商业地产定位选址攻略（63页） .ppt

商业地产定位选址功略,主讲人：奇胜优韬商业顾问机构董事总经理 朱奇 手机18682396575 e-mail：creachina,前言,亚洲购物中心协会统计数据显示， 截止2011年底中国购物中心已有2542家，预计未来4年将新增1300多家，比2001年增长893%。 欧洲人均购物中心面积2.2平米；香港人均购物中心面积1.4平米；中国大陆一线城市人均购物中心面积在0.10.6平方米之间。 关键词：商业地产-城市发展-基础 商业规划-商业地产-环节 业态定位-商业规划-核心,业态定位 功能定位 品类定位 客群定位 客层定位 商圈定位 模式定位 形象定位 策略定位,商业地产定位分析,招商先行,商业选址5a法则,影响商圈大小的因素,零售业发展历程,中国商业地产发展历程,1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始； 2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起； 住宅地产的乐趣杠杆开发（有趣的利润模式）； 权利与义务的关系所谓住宅配套商业（早期公）； 商业地产的乐趣近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；,全球零售业发展趋势,不要误解梵高抽象主义？ 不就是乱画吗？我也会,毕加索，来来来。今天是大年三十了。,这是梵高敢“乱画”的基础,不要误解毕加索“野兽派”？不就是乱画吗？我也会,拍卖价8250万美元,这是毕加索敢“乱画”的基础,毕加索对商业地产的贡献,扬名立世的前提 掌握规律，能先把简单的事情做好，才是发扬个性、创作精品的基础。 商业地产多数问题出在哪儿? 多数人无视行业规律，并在根本没有、也不打算了解规律的基础上随意发挥。,表面上好的商业场所不一定带来好的收益煎饼摊,五星级酒店门口,中学学校门口,表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益路易威登,为什么顶级住宅社区招不来顶级商业？,商业地产是卖水龙头，而不是卖水库，别把命赌在规划上,商业综合体定位的症结,中国的商业综合体大多属于城市规划失败的产物规委。 规划指标是由谁制定的？,别靠听，靠干对规划的四种态度,一、无视或盲信规划； 二、分析并利用规划； 三、推导并预测规划； 四、创造规划,商圈概念研究,商圈的概念：商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围即以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。,商圈分析的效用,商圈分析是百货商店合理选址的基础工作； 商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提； 商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件； 商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段。,消费饱和指数分析,irscrerf irs商业圈的零售饱和指数 c商业圈内的潜在顾客数目 re商圈内消费者人均零售支出 rf商圈内商店的营业面积 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：irs10000025144000￥1736 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。,商业业种分析,目标消费者特征分析,商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。 高中以上文化水平的居民应占大部份。 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 人均月收入应在1000元以上。 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 购物频率在每周2-3次左右。 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。,零售业态分析,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,业态对比分析,业态对比,购物中心选址分析,选址要素： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况,购物中心业态组合分析,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,百货商店代表品牌,新世界,天虹百货,百货商店选址要求,上海九海百盛购物中心,沈阳新世界广场,新世界,上海太平洋百货,百货商店案例对比,专业集成店代表品牌,专业集成店选址要求,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（apparel shop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定； 设有一定规模的停车场,家居商场选址要求,电器类专业集成店,仓储式大型超市,仓储式大型超市选址要求,仓储式大型超市选址分析,仓储式大型超市选址分析,便利店选址要求,餐饮休闲娱乐业态分析,餐饮休闲娱乐型,麦当劳,中体倍力,大地数字影院,必胜客,面点王,星巴克,肯德基,85c,餐饮类品牌选址要求,餐饮类品牌选址要求,餐饮娱乐类品牌选址要求,必胜客选址要求,星巴克选址要求,星巴克选址,1,2,3,4,商业要求,建筑要求,其他要求,合作方式,省内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置,面积150平方米，首层 层高4米以上,给排水/排油/排污/烟道 供配电负荷：100千瓦 有招牌位及广告悬挂点,租期10-15年,影院选址要求,ktv选址要求, 项目定位差异化策略, 项目经营成本平衡策略,主力店出入口20%的 面积用于对外出租； 这20%的面积提供了 80%的净利润； 2万平米，4000平米外租。 租金2元，外租8元； 渠道的价值：成本充分 平衡白租。,某项目商业部分主力店与非主力店的布局及