保利营销总案市场篇.pptx

总案提纲：,part1：项目站位 part2：市场研判 part3：营销执行,part1：势动,楼市走向直指软着陆 开发企业储粮好过冬,宏观市场环境,no.1：楼市走向,中国经济增速预期放缓，经济发展“软着陆”显现 【房地产市场走向稳中有降，价格回落势在必行】,政治局： 楼市调控政策不会动摇,6,万科：启动2012年过冬模式：现金为王，卖房子会更积极，不存货不囤地，收缩买地。,龙湖：第四季度需要完成80亿，实现年终400亿目标，将继续坚持“快速开发、高周转”策略,绿城：“被收购”、“被调查”、“下调销售目标”、“退市”等传闻背后，主因仍是绿城紧绷的资金链，绿城地产负债率163.2% ，负面传闻并非空穴来风。在国际经济形势动荡、国内楼市调控政策持续的背景下，绿城地产终遇破产危机,绿地：短时间内灵活调整策略度过寒冬，同时在全国谨慎拿地、控制成本、促进销售， 目前绿地的商业地产已经占到了40%，将会推出一些小众化、过渡型的产品应对寒冬。,远洋：限购范围扩大，信贷持续紧缩，远洋地产行政总裁李明应对策略是：快速周转，多元融资、进军三四线。,中粮：中粮地产近日公告称，因经营发展需要，分别向中粮集团及中粮集团下属公司申请续借合计17.5亿元借款，期限一年。,no.2：同业动态,大型开发品牌未来房地产市场应对策略 【快速出货、现金为王、降低风险】,北京楼市“从盛夏进入寒冬”，五环外率先领跌,no.3：市场表现,地处南六环新区，北京住宅主流板块的最南端 面临亦庄新城、房山长阳、新城北区的三重拦截，以及天宫院“五公里竞争圈”,part1：势动,微观竞争环境,no.2：新城北区市场格局竞品项目近期价格走势,新城北区竞品分布图,旭辉御府：主力户型90-160 ，单价1.9万元/m ，近期推出1.3万元/m特价房。,金地仰山：刚需主力户型80-130，单价1.7万元/m ,近期特价房价格在 1.5万元/ m。,首邑溪谷：40-60的loft户型单价2.8万元/m ，90-130 m户型，单价2.1 万/ m，近期推出楼王产品，成交价格超过均价，在2.9万元/m 左右。,红木林：40-112，单价2万元/m ，近期推出13#特价房1.9万元/m .加上赠送面积折算后均价16800元/。,中建国际港：主力户型80-144，单价全年稳定在1.8万元/m 。,新城北区均出现特价房或特价楼栋， 区域价格呈现下滑，目前价格在13000-18000元之间。,no.2：新城北区市场格局竞品项目2011年去化分析,2011年整体新城北区主力竞品去化率基本都在40%-80%之间, 50%的去化率成为市场共性。,100以下产品月均销售速度为3-117套，平均43套/月。,100以上产品月均销售速度为6-33套，平均14套/月。,新城北区在售存量1742套，未来潜在供应3703套,no.2：新城北区市场格局竞品项目货量盘点,2012年,100平米以下的产品,100平米以上的产品,旭辉御府,一居 44平286套，74 平米（可扩展为两居）剩余418套，按照11年月均消化速度53.4套，小户型将成为明年的主力户型进行消化,红木林,两居 90平米剩余34套，按照11年月均消化速度3.4套，将在10月左右消化完毕,中建国际港,金地仰山,两居84平米剩余149套，按照11年月均消化速度35套，4月左右份将消化完毕,三居138-166平四居302平934套，按照11年月均消化速度22套，2012年将以三居和四居作为全年主推产品,旭辉御府,金地仰山,三居135平米，四居160平米，存量480套，按照11年月均消化速度33套，2012年将以三居和四居作为全年主推产品,首邑溪谷,三居123平米供应396套房源 ，按照11年月均消化速度5.3套， 2012年将以三居作为全年主推产品,三居125平四居344平961套，按照11年月均消化速度5.7套，2012年将以三居和四居作为全年主推产品,中建国际港,104（可扩展为三居）平米874套，按照11年月均消化速度8套，2012年将以三居作为全年主推产品,红木林,一居 44-64 平米剩余238套，两居89平米剩余63套，按照11年月均消化速度117套，4月份左右将消化完毕,首邑溪谷,存量1058套，潜在供应2587套,两居 90平米剩余612套，按照11年月均消化速度17.8套，两居户型将作成全年主力户型,存量684套，潜在供应1116套,2012年，新城北区供应对本案分流拦截将贯穿全年,no.2：新城北区市场格局竞品项目货量盘点,龙湖时代天街,金色漫香府,本案,天宫院容积率普遍在2.5以上，以两居、小三居刚需产品为主。,no.3：天宫院地缘市场格局项目分布,no.3：天宫院地缘市场格局龙湖时代天街,目前龙湖的签约进度良好，均价10800元/平米 首推产品以刚需小户型产品线为主，“低总价快销策略”,11月9日东区7#9#10#11#13#住宅楼取证，批准销售面积61044.39，批准销售套数606套。,12月11日东区8#12#住宅楼取证，批准销售面积51566.53，批准销售套数300套。,产品说明会 企业推荐会,售楼处开放日 样板间开放日,【龙湖品牌篇】,【时代天街+性价比篇】,公关活动,核心诉求,龙湖北京案例展示 龙湖南城一号作品,11800起 首付30万入住龙湖,【密集开盘期】,11.19一期开盘， 7、9号楼206套（98）售罄,12.3二期开盘 11、13号楼198套（98）售罄,12.11三期开盘 8、10、12号楼192套（85）热销,到场1000人左右 共认筹500组左右,no.3：天宫院地缘市场格局龙湖时代天街,no.3：天宫院地缘市场格局金色漫香府（融汇）,售楼地址：临时地址兴华大街彩虹新城底商(地铁清源站东北角) 项目进度：园林施工完毕，样板间收尾阶段，暂不对外开放。项目目前尚无任何推广，仅做来访登记,现场无销售物料。 产品：高层住宅为主，产品为65-75平米两居，90-125平米三居，3112户。 自身配套：地块北侧规划地上三层至五层的配套商业 开盘时间：预计2012年年初。,继在龙湖开盘后，项目立刻调整销售说辞 开盘时间由2011年底推迟至2012年，具体时间价格待定！,地缘板块重点项目分析明发地块 项目进度：规划调整中，销售工作尚未展开 产品：调整最后一稿户型为70-120两至三居，主力户型70-80南向两居及100三居，预计12年初设计院将确定规划方案再行报规，住宅建筑面积7万平米。 自身配套：地块自身有5万商业用地，目前规划方向是100平米左右的一拖二产品。,no.3：天宫院地缘市场格局潜在项目表现和潜在土地供应,地块一：龙湖北侧4地块 建筑面积：15.9万 其中 公建面积：15.5万平米； 公益配套：0.4万平方米 预计起拍价：3000-4000元/,地块二：龙湖北侧5地块 建筑面积：14.15万 其中 住宅面积：12.95万平米； 公益配套：1.2万。 预计起拍价：3000-4000元/,地块三：金隅地块 位置：京开高速与南六环东南角 产品：商住公