九仟阶产品优化建议.pptx

九仟阶 产品优化建议,北京嘉德融专业地产服务机构 2009.12.24,创作思路,本报告是从营销策划及广告的角度，挖掘、提炼，甚至是创造产品亮点，从整个营销环节的末端反向推导，对项目的基本硬件因素提供建议。 本报告中的建议，是充分考虑到产品优化与所需增加成本后，提出的综合性建议，以供开发商及相关工程、园林、装潢单位参考。,目 录,part.1.功能性地下室 part.2.细节打造 part.3.附加值提升(设备与设施),功能性地下室 function basement 鉴于户型的布局基本已经无法改变，因此，在本部分内容中，我们仅仅提出地下室展示建议,功能性地下室,本项目具备盐城别墅中独一无二的功能性全地下室，因此，需要对客户进行地下室功能的引导。,优秀的展示面,如何用好地下室？,这是我想要的东西,功能性地下室,本项目具备盐城别墅中独一无二的功能性全地下室，因此，我司建议在样板组团中，分别制作不同情景和功能的地下室，引导客户更直观的了解功能性地下室的优点。,女主人的私人spa馆,真正的“家庭影院”,建筑细节 details of the architecture,我们要给客户讲故事，就必须有可讲的地方,借景,中式园林最讲究借景，计成在“兴造论”里提出了 “泉流石注，互相借资”的基本原则。 对于高端产品营销，每一个有关小区内景观的“故事”都将是极大吸引客户关注的兴趣点。,门的细节,样板区门上的题字，对联，无一不体现着产品的考究。 对于普通毛坯的房源，更可以预留相应的位置，使客户自行发挥。,入户门口的抱鼓石可以体现居住者的身份和地位。 增加传统的中式门钉和扣环设计体现宅院的品质感。,门的细节,门口悬挂的灯笼，一眼看去就是中国味儿。,重点元素的把握,各色的花窗，配合不同组团的名称，可以给客户更多遐想的空间，如果可以引经据典就更好了。,建筑立面采用粉墙和灰砖的搭配，适当提高灰砖在整个立面中的使用比例。,白色涂料的粉墙在潮湿的南方容易开裂、脱皮，严重影响项目的品质。 一方面通过植物的遮挡减少裸露的粉墙，另一方面提高灰砖在整个立面 中的使用比例。,细节打造 details 细节是体现项目品质的重要因素,路面处理,路面，不仅仅是要体现中国风的青石板和感受原生态的木栈道，漫步在九曲花溪之上，更多的是一种对人生的感悟。,路面处理,每隔一段距离，出现一块带有项目logo的青石砖，造型别致的井盖也都带着项目的logo，细微之处，体现开发商的细致用心。,“九宫格”造型,在小区内的公共空间或道路中设置“九宫格”等中式文化元素，增加整个小区的文化底蕴。,局部细节体现高品质,提示栏如油画一般充满艺术感。 每一处小细节都宣告着项目的品质。,附加值提升 add ons 尊荣、舒适和成本的平衡,盐城的别墅都有什么,目前盐城的别墅产品基本的结构为框架结构，装修标准统一都是毛坯交房，外立面基本都是有瓷砖、涂料、局部文化石组成，在部分偏北美的风格的建筑中露台上有木质廊架。,盐城的别墅都有什么,智能化设施作为别墅产品的便捷、安全、高端的象征，在盐城的别墅市场配置非常简单，只有常规的红外监控、24小时保安巡逻、部分有彩色的可视对讲和周界防控摄像装置。 这些智能标准和普通住宅小区的标准基本一致，无法体现差异性，导致别墅的居住没有得到更加的安全和周到服务的保障，也丝毫无法从中体现别墅居住的尊贵感受。,国内的高端别墅都有什么,特色配置详解,夜间犬防系统,苏州平门府,平门府引进国外犬防系统，在夜间利用进口警犬对整个小区实现犬防警戒。白天则采用常规安防手段，以免警犬惊扰业主。 每次巡逻设置2条警犬。,特色配置详解,地下行车系统,苏州平门府,地下室底板与整体大底板有1.5米架空层，地下室底板不仅防水，而且隔潮。地下室侧壁外是架空空间，拒绝潮气。 在解决停车问题的同时，也确保地面无机动车行驶，地面上老人和孩子散步时，再也不用担心机动车的干扰。 同时，也可以保证地面的安静，深夜也不会有机动车的噪音，园林景观也不受到机动车的影响。,兰溪谷引进了国际先进的灭蚊武器“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：,运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊 自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。 安全 & 无声 不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。 极其安静，没有任何噪音,特色配置详解,灭蚊磁场,做一个区域的顶级产品，就要朝着更高的方向行进,中央空调已经成为国内高端别墅的标配。 壁挂炉多为北方产品的标准配置，在南方别墅中运用的不多。 安防系统是高端别墅的重要卖点之一。也是高端客户的关注重点之一。 周界防范、可视对讲、报警系统也逐渐走入主流范围。 “隐藏式服务”（远程抄表系统、一键呼叫系统）可以看的到的安全防范（巡逻、电子监控）更加贴心。,产品附加值设置方向,科技、节能、舒适,产品附加值设置方向,盐城没有的，或没有普及的。 以科技、节能、先进的理由，给足客户面子。 从居住角度来说，更为经济和舒适。 每一种附加值都能为营销提供卖点，关键是成本与效果的平衡。 我们需要评估每一项对营销产生的效果，同时，需要考量盐城客户的偏好。,产品附加值建议：中央空调系统分体式太阳能系统,在前期的产品设备设施研讨会中，我方与甲方领导对以上几种设备的选择进行了探讨。 壁挂炉系统主要是提供热水和采暖，使用成本较低（使用燃气）； 太阳能热水是提供生活热水，使用成本较低（太阳能电系统辅助）； 户式中央空调系统解决制冷和采暖，但使用成本较高（耗电）。 在功能上，三种设备设施有部分功能重复。在前期的会议讨论中，为提高舒适性兼成本考虑太阳能提供热水户式中央空调进行制冷制热的组合。但鉴于传统太阳能热水器冬季或雨季时效率较低，且占用较大面积露台空间，不利外立面展示，因此建议采用分体太阳能中央热水系统。以规避上述劣势。,产品附加值建议：净水系统,盐城地区的水质问题近年成为大众关注的主要问题，据了解，在盐城区域使用净水系统的小区寥寥无几。 中央净水系统利用hcs分子接触原理，分离去除水中杂质及有害物。 净水系统特点： 1、净化：去除铁锈、杂质、悬浮物、余氯、有机物、重金属、异味及其他化学有害物。 2、矿化：均衡溶出人体健康所需的锌、镁、钙、钾、硒、碘、钼等矿物质和微量元素。 3、活化：将大分子团水变为小分子团水，调节水的酸碱度，使活化出来的水呈弱碱性，增加水中的溶氧量。还水之天然、口感舒适如优质矿泉水。,加厚一倍的户门和室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能够有效隔热、隔音,窗框,采用断热铝合金材料，其保温性能明显优于普通铝合金窗，可以避免热桥出现，有良好的气密性、水密性、断热性能，防止空气渗透。断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，即将铝合金窗框分成三部分组成复合材料，外部铝合金框，内部铝合金框以及连接内外铝框的中间芯子部分，中间芯子部分即“