宏伟地产都市方舟策略思考39p.ppt

宏伟 都市方舟 策略思考,2,从东莞小房子谈起：,2004年夏天2005年春夏 一个个小房子的倩影掠过，迷人而热闹,3,小房子，为何让市场喜欢？,小房子，面积不多，但是空间却很丰富、很有趣 小房子，首期不多，为独立自由创造了经济条件 小房子，让青春的梦想苏醒 小房子，性价比最高的投资性物业,4,小房子档案扫描,5,总 户 数：1425户 户型构成：单身公寓、一房一厅、两房一厅 面积区间： 24-29单身公寓,31-40一房,56-69二房, 80-120三房 热销户型： 31-40一房 销售均价： 3600元/平米（带350元/平米的装修） 剩余货量： 90套 开盘时间： 2004年12月19日,1、丽阳时代,6,总 户 数：414户 户型构成：单身公寓、一房一厅、两房一厅 面积区间：31-32单身公寓；53.6一房；69-78二房 热销户型：3134的单身公寓 成交均价：3700元/平方米(带15000元/套的装修) 剩余货量：60套左右 开盘时间：2004年10月份,2、鸿福广场,7,总 户 数：266户 户型构成：单身公寓、一房两厅、两房两厅 面积区间： 32单身公寓,45-53一房,71-74两房 热销户型： 32的单身公寓 成交均价： 3200元/平米（毛坯） 剩余货量： 50套左右 开盘时间： 2005年3月18日,3、方中.元美广场,8,总 户 数：250套 户型构成：酒店式公寓 面积区间： 47.49-50.28平方米 成交均价： 4400元/平方米（称带四星级的 装修标准） 剩余货量：大概销售率是50%左右 营销手法：十年返租，返租1750元/月 开盘时间： 2004年12月25日,4、国泰酒店公寓,9,总 户 数：66户 户型构成：单身公寓 面积区间：40、60、70-100 热销户型：40的单身公寓 成交均价：4500元/（带400元/的装修） 剩余货量：16套 开盘时间：05年5月21日,5、万科城市高尔夫(橡树公寓),10,总 户 数：一期和二期合计480套 户型构成：单身公寓 面积区间：49-90平方米 热销户型：50左右的单身公寓销售速度比较快 成交均价：3200元/（毛坯） 剩余货量：3套90平米单位 开盘时间：2004年6月6日,6、城市假日,11,要说小房子，在东莞已经开始泛滥，样式更是层出不穷,例如： 城市假日三期，mini型错复式。 买40平米，可能送多10多平米的使用面积。 理想0769，twins-house。 小户型复式结构，满足买家对空间上的需求。 未来世界，4米6的假复式。 买一层送一层，最终还是面积上的实惠。 城市假日一期阁楼的拉高版。,12,和前面众多项目比起来，本项目的特色并不特别突出， 什么diy，今年已经没有什么产品竞争力了，我们需要尝试 独特生活主张与新的市场形象。 不过本项目在所在的区域有别具一格的特色，因为附近不是别墅就是洋房，而小房子的特立独行，给了这一区域一个亮点。 这种差异化，容易本区域众多楼盘脱颖而出。,13,我们需要做的是，让市场记住项目 所以，我们要找到一群适合项目特点的人，并将项目的形象个性塑造的非常鲜明。,14,关键词：年轻、向前,他们年龄不大，2535岁之间。 他们现在有着自己的一份事业，或者自己创业，或者在各种工作中担任一定的职位，事业有一个良好的开端，仍需努力打拼。 生活对年轻的他们来说，会有一些伤感和回忆，但现在他们的目光却是一直向前看的。 明天会更美好，是他们目前的坚定信念,我们认为属于本项目的是这样一群人,15,因为他们还处于人生的上升阶段，虽然拥有一定的积蓄，但基于能力、阅历、机遇等限制，拥有的金钱又不太多，大多数还属于社会中规中矩和平稳的中等偏下的阶层。 他们会做梦，但更清楚本阶段的状况，梦想并不是一蹴而就。 因而，房子对他们而言，是这个阶段不可缺少的东西，但是能力有限，不能一步到位，所以小房子是他们一个合适的选择。,关键词：梦想、现实,16,他们有自己的生活方式，渴望拥有适合自己的家或者空间，需要一定的外物来使自己迅速的融入整个城市，但很多时候又很实在，更在乎物件的性价比。 他们“矛盾”的心理，让他们很看重房子的实用功能和性价比，但房子如果有一个独特的定位和鲜明形象，能进一步给他们一个梦和不同的身份象征，同样也是他们乐意接受的。,关键词：适合、实在,17,因为创业或事业的需要，他们思想上并不保守，有一定的文化素养，但不会固步自封，资讯性的新闻、娱乐性的八卦，雅与俗、大众文化和小众文化，只要对他们事业有帮助的东西，他们都会去了解。 由于网络和东莞并不算落后的资讯，他们是乐于求上的，乐于接受新的事物、观点。 特别的广告沟通方式同样也是他们乐意看到的。,关键词：开放、上升,18,他们是一群有梦想的平常人，他们看似矛盾的背后，是因为他们聪明地在现实与理想之间找到了一个平衡，脚踏实地同时又拥有强烈的上升信念和上升空间。 他们今后的生活状态是不断 向前、向前、再向前！,总而言之,19,有了对产品的了解与对目标人群的特征了解 我们可以清楚的 对本项目进行定性：,驿站式及投资性的三宜物业,过度性居住产品； 短期或长期投资性物业； 年轻一族喜爱的个性产品； 具有高变现能力和租务平台要求；,20,所以我们的项目命名还是用原名,都市方舟,因为这群新生代都有一个向前的梦想，都在为了自己的理想而拼搏，而这艘“方舟”正是承载了他们的梦想，载着他们的理想一起向前 有洛亚方舟的神话，现在都市方舟也在为他们创造一个神话，在这里并不是代表他们的现在，而是为一个更好的将来,21,我们也尝试了其他的案名,倾城 fly 城市杰座 年轻地 左右之城 东方之舟 feel都市 伴山,22,有了这艘方舟，我们要为它装上远航的帆，所以我们的,为梦想远航,广告传播的主题：,一个更好的未来，从这里开始 为自己的梦想而努力，这里便是新开始的起点 载上生活所想，成就生命所享,23,备选广告口号：,独立时代 创意生活,我的房子我做主,我主张，我选择,非常小宅，随心生活,同一个城市，同一个梦想,载上年轻梦想,this is my life,i believe i can fly,黄旗山下阳光生活,年轻着生活着享受着,阳光鲜氧年轻生活,离梦想更近的地方,24,前卫的沟通方式实用主义的利益阐述 推广要 “ 短、平、快 ”, 这就决定了我们的广告要有很大的特殊性，才能在东莞众多的广告中脱颖而出；同时，考虑人群 “ 实在 ” 的特点，强调产品