,三江片区,南部商务区,东部新城商务中心,地段价值难以本案抗衡，价格差距较大，客群面临一定分流，但直接竞争关系相对较小。,三江口片地段相近，客群面临一定竞争分流，面临直接竞争关系。,城市东扩片，是未来城市的发展方向，其世纪大道以西区域的写字楼，与本案在价格（租金）上有竞争，客户面临一定的分流，存在间接竞争。世纪大道以东竞争关系较小。,鄞州中心商务区,城市东扩片区,竞争 市场,本案,主要竞争区域内目前主要供应基本集中于江东东部，未来1-2年内三江口板块供应大幅增加，竞争激烈,最近主要在售,未来主要项目,泰富广场,滨江国际广场,三宝国际金融大厦,渔轮厂地块,本案,三江汇金融街南侧地块,凯德广场,宁兴项目,竞争区域内近两年写字楼供应大，并基本集中于江东东部的中兴路与世纪大道之间；三江口板块的供应量不大。,目前现状,1,由于土地供应的限制，未来1-2年内，区域内写字楼基本集中于三江口板块，三江口板块竞争愈加激烈。,未来1-2年,2,发展状况,竞争区域内三江口板块目前的销售价格在15000-22000元/平米，江东东部世纪大道以西区域价格在9000-14000元/平米。目前市场整体销售情况不理想。,目前区域内主要对外销售项目价格及销售情况：,市场现状,数据来源：宁波中原研究部、透明售房网,未来宁波市场供应量大，市场形势严峻。其中本项目竞争区域供应量较大，供大于求，且区域内项目基本以大型商业加办公的综合体项目，未来市场竞争趋白热化。,未来2年内预计宁波写字楼供应量 单位：万方,未来2年竞争区域供应情况 单位：万方,在未来1-2年内随着南部商务区和东部新城核心商务区将集中供应上市，预计供应量将达到290万方，其中本项目主要竞争区域（三江口片区和江东部分）的供应量在42万方。,未来市场研判,销售市场的巨大压力以及最大化实现中心区土地的稀缺性价值，未来竞争区域内纯出租写字楼项目比例将增加，多为高端写字楼项目。,汇金大厦,万豪中心,嘉汇国贸,波特曼,世纪东方广场 (配套综合性商业广场),中信泰富广场 (配套综合性商业广场以及1幢纯出租写字楼),银晨国际 （低层独栋商业办公）,传统办公,纯出租写字楼的出现 综合性项目 低密度独栋办公 办公soho,纯出租 综合性项目,滨江国际广场 （配套综合性商业广场、酒店),16城联邦 （soho、独栋商业办公、酒店）,三宝国际金融大厦 （未来宁波最高档纯出租写字楼）,凯德广场 （纯出租写字楼配套综合性商业广场、酒店）,三江汇金融街,08年,10年,代表项目,特点,未来市场研判,中信泰富项目该项目类似本案的商业办公综合体项目，其利用项目本身商业配套，来提升写字楼的价值，一幢纯出租写字楼有力保证入租企业的档次。,a,b,大型超市，购物中心,项目概况：信泰富广场位于桑田路与民安路交界处，项目占地面积3.99公顷，总建筑面积14万余平方米，总投资额为1亿美元。广场是集商务楼、精品商业、国际连锁大卖场于一身的多功能商务广场。 写字楼状况：a座22f高档写字楼的1-3层为高档商业用房，4-22层为写字楼，总建3.6万平方米，单层面积近2000平方米客用电梯：瑞士迅达7部，3.5米/秒 ；消防电梯：苏州迅达2部，2米/秒 ；意大利富田中央空调系统 、独立新风 ；外立面铝板及双层夹胶low-e玻璃幕墙 ；b座17f写字楼总建2万平方米，单层面积1200平方米，客用电梯苏州迅达4部，2.5米/秒 ；消防电梯苏州迅达1部，2米/秒 ；vrv空调系统 ，铝板及双层夹胶low-e玻璃幕墙 ； 租售情况：预计今年下半年开盘，a座为出租，300平米起租，租金预计在3元/平米；b座销售，价格预计在14000元/平米左右。,未来重点个案,三宝国际金融大厦利用地段优势，打造成未来宁波写字楼的标杆，纯租赁办公。项目定位以及地段与本案出入较大，不构成本案的重点竞争。,项目概况：项目位于市中心的药行街与灵桥路交汇处，拟建成宁波市第一座真正达到国际标准的纯出租甲级写字楼，成为宁波地标建筑之一。目前项目已经动工，预计将于2011年4月份前竣工。 具体规划方向如下： 大楼规划总建筑面积近5万平米，地下3层，地上23层，其中单层1700 平米左右，层高4.3米。 纯办出租型精装修写字楼，为租户提供宁波真正符合未来国际5a甲级写字楼标准的办公环境； 打造真正的绿色生态办公，将室内外的绿色有机结合，特每两层设置空中花园，每个空中花园高约9米（可以种植高大树木）； 配备7部进口高速电梯和2部货梯，并是宁波市第一个配有梯外呼叫系统的智能化电梯群； vav(变风量)中央空调系统,未来重点个案,凯德广场写字楼利用地段优势以及其本身完善的商业配套，将是未来宁波高端写字楼的代表之一。,酒店公寓,写字楼,商业广场,项目概况：项目位于江北大庆南路和大闸南路交叉口西侧。整个项目占地约42亩，总建筑面积16万平方米，初期总投资在13亿元以上，定位为一个集购物、休闲、办公和商务住宿为一体综合性的商业地产项目，其中包括一座约5万平方米的购物中心、一座3万平方米的高品质写字楼和近2万平方米的服务式公寓。计划于2011年开业。目前项目已经动工，其中写字楼为只租不售,未来重点个案,新芝号项目是通过对旧厂房的改造形成的创意园区，建筑风格独特和历史风味十足，虽小，却颇有“创意”。,类似产业个案,新芝8号创意园项目总投资300万元。园区保留建筑面积4020平方，拥有5幢分别标为a、b、c、d、e的风格各异的工作室，可入驻企业18家。创意园配置了多功能会议室、网络通讯、监控、水、电等设施，为入驻企业提供周全的服务。 改造后的园区完好地保留了特定历史的记忆，黄砖墙、大铁门、电线架等依旧如故。 目前该项目出租率在90%以上，租金在1.1元/平米.天左右。,类似产业个案,三厂创意街区东起四号桥，西至桑田路口，占地面积37亩，建筑面积约22000平方米，有7幢2-6层的低层老厂房改建而成，是集创意办公、时尚休闲、时尚餐饮于一体的产业型街区。 项目目前还处于招商中，拟招商业态： 1#，一层 商铺590，二至六层 办公2955 2#， 一至二层 时尚餐饮1835，三至五层办公2752。 3#，一至五层 连锁酒店5817.82 4# ，一至二层 足浴、洗浴、健身中心 1890.56 5#，一至三层 咖啡馆、茶室 226.5 6#， 一至二层 办公820 7#， 一至四层 ktv、会所 2328.96 办公类：创意设计，策划营销，商务咨询，it网络，电子商务，金融服务等 ，租金水平在0.8-0.9元/平米.天。,三厂创意街区通过对旧厂房的改造形成的创意园区，建筑风格独特和历史风味十足，项目主要以软件企业办公为主。,类似产业个案,228创意园通过老厂房改造而成，是宁波最早的创意园区，项目形象一般，租金水平在低，入住率高。,本项目位于宁波江东兴宁路228号，建筑面积7200平方米，由原天一玩具厂改造而成，创意园分东、北、西三幢，其中西、北两幢一体，共五层，另有朝东二层附楼。 以“创意改变生活，智慧创造财富”的理念打造集工业创意设计与文化创意设计为一体的创意产业基地 。 目前出租率在95%以上，租金在0.8-1.1元/平米.天。,根据目前在售写字楼的客户情况，宁波写字楼需求的核心客户为外贸、货代、物流等高利润成长性企业。本案客户（产业方向）非目前写字楼需求的主力客户，客群面较窄，增加操作难度。,核心客户：成长型高利润的中小型企业，如外贸、货贷,重点客户：服务型企业、科技型企业、企业集团总部,游离客户：外地公司办事处、影视文化、投资客,目前宁波在售写字楼客户行业情况,客群 分析,目前市场环境影响,08年之前客户购买意图,当前写字楼客户购买意图,数据来源：宁波研究部,自用型客户是宁波写字楼需求的主力，受经济环境及房地产行情影响，目前投资客比例明显下降。,购买意图分析,目前宁波写字楼整体租金水平不高。高端写字楼租金水平在2.5-5.5元/平米.天，普通写字楼租金水平0.8-2.5元/平米.天（其中本项目周边的三江口片区的租金在12.5元/平米.天）；目前成熟区域租金水平每年约5%的年均增长率上涨，周边非成熟地段租金增长不明显。,目前宁波写字楼租金水平 单位:元/平米.天,租赁 市场,目前写字楼三江口片区出租率普遍较高，主要租赁客户与销售客群相似以外贸物流等成长性企业为主。,目前宁波租赁市场行业分布情况,宁波部分写字楼入住行业及入住率情况：,入驻行业,宁波中小企业为主的企业结构，决定以50-200平米的中小面积需求为主。其中外贸类主力需求面积在100-200平米，服务型和科技型企业主力需求面积在50-200平米。,目前写字楼面积（建筑面积）需求情况：,各业态面积（建筑面积）需求情况：,数据来源：宁波中原,面积需求,宁波市场目前普通办公物业费在2-4元/平米.月，高端的在8-10元/平米.月。未来写字楼市场对物业管理等软性服务重视度大幅增加，相应的物业管理费将主要集中在4-6元/平米.月。,2,6,4,8,物业管理费 元/平米.月,已入住：汇金大厦万豪中心中农信大厦都市仁和恒隆中心玻特曼金融国际华宏国际华联写字楼东航大厦,未入住：环球中心银泰国际中信泰富广场华宏第五大道绿城绿园世纪东方科贸中心银亿时代广场郡鸿嘉瑞中基第一国际,已入住普通写字楼,已入住高端写字楼,未来高端写字楼,未来普通写字楼,物业费,竞争市场,客户分析,整体市场,租赁市场,宁波办公物业正处于快速发展阶段，但供应量大，市场低迷，价格缺乏上涨动力，供求严重失衡，市场现危机。 板块格局已形成，产品呈多样化发展，产品品质和物业服务进一步提升。 高新区、南部商务区等政府扶持的集中商务区，体量大价格低，给市场造成巨大冲击。,区域内高端物业同质化竞争明显，区域外面临低价位写字楼项目冲击。 竞争区域内销售价格较高，销售不理想。 竞争区域内未来1-2年内高端纯出租办公物业供应量大,外贸物流货贷是宁波办公物业的主力需求客户，本案产业方向的客群面较窄，增加操作难度。,目前普通办公物业租金在0.8-2.5元/平米，中高端办公物业租金在2.5-5元/平米。 三江口片区写字楼出租率普遍较高，租赁客户以外贸物流货贷为主。主力需求面积在100-200平米。,主要 市场结论,整体办公市场以及微观竞争市场未来几年竞争压力巨大，且目前市场主流办公客群与本案产业方向有出入，租赁市场整体租金水平不高等因素下，未来本案写字楼项目面临较大的入市压力。,项目商业定位,项目经济测算,商业市场分析,写字楼市场分析,项目写字楼定位,项目属性研究,市场研究分析,项目初步定位与经济测算,1,2,3,4,5,6,整体商业市场 重点竞争区域商业市场分析 裙楼底商类项目分析 主要业态专题分析 租金分析 本项目商业发展机会,早期，城市商业发展散乱，自三江口“天一广场”的出现，形成了城市商业中心，随后政府主导“两个中心，多点补充”的商业规划，城市商业发展开始提速，向大都市经济模式发展。,散乱的商业模式,城市商业中心的出现,大都市经济模式方向发展,2000年前,2002-2006年,2009-2020年,2002年10月，天一广场开业,2006年12月，万达广场开业,宁波暂时形成两大商圈，老三区以天一广场为中心，鄞州区以万达商圈为核心发展。,无集中大规模集中商业中心，城市商业规划处于萌芽或未出现阶段。 以商业街和超市菜场、专业市场为中心，凝聚商业氛围。,天一广场，成为城市商业中心，“一站式”购物模式，非常成功。,2009年6月，和义大道开业 2009年9月，北岸财富中心开业、世纪东方广场开业。 2010年及以后，中信泰富、凯德广场等。,城市2个中心，多个辅助点的模式，使得宁波向大都市方向发展。,整体 商业,本案,由天一商圈为主的单核商圈向多中心发展，商业格局东扩南移北拓。老三区规模化商业集中在三江口片，区域商业中心主要以大型超市为依托形成商圈，发展较为成熟的为家乐福商圈和万达商圈。,商业格局,未来短期商业格局将形成： 市级商业中心天一商圈 区域商业中心万达联盛商圈、世纪东方为中心的七里垫商圈、中信泰富商圈、家乐福商圈。,整体商业,天一商圈：集购物、休闲、娱乐、文化于一体的“一站式” 的现代化大商圈，是宁波城市商业名片。包 括了天一广场、城隍庙和开明街三块商业，囊括了高、中、低档各层消费人群。天一广场为目前宁波最为成功的商业体。,以天一广场为核心的三江口商业区是宁波业态分布最完善，功能最齐全的商圈，涵盖了宁波所有的消费群体，是目前和未来十年宁波难以撼动的的市级商业中心。,市级商圈,整体商业,由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。,万达广场区域级大型综合商业体，06年底开始交付使用，提升区域商业氛围，促使鄞州中心区区域升级，目前商业人气处不同积累中，经营状况良好。,区级商圈,整体商业,主力店： 1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。 2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。 3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。 4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。 5、大歌星：5000平米，量贩ktv。 6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。 7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。 8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。 9、石浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。 10、银泰百货, 30000平米，上市百货巨头。,万达广场招商先行，引入大型主力店，只租不售,整体商业,区级商圈,租金情况： 万达广场商铺一般5年起租，高档餐饮签约8年。一楼的租金价格的均价为10元/平米天，根据位置的不同租金也有23元/平米天的上下浮动，靠近四明中路的1号门，2号门进入的店面租金价格在1314元/平米天，人流量较少的4号门店面的租金价格在89元/平米天。二楼的租金的均价在5元/平米天左右。前期万达营运部为聚集商家，在租金方面给了较优惠的折扣，前三年一般为基准租金的50%，第四年是基准租金，第五年在基准租金的基础上上浮8%。,综述：万达广场作为鄞州中心区的标杆性商业广场，极大地带动了周边的发展，吸引了国内几大顶级的开发商进入，中心区的房价不断攀升。万达广场包容着大商场、大街区、大酒店的大业态、大聚合，为宁波带来了新的商业行为、城市活动、就业与流通，就像一个巨大的磁场，使宁波的城市中心南移，同时万达广场商业综合体的操作模式为宁波商业地产市场带来新的思考。,万达广场一楼租金在10元/平米.天，租期较长，前三年半折优惠。,整体商业,区级商圈,总占地面积168亩，总建筑面积近40万平方米，项目总投资 20亿元。预计2011年开业。 联盛商业广场成功引进国际标准的真冰溜冰场，imax巨幕影院等宁波前所未有的业态；以国际化的前瞻视野，打造一个全新的集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、运动、服务式公馆等多业态为一体的国际时尚消费体验中心。还引进大型餐饮、青年百货、酒吧街、大型ktv等，以保障业态的完整性及丰富性。,b,联盛广场是目前鄞州区在建大型商业广场，未来将与万达广场相辐，进一步提升鄞州中心区的商业地位。,区级商圈,a地块：青少年主题世界、国际标准真冰溜冰场、大型电玩城、青少年主题百货、时尚商业街、loft商务创库 b地块：情景体验购物中心、大型百货、情景体验购物街、ceo私人产权酒店、超五星级会所、时尚餐厅等。共设计209间独立产权商铺，汇聚珠宝、特色餐饮、运动品牌等时尚业态。 c地块：新势力动感地带、max巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温游泳馆、3c数码世界 d地块：创新标准高级商务中心、高档写字楼、桑拿洗浴中心、时尚ktv、商业步行街。,整体商业,一层层高5.4米，价格4.5-8万/，主要业态服饰、珠宝、特色。,二层层高4.5米，均价3万/，主要业态服饰。,三层层高4.5米，均价2万/，主要业态运动。,四层层高4.5米，均价1.7万/，高档餐饮。,联盛商业广场在售b地块商铺，业态经过整体规划以服饰、餐饮、珠宝等为主的中小面积产权商铺，目前售价在1.7万-8万/平米之间，整体销售良好。,08年8月开盘，目前备案去化61%，销售情况较好,区级商圈,整体商业,备注：分期付款，带五年租约销售，五年回报率分别为6%，7%，8%，9%，10%，前两年的租金可以抵扣房价。,商业类型：区级商业中心 主要商户：家乐福、友邦家居、国美、迪信通手机，肯德基、东北饺子美食城、新动力音像、e咖啡、来必堡。 家乐福：为较早期开业的大型超市（90年代末），附近人口密集，交通便利，并形成了以家乐福超市为中心的成熟商业地带。随着超市带来的人气，有苏宁、国美、友邦家居等知名店入驻，而惊驾路也发展为美食一条街 天伦广场：一楼服装、鞋包、日用百货等店铺均独立门面分割，商品档次以低端或中低端为主。 租金情况：沿街底商在2-8元/平米.天不等。,区级商圈,家乐福天伦广场以大型超市为主，已发展成成熟的商业地段，中低档次大众消费品为主，主要辐射周边区域，除了超市经营情况较好外，整体影响力和经营状况一般。,整体商业,家乐福商圈,欧尚超市,中山路,百丈路,成熟商业圈： 三江口商业圈。 家乐福-天伦广场商圈。 成熟商业街： 百丈路、中山东路、彩虹路 特色商业街： 箕漕街美食街 惊驾路美食街 大型超市： 天一乐购 家乐福超市 欧尚超市 沃尔玛超市 未来商业区： 中信泰富广场 世纪东方商业广场 江北商业中心,重点竞争 区域商业,江北商圈,本案靠三江口商圈，同时与江东、江北联系密切，本案未来商业重点竞争区域以三江口带和江东片以及江北凯德广场片为主。,凯德广场,北岸财富广场,本案,三江口商圈,中信泰富,世纪东方,乐购,三江口商圈位居城市中心，发展较为成熟，业态和消费群层次均较为丰富，本案未来发展作为三江口商圈的重要补充或延伸部分，实现良性的相互促进和依托将是本案需着力考虑问题之一。,老外滩,鼓楼步行街,城隍庙,金光百货,三江口商圈,竞争商业,天一广场业态丰富，囊括了中高低档多种消费，客户群广泛，商业氛围和人流居宁波第一，目前经营良好，出租率高。,a,b,c,d,f,e,g,h,k,j,i,商业布局图,a男状区、b女装区、c儿童区； d数码区、e美食区、f超市区； g百货区、h精品区、i酒店区。,天一广场,竞争商业,广场租金赢利一般，08年平均租金在3.29元/平米.天，目前正处于一个调整期，未来租金上升压力较大。,天一广场,天一广场可供租赁的面积为16.77万平方米 ，2008年平均租金为每天每平方米3.29元/平米.天 。 天一广场的盈利能力并不高，广场公司2007年实现营业收入1.79亿元，净利润744.77万元。天一广场自08年被宁波富达收购以来，面临较大的租金升值压力，由于收购溢价较高，天一广场未来租金可能面临较大幅度的调整。,1,8,11,4,7,9,12,14,6,5,10,15,13,2,3,竞争商业,老外滩商业中心以餐饮、娱乐为主，为宁波早期的高端商业中心，与本案均靠甬江，项目同类化竞争较大。,老外滩建筑面积8万平方米，分为餐饮、商业、居住、酒店、办公和公益的不同应用功能有机地散布在6个不同地块，由区内小街自然连接，让人徜徉其中，成为城市的最具个性的特质之一。 目前老外滩的高档商业主要以餐饮为主，休闲娱乐型业态也占了一定的体量，其他的行业不多。 各商业的面积在3002000平方米之间，从目前来看，主要面积还是集中在300700平方米之间，1000平方米以上的商业体量比较少，且多为休闲娱乐类业态。,老外滩,竞争商业,老外滩定位中高端，但目前整体经营状况一般，目前人流和租金均不尽如人意。主力租金在3-5元/平米.天，整体出租率在80-90%。,老外滩,竞争商业,和义大道为和义滨江休闲核心购物区，隶属三江口商圈，通过引入国际一线品牌，成为宁波最顶级的购物场所，,和义大道,义大道商业项目以六大商业主题来充分演绎时尚奢华与浪漫，国际名品、休闲娱乐、时尚购物、环球美食、顶级会所、水疗狐狸为消费者提供综合性的高端购物场所。 lv、路易威登、迪奥、阿玛尼等一批国际顶级品牌将陆续亮相，和义路滨江商务休闲将形成一个涵盖五星级酒店、甲级写字楼、商业广场、高端会所等多种业态的大型商务商业圈，成为与天一广场商圈相映生辉的高端国际滨江休闲商业区。 和义大道于2009年6月正式开业。,竞争商业,为宁波中提升重点工程项目，广场涵盖购物广场、电影院、休闲中心、写字楼、高档住宅等多种物业，为未来江东的商业中心。,世纪东方,总占地面积7.8公顷，总建筑面积28万平方米，总投资近30亿。 项目集百货、超市、购物中心、世界名品店、沿河酒吧街、国际影院、美食休闲、娱乐天地、艺术展示中心等十五大功能区于一体。 全国领先的外墙整体led灯光系统和超高速电梯。 目前，世纪东方商业广场已有超五星级影城上影集团等入驻，而其后更有各大品牌主力店相继落户。 计划于2009年金秋开门迎客。,竞争商业,泰富广场涵盖商业、写字楼项目，定位高端，拥有大型购物超市和购物中心，成为江东区未来商业中心的重要组成部分。,泰富广场,项目占地面积3.99公顷，总建筑面积14万余平方米，总投资额为1亿美元。广场是集商务楼、精品商业、国际连锁大卖场于一身的多功能商务广场。 4层的超市购物中心2.7万方，可能是沃尔玛。2幢写字楼，其中独立幢为出售，主楼为出租。主楼底三层为商业，合计1.35万方。 底商挑高不能隔2层，由物业统一管理，力在打造高档的商业环境和氛围。 商铺租金预计：1楼10-12元/平米.天，2楼5-6元/平米.天，3楼1-3元/平米.天。 商业物业费预计：=10元/平米*天（写字楼是10元） 预计09年9月开盘。,租,售,大型超市，购物中心,竞争商业,维多利亚广场以购物休闲为中心，特色街为亮点，是地段相对较偏的特色类商业广场。,维多利亚广场,项目占地面积：35333平方米，建筑面积：114000平方米 ，其中hip酒店为高层，休闲餐饮娱乐商业6层，局部5层，公寓共384户。 本案由hip酒店、特色餐饮一条街、168米长的星光大道、仿维也那金色大厅（露天演艺广场）、休闲娱乐区（酒吧、ktv、洗浴中心等）、精品零售商业区构成。 1）宁波首家hip酒店宁波维多利亚广场 hip酒店其原意为“highly individual property (具高度个性的物业)”，以极富个性和风格的设计和极强的定制化私密性服务闻名遐迩，室内设计和空间规划充满创意。hip酒店已成为全球精品化与个性化酒店的象征。酒店有着优秀得奖的后摩登建筑、室内设计及整体环境充满创意，深受全球高峰人士的钟爱。 2）商业氛围空前全球知名零售企业入驻 周边高尚住宅区达300万平方，数十万常住人口，吸引了无数全球知名零售商业企业的目光，从贴近百姓日常生活的卖场经营空间到奢侈品牌零售空间，逐一设置，使宁波维多利亚广场的商业功能更加完善。 3）休闲娱乐邀请国内知名休闲娱乐行业旗舰加盟 目前在前期洽谈中的知名娱乐品牌有华润集团、浙江天宇集团、上海星美影院、韩国电玩世界等，建成后的宁波维多利亚广场将真正成为市民狂欢的“不夜城”。,竞争商业,凯德广场为江北核心商业中心的重要组成部分，物业涵盖购物、餐饮、休闲娱乐，以大型购物中心为主，高端定位。,凯德广场,总建筑面积：约16万平方米（包含地下室面积），位于江北核心地段，紧挨汇豪天下高档住宅小区。 凯德广场位于江北区大庆南路和大闸南路交叉口，是宁波实施 “中提升”战略的重点项目之一。除了拥有集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型购物中心和一座甲级写字楼外，其服务式公寓更会将世界最大服务公寓运营商 雅诗阁集团的品牌优势和管理经验首度带入宁波市场。项目将于今年底动工，预计在2010年建成。 凯德广场项目建成后，将成为江北区新的商业中心，与海曙的天一广场、鄞州中心区的万达广场相呼应，成为宁波市又一具有区域辐射能力的商业中心。 预计开业时间：2010年5月 租金预计:一层15元/平米.天，二层7-8元/平米.天，三层3-4元/平米.天。 来福士品牌几率较小：欲打造来福士品牌，但从规模和体量上与“来福士”差距较大，未来真正形成国内一线城市的来福士的几率不大，而形成区域商业中心则是必然。,竞争商业,东海曙光大厦,恒隆中心,金光中心,宁波市区写字楼单体建筑中办公商业组合较为普遍，经营状态和表现以市中心区成熟写字楼项目较好。,北岸财富中心,裙楼 底商,城市写字楼发展以市中心较为集中和完善，裙楼业态亦发展相对靠前。 从目前三江口中心片写字楼来看，早期交付的以金光中心、恒隆中心、曙光大厦的裙楼具有一定的代表性，新交付的以北岸财富中心底商具有较强的代表性。,金光中心位居三江口，裙楼体量较大，定位为中高档消费购物场所，业态以百货和餐饮为主，人流和商业氛围浓厚。,金光中心,金光中心：第一次以购物中心形式出现；第一家引进国际标准外资百货的购物中心；第一家拥有众多国际知名品牌的购物中心。 主要引入新世界百货和金光百货,裙楼底商,早期受天桥等影响，裙楼商业经营表现较差，随着天桥拆迁和地铁出口的建设，目前其商业氛围正逐步加强，业态以金融证券、餐饮娱乐为主。,恒隆中心,恒隆中心位于市政府旁，城市主干道中山路与解放路交界之处，裙楼预计在2万余方。 早期受天桥影响，表现较差。目前业态以金融证券为主，含少量餐饮、娱乐设施。 未来随着久久天桥的拆迁和地铁规划的形成，裙楼商业的利好性将逐步增加。 目前物业费8块，裙楼商业租金以两岸咖啡为例租金为3.7元/平米.天左右。,裙楼底商,曙光大厦裙楼业态以餐饮娱乐为主，与美食街箕蓸街相连，并位居中山路，餐饮氛围浓厚。,曙光大厦,东海曙光大厦为宁波的早期写字楼项目，位于中山东路与箕蓸街交叉口，地理位置优越。 目前裙楼餐饮以醉美最具出名。 租金：一楼租金约5元/天平米，二楼的租金约2.5元/天平米。,曙光大厦,裙楼底商,北岸财富中心为规模较大的裙楼底商项目，以购物、餐饮、娱乐为主，引进奥特莱斯品牌，打造国际一线品牌折扣店为亮点，提升底商价值。,北岸财富中心,宁波奥特莱斯项目处于宁波市三江文化长廊核心部位，在市大剧院与日湖之间。引进奥特莱斯，用16折的超低价格，就可以买到纯正的一线品牌，具有非常大的市场吸引力。 商业为1-2层，合计4万方。 面积分割：300平米以上。 招商情况：已签订合作协议的1/2，包括意向的则达2/3。 租金情况：北岸财富广场整体租金目前在4-8块/平米天。3年起租，年增8%，其中“名车，精品”区为4-5元/平米天。已入住餐饮租金：好味当，400余方，3.2元/平米天；第二家，400余方，3.4元/平米天。 开业：目前gucci和prada，正在装修，好味当、第二家均已开业。广场整体预计09年10月正式全面开业。,引 进 的 品 牌,裙楼底商,北岸财富中心分为abc三区，定位“名车，精品”、“国际名品中心”、“休闲中心”。,北岸财富中心,首层平面图,二层平面图,名车，精品,国际名品中心,休闲spa,法拉利,交通银行,spa,4000多方的spa，宁波最高档,2f,大商场,美发,健身,裙楼底商,规模较小的裙楼业态以餐饮娱乐为主，多满足于写字楼和周边小范围区域，是绝大多数商务裙楼的必选业态。规模较大的带有购物中心和购物品牌集中地的裙楼底商则有较大的辐射范围，业态也相对丰富。档次定位上以中高档为主，租金内部层差异较大。,小结,裙楼底商,业态 分析,餐饮业,酒吧,夜总会、ktv,足浴、美容spa、健身,结合本案实际情况，对电影院、餐饮、休闲娱乐、酒吧类几大类业态下文作重点研究。,电影院经济,目前宁波营业的电影院为三家，未来多个广场均将引进电影院，其规模、设备均有较大提升，影院经济竞争加剧。,电影院类,联盛广场电影院,万达广场,凯德广场电影院,宁波影都,和丰创意广场,民光电影院,世纪东方,时代影院,业态分析,万达电影院为目前宁波高档影院，位于广场三楼，二楼为大歌星量贩ktv，一楼则为超大的游戏机厅。,万达影城位于广场的三楼，设有8个影厅共1840个座位，每个影厅都显得大而宽畅，阶梯式座椅排距达1.2米，方便观众通行和观影，影厅内还有专为残疾人设置的座位和无障碍通道。放电影时，影厅内手机信号也被屏蔽掉的。影院内的银幕也特别宽大，长12米，据说是英国进口的超视野“walltowall”整壁式巨幅银幕。其他的放映设备也从美国、德国等国外进口。 此外，大堂售票处旁设有吸烟室，影厅与影厅之间有儿童游乐天地，卫生间装有液晶电视等，这些号称五星级影城的人性化设施均体现了万达影城后来者居上的优势。理念：让看电影成为一种新的休闲。 电影全票70元，通票35元。,游乐园,电影院,ktv,电影院类,业态分析,时代电影院目前三江口片最佳电影院，位于银泰购物中心7楼，与6楼美食林相连；6楼一侧是一定规模的游戏机厅。,寿司店,特色餐饮,特色餐饮,游戏机厅,时代影院大堂一角,时代影院是万达影院开业前宁波最好的电影场所。其位居三江口，地理位置佳。 票价目前成人全票70元，通票33元。,电影院类,业态分析,民光电影院位于开明街繁华地段，历史悠久，随着影都的改造，目前民光影院成为宁波最低档的电影院。,民光影城利时悠久 始建于1926年，地处市区最繁华地段，开明街331号。 92年在市政府进行旧城改造统一规划下，在原址拆除重建，1996年 9 月28日竣工开业，更名为民光影城重建后的民光影城属市区一流影院，设有四个放映厅，以后又在002年 增设三个小放映厅，现总共有七个放映厅，其中电 影吧一个，家庭数码影视厅一个。总座位数684 个，其中双座占60%，非常适合家庭或恋人观看。五个电影放映厅全部安装目前最先进的美国原装进口dts或srd数码还音设备和先进放映设备，声音和银幕画面清晰、逼真，视听效果极佳。民光影城属首轮供片单位，所有大片均与全国各大影院同时上映。 可容纳人数： 684个座位 消费说明： 大众消费 价格：电影全票一般55元，会员价45元，通票28元。 地 址： 开明街331号 交 通： 乘506、518、2、357、15、525、364路,电影院类,业态分析,影院经济模式逐步发展，未来竞争较为激烈，电影院有积累人气效果带动周边商