大连高新WD广场项目前期商业市场调研及定位报告(90页） .ppt

,click to edit master subtitle style,2011年 2月1日,大连高新万达广场 前期商业市场调研及定位报告,目 录,一、城市概览（魅力展现等） 二、区域介绍（区位优势等） 三、城市商业（商圈概况等） 四、项目分析（优势劣势等） 五、项目定位（卖点提炼等） 六、品牌落位（业态规划等）,一、城市概览,城市特点,大连是一个大气磅礴的海滨城市，她却注册了中国“浪漫之都”的旅游城市品牌，这是一座集大气与浪漫于一身的海滨城市，这是一个用服装表达心意，用足球塑造性格，用浪漫装点生活，用巨轮承载雄心的城市，她的每一个亮相总是携手时尚，她的每一次出场总是彰显力量，这是一个将城市变成风景，将风景变成资本的城市。 “cctv中国最具经济活力城市”评比组委会对大连的评价,大连市位于辽东半岛最南端，东临黄海，西临渤海，北依辽阔的东北平原，南与山东半岛隔海相望，是中国北方最大的港口和最重要的国际航运中心与国际物流中心。 大连与世界160个国家和地区的300多个港口有着贸易往来，承担了东北地区70以上的海运货物和90以上的集装箱运输。 大连机场现已开通航线119条，其中国内航线76条，国际航线43条，与15个国家的90多个国内外城市通航，每周航班超过1000余架次。 大连是中国东北的金融中心和外汇结算中心，拥有中外金融机构59家，其中外资金融机构23家。 大连市面积12574平方公里，人口603万，下辖沙河口、甘井子、旅顺口、等五区，年平均温度为10，年相对湿度为6472，年降水量为590800，城市绿化率42.8，海岸线长度1900。 从1999年到今年，大连多次被国内和国际相关权威机构评为“最佳旅游城市”、“最适宜居住城市”、“最美丽城市”等殊荣。,城市介绍,过去5年大连城市经济总量基本保持平稳上升的态势。2009年受全球性金融危机影响，增幅放缓，总gdp4410亿元，人均7.2万元 与全国同类城市比较，大连处于中等偏上的发展水平。而在东北则处于相对领先地位 良好的城市经济发展态势，为房地产市场发展提供了良好宏观环境，尤其在东北地区优势明显,主要经济数据城市gdp情况,主要经济数据城市人口,截止2009年大连市年末常住人口617万人。年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。机械增长占主导因素，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。,从近三年大连市户籍人口变化情况看，呈现逐年上升趋势。虽然近两年的同比增长不足1%，但到2009年末户籍人口总数已经达到584.8万人。 从人口构成看，非农业人口呈现逐年上升态势，到2009年末总量已经达到227万人。,主要经济数据三产比例及产业特征,城市第三产业比例越高，证明城市经济实力越强。三产比例为7.1%：52.4%：40.5%。 大连与全国同类城市相比，第三产业比例处于中等水平；在东北主要城市中，大连第三产业比例也处于中等水平。这主要由于近三年来随着“西拓北进”城市发展规划的实施，大连第二产业得到了长足的发展。近三年来大连第二产业比重逐年上升，新的产业格局正在形成，为第三产发展奠定良好基础和强劲动力。,主要经济数据零售总额,近三年来大连市的消费品市场持续活跃。截止2009年末实现社会消费品零售总额1396.7亿元，比上年增长18.1%。按地域划分，城市零售额1308.9亿元，增长18.4%；农村零售额87.8亿元，增长14.5%。按行业划分，批发和零售业1167.4亿元，增长18.2%；住宿和餐饮业217.9亿元，增长17.6%；其他行业11.4亿元，增长13.7%。,城市发展目标：构筑“一个中心”（东北亚重要的国际航运中心），建成“四个基地”（石化产业基地、电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地、造船基地），构筑新型工业体系，基本实现农业现代化，全面提升第三产业和城市综合服务功能率先基本实现大连老工业基地的振兴。 城市发展规划为“西拓北进”的发展战略，向北重点发展至大连湾，将金州区和城市连片，积极推进金州区、开发区、保税区一体化发展，使其成为大连的“新区”，向西重点拓展至营城子、革镇堡，将甘井子区全部城市化，从而突破地形和空间对大连市发展的限制。,城市发展规划,结 论,作为中国北方重要的沿海城市之一，大连经济发展一直保持平稳上升态势。良好的城市建设和不断增长的经济发展水平，为商业地产和住宅地产市场发展提供了良好的外部环境。 在东北各主要城市中，大连在地理位置、气候条件、城市经济等方面均具有明显的优势，这使得大连成为东北乃至全国的宜居城市，为城市房地产市场发展奠定良好的基础。 “西拓北进”发展战略的实施，不仅改变了城市的产业结构和人口结构，同时也为商业地产和住宅地产市场带来新的发展机遇，尤其是地处沙河口、甘井子和旅顺三区枢纽地带的高新区，正是未来城市扩张的必经之地，这为区域内商业地产和住宅地产市场发展奠定良好的基础。,二、区域分析,高新区介绍区域概况及定位,大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外开放先导区、科技兴市的示范区。 园区总占地36.5平方公里，由七贤岭产业化基地、双d港、软件园、动漫走廊、龙头分园、凌水湾等发展区域组成。大连高新园区坐落在大连市大专院校和科研院所最集中的区域，院内汇聚着大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等12所高等院校和中科院大连化学物理研究所、机车研究所等40余所科研机构，拥有20名中国科学院院士和工程院院士，为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑。 园区已与世界50多个国家和地区建立了密切的联系，累计引进美国、日本、德国、英国、澳大利亚、台湾、香港等国家和地区的外资企业1000多家，其中，戴尔，ibm、ge、毕博、埃森哲、西门子、松下、索尼等世界500强的企业47家，占大连市引进世界500强企业科技项目的一半以上。目前，园区累积注册企业2900家，围绕软件及信息服务、集成电路、生物医药、数字化制造等高新技术领域，发展高新技术企业600余家。近年来，大连高新园区经济实现高速增长，已经成为大连市对外开放的新窗口和经济增长的新引擎。,区位情况项目位于大连市西南部凌水湾改造区域内，距离城市中心14公里，距离机场20公里，属于城市建成区边缘位置；但受高新园区发展带动，本项目所在区域未来发展潜力较大。,项目地块位于大连市区西南 部高新区对面，与高新园区隔 黄浦路相望； 距离市中心约14公里，距离 机场约13公里，在客户认知中 相对较偏远； 随着凌水湾、 河口湾和黄泥 川改造建设的高调起势，本项 目所在区域未来发展前景广阔。,高新区介绍地理位置,“西拓北进”城市发展战略的实施，实现了城市产业格局和居住结构重组，不仅使城市向西向北延伸，同时为房地产市场开发带来新的机遇。 2010年随着大连市地铁施工全面展开，传统行政区的边缘地带逐渐成为新的居住热点 高新园区地处甘井子区和沙河口区两大行政区交汇处，同时也是连接大连主城区和旅顺口区的枢纽地带，地理位置优越。近几年随着园区内it、教育等产业的发展，以及软件园产业带的形成，集中了大连高知人群，已经成为城市中新的居住热点区域,高新区规划及实现情况,目前，园区累计注册企业2700家，围绕软件及信息服务、集成电路、生物医药、数字化制造等高新技术领域，发展高新技术企业400余家。园区经济实现高速增长，已成为大连市新的经济增长点。,园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双d港、海外学子创业园、软件园、旅顺南路软件产业带、龙头分园等发展区域组成。,高新区介绍园区企业,高新区的产业规划园区,高新区的大学,辽宁师范大学,大连外国语学院,东北财经大学,大连理工大学,大连海事大学,大连交通大学,大连水产学院,大连轻工业大学,大连大学,大连民族学院,高新区大学分布图,高新区未来发展规划：区域将形成“三湾（星海湾、凌水湾和河口湾）互动，错位发展”的格局，使该区域成为集总部基地、研发设计、文化创意、金融服务、商务会展、商住旅游等功能为一体的新功能区-中国的“硅谷海岸”和大连的ibd（智能商务区）。,高新区介绍发展规划,小结： 高新园区作为大连对外开放的先导区，吸引着世界各地的企业到园区内投资，高新区的房地产市场正是以区域产业为依托而发展起来的。 高新区的飞速发展带动了区域的相关产业，会为更多的就业者提供就业机会，这些从业人员所带来的住房需求势必给房地产行业带来难得的机遇。 随着区域软件产业的迅猛发展，高新区的楼盘价格也必将进行新一轮的价格调整。,高新区介绍经济数据,高新区目前总人口为28万，规划发展到100万人，目前的人口中高校教职员工和学生12万人（教职员工与家属5万人，学生7万人），机关和企业白领7万人，部队4万人，其他常住人口5万人，主要年龄集中在18岁30岁之间，除学生和部队外，人均年收入达5万元，从事。 去年高新区的gdp为159亿，较前年同期增涨25，园区内各类企业660余家，规划在2015年gdp要达到1000亿的目标。,购买力的“金字塔”结构 当地购买力分为四个阶层，私企老板和国企高管为第一阶层，购买力最高；公务员、白领为第二阶层，购买力次之；当地居民和学校的教职员工为第三阶层，购买力再次之；学生和普通士兵为第四阶层，购买力相对最低。除学生和普通士兵外估计其他阶层的人均年收入在5万元以上。,三大产业结构变化 整个高新园区的人口中从事第二产业的人员到达了60以上（不计在校学生和部队官兵），从事第三产业的人口占35%,从事第一产业的人口不到5，第二产业发展速度最快，为第三产业的快速发展奠定了坚实的基础。,高新区介绍三产占比,高新区介绍交通,周边配套项目位于城市建成区边缘，周边以产业写字楼为主，生活配套设施数量少且档次较低，区域内各项目社区感较差，整体居住氛围不浓。,项目位于高新园区二期，在城市传统认知上属于城区边缘，周边生活配套设施较少，只是在黄埔路两侧有少量生活配套，但其档次低、面貌差，仅能满足基本生活需求； 由于高新园区内大部分工作人员不在此居住，只作为工作区使用，因此园区周边目前仅有部分小型餐饮和零星商业零售业，不能满足社区居民生活需要； 地块周边既有项目如硅谷假日等社区配套也较少、只能满足基本生活需要；e人国际、谷歌里等项目虽有一定商业配置，但尚未营业，因此整个区域生活氛围比较差。,高新区介绍商业现状,区域经济对商业的影响：高新区的经济发展目前呈现快速提高的趋势，政府发布的相关数据表示未来五年内高新区的gdp将比现在增加6倍，人口将比现在增加3倍。一批国内外有影响的高科技企业正在落户高新区，而随着大量品牌住宅的开发和入住，必将迅速提升这一地区的消费力，高新区在未来五年内将成为大连的经济明星，万达在此时介入这一地区是非常果断和及时的。 区域交通对商业的影响：项目位于旅顺南路南侧，高新区管委会对面，是高新区的商业中心，旅顺南路和规划中的地铁和轻轨将为项目带来大量的流动人口，但是凌水南路是高校区、陵水镇住在区前往市中心方向的人流主入口，位于项目的东面，要改变人流的消费习惯，我们建议设置免费购物车，以万达广场旅顺南路黄浦路软件园路陵水镇陵水南路旅顺南路万达广场为闭环运营，将高新区的主要人口牢牢地吸引在我们的项目上。 项目的机会：项目位于大连市中心和旅顺口区的中间地带，商业市场处于空白点，周边缺少重量级的商业竞争对手，随着高新区的发展未来市场前景广阔。,高新区介绍总结,三、城市商业,城市商业商圈介绍,大连商业发展主要集中于城市中心地带，商业分布不均衡，近年来随着城市居住人口的外移，区域商业发展不足的弊端已经逐步显现。 目前大连市形成了以中心区青泥洼桥商圈、西部西安路商圈与规划建设中的香炉礁物流仓储商圈、中华路商贸区为主的四大市级商圈。改造后的天津街商圈、香炉礁物流园、中华路商贸区尚不具备市级商圈规模，亟待发展。 马栏广场、八一路、黑石礁、春柳是大连较为集中的4大次级商圈，但整体缺乏规划，属于社区商业，不具备进一步完善发展的空间。 总体看来，大连区域商业发展仍然任重道远。,城市商业,中山广场,星海广场,人民广场,五彩城,天津街一角,大连百年城,俄罗斯风情街,振屹城市广场,城市商业商圈的变迁,城市商业商圈对比,市级商圈,城市西拓中形成的商业,城市最西端商业,城市北进中形成的商业,城市商业重要商家,大商集团是中国最大的零售业集团之一，在2009年中国500强企业排名第86位。营业收入6255500万元。目前，大商集团拥有大型店铺160家，分布在11省50多个城市，总建筑面积300万平方米，员工总人数16万人。2007年销售跨越500亿元，利税突破13亿元，连续10年保持销售年均递增30%以上的高速度。大商集团现已成长为全国百货行业的龙头企业，成为完全按市场竞争规律壮大起来的中国民族工商业的优秀典型，成为东北振兴发展的重要力量。百货店、大型综合购物中心（新玛特）、大型综合超市及以电器、家居为代表的专业店是大商集团的四大主力业态。餐饮娱乐则是“大商集团无限发展的新业种”。大商集团购物中心主要是新玛特模式，面积一般在10万平方米以上，业态丰富、功能齐全，为消费者提供一站式购物休闲服务。目前，大商集团已开设了大连、沈阳、大庆和齐齐哈尔等31家新玛特店。,城市商业重要商家（友谊商城）,友谊商城（中山区人民路店） 自1996年6月28日开业以来，在众多的商业企业中探索与众不同的经营思路，六年来销售业绩逐年提升，综合指标一直处于大连零售业前列；2001年12月经过扩张改造，现拥有十个楼层、共1.5万平方米的百货经营面积，成为中国北方最高层的百货店，大连传统百货商业企业的风向标。,城市商业重要商家（时代广场）,大连时代广场项目座落于大连市中心商务区人民路，毗邻香格里拉大饭店及富丽华大酒店，与香港最大型的购物商场海港城同属香港九龙仓集团。占地近1万7千平方米，楼高两层，上盖为两幢高档住宅时代一号及时代8号，大连时代广场云集近30个世界知名品牌及两家高级餐厅， giorgio armani、dior homme、lanvin、moschino、d&g、marc jacobs accessories, anna sui及眼镜名店glasstique。versace、gucci、prada、fendi、celine、tods及zara。,城市商业重要商家（百年城）,百年商城休闲购物中心坐落于大 连最繁华的青泥洼桥商业区，建 筑面积约8万平方米，总投资7亿 元人民币。在建筑上将科技与后 现代主义建筑风格完美融合，在 功能上是代表国际最新、最主流 的休闲购物中心，并首次在大连 引进shopping mall概念，集购物 消费、休闲娱乐为一体，是引领 时尚的典范之作。由美国eko建 筑事务所、英国老牌的顾问公司 vigers为其担当商城的设计规划 和顾问管理工作，作为大连建市 百年的标志性建筑，百年城被评 为大连市八大建筑之一，辽宁省 十大建筑之一。,城市商业重要商家（百年城）,城市商业重要商家（百年城）,城市商业重要商家（天兴罗斯福）,天兴 罗斯福 2002年开始开工建设，总投资达18亿元，占地面积为4.2万平方米、建筑面积为29.5万平方米、商业面积近20万平方米的天兴罗斯福国际中心该项目同时还包括4.2万平方米的高级写字楼、7万平方米的公寓及6.3万平方米的停车场。2005年1月，天兴罗斯福国际中心终于落成并投入使用，成为大连西安路商圈的标志性项目,城市商业重要商家（天兴 罗斯福）,城市商业重要商家（久光百货）,大连久光位于大连最繁华的青泥洼商圈中心，交通四通八达，邻近大连火车站及轻轨交通系统，而且位于计划中的地下铁出口。二零零九年五月二十五日 香港利福国际集团有限公司旗下大连久光百货正式开幕。为辽宁省大连首间日式百货店。大连久光楼高十层，总建筑面积约35,000平方米，以潮流百货店为定位，透过提供与香港、上海、日本潮流同步的各种中高档商品，吸引年青新一代的顾客。 大连久光为大连消费者提供超过130个精选品牌，并以日式的细致贴心及殷勤的态度服务顾客，这类特色百货店在大连是独一无二。,城市商业重要商家（久光百货）,城市商业重要商家（久光百货）,竞争项目分布,竞争对手和平广场,竞争对手和平广场,和平广场地处大连城区两大主干道-中山路与高尔基路的交汇处，是城区通向海陆空口岸和旅顺口区的必经之路，与大连星海广场为邻，距大连星海国际会展中心及星海湾商务中心区不足1公里，具有独特的区位优势和交通优势。总投资8.5亿元人民币，占地5.5万平方米，总建筑面积18万平方米，共分五个楼层。共有十八条公交线路在和平广场周边设站，城市轻轨一号线、三号线也在此交汇。和平商业广场共拥有1500多个停车泊位，开通了九条免费会员班车线路，修建了三条宽达16米的内环公路、与市政府共同投资修建了三条地下人行通道，使周边的商业交通畅通、便捷。和平商业广场座落于大连市人口最密集的沙河口区，与学府区一脉相承，六公里范围内可达医科大学、中科院化学物理研究所、东北财经学院、水产学院、海事大学、理工大学等。周边被三十二个高档楼盘社区簇拥环抱（如星海人家、新希望花园、兰亭山水、星海国宝、一品星海、星海阳光、世纪经典等）。 毗邻和平广场的“和平现代城” ，项目总建筑面积20万平方米。和平商业广场融合购物、娱乐、美食、休闲、文化、教育、旅游、会展、服务九大主题和功能于一体，以五星级奥纳电影城、乐购大型综合超市、银泰时尚百货、国美电器、方特科技乐园五大主力店为主体，配以十八家旗舰店（世界连锁的贝塔斯曼书店、屈臣氏个人护理中心、肯德基、必胜客、日本爱丽思家居生活馆、浩沙健身中心、美国金宝贝早期教育中心、岫玉城、和平展馆、百世翡翠、高丽园餐厅等），以及数百家品牌专卖店，构筑起充满活力、井然有序的商业空间。,竞争对手和平广场,竞争对手和平广场,竞争项目和平广场,优势,地位位置优越，处于大连、旅顺、内陆腹地的交叉口，占据马兰河以西的桥头堡位置，多条城市主干道聚合，多条公交线路、地铁交汇，交通便利，流动人口充足，对西岗、沙河口、高新区都有较强的商业辐射力； 项目具有足够的商业体量，业态丰富，搭配合理，较早的开业时间已经培育了周边人口的消费习惯； 服装、鞋类等品牌组合丰富，搭配较好。,周边有不少中高端楼盘和一定的旅游人口，而千盛百货和超市品牌组合稍弱，商品档次偏低，较难吸引周边的中高端消费； 数码产品、运动户外等产品的丰富度和档次不足，休闲餐饮偏多而特色不足，正餐档次偏低。 交通拥堵，车位不足，停车困难让有车一族望而兴叹；,劣势,竞争对手和平广场,竞争对手和平广场,竞争对手-学府区商业,竞争对手-学府区商业,竞争对手-学府区商业,学府区商业客层,竞争对手-黑石礁商业,竞争对手-黑石礁商业,竞争对手-黑石礁商业,竞争对手-小结,竞争对手分析综合建议,项目定位：尽管和平广场对高新区的居民有较强的辐射力，但其距离高新区仍有一定的距离，交通的拥堵和停车位的不足也制约其影响力的发挥。高新区本身缺乏商业，尤其是缺乏大体量、综合性强、业态丰富的中高端商业是一个基本事实，从这一角度讲万达广场从它诞生的第一天起就是高新区商业的王者，就直接和和平广场展开竞争。,市场空白点：和平广场的不足是百货店档次较低，高端餐饮不足（只是星海广场的补充，星海广场餐饮主要偏海鲜，其他各地的特色餐饮不足），黑石礁和学府路商业主要为生活配套，缺乏大型休闲娱乐、儿童教育和高端餐饮等业态，服装档次过低，万达广场的万千百货、大玩家、大歌星、国美电器、沃尔玛都具有很强的聚客力，是对这个市场的有效提升和补充，如果步行街在数码产品、运动户外、儿童教育、特色餐饮等方面做出特点，在时尚快销达到现在和平广场的水平，则必将立于不败之地。,租金建议：从商业档次和辐射区域看，万达广场和和平广场在两个方面展开直接竞争，一是争夺更好的、更丰富的品牌资源，二是争夺高新区的消费者，而黑石礁和学府路商业因为档次太低和体量不足只能成为这一区域的补充，所以在租金策略上应该稍微低于和平广场的租金水平（建议：1f 270元/.月、2f 210元/.月、3f 160元/.月)，在租赁期限上考虑高新区经济的成长性，适当缩短首次合同时间，以利于23年的调整。,城市商业城市重点品牌销量排名（服装）,城市商业城市重点品牌销量排名（配套）,城市商业城市重点品牌销量排名（餐饮）,四、项目分析,项目现状,品牌优势：“万达”是大连走出的品牌，认同度高,时间优势：高新区目前还没有真正意义的购物中心，万达 将开创先河,优势 分析,体量优势：体量巨大、业态丰富、高新区十年内不具备承载 第二家如此体量的商业综合体,市场需求：周边缺少以家庭为核心的综合购物场所,物业设施及服务优势：万达广场设施先进，环境优美，服务优异,地理优势：高新区核心位置，交通发达，客流量大,1、优势分析,四、项目分析,消费客群劣势：该地区消费人群多为上班族，日客流集中时间段 明显，项目经营期客流空白时间段明显,租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目,缺乏商业氛围：该地区非传统商圈，无商业集约效应,劣势 分析,竞争者压力：主要竞争对手快时尚品牌集合店齐全，存在 招商差异化压力,无会员卡消费，直接影响商户经营业绩,2、劣势分析：,四、项目分析,项目分析辐射范围,项目处于沙河口区、高新区、旅顺口区的中间心位置上，对周围的居民有较好的辐射力，15分钟车程主要覆盖了东到星海广场，北到大连交大，西至黄泥川的范围，随着地铁和滨海快速路的，项目的辐射范围会进一步扩大。,项目分析周边道路,项目西面紧靠旅顺南路，北面为陵水湾中心商务区的主干道，南面紧靠七贤岭二路，位于高新区的核心位置，交通便利。,项目分析周边公交线路,28 路 解放广场马栏河桥和平广场会展中心化物所医大二院星海 浴场黑石礁东 北财经大学轻工学校海事大学七贤路高新园区华信软件大厦中国华录七贤 岭河口北河口疗养院第二油漆厂小平岛 202 路 兴工街锦辉商城解放广场功成街和平广场会展中心星海广场化物所医大二 院星海公园黑石礁弘基书香园海事大学七贤路高新园区中国华录七贤 岭河口小平岛前 3 路 马栏广场前程街湾家村红凌桥红凌小区红凌北路金宝山安家望红凌南路 庙岭鑫凌集团新新广场东软信息学院软件园数码广场东北财经大学轻工学 校海事大学七贤路高新园区信达街 531 路 大连火车站一二九街体育场正仁街太原街新希望花园会展中心星海广场医 大二院星海公园黑石礁东北财经大学轻工学校海事大学七贤路高新园区华 信软件大厦中国华录七贤岭河口疗养院 站北广场水上人间 站北广场北岗桥北京街联合路同泰街和平广场会展中心医科大学黑石礁 凌水桥七贤路高新园区河口梁家沟蔡大岭黄泥川华仕山庄小龙塘水上人间 主要的公交线路有以上5条经过项目所在地，另外规划中的地铁和轻轨将连接项目。,根据观测统计. 本案临近的旅顺南路每分钟双向汽车流量超过了30辆，凌水湾中央大道每分钟双向汽车流量平均6辆，每辆车平均2人，假定本项目营业时间为上午9点到晚上21点12小时算，每天25920辆车经过本项目，带来人流51840人。,项目分析周边人流测算,每天公交车在本案附近车站停靠720车次，假设平均每次有20人上车或下车，公共交通系统带来的人流14400人次。 地铁开通后每天在本案停靠144次（12小时每5分钟一趟）保守估计带来14400人次。,保守估计项目周边未来每天的人流量在8万人以上。,6.4、周边人口消费特点（实地问卷结果统计）,四、项目分析,数据包括 1、客源出行方式分析 2、商圈内消费习惯及年龄层次分析 3、社区消费习惯、能力及层次分析 4、男女消费比例,6.5、周边人口出行方式分析 （问卷结果）,四、项目分析,6.5、周边人口消费方式分析 （问卷结果）,四、项目分析,6.5、周边人口消费场所分析 （问卷结果）,四、项目分析,6.5、周边人口消费类别分析 （问卷结果）,四、项目分析,6.6、周边人口消费特点结论概述,四、项目分析,通过问卷了解到： 大连消费者出行主要交通工具为公交车，占整体出行方式的65%。 消费倾向总体占比娱乐40%、餐饮35%、购物25%。 客群年龄段以18-35岁占70 %。 高新区项目旁边居民主要消费场所为和平广场,五、项目定位,低档社区步行街 1、档次低，不好管理 2、品质差，影响 品牌形象,纯高端购物中心,引领潮流时尚、品质消费 高中档步行街,家庭式购物为主 中档步行街,项目定位定位结论,大 连 高 新 万 达 广 场,项目周边消费者结构和消费需求,项目分析定位结论,中偏高档消费针对政府官员、外企、国企高管、私企老板、白领 家庭消费市场 针对公务员、当地居民、教职员工、部队家属 时尚潮流消费 针对白领、学生、普通士兵,项目定位定位提炼,引领潮流时尚、注重品质消费 高中档的购物中心,六、品牌落位,美食汇 定位中档以上，时尚主题餐厅、特色餐厅、休闲吧、配套项目（社区服务）如美容美发等,休闲坊 休闲、运动、时尚量贩服装为主，配套项目（饮品店、佩饰、儿童娱乐、图书音像、文化艺术培训、户外用品、时尚饰品等）；,时尚街 中高、高档以上，男、女装为主，配套项目（餐饮、佩饰、化妆品）如西式餐饮、高档首饰、名表、香水、咖啡厅、眼镜、面包坊等；,品牌落位楼层主题,l1,l2,以20-30岁年轻女性为主,l3,以18-45岁之间为主,品牌落位目标客群,年龄35-45岁成熟女性为主,5%,42%,37%,16%,20以下,20-30,3040,4050,品牌落位业态占比,次主力店_16