宁波启明光大置业有限公司昆山陆家镇项目市场研究报告 57p.ppt

昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告 ,宁波启明光大置业有限公司,2, 昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告 ,宁波启明光大置业有限公司, 宏观市场调研 , 供应市场调研 , 需求市场调研 ,3, 宏观市场调研 昆山概述,地理位置 昆山处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。 1989年撤县设市，市域面积927平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。 经济状况 2006年，全市完成gdp932亿元，比上年增长19.4%；财政收入151亿元，其中地方一般预算收入65亿元，分别增长19.2%和23.1%；进出口总额427.5亿美元，增长16.9%；全社会固定资产投资280亿元，增长17.9%；城镇居民人均可支配收入19016元，农民人均纯收入10508元，分别比上年增长10.4%和11%。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山蝉联第一。,4, 宏观市场调研 昆山历年gdp,昆山历年gdp（万元）,昆山市至2006年底地区生产总值（gdp）达人民币932亿元，相比2000年番四番多，按常住人口计算人均地区生产总值（人均gdp）达人民币9.16万元（约11487美元） 资料来源2007昆山统计年鉴 初步市场调查，昆山户籍人口实际67万，外来人口达130万，按此数据计算，人均gdp也达4.73万元（约5931美元）,2006年中国城市人均gdp排名（单位：人民币元） 1 深圳（粤） 136071.3 2 大庆（黑） 89962.56 3 珠海（粤） 66550.61 4 玉溪（滇） 56307.54 7 广州（粤） 38568.37,2006年国际人均gdp排名（单位：美元） 36 台湾 13,926 37 巴林 13,764 38 马耳他 13,144 39 安提瓜和巴布达 11,790 40 匈牙利 10,896,参考数据,5, 宏观市场调研 昆山社会消费品零售总额,昆山社会消费品零售额（万元）,2006年昆山市全年完成社会消费品零售总额135亿元，相比2000年增长1.5倍，并且居民消费结构升级趋势明显，汽车通讯类产品以及住房相关的商品消费进一步扩大。结合昆山市人口（户籍人口外来人口）计算，人均年社会消费品零售额约人民币6852元。,从2006年昆山社会消费品零售比来看，批发零售贸易业占比超过80，餐饮业占比16.7，而其他诸如娱乐休闲文化等消费占比只有1.6%,有进一步挖掘的市场潜力。,资料来源2007昆山统计年鉴,资料来源2007昆山统计年鉴,6, 宏观市场调研 昆山居民储蓄,昆山居民储蓄（万元）,2006年昆山市居民储蓄达到人民币274亿元，较2000年番了近四番，结合昆山总人口，人均储蓄达到人民币1.39万元。 资料来源2007昆山统计年鉴,7,2006年昆山市城镇人均可支配收入达到人民币1.9万元（约2384美元），农民人均可支配收入达到人民币9410元（约1180美元），均超过邓小平同志关于小康生活水平的定义，人民普遍富裕，购买力较强。 资料来源2007昆山统计年鉴,参考数据 2006年中国地级以上城市人均可支配收入排名(单位：元) 1 东莞市 25320 2 深圳市 22567 3 温州市 21716 4 上海市 20668,9 绍兴市 19178 10 杭州市 19027 11 中山市 18897,5 北京市 19978 6 台州市 19953 7 广州市 19850 8 宁波市 19674, 宏观市场调研 昆山人均可支配收入,8,地理位置 昆山市陆家镇，区域面积35.4平方公里，建成区面积6.1平方公里，辖8个行政村、4个社区居委会，户籍人口近2.68万，外来人口10万。 区位优势得天独厚：紧靠昆山经济技术开发区，南接沿沪产业带，西邻昆山出口加工区、日本工业园，东依江苏花桥经济开发区；昆山内、外环线绕镇而过，沪宁铁路、城际轻轨、312国道横贯镇区，05年沪宁高速陆家互通口正式开通，陆家的区位优势更为明显。 经济状况 2006年度陆家镇完成gdp47.2亿元，同比增长20.6；完成全口径财政收入7.95亿元，同比增长27.9；完成地方一般预算收入3.18亿元，同比增长33.2；全社会固定资产投入13.8亿元，同比增长10.0；地方一般预算收入占全口径财政收入的比重由04年的26.4%提升至06年的40%，税源结构日趋合理。 在最新的全国综合实力千强镇排名中，陆家镇位列第60位，比去年提高26位，在昆山仅次于玉山镇。,37km,45km, 宏观市场调研 陆家镇概述,9,陆家镇历年gdp（万元）,陆家镇至2006年底地区生产总值（gdp）达人民币47.2亿元，占整个昆山市gdp5，同比增长20，按截至2006年底陆家镇户籍人口近3万，外来人口逾8万来计算，陆家镇人均gdp人民币42909万（约5380美元） 资料来源www.陆家.cn,2006年陆家镇农民人均收入达到人民币1.2万元（约1505美元），保持每年10以上的增长率，超过邓小平同志关于小康生活水平的定义，高于昆山市农民人均收入水平（人民币9410元） 资料来源www.陆家.cn,陆家镇农民历年人均收入（元）, 宏观市场调研 陆家镇历年gdp及人均可支配收入,10,陆家镇商业服务业现状 从一个镇来说，陆家镇经济总量已相当可观，工业化程度高，人民生活富裕，但从产业结构来看，比例极不合理，尤其第三产业比重偏低，对经济推动力较小。2002年陆家人均gdp已达8000美元（按近3万的户籍人口），按国际标准的产业结构计算，此时的陆家镇第三产业应该占50以上，截至目前全镇商业服务业至少落后30。 目前陆家的商业服务业，如餐饮、百货购物、娱乐等商铺普遍存在规模小、布局散、竞争力弱的特点，这在一定程度上造成了陆家镇社会发展明显滞后于经济发展的不协调现象，也使全镇 凸显出经济发达但社会乡土味浓城市味不足，与内地农业乡镇区别不大的形象。,2006陆家镇三产比例,2002中国三产比例,2000法国三产比例, 宏观市场调研 陆家镇商业服务业现状,11,交通网络交通枢纽重镇 沪宁高速、沪宁铁路、312国道以及规划中的京沪高速铁路、沪宁城际轻轨五条国家级交通动脉穿境而过，与昆山城市内环线（路千路）、外环线（顺陈路）构成“二纵五横”的道路网架。 昆山海关、商检大楼距离陆家5分钟车程。2005年沪宁高速陆家互通扣顺利开通，城际轻轨陆家站通过规划论证，进一步奠定了陆家交通枢纽重镇的地位。, 宏观市场调研 陆家镇交通网络,12, 宏观市场调研 陆家镇城市规划,陆家镇未来规划描述 一城一带 “一城陆家新城” 新城总面积7.8平方公里，东与花桥国际商务区接壤，西与陆家工业区c毗邻，北接沪宁铁路，南至沪宁高速公路。 新城分为两大功能区商住商业区、商贸物流区 “一带国道产业带” 位于312国道两侧，西起合丰公铁立交，东至花桥接轨，沿线形成8大块状产业与商业中心。主要包括：已具规模的白杨湾物流中心、在建的正新橡胶测试中心、4s基地、众诚旧机动车交易中心、仕泰隆国际精密模具城、好孩子工业园、佳茂缘商务广场、完成招商的312国道昆山服务区和汽车配件专业市场。,本项目地块,注：友谊路延伸段穿过本项目地块往北通向陆家新城，将成为连接陆家老镇新区与陆家新城的主要交通道路。,13, 昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告 ,宁波启明光大置业有限公司, 宏观市场调研 , 供应市场调研 , 需求市场调研 ,14, 供应市场调研 镇区住宅楼盘分布图,东方假日城,博雅景园,阳光新第,东景苑,友谊路,南粮路,光夏路,香花路,富荣路,321国道,陆家浜路,菉溪路,孔巷、邵村,15, 供应市场调研 博雅景园,物业位置： 陆家镇南粮路香花路交接处 项目规模： 占地面积100000平方米，总建面积150000平方米，绿化率40% 销售价格： 07年9月中旬一期开盘，售价2900-3200元/平方米 户型面积： 1房57平方米，2房88-107平方米，3房110-128平方米，3房以上220平方米左右,楼盘分析： 一期开盘1-25幢，至9月底仅余47户，主要存量为小高层顶层和多层顶楼加阁楼，主要原因分析为面积过大，总价较高。 该楼盘置业客群主要为陆家镇外来人口。,16, 供应市场调研 阳光新第,物业位置： 陆家镇富荣路西侧 项目规模： 占地面积26000平方米，总建面积50000平方米，绿化率37%，总户数200户 销售价格： 多层2900元/平方米，地下车库4000元/平方米，商铺价格4700、5000、5200元/平方米不等 户型面积： 2房85平方米，3房99平方米,楼盘分析： 现一期开盘，所有住宅全部售罄，二期余5、8两幢多层，均为85平方米两房户型，已开商铺全部售罄,17, 供应市场调研 东方假日城,物业位置： 陆家镇友谊路北侧 项目规模： 占面积地面积100000平方米，总建面积154000平方米，绿化率35% 销售价格： 高层均价2900元/平方米，顶楼3300元/平方米+阁楼2500元/平方米，底层3000元/平方米送花园，车库3000多/平方米，联排3900元/平方米，双拼4000多元/平方米 户型面积： 高层2房90平方米，3房130平方米,楼盘分析： 多层目前已经交付，高层仅余少量顶层和底层，尚余大量联排。,18, 供应市场调研 东景苑,物业位置： 陆家镇香花路孔巷路交界处 项目规模： 占地面积48180.8平方米，总建面积80173.70平方米，总户数190户 销售价格： 一期售价2500-2800元/平方米，目前在售均价3000元/平方米左右 户型面积： 90平方米以下户型占70%，户型面积在80-130平方米,楼盘分析： 一期2006年9月18日开盘，以90平米左右的两房为主力房源，目前一期已经售罄；仅余二期少量房源。,19, 供应市场调研 孔巷、邵村,邵村、孔巷是目前陆家当地动迁安置房的主要小区,陆家动迁安置房在交房后一年后可领房产证，但从二手房中介处了解到，邵村四期在还未交付时，已经有房源在转手出让，安置房均价在2600元/平方米左右。,邵村,孔巷,20, 供应市场调研 住宅市场小结,“售价低”“价格稳定”“销售状况佳”,究其原因,一、现有楼盘在购买土地时，都承接了部分拆迁安置工作，故土地出让金较低，即使在低价销售中，开发商仍能保证盈利； 二、政府拆迁安置房（如：孔巷、邵村）可上市交易，使市场中始终有一定量的低价房存在，导致商品房价格无法大幅度上升； 三、流动人口多，常住人口少，原居民在房屋拆迁时都能得到2-3套的赔偿，购买商品房的主力为在陆家经商和工作的外来人口，该人群在陆家经济正常发展条件下，成为一个持续稳定增长的购房群体。,21, 供应市场调研 镇区商业项目分布图,友谊路,南粮路,光夏路,香花路,富荣路,321国道,陆家浜路,菉溪路,东方假日城商业街,阳光新第商业街,陆家汇,新天地,金陵商业中心,望族商业街,22, 供应市场调研 金陵商业中心,物业位置： 陆家镇童泾路108号 周边环境： 东方假日城社区 产品特点： 占地面积28313.8平方米，总建筑面积16452.60平方米，总户数131户，停车位200多个。主要功能为四星级商务宾馆以及为商务宾馆配套的休闲商业用房组成，目前商务宾馆在建。 销售价格： 商铺均价5800元/平方米,商业经营状况： 南粮路与童泾路交界处商铺经营状况尚可，其它商铺仅有网吧及少量店面开业,23, 供应市场调研 东方假日城商业街,物业位置： 陆家镇友谊路东方假日城内商、底商 周边环境： 东方假日城社区 产品特点： 商铺多为一通二结构，设有临街店铺以及两条内街，已引入5500平方米华润万家超市一家。 销售价格： 均价5000元/平方米,商业经营状况： 沿友谊路临街商铺经营状况良好，所有店面均已营业，内街仅有部分商铺开业，少部分开业商铺现已关门。华润万家经营状况一般。,24, 供应市场调研 望族商业街,物业位置： 陆家镇友谊路与富荣路口 周边环境： 东方假日城社区、富荣小区等 产品特点： 占地面积9200平方米，总建筑面积13800平方米，总户数100余户，户型面积在95400平米之间不等 销售价格： 均价5500元/平方米,商业经营状况： 沿友谊路有一家酒店准备开业，商铺有少量已经开出。,25, 供应市场调研 阳光新第商业街,物业位置： 陆家镇阳光新第住区东北侧 周边环境： 东方假日城社区、富荣小区等 产品特点： 商铺面向的光夏路及富荣路局部都不具备已有的商气，商业价值带市场验证。 销售价格： 商铺单价4950-5600元/平方米,商业经营状况： 目前在售40余套，尚未交付，亦未投入经营，代理公司推出免租方式招揽客户。,26, 供应市场调研 陆家汇商业街,物业位置： 陆家镇富荣路以西，南粮路北侧 周边环境： 陆家文化活动中心、富荣小区等 产品特点： 占地面积7910平方米，总建筑面积12584平方米，共建有100平方米至200平方米以上商铺74户 销售价格： 最低价格4618元/平方米，均价5200元/平方米，租金2万/年,商业经营状况： 仅有少量建材和小卖部仍在营业,27, 供应市场调研 瑞驰新天地,物业位置： 陆家镇友谊路与富荣路交叉口 周边环境： 东方假日城、富荣小区、富荣尊苑等 产品特点： 占地面积13304.70平方米，总建筑面积19957平方米，共建有商铺101户，主力面积120150平方米之间；配有车位120个 销售价格： 最低价格4618元/平方米，均价5200元/平方米，租金2万/年,商业经营状况： 沿友谊路街铺店铺多在经营，内街商铺基本处于空置状态。,28, 供应市场调研 镇区原有商业分布图,友谊路,南粮路,光夏路,香花路,富荣路,童泾路,321国道,陆家浜路,菉溪路,29, 供应市场调研 镇区原有商业业种调查,其中比例超过10%的店铺为餐饮、烟酒日杂、服饰和五金建材,30, 供应市场调研 老镇与新区的商铺业种差异性比较,比较两条主要街道在四大主要经营类别上的差异,老镇,新区,服饰占比存在明显差异,31, 供应市场调研 商业市场小结,一、目前，陆家商业分别以陆家浜路和友谊路为主要街道，形成两个商业中心，彼此之间缺乏联系，导致商圈之间不能形成商气共享。 二、新兴大型商业项目均集中于友谊路沿线，试图将老镇和新区的商业联系起来，但因为开发商多采用销售为主经营为辅的策略，卖给散户的铺面很难在短时间之内统一经营起来，前景堪忧。 三、镇区商业仍以沿街店铺为主，内街商业经营状况差。,32, 供应市场调研 昆山市专业市场分布图,亿丰装饰城,超华商贸城,好家居家具建材广场,陆家方向,前进路,江浦路,富士康路,京沪铁路,市政府,港龙建材批发市场,33, 供应市场调研 超华商贸城,昆山超华商贸城地处地理位置优越，位于昆山市震川西路，是集食品，建材等一系列的大型商业贸易城。主要经营多种建材装饰材料，木制品、进口石材、异形石才工艺、洁具、灯饰、高级工艺制品及木线、防火板、塑料型材、五金配件、钛金拉手、墙纸等。 其中b、c区为建材区，d区为副食品区，30平方米左右底商，年租金价格在4-8万,34, 供应市场调研 亿丰装饰城,昆山亿丰装饰城由经营上海恒大陶瓷建材市场的上海亿丰经济发展有限公司和昆山亿丰投资发展有限公司联手组建，征用国有出让商业用地180亩，建筑面积18万平方米，总投资人民币3亿元，其中首期建筑面积10万平方米，拥有9.15-126.64平方米的旺铺近500间，仓库4万多平方米，内含装饰城、机电数码城等分区，定位为多功能全方位的大型现代化商城。,35, 供应市场调研 港龙建材批发市场,昆山港龙建材批发市场和木材胶合板仓储中心是由昆山志远建材有限公司与香港金程集团连续注资1.8亿港元组建，市场位于339省道青阳北路口，占地面积18万平方米。 建材市场下设陶瓷卫浴区、石材区、灯饰区、五金电器区、油漆涂料区、布艺区;木材胶合板仓储中心下设地板区、胶合板区、木材区、吊顶材料区等。入住品牌2000多家，经营各类装潢建材达10万余种，形成建材工厂直销中心。前店后仓，厂家直销是本市场的特色，以建材为专业的昆山港龙建材有限公司，力争把港龙建成全省规模最大、品种最全、质量最优、服务最好、价格最低，影响最广泛的一流建材专业批发市场。,36, 供应市场调研 好家居国际家具建材城,昆山好家居位于昆山市城西马鞍山路江浦路口，总投资3亿元，占地100亩，经营面积近10万平方米。市场周边环境优美，超大的停车场，宽敞的道路，市场配有公安联防监视系统，商场内部设施完善，设有多部自动扶梯、观光电梯等，中央空调、自动喷淋、通风系统一应俱全，并设有仓储物流中心。,一号楼主要经营家具建材知名品牌专卖店； 二号楼地板灯具城是昆山目前首家专业地板灯具广场。,37, 昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告 ,宁波启明光大置业有限公司, 宏观市场调研 , 供应市场调研 , 需求市场调研 ,38, 需求市场调研 ,39, 需求市场调研 ,陆家镇基础调研,人口居住区域,居民闲暇时间生活习惯,陆家镇商业满意度,陆家镇商业业态盲点调查,各业态调查,专业市场主题调查,运动休闲主题调查,餐饮主题调查,酒店主题调查,1,2,住宅市场调研,住宅购买意向调查,住宅价格承受能力调查,住宅户型面积需求调研,住宅立面、阳台、社区景观调研,3,住宅社区配套调研,背景调研,受访人群职业调研,受访人群年龄分布,受访人群置业周期,受访人群获取房产信息途径,4,40, 需求市场调研 人口居住区域,调查结果显示： 陆家浜路路西路沿线及友谊路沿线作为陆家老镇区和新镇区的中心，以超过三成的占比汇聚了大部分 镇居人口，友谊路沿线的新区以其靠近出口加工区的地理位置和拆迁安置小区的存在，居住人口已经超过了老镇区上升为首位； 处于新老镇区中间的童泾路沿线因缺乏大规模住区，居住密度较低，仅一成左右。 另外，有部分居住在合丰、花桥等地的流动人口因工作原因在本镇活动。,41, 需求市场调研 居民闲暇时间生活习惯调查,陆家镇周边多为工业企业，属劳动密集型，员工工作时间长，工作强度大，故闲暇时间（如下班后，周末）多选择待在家里休息（占比两成半），有些甚至休息时间很少（占比一成半）。 有空消费的客群中，“在镇上逛街”、“在镇上休闲”和“去昆山逛街”为主要的休闲方式，占比分别为18.8%、13.5%、16.7%。 通过对比老镇区和新镇区受访人群，发现老镇区居民比价习惯就近消费，新镇区居民因为离昆山较近，有超过三成会去昆山逛街购物。,42, 需求市场调研 陆家镇商业满意度调查,从上图可以看出，陆家镇商业现状的满意度尚可，两成的受访者表示对镇上商业很满意，基本满意及很满意的占比达到五成半。 然而对镇区最繁华的陆家浜路菉溪路沿线和友谊路沿线居民的分析显示，即便这些居民对本镇的商业状况不满意度也达到33%和41%。说明陆家镇的商业仍然存在缺口，已经渐渐不能满足市场需求，亟待改变。,43, 需求市场调研 陆家镇商业业态盲点调查,对陆家镇商业形态盲点的调查分析中看出，受访者认为陆家镇最缺乏的商业形态是步行街和大型超市，占比超过一成半；服饰专卖店、24小时便利店、快餐店及专业市场以一成左右的比例紧随其后。 老镇和新镇区居民的分类比较中发现，老镇区居民对大型超市的需求更为强烈，超过新镇去3个百分点，而对于商业步行街的需求两类居民差不多，说明传统的镇级街铺和环住宅区的门面房已经不能够满足居民的商业需求。,44, 需求市场调研 专业市场主题调研,购物时关注的主要因素,购买家具、家电、建材等的地点,数据显示，陆家镇居民购买家具、家电、建材等商品时多选择去昆山采购，占比近七成。昆山的城市规模及专业市场已经能够满足居民的需要。 受访者在购买这些商品时，最关注的是质量（41.7%），其次是价格（23%），品牌为最末位因素，关注度低于便利性（18%）。,45, 需求市场调研 运动休闲主题调查,在对陆家镇公建设施的调查中，受访者对体育公园和室内游泳馆等运动主题公建表现出了极大的热情，占比超过七成。,受访者普遍比较接受付出少量的投入进行运动，比例为72.7%。,对休闲运动形式的选择方面，羽毛球以接近一成半的占比列首位，乒乓球和网吧也超过一成。 意外的是，看电影和听音乐会成为居民比较向往的休闲方式，这一领域的消费潜力不可低估。,46, 需求市场调研 餐饮主题调查,受访者在餐饮主题调查中普遍比较倾向于中式餐饮，中式特色餐饮和中式快餐占比超过七成，这与镇上目前的餐饮形态也有一定关联性。镇上西式餐饮较少，仅有的少量咖啡馆也经营状况不佳，故西式餐饮的占比总共两成半。,47, 需求市场调研 酒店主题调查,陆家镇是否需要高档酒店,入住酒店最关注的因素,愈六成的受访者认为陆家缺少高档酒店。 受访者入住酒店关注的因素最主要是卫生、安全和环境，关注度分别为29.4%、26.9%和24.4%。 价格和休闲配套是比较次要的考虑因素，但不排除成为同类别酒店中吸引人的亮点。,48, 需求市场调研 住宅购买意向,近期是否会在陆家购买住宅,不在陆家置业的原因,虽然镇上流动人口居多，但对陆家的归属感比较强，有超过四成左右的受访者表示近期会在陆家置业； 而近期没有置业打算的受访者中，有超过两成的是因为经济实力有限，这类人群的有较大的可扩展性，在未来几年内有可能会成为在陆家置业的主力群体之一； 另外有愈四成的短期不会置业的群体是因为刚刚购置了新房，但不排除再次购买商业投资的可能性。,49, 需求市场调研 住宅价格承受能力调研,能够承受的单价,能够承受的物管费,受访者的购房单价承受能力调查显示，25003500元/单价承受能力的比例达到六成，与镇上主要在售楼盘3000元/左右的均价相差不大，说明镇上的房价市场接受度比较高。镇上居民的购房压力不是很大。这与供应市场住宅物业一上市即售罄的状况吻合。,65%的客户能够承受1元左右的物管费，这与其他同级别地区普遍物管费承受度不高的情况略有差异。主要原因是镇上一些小高层物业已有面市，并且销售状况良好。 值得注意的是有3%左右的受访者能够承受1.5元以上的物业管理费，这使得高档商品住宅的出现成为可能。,50, 需求市场调研 住宅户型面积需求调研,91110是绝对主力的需求面积段，愈半成的受访者选择了这一面积段；111150面积段有近三成的面积需求；90以下需求反而较少，仅有8%。 分析91110面积段的客户房型需求，数据显示大两房和小三房的需求参半；客厅的需求，两厅比一厅多出10个百分点；卫生间的需求以两卫为主；单阳台和双阳台的需求也参半。,51, 需求市场调研 住宅立面、阳台、社区