南充亿嘉项目定位建议.ppt

南充嘉亿项目产品定位建议 重庆北港地产（联合机构）,part2 项目定位,part1 市场调查,目录contents,part3 产品打造,part4 营销建议,市 场 调 查,城市格局,调研数据,销售情况,总结分析,城市版块格局：,纵观南充房地产市场，基本上已形成三大版块格局： 1、顺庆区(顺庆老区和政府新区) 2、江东新区 3、嘉陵区,全年销售统计,01年南充在售楼盘情况：,可售面积较去年有较大增长，但市场消化随着井喷式的集中去化后有所回落，同时后期市场还会有大量项目放出，因此市场供给依然不平衡，还是供大于求的市场环境，整体市场依旧是买方为主的市场导向。,南充主城三区价格情况分析,顺庆区 根据调查截至09年底，顺庆区住宅均价为2900-3600元/.是南充三区价格最高的区域，同时也是目前楼盘开发量最大的区域。 嘉陵区 嘉陵区住宅均价为3200元/，供应楼盘体量较大，户型供应主要为70-110平米。 高坪区 高坪区住宅均价为3100元/，该区住宅均为多层为主。户型面积相较其他两区显得略微偏大。,顺庆区在售楼盘调研,高坪区在售楼盘调研,嘉陵区在售楼盘调研,北港观点： 09年住房成交量大幅增加，政策的扶持，房产市场转暖，购房者的信心逐渐重新树立，但从2010年国家宏观政策层面分析：投资性购房已经逐渐得到抑制，自住性消费存在一定透支，所以2010年地产不再可能存在09年的火爆场面，判断主要保持平缓上涨的市场情况。,小结： 从市场调查来看，南充楼盘呈现如下几个特点： 规模：大盘林立，且品质感均较明显。小盘特色性不足。 主力户型：两至三室，70-120 之间，户型特色性并不明显，但户型小型化趋势已经呈现。 园林配套：大多规模楼盘对园林均较为看重，在项目对外开放时大多修建有示范景观呈现。 现有楼盘去化人群：大多以本区域人群消化为主，辅以一些周边区县人群及外来人群。 风情：南充项目风情众多，法式、地中海、中式等在市场上均有体现。,自 身 分 析,项目指标,地块现状分析,地块小结,项目基础经济指标,净用地面积：14375平米（21.563亩） 容积率：4.0 建筑密度：25% 限高：55米,6米高差 3面临街 火车轨道 配套不成熟 北临公园,小结： 6米高差考虑项目整体上抬一层，以北面道路高度为本案的正负0标准，同时北面建筑再挑空一层，从而形成三面临街，增大本案的商业价值。 以自身商业配套满足小区的日常生活需要，规避目前周边商业不成熟的现状。 在建筑设计上规避火车轨道带来的噪音和粉尘干扰。 项目所处版块市场影响力弱，因此，必须以极具市场区隔的产品形成市场关注热点，增强项目竞争力，同时使项目利益最大化。,项 目 定 位,swot分析,客户群锁定,swot分析及定位模型,优势点,机会点,劣势点,威胁点,区域未来的可成长性强 成型的交通道路形成使交通更加便捷,地块方正，易于打造和规划 北临生态公园，提升项目居住价值 三面临街，商业价值明显,市场供应加大，竞争激烈 项目所处区域的认知价值尚需时日,前临火车站，存在噪音和粉尘干扰 区域现状的不成熟带来的消费抗性,塑造极具市场竞争力的产品，形成市场吸引点 规划上完美展现项目临公园的优势和商业价值,强化区域未来成长优势，利用自身商业打造弥补目前配套不完善的现状 从形象诉求和包装上完成项目品质感的支撑 规划上充分克服火车站的劣势,游离客户群体,核心客户群体,偶得客户群体,自用居住型群体,高收入投资群体,职业炒房者,其它认同本项目的客户群体,根据对南充现有项目的目标客群调研，我司认为本案的目标客户群可大致分为以下几种类型：,投资客户,自用客群,其他客户群体,注重性价比，关注配套、户型、 居住品质等影响生活的因素,关注投资回报率,受项目的形象和产品吸引， 关注项目特色,客群心理分析,产 品 打 造,产品打造总原则,产品规划建议,特色户型建议,产品打造,特色形成,品牌形成,北面高差的解决,紧凑、特色户型,展示生态公园,规避火车干扰,产品特色,利润提升,异域风情立面,合理的户型配比,容积率的变相提升,品质带来的售价提升,商业价值的最大化,户型配比及建议,建筑面积：70平米,建筑面积：65平米,建筑面积：100平米,建筑面积：75平米,建筑面积：95平米,建筑面积：110平米,营 销 推 广,项目推广总思路,营销周期划分,各阶段工作计划,项目总体营销推广思路,价格确定,包装建议,阶段细化,推广阶段划分,首期推广阶段划分,准备期,形象导入期,强势推广期,后期推广,当前,2010年3月,2010年4月,2010年6月,2010年10月,推广节奏,工程具备,工程至0,售房部、围墙、外卖场完成,客户积蓄、工程进度持续进行,销售准备,宣传物料、户外、导示到位,外卖场开放、现场包装到位,预售证及其它销售手续到位,第一步：序盘起势,时间,目标,策略,行动,2010年3月-2010年4月,树立项目形象、强势推广项目特色产品，积蓄客户,细分时段，分主题波次进攻、结合时点及企业资源，推高项目形象.,外卖场内部展示,初步导视系统,广告推广,活动（圈层营销、推鉴会）,围墙,网络（南充房产网）,户外,工地现场包装,报版形象展示,第二步：开盘放水,时间,目标,策略,行动,2010年4月-2010年5月,以强势的产品利益点吸引客户，快速高价实现一期销售目标,销售现场服务体验、产品细节现场细化,售房部、示范景观、模型沙盘包装,开盘活动,广告推广,工地现场、导视系统包装更换,报版软文炒作,网络（南充房产网）,户外,第三步：强销抢点,时间,目标,策略,行动,2010年6月-2010年10月,借力一期产品的项目形象，推出下期产品，趁热销售，短积快爆，实现项目利润最大化。,老客户推荐吸引、新客户再积累；产品细节的进一步传递。,各种工程节点及事件的公关活动,公关活动（客户答谢会）,促销活动（以老带新）,广告推广,dm定点投放,报版软文炒作,网络（南充房产网）,户外,工地围墙,整洁的工地，整齐的材料码放，有序的工作场面，能建立项目和企业在客户心目中的信任和好感，增加客户购买理由。 现场工地围墙的包装不仅是防止外人进入项目工地，还具有标识项目作用，也是宣传项目、推广项目的载体。所以，现场工地的围墙一定要精心包装，从形式和材质上进行创新，突出标识和传递项目信息的作用。,导示系统、工地现场包装及引导建议,普通围墙,大型围墙,普通形象墙 类似于大型户外的形象墙,特殊造型 特殊材质,特殊造型,特殊材质,道旗示意,项目附近公交站台、灯杆广告、要求：体现项目形象，有针对性地进行导示,导示系统、工地现场包装及引导建议,导视建议,时尚化的导示系统,标新立异的项目地标,现场包装,设置住宅产品细节展示区,现场包装,售房部旁打造园林示范，要求具有情景感染力，注重细节设计,现场包装,推广策略,价格走势：采用“低开高走”策略。,低价入市 本项目目前周边环境还有待提升，如果入市价格过高，在客户积累有限的情况下，容易出现开盘销售不畅的市场局面，其推广风险也相对较大。因此北港建议：前期应以较低价格入市放出少量单位，待市场形成哄抢局面后再对价格进行提升。同时也可以利用“市场追捧”的局面借势炒作。,高走策略 通过蓄水期及开盘期的形象宣传，目标客户对项目整体形象有了一个较为全面的认识，品质得到了较好的认可； 通过开盘期对销售现场气氛的营造，制造热销现象，加快目标客户的购买行为； 采用高走策略，还可以给前期已购房客户信心，从而传递有利于他人购买的信息。,价格定位,建议整盘建面均价为：3500元/平米 开盘建面均价：3200元/平米,推导过程,市场比较法